I betragtning af de lave renter på lån overvejer flere og flere mennesker fuld finansiering - det vil sige at købe et hus uden egenkapital. Selvom dette kan være en god forretning, er det i mange tilfælde risikabelt.
Lave bygningsrenter og stigende huslejer frister især unge mennesker, der endnu ikke har været i stand til at spare en masse penge på at købe et hus uden egenkapital. Realkreditudbydere taler om fuld finansiering i sådanne tilfælde.
Sidst men ikke mindst antyder ejendomsmarkedet et bestemt pres på at handle: stigningen i ejendomspriserne ser ud til at være uendelig mange steder. Mellem midten af 2017 og midten af 2018 steg nybyggede boligbyggerier med gennemsnitligt 4,6 procent ifølge Federal Federal Office. Samtidig forbliver renten på et lavt niveau og gør det muligt for mange mennesker at gennemføre deres eget boligprojekt på trods af stigende priser.
Så det er ikke underligt, at ejendomsfinansiering med så lidt egenkapital som muligt oprindeligt synes attraktiv. "Trendindikatoren for realkreditudlån" fra Dr. Klein Privatkunden AG, at den gennemsnitlige låneandel i købs- eller byggeprisen stiger: fra 77,6 procent i begyndelsen af 2014 til i øjeblikket 81,6 procent - med andre ord: realkreditudlån bliver mere og mere risikabelt.
Grafikken viser, hvordan investeringssummen og låneandelen til finansiering af fast ejendom har udviklet sig i de senere år.
Tyskerne har stadig et gennemsnit på næsten 20 procent egenkapital med sig, men selv og især i tider med meget lave renter skal fremtidige ejere bemærke, at fast ejendom sandsynligvis er den største investering i livet - realkreditudlån og boligkøb skal derfor være på en sikker fod. Kapital er en vigtig søjle: Selvom det synes fristende at stole mere på billige lån i betragtning af de lave renter, anbefales et solidt finansieringsmix af egenkapital, klassisk livrentelån og bygningssamfundslån.
Jo højere finansiering, jo større er risikoen for ikke at kunne betale de månedlige betalinger på et eller andet tidspunkt. For eksempel når finansieringen med lav rente udløber, og ejendommen endnu ikke er betalt. Ingen kan forudsige udviklingen i renten i de næste ti år. Selv en stigning fra aktuelt omkring 1,5 procent til en stadig forholdsvis lav 3 procent betyder en fordobling af rentebyrden.
Lejere mangler egenkapital
Mange vil hellere bo i ejendom end leje. En undersøgelse viste: mangel på kontantreserver er den mest almindelige grund til, at drømmen om at have sine egne fire mure trods alt ikke bliver realiseret.
Lidt over halvdelen af de mennesker i Tyskland, der ikke ejer hjem, vil gerne være ejer. Godt to tredjedele af denne gruppe (68 procent) siger, at deres drøm om at eje deres egne fire mure mislykkes på grund af manglende egenkapital. Dette var resultatet af en undersøgelse på vegne af Real Estate Association Germany (IVD).
Kom ud af lejen
I undersøgelsen sagde 19 procent af lejerne, at de ønsker at købe deres eget hjem nu eller i fremtiden. Yderligere 32 procent vil også gerne bo i deres egen ejendom, men tror ikke på, at de i øjeblikket kan realisere denne drøm.
Andre forhindringer, ud over manglende finansiel pude, er høje lånesatser og mangel på fast ejendom. Men ønsket forbliver. Fordi denne undersøgelse også bekræfter: For flertallet er boligejerskab et vigtigt bidrag til deres egen pension.
Grafikken viser årsagerne til, at lejere ikke køber boligejendomme.
Hvad betyder fuld finansiering?
De, der ønsker at købe et hus uden egenkapital, tager ofte ikke højde for de supplerende købsomkostninger. Fuld finansiering betyder ikke finansiering af 100 procent af ejendommens værdi med lånt kapital, men 112 til 115 procent - de ekstra omkostninger, der går ud over den rene ejendomsværdi, skal også dækkes af lånet, hvis den tilsvarende egenkapital ikke er tilgængelig. Dette er også årsagen til de uforholdsmæssigt høje renter for fuld finansiering: Kreditmængden for de supplerende omkostninger er ikke sikret mod reelle aktiver, dvs. ikke dækket af den rene værdi af det købte hus. Her tager banken den risiko, som låntager skal kompensere med tilsvarende højere renter.
Tilstanden og placeringen af den ønskede ejendom spiller en vigtig rolle, når du køber et hus uden egenkapital og bruges af långiveren som beslutningsstøtte: Hvis du er på udkig efter fuld finansiering, skal du købe en ejendom i en god beliggenhed og i god stand. Med en gammel bygning, der har behov for renovering med tvivlsomme bygningsstoffer i et mindre populært boligområde, har du en dårlig chance for at overbevise kreditinstituttet om fuld finansiering. Hvis ejendommen på den anden side lover en positiv præstation, er chancerne meget bedre for, at pantudlåneren bliver involveret i projektet.
Hvad gør fuld finansiering dyrt
Fuld finansiering inkluderer to omkostningsdrivere, der gør køb af et hus relativt dyrt uden egenkapital:
- Jo mindre kapitalandelen er, jo højere er renterne på boliglånet. Kapital giver på den anden side realkreditudbydere større sikkerhed, som de belønner med tilsvarende lavere renter.
- De fleste mennesker kan kun tilbagebetale større lånebeløb over lang tid med lave tilbagebetalingsrater - det betyder også, at en meget høj andel af gældsbetjeningen går i renter.
Du skal også tage et andet vigtigt aspekt i betragtning: Langsigtede observationer af ejendomsmarkederne viser, at lave renter brænder efterspørgslen efter fast ejendom og holder priserne kontinuerligt stigende. I sidste ende er det ikke så meget billigere at købe et hus som de lave renter antyder, da der kræves mere kapital. Samtidig vil en stigning i renterne berolige ejendomsmarkedet, og priserne bliver ofte billigere igen, især på enkle og mellemstore placeringer.
Manglende kontantreserver lader ofte drømmen om dine egne fire mure sprænge. Det kan gå i opfyldelse gennem fuld finansiering.
100 procent finansiering i stedet for fuld finansiering
Hvis du kan dække de supplerende købsomkostninger med din egenkapital, kaldes dette 100 procent finansiering. Pantelångivere er meget mere åbne over for dette projekt end fuld finansiering, fordi lånet i dette tilfælde stort set er dækket af ejendommens værdi. Af denne grund er renten normalt meget billigere. Imidlertid tilbyder det heller ikke pantlåneren optimal sikkerhed, fordi den såkaldte realkreditværdi af en ejendom normalt ligger langt under den faktiske købspris. Långiveren vurderer den udlånte ejendom med en sikkerhedsrabat, da han i tilfælde af et afskærmningssalg, især i mindre foretrukne boligområder, sjældent kan indløse den oprindelige købspris.
At købe et hus uden egenkapital: personlige krav
Enhver, der søger fuld eller 100 procent finansiering til deres nye hus, bør bestemt have en god, sikker indkomst - optimal beskæftigelse i den offentlige tjeneste eller endda embedsmandssituation er ideel. I tilfælde af at du mister dit job på grund af dit helbred, skal du træffe foranstaltninger ved at tegne en invalideforsikring. Det skal være så højt, at det lukker indkomstforskellen mellem din normale løn og enhver førtidspension eller pension. I tilfælde af død kan du tegne livsforsikring. Det er relativt billigt, især for unge mennesker, og i tilfælde af en lønters død træder det ind med den nødvendige kapital, så de efterladte fortsat kan finansiere ejendommen.
En anden vigtig forudsætning for at købe et hus uden egenkapital er alder - kun unge, der har 35 til 40 års arbejde tilbage, bør tage risikoen.
Bauspar-kontrakt og Baukindergeld hjælper dig med tilbagebetaling af gæld
Selvom du allerede har optaget et lån til fuld finansiering af din ejendom, er det fornuftigt at indgå en ny bygningssamfundslåneaftale på samme tid. Med dette kan du senere f.eks. Omlægge den resterende gæld på dit lån og samtidig sikre de lave renter på lang sigt. Derudover kan du stadig modtage Riester-kvoter til dit boliglån og opsparingskontrakt og muligvis også medarbejderopsparingstillæg samt boligpræmien. Riester opsparingsplaner for boliglån er særligt lukrative for familier med børn, fordi der er de højeste kvoter for den næste generation.
Staten har støttet familier uden fast ejendom, der ønsker at bygge eller købe deres eget hus siden efteråret 2018 med børnetilskud. Forudsætningen er, at boligen købes mellem 1. januar 2018 og 31. december 2020 - uanset beboelsesarealet, om det er nyt eller brugt. Familier modtager et årligt tilskud på 1.200 euro pr. Barn i en periode på ti år. Indkomstgrænsen er skattepligtig husstandsindkomst på 75.000 euro plus 15.000 euro pr. Barn. Baukindergeld kan ansøges online via KfW-tilskudsportalen. Købs- eller konstruktionsdokumenter, registreringsattester, bevis for indkomst og meddelelser om børnetilskud skal være tilgængelige.
Hvornår giver fuld finansiering mening?
Der er helt sikkert tilfælde, hvor fuld finansiering giver mere mening for dig personligt end at købe et hus med egenkapital. Hvis du allerede ejer en investeringsejendom af sammenlignelig værdi, hvoraf det meste er afbetalt og et årligt nettoafkast på over 5 procent, er beregningen enkel. Hvis du optager det nye ejendomslån fra den samme bank, der allerede har finansieret din første ejendom, er der normalt ingen problemer med fuld finansiering. I dette tilfælde kan långiveren også bruge den eksisterende ejendom forholdsmæssigt som sikkerhed for det nye lån.
Hvis du allerede har investeret det krævede beløb til huskøb i kapitalinvesteringer såsom aktier eller fonde, og det gennemsnitlige årlige afkast har været over 6 procent i mindst 10 år, betaler fuld finansiering sig også. I dette tilfælde er indtægterne højere end omkostningerne ved finansiering af ejendommen. Ikke desto mindre er det i sådanne tilfælde sværere at overbevise banken om at købe et hus uden egenkapital, fordi indtægter på kapitalmarkedet kan svinge stærkt afhængigt af økonomien, og realkreditudbyderen ikke vurderer denne kapitalinvestering som sikkerhed som det konkrete guld.
Finansiering med eller uden egenkapital: beregn nøjagtigt
Under alle omstændigheder, før du køber et hus uden egenkapital, skal du beregne forskellige scenarier ved hjælp af en låneberegner. Beregn først byrderne, når du køber en ejendom uden egenkapital. Beregn derefter, hvor længe du bliver nødt til at spare for at rejse 20 procent egenkapital til køb af ejendom, og bereg også dette scenarie med en låneberegner, der bruger forskellige teoretiske renter som grundlag. På denne måde får du en fornemmelse for, om at købe det nu virkelig er så lukrativt som det oprindeligt ser ud til.
