I de fleste tilfælde henvender enhver, der ønsker at finde en byggegrund, til en lokal ejendomsudvikler. Imidlertid er køb af en ejendom ofte forbundet med køb af en ejendom, der allerede er planlagt, og du har kun et begrænset indflydelse på bygningens design. Derudover sælges byggegrunde også af kommuner eller private ejere. Her kan du læse, hvordan du finder den rigtige byggegrund til dit eget hjem, og hvad du skal være opmærksom på, når du køber en ejendom.
- For at finde en byggegrund, der er til salg, skal du gennemsøge de relevante ejendomsportaler på Internettet og de regionale avisers reklamesider. Der finder du også oplysninger om ejendomsauktioner og tvangsauktioner.
- Forespørg direkte med din kommune, om der stadig er plads, der kan bygges på, eller om der er planlagt et nyt bygningsområde. I så fald skal du finde ud af, om der allerede er en færdigudviklet udviklingsplan, og om du har lov til at se den. I sådanne tilfælde giver det mening at udtrykke din interesse for en passende ejendom på et tidligt tidspunkt.
- Ud over fast ejendom tilbyder mæglere ofte også et lille udvalg af byggegrunde. Men de hjælper dig også med at finde den rigtige byggegrund og passe dig, indtil kontrakten er underskrevet - mod betaling selvfølgelig.
- Mange finansielle institutioner har deres egen ejendomsafdeling og tilbyder også deres ejendomme på Internettet. Eller du kan søge efter ejendomme i din ønskede region på webstedet Sparkassen-Immobilien.
- Du bør også spørge rundt i din vennekreds - ikke alle ejendomme, der skal sælges, annonceres også offentligt.
- Søg specifikt efter ledige partier i din ønskede region: Den bedste ting at gøre er at først se på Google Maps for at se, hvor der er uudviklede partier inden for et bebygget område. Undersøg derefter ejendommen på stedet og spørg beboerne, hvem ejeren er. Bare spørg dem, om ejendommen er til salg.
Kontroller byggepladsen for byggbarhed
Når der er fundet en dejlig byggegrund, bliver den fremtidige klient spurgt, om grunden overhovedet kan bygges på. Kontroller, om det er et udpeget byggegrund i henhold til §30 eller §34 i bygningskodeksen (BauBG), som er egnet til at bygge et hjem uden begrænsning. Hvis byggegrunden ikke er inden for et bestemt bygningsområde, skal du sende en foreløbig byggeforespørgsel til din kommune. Bygningsmyndigheden giver dig juridisk bindende information om ejendomets bygningspotentiale. Hvis det kun er såkaldt byggeforventningsareal, er det bedre at holde hænderne væk fra købet. Disse områder er beregnet som bygningsareal i kommunens arealanvendelsesplan på lang sigt, men der er stadig ingen udviklingsplan. Realiseringen af dit projekt kan blive forsinket i årevis.
Specifikationer for udviklingsplanen
Hvis der er en juridisk gyldig udviklingsplan for ejendommen, ved kunden, hvad han kan forvente. Denne plan regulerer ofte detaljerne, fra stueetagen og gulvhøjden til taghældningen, fra antallet af etager til højderyggen og tagets type og farve. Nogle udviklingsplaner har kun minimale krav: Ofte kan du endda bygge et svensk hus ved siden af et toscansk landsted. Hvor ensartet udviklingen skal være kan hver kommune bestemme i udviklingsplanen. I princippet gælder følgende: Jo lavere efterspørgsel efter byggegrund i en kommune, jo større er designfriheden for ejendommen.
Jordundersøgelse skaber sikkerhed
Ugunstige jordforhold kan medføre betydelige omkostninger. Høje grundvandsniveauer, myrrester i undergrunden, drivende sand eller dæmninger fra tidligere tider kræver yderligere foranstaltninger såsom et pælefundament for bedre stabilitet eller særlige forseglingsforanstaltninger på bygningen. Hvis du er i tvivl, skal du få en jordundersøgelse inden du køber. Der er indikationer på problemer, hvis f.eks. Grundvandet er tæt på overfladen, hvis lagvand løber i undergrunden, eller jorden ikke ser ud til at være stabil. Fundamentet og kælderkonstruktionen ville derefter blive meget dyrere. For en jordvurdering skal du beregne omkostninger på 800 til 2.000 euro. En jordvurdering er mindre vigtig, hvis ejendommen ligger inden for en juridisk bindende udviklingsplan,for her blev undergrunden normalt kontrolleret på forhånd kritiske steder.
Tjekliste for byggekvalitets jordkvalitet
- Hvilken jord er det?
- Er der nogen uigennemtrængelige lag?
- Skal der forventes organiske indeslutninger?
- Var der nogen jordfyldning på ejendommen? Hvis ja: hvornår og hvad?
- Er ejendommen i området med geologiske fejl?
- Hvor dybt er grundvandet, og skal du forvente udsving i grundvandet?
- Opstår stratificeret vand eller pressende vand?
- Bliver byggegrunden midlertidigt oversvømmet?
- Har der været nogen forretning på ejendommen tidligere? Hvis ja, hvilken?
- Opbevares murbrokker, brændstof, olie, maling, kemikalier, produktionsaffald eller husholdningsaffald på stedet?
- Er du nødt til at forvente at finde rester af orden på ejendommen?
- Er der kendte brande eller ulykker?
Sørg for at kontrollere for forurenede steder. Hvis ejendommen tidligere blev brugt til kommercielle formål, er jordforurening mere sandsynlig.
Forurenede steder på ejendommen
Inden du køber ejendommen, skal du kontrollere, om der er forurenede steder i byggepladsens jord. Især hvis din byggeplads ligger et sted. Forurenede steder kan spores tilbage til tidligere industriel eller kommerciel brug. Få mere at vide om den tidligere brug af byggepladsen fra miljø- og vandmyndighederne eller fra statens registre over forurenede steder. Hvis området blev brugt kommercielt, kan det være tilrådeligt at udføre en jordundersøgelse. Hvis området for eksempel er forurenet med olie eller byggesten, skal der tages højde for rengøringsomkostningerne pr. Kubikmeter. Den føderale jordbeskyttelseslov regulerer, hvem der bærer disse omkostninger i individuelle tilfælde. Derudover kan ejendommen muligvis ikke bruges som økonomisk sikkerhed, da forurenede steder i høj grad kan reducere dens værdi.
Inden du køber et stykke jord, skal du finde ud af, om regionen blev bombet kraftigt under Anden Verdenskrig. Især i industrielle centre som Ruhr-området, Stuttgart-området og Rhinen-Main-området er der en høj risiko for, at duds stadig er i jorden, som på forhånd skal genvindes og desinficeres med en stor indsats. Hvis du er i tvivl, skal du kontrollere byggepladsen med en jordprobe - små og store metalrester er lette at opdage.
Undertiden kommer jordforurening fra den nærliggende ejendom. Naboen skal så ikke kun fjerne forurenende stoffer, men også genoprette ejendommen til sin oprindelige tilstand (BGH-dom, 4. februar 2005, 5 ZR 142/04). I princippet er den nuværende ejer dog altid ansvarlig over for myndighederne for fjernelse af forurenede steder. Da renovering ofte er dyrt, kan du afskrive dit byggeprojekt af skattemæssige årsager. Reklamationskrav mod sælgeren kan normalt kun håndhæves, hvis de udtrykkeligt er aftalt i salgskontrakten.
Kontroller placeringen af byggegrunden og infrastrukturen
Undersøg det omkringliggende område flere gange i løbet af ugen for at kontrollere trafikmængden - helst på forskellige tidspunkter. Hvis der er industrielle virksomheder i nærheden af ejendommen, eller hvis fly-, jernbane- eller gadestøj forringer livskvaliteten, reduceres værdien af byggepladsen. Sørg for, at du har en grund i et roligt område med nem adgang til offentlig transport. Butikker, skoler, læger, kulturelle og fritidsaktiviteter bør også være i nærheden. De lokale bygnings- og miljømyndigheder vil fortælle dig, om der er store byggeprojekter i den nærmeste fremtid.
Hvis byggegrunden ikke er inden for et bestemt bygningsområde, skal du sende en foreløbig byggeforespørgsel til din kommune.
Tjekliste til placeringen af byggegrunden
- Hvordan vurderer du karakteren af bosættelsesområdet? Gør miljøet et anstændigt indtryk, eller ser kvarteret ud?
- Bemærk du lugt eller støjforurening (gade, tog, fly, industrianlæg)?
- Er ejendommen hovedsagelig i solen eller i skyggen eller i en region med meget tåge?
- Hvad er udsigterne? Har naboer direkte udsigt over ejendommen?
- Er der offentlige transportforbindelser i nærheden af ejendommen?
- Hvor billig er vejforbindelsen (lokal / langdistance trafik)?
- Hvor langt skal du gå / køre til arbejde, skole og daginstitution?
- Er læger, butikker og bankkontorer i nærheden?
- Er der kulturelle tilbud, fritidsmuligheder, lokal rekreation og
udflugtsområder på stedet?
Udvikling og netværkskvalitet
Diskuter med sælgeren og kommunen, om der allerede er fundet udviklingsforanstaltninger på ejendommen, dvs. om telefon-, el-, gas-, vand- og spildevandsledninger allerede er på plads. Ud over den kommunale administration kan der også indhentes oplysninger fra Telekom, energiforsyningsselskaber og vandværket. Vigtigt: Inkluder udviklingsstatus i salgskontrakten - dette undgår unødvendige omkostninger bagefter. Boliggadens tilstand og gadebelysningen er også vigtig for byggegrunde i eksisterende bygninger. Hvis disse skal fornyes inden for en overskuelig fremtid, skal beboerne normalt bære omkostningerne.
Kvaliteten af dataforbindelsen bliver også stadig vigtigere - ideelt set har ejendommen allerede en bredbåndsforbindelse lavet af fiberoptisk. Høje transmissionshastigheder kan stadig opnås via tv-kablet. Det er bedst at spørge en direkte nabo, om han kan teste hastigheden på sin internetforbindelse for dig.
Tjekliste til udvikling af byggepladsen
- Er drikkevand allerede forbundet?
- Hvor langt er det nærmeste offentlige drikkevandsledning væk?
- Er der forbindelse til spildevand på ejendommen?
- Hvor langt er kloakrøret?
- Hvor dybt er kloakrøret?
- Er der forbindelse til fjerngas?
- Hvor langt er gasrøret?
- Er der lagt nogen elektriske ledninger?
- Hvor langt er disse linjer væk?
- Er der en telefon- og / eller kabelforbindelse?
- Kører forsyningslinjer på tværs af ejendommen? Hvis ja, hvilken?
- Er udviklings- og udvidelsesbidragene blevet betalt?
- Hvad er de andre omkostninger?
Se byggepladsens postbog
Hvis der er forsyningsledninger eller master på din byggegrund, kan disse i høj grad begrænse byggegrundets potentiale. Forespørg om den såkaldte konstruktionsbelastning, dvs. “tredjemands rettigheder”, fra notaren, der inspicerer tingbogen for at forberede købsskøbet. I nogle føderale stater kan du finde ud af disse belastninger fra bygningsbelastningsregistret hos den ansvarlige bygningsmyndighed. Du er på den sikre side, hvis der ikke er ret til adfærd eller veje, og der ikke er nogen modsigelser med hensyn til ejerskab. Forsigtighed tilrådes, hvis din bygningsareal er tæt på arkitektoniske eller naturlige monumenter. Så skal du helt sikkert forhøre dig om eventuelle juridiske begrænsninger.
Et uddrag fra grundbogen giver også oplysninger om tidligere ejers aktiviteter. Hvis der f.eks. Tidligere var et bilværksted, en tankstation eller en rengøringsservice på ejendommen, kan der være rester på ejendommen. Dette gælder også for håndværks- eller produktionsvirksomheder eller endda brug som losseplads. Ejerne af nærliggende ejendomme giver dig også oplysninger om tidligere brug. I tvivlstilfælde skal du enten afstå fra at købe eller foretage ansvarsbestemmelser i salgskontrakten.
Hvis din søgning efter en passende byggegrund viser sig at mislykkes, hjælper fagfolk, for eksempel fra Association of Private Builders, dig.
Købsaftalen og yderligere omkostninger til byggegrunden
Når du har fundet den rigtige byggegrund og besluttet at købe grunden, forbereder en notar købekontrakten. Han kontrollerer posterne i grundbogen og formulerer kontraktteksten. Under notariseringen forklarer han de juridiske risici og deres kontraktmæssige beskyttelse. Når alle parter har underskrevet, underretter notaren skattekontoret, det ansvarlige ekspertudvalg og matrikelregistret. Han opnår sletningsdokumenter og andre lovligt krævede tilladelser. Ud over ejendommens pris er der også en række ekstraomkostninger:
Mæglervirksomhed: Har du ansat en agent til at finde ejendommen? Derefter koster det dig tre til seks procent mæglergebyr - afhængigt af regionen.
Notar:For at købet skal være juridisk bindende, skal du have en kontrakt, der er notariseret af notar. For denne service opkræver han gebyrer, der er baseret på en fast omkostningsstruktur. Beløbets størrelse afhænger ikke kun af købsprisen, men også af den indsats, som notar skal håndtere. Du kan beslutte, om du bare lader ham foretage notarialisering eller for eksempel at overlade ham til optagelsen i grundbogen. Selve posten koster bestemt ekstra penge.
Finansiering: Hvis køber eller bygherre optager et lån til sin ejendom, er der supplerende finansieringsomkostninger. Det drejer sig f.eks. Om opførelsestid og tillægsrente og delvise betalingstillæg eller yderligere omkostninger til at bestille grundafgiften fra notaren og optage i tingbogen.
Skatter og udvikling: Staten kræver 3,5 procent overførselsafgift ved køb. Enhver, der køber byggegrund, betaler også skat for fast ejendom til den fremtidige bygning, hvis ejendommen allerede er solgt sammen med det planlagte hus. Køberen betaler derimod kun ejendomsskatten for ejendommen, hvis han frit kan vælge en ejendomsudvikler efter overtagelsen.
Enhver, der køber byggegrund, skal også forvente udviklingsomkostninger. Dette inkluderer tilslutningsgebyrer for kloakker, vand, elektricitet, gas eller fjernvarme, kabler og telefoner. Hvis gamle bygninger reves, eller forstyrrende træer fældes inden byggeriet, skal du også tage disse omkostninger i betragtning. Glem ikke gebyr for byggetilladelse, el- og vandomkostninger til byggepladsen og forsikringsbidrag.
Måling af byggepladsen: indsats og omkostninger
Når en passende byggegrund er fundet, og købekontrakten er underskrevet, træder landmåleringeniøren ind: han forbereder planlægningsdokumenterne og forvandler dem, sætter pløkker på stedet og sætter grænsesten. Hvis du vil dele ejendommen, skal du gøre det obligatorisk at tænde den. Specialisten rådgiver dig om spørgsmål vedrørende bygningens gennemførlighed og udviklingsplanen. Bygningsmyndighederne i nogle føderale stater kræver en officiel byggeplan, som landmåler vil oprette for dig, inden byggeriet begynder. Han giver bygherren bygningshjørner og højder. Efter afslutningen måler den professionelle bygningen til tinglysningskontoret.
Gebyrerne for landmålingstjenesten varierer afhængigt af forbundsstaten og er normalt baseret på ejendommens værdi og størrelse. Opdeling og måling af et areal på 1.000 kvadratmeter (værdi: 100 euro pr. Kvadratmeter) kostede omkring 1.320 euro. Bygningsmåling, inden der flyttes til en husværdi under 250.000 euro, koster omkring 500 euro. Tilføj moms og gebyrer til dette.
Landmålere kommer på stedet inden byggeriet.
Sådan fungerer en typisk landmåling
I vores casestudie fandt bygherrerne en grund på 400 kvadratmeter til et enkelt familiehus. Den nye bygning skal koste mellem 200.000 og 250.000 euro. Du ansætter en landmåler til at måle ejendommen og måle bygningen, så den placeres nøjagtigt i henhold til specifikationerne i den godkendte bygningsansøgning.
Rådgivning: Bygherrer overalt i Tyskland kan ansætte en offentligt udpeget landmåler (ÖbVI) undtagen i Bayern, hvor kontorer måler. Han præciserer: Hvilke bygninger er tilladt? Hvad er belastningen på ejendommen? Hvor meget er ejendommen værd? I tilfælde af en opfølgningsordre er omkostningerne en del af landmålingstjenesten.
Omkostninger: Ingen opfølgningsordre, 40 til 80 euro pr.
Målingstime:Familien måler ejendommen igen, fordi nogle af grænsestenene ikke længere kan findes. Hvis du vil dele en byggegrund, skal du også konsultere den professionelle. De pågældende dokumenter, foranstaltninger, markerer grænser, fører grænseforhandlinger og ansøger om overtagelse i ejendomskadasteren.
Omkostninger: Mellem 800 og 1.500 euro
Pladsplan: For bygningsapplikationen har klienten brug for en lokalitetsplan, hvor placeringen og størrelsen af det planlagte projekt kan identificeres. Afhængigt af bygnings- og statslige bygningsbestemmelser udarbejder ingeniøren en officiel (notariseret) eller en simpel grundplan.
Omkostninger: mellem 800 og 1.500 euro
.Når byggeansøgningen er godkendt, begynder byggefasen. Det første trin er at udgrave byggegropen. Landmåler markerer hjørnepunkterne i huset med træpæle (normalt frivilligt afhængigt af staten).
Omkostninger: Mellem 300 og 500 euro
Fin udsætning: Når udgravningen er afsluttet, har stedschefen brug for nøjagtige referencepunkter for at opføre bygningen i den rigtige position. Professionellen markerer vigtige bygningsakser med søm på et såkaldt batterbræt. Arbejdsføreren strækker snore over neglene for at bestemme placeringen af væggene.
Omkostninger: Mellem 400 og 600 euro
Bevis for bygningsmyndigheden:Afhængig af de statslige byggeforskrifter skal der under konstruktionen fremlægges beviser til bygningstilsynet for, at bygningen skal opføres i overensstemmelse med tilladelsen. Certifikater fra ÖbVI om, at skallenes placering og højde svarer til oplysningerne i byggetilladelsen.
Omkostninger: Mellem 400 og 600 euro
Måling: Det er kundens pligt at lade den færdige bygning måles i form af et landregister, så den kan indtastes på ejendomskortet. Ejeren bestiller en offentligt udpeget landmåler (eller matrikelregistret).
Omkostninger: mellem 800 og 1.000 euro