Der er ofte den opfattelse, at udlejere videregiver alle omkostninger på nogen måde til lejerne til en fast takst. Dette er dog ikke tilfældet. Hvilke omkostninger der kan overføres til lejerne, og i hvilket omfang defineres nøjagtigt i loven. Udlejer betaler nogle af omkostningerne selv. Vi ønskede at vide af eksperterne i omkostningskontrollen, hvilke omkostninger der er fordelt, og hvad lejerne rent faktisk skal betale.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger kan overføres til lejere?
Ekspert med omkostningskontrol: Dette er reguleret i detaljer. Driftsomkostningsforordningen (BetrKV) er afgørende for dette.
I princippet gælder følgende for tildelingen til lejerne: Alle løbende og regelmæssige omkostninger som følge af ejerskab af ejendommen . Typiske omkostninger til dette er f.eks. Den årlige ejendomsskat, omkostningerne til bortskaffelse af affald og omkostningerne til rengøring af gader eller driftsomkostningerne til elevatoren inklusive den årlige vedligeholdelse under inspektion af et specialfirma. Omkostningerne til opvarmning og varmt vand, lønomkostninger og supplerende lønomkostninger for en vicevært, til bygningsforsikring og til belysning af det generelle system kan også fordeles.
Engangsomkostninger
I princippet er alle engangsomkostninger ekskluderet (f.eks. Installation af prøveudtagningspunkter til den obligatoriske Legionella-test). Med nogle engangsomkostninger er fordelingen ofte en grænsetilfælde: for eksempel når udlejeren køber en større plæneklipper. Hvis dette reducerer de ansattes assistenters arbejdsbyrde og dermed reducerer de faktiske arbejdstidsomkostninger, kan anskaffelsesomkostningerne for plæneklipperen være fordelbare i individuelle tilfælde. Her skal du dog være opmærksom på proportionaliteten. Om nødvendigt kan en udlejer også fakturere og tildele sit eget arbejde, som han selv udfører til en rimelig pris, hvis det indebærer regelmæssigt arbejde (f.eks. Klipning af græsplæne, havearbejde).
Reparation og vedligeholdelse
Især reparations- og vedligeholdelsesomkostninger er ikke driftsomkostninger og er derfor ikke fordelt. Reparations- og vedligeholdelsesomkostninger defineres ved lov som omkostninger, der afholdes for at opretholde den tilsigtede brug af ejendommen og opstår som strukturelle mangler gennem slitage, aldring og forvitring.
Situationen er anderledes for modernisering af: Her udlejer (normalt 8% til 11%), kan omkostningerne være op til en fast procentdel om året i lejeprisen på lejerne. Dette er muligt, når der installeres røgalarmer i lejligheden. Det er imidlertid ikke muligt at allokere moderniseringsomkostningerne via driftsomkostningsregnskabet.
Praktiske eksempler
Vi ser på nogle af de omkostninger, der for nylig er påløbet, og overvejer hvilke af dem vi finder på vores næste regning.
| Omkostningspunkt | fordelt? |
|---|---|
| Installationsomkostninger til kabelforbindelse | Ingen |
| løbende afgifter kabeludbyder | Ja |
| Fornyelse af tilberedning af varmt vand (var forældet) | Ingen |
| Installation af prøveudtagningspunkter til legionellatestning | Ingen |
| Omkostninger til den obligatoriske legionellatest hvert tredje år | Ja |
| Rydning og gnistning på bestilling af udlejer | Ja |
| Særlig rengøring efter renoveringsarbejde i huset | Ingen |
| løbende rengøringsomkostninger rengøringsfirma | Ja |
| driftsomkostninger for gartneren | Ja |
| Omdesign af haven | Ingen |
| administrative udgifter | nej, med en tilsvarende aftale undertiden med et fast årligt beløb |
| Tab af huslejeforsikring, juridisk beskyttelsesforsikring for udlejer | Ingen |
| Bygningsforsikring, brandforsikring | Ja |
| skorstensfejeren | ja (via varmefakturering) |
| Skorstensfejer, hvis gasopvarmning er tilgængelig | ja (for det generelle system, separat regning for din egen opvarmning) |
| Bekæmpelse af skind | Ingen |
Hvad der er og hvad der ikke kan fordeles i individuelle tilfælde, kan altid bestrides. Her er det altid værd at først have et uafhængigt, kompetent organ (f.eks. Forbrugerrådcentral) til at kontrollere driftsomkostningsopgørelsen udarbejdet af udlejeren. Hvis der er faktureret ikke-fordelbare omkostninger, rådgiver det relevante specialistkontor dig om de yderligere mulige trin.
Spørgsmål: Hvad er driftsomkostningerne, der skal betales?
Ikke alle omkostninger fordeles på lejeren.
Eksperter til omkostningskontrol: I gennemsnit betaler lejere i Tyskland 2,16 EUR pr. M² i driftsomkostninger. Dette kan variere afhængigt af husets type og udstyr og regionalt. Op til EUR 2,80 per m² og mere er meget muligt (og tilladt) i individuelle tilfælde.
Omkostningerne til opvarmning og varmt vand udgør et landsdækkende gennemsnit på EUR 1,03 pr. M² , de resterende omkostninger er generelle driftsomkostninger. Afhængigt af det eksisterende varmesystem kan disse omkostninger også variere meget - området her ligger mellem ca. EUR 0,75 pr. M² og EUR 1,90 pr. M² ,
Spørgsmål: Hvad afhænger det af, om omkostningerne kan fordeles?
Ekspert med omkostningstjek: Nøglen er:
- om det drejer sig om almindelige omkostninger (grundlæggende krav)
- om tildeling af omkostninger er tilladt i henhold til BetrKV (administrative omkostninger er f.eks. lovligt udelukket)
- om der er en aftale i lejeaftalen om fordeling af disse omkostninger
- om der er en aftale med udlejer eller en tilsvarende dom i domstole
Ikke desto mindre kan man argumentere for fordelingen af individuelle omkostninger. Et relativt nyt eksempel er leasing af røgalarmer. Udlejer kan indgå en fast kontrakt med udbyderen, som ikke kun inkluderer leje af røgalarm fra udbyderen, men også omkostningerne til årlig vedligeholdelse og inspektioner.
Fra et juridisk synspunkt bør kun den del af vedligeholdelsesomkostningerne faktisk overføres til lejerne - men du kan selvfølgelig aftale noget andet med udlejer. Hvis vedligeholdelsesomkostningerne ikke engang vises af udbyderen, kan udlejer muligvis ikke blot overføre hele lejeomkostningerne til lejerne. Imidlertid kan udlejere og lejere se dette anderledes. En klar juridisk afgørelse for alle sager afventer stadig.
Spørgsmål: Er det som lejer muligt at kræve de driftsomkostninger, der er betalt til skattemæssige formål?
Omkostningerne til vintertjeneste kan fordeles.
Ekspert med omkostningskontrol: I princippet er dette muligt - men kun med visse andele af de supplerende omkostninger. Disse er:
- omkostningerne ved rengøring af bygninger
- omkostningerne ved havearbejde
- omkostningerne ved vinterklarering
- omkostningerne ved rengøring af gader
- omkostningerne til håndværkeres tjenester (her kun arbejdsomkostninger eksklusive moms, rejseomkostninger, maskinomkostninger og forbrugsvarer)
De første fire poster betragtes som husholdningsrelaterede tjenester, der er skatteprivilegierede. 20% af omkostningerne til husholdningsrelaterede tjenester og de afgiftspligtige dele af håndværkertjenester kan fratrækkes op til maksimalt 1.200 EUR om året. Mere detaljerede oplysninger kan fås fra en skatterådgiver eller fra indkomstskatkontoret.
