Gradueret leje er en interessant mulighed for udlejere. Fordi lejestigninger normalt ikke er uden problemer. En gradueret leje på den anden side giver mere planlægningssikkerhed på en enkel og bekvem måde og er ikke nødvendigvis ufordelagtig for lejerne, afhængigt af det nøjagtige kontraktdesign.
Alle væsentlige detaljer om gradueret leje er forklaret nedenfor. Som udlejer har du alle de oplysninger, du har brug for til korrekt at udarbejde den graduerede lejekontrakt. For ud over kravene fra huslejeretten er andre punkter også vigtige.
Hvad er en gradueret leje?
Den graduerede leje er aftalen om et bestemt lejebeløb, der registreres skriftligt mellem udlejer og lejer. Det vedrører en fast periode og forskudt lejestigningen med et nøjagtigt beløb. Lejen forbliver uændret i mindst tolv måneder. Af andre grunde forhøjes det muligvis ikke i denne periode i henhold til § 557a BGB.
I tilfælde af gradueret husleje aftaler udlejeren og lejeren på forhånd, hvornår lejen forhøjes til hvilket beløb. For udlejere betyder det en mulighed for at håndhæve en lejestigning uden større problemer. Aftalen har også til formål at give lejerne langsigtet klarhed om de boligudgifter, som de vil stå over for i fremtiden.
Hvordan er den graduerede leje aftalt kontraktligt?
For at den graduerede husleje med forhøjelser er tilladt, skal aftalen formuleres skriftligt. Det er også muligt efterfølgende at tildele en gradueret leje til en eksisterende lejekontrakt, men kun hvis lejeren accepterer det. Den skriftlige skalaaftale skal underskrives af udlejer og lejer, så det er ikke nok at skrive en e-mail.
Hvornår er en gradueret lejekontrakt effektiv?
I henhold til § 557a BGB inkluderer de formelle betingelser også den nøjagtige specifikation af det eurobeløb, hvormed huslejen forhøjes. Procentdele er ikke tilstrækkelige her. For at den graduerede lejekontrakt kan være gyldig, skal udlejer også medtage yderligere oplysninger ud over lejestigningen. Bl.a. skal tidspunktet defineres, hvornår lejestigningen finder sted. Følgende forudsætninger er væsentlige for at den graduerede lejekontrakt kan være effektiv:
- Aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter. Det inkluderer således samtykke fra udlejer og lejer.
- Lejeprisen og stigningen skal angives i konkrete euro-værdier (ikke i procent).
- Intervallet mellem lejestigninger skal altid være mindst tolv måneder. Kortere skalaer er ikke tilladt, men længere perioder er mulige.
- Mindst en sæson skal være nævnt i kontrakten.
I den graduerede lejeaftale skal det tydeligt angives, på hvilket tidspunkt den efterfølgende lejestigning opstår, og til hvilket beløb huslejen stiger.
Juridisk og ulovlig ordlyd i den graduerede lejeaftale
Den graduerede lejeaftale skal tydeligt præcisere, hvornår den følgende lejestigning sker, og til hvilket beløb lejen vil stige. En lejekontrakt, der fastsætter en årlig forhøjelse på tre procent, er ineffektiv. En angivelse af prisen pr. Kvadratmeter er også ugyldig, da den samlede husleje ikke er angivet i form af et monetært beløb. Selve lejestigningsbeløbet kan variere, men intervallet mellem de respektive dimensioner skal være mindst et år.
Eksempel på en effektiv lejeaftale:
- Den graduerede lejemål starter den 1. januar 2019 med en nettoløn på 800 euro. Denne netto leje stiger årligt: fra 01/01/2020 til 830 euro, fra 01/01/2021 til 870 euro, fra 01/01/2022 til 900 euro.
Eksempler på en ineffektiv aftale:
- Den graduerede lejemål starter den 1. januar 2019 med en nettoløn på 800 euro. Derefter stiger netto huslejen uden opvarmning årligt med to procent.
- Lejen stiger til 9,20 euro per kvadratmeter den 01/01/2020.
Hvor længe er den graduerede leje gyldig?
Tidligere fik udlejere kun lov til at fastsætte huslejeforhøjelser i de næste ti år, men denne grænse eksisterer ikke længere. Dette betyder, at forhøjelser også kan aftales i en periode på 15 år eller endnu mere. Selve den graduerede lejemål kan være begrænset eller ubegrænset afhængigt af dine behov.
Med hensyn til varigheden af den graduerede lejemål spiller den mulige opsigelse af kontrakten også en rolle. For ud over at aftale en gradueret husleje, har udlejeren mulighed for at ekskludere opsigelsen af lejemålet i højst fire år fra begyndelsen af en gradueret lejekontrakt (se afsnit 557a, afsnit 3, paragraf 1 BGB). En sådan klausul begrænser imidlertid spillerummet for begge sider, dvs. for lejer og udlejer. Derfor bør begge sider overveje, om en sådan regulering giver mening og passer ind i planlægningen for de kommende år.
Lejestigningen er fastsat i den graduerede lejekontrakt og finder normalt sted årligt.
Skal lejestigningen meddeles i tilfælde af gradueret leje?
Da lejestigningen allerede er sat i sammenhæng med den graduerede lejekontrakt, når kontrakten indgås, behøver udlejer ikke at sende lejeren yderligere meddelelse, hvis lejen stiger. Hvis lejeren har oprettet en stående ordre for overførsel af lejen, skal han foretage en tilsvarende justering på den relevante dato. Hvis han ikke gør dette, kan udlejeren minde ham om, at huslejen er steget som fastsat i kontrakten, og at der skal foretages en yderligere betaling.
Udlejeren kan dog ikke anmode om yderligere huslejeforhøjelser under den graduerede lejekontrakt. Og ikke engang, hvis der gennemføres moderniseringer. Berlins regionale domstol besluttede, at sådanne omkostninger ikke må fordeles med tilbagevirkende kraft, når den graduerede leje udløber. Da moderniseringen blev annonceret, rådede en udlejer sin lejer om, at huslejen senere ville blive forhøjet. Dette forsvarede sig med succes: Udlejer ville enten have planlagt den planlagte modernisering i den graduerede leje eller frafaldt den graduerede aftale (se filnummer 65 S 225/17). Undtagelse: moderniseringerne var obligatoriske på grund af juridiske krav eller officielle krav. Derefter kan de også overføres til lejere med graduerede lejekontrakter.
Hvilke lejestigninger er tilladt i den graduerede lejekontrakt?
Udlejere vælger ofte gradueret leje, fordi det sædvanlige loft ikke gælder her. I tilfælde af normale lejeaftaler sikrer dette, at lejen ikke stiger med mere end 20 procent over en periode på tre år. I nogle regioner er den øvre grænse endda maksimalt 15 procent. Dette loft gælder ikke for gradueret leje. Afhængigt af de aftalte skalaer kan det ske, at huslejen stiger med mere end 20 procent på tre år med en leasingaftale.
Selv med en gradueret lejekontrakt kan de enkelte lejestigninger ikke vælges uden begrænsninger, fordi begrænsningerne i den økonomiske straffelov, afsnit 5, også gælder for den graduerede leje lokale sammenlignende huslejer.
Og der er andre krav til den graduerede husleje: I områder, hvor boligarealet er knap, er målet at forhindre, at lejen pumpes op. Derfor skal de nyligt aftalte graduerede lejemål overholde lejeprisen.
I områder, hvor boligarealet er knappe, skal nyligt aftalte graduerede lejemål overholde lejeprisen.
Gradueret leje: Gælder lejebremsen?
Hvor lejepremsebremsen gælder, må lejen af en nylejet lejlighed ikke være mere end ti procent dyrere end den lokale sammenlignende leje (se afsnit 557a, afsnit 4, BGB). Dette gælder også for den graduerede leje. Dette juridiske krav betyder, at med hver ny lejeaftale kan både leje i begyndelsen af kontrakten og de enkelte skalaer kontrolleres nøjagtigt. Denne kontrol finder sted på tidspunktet for skalaforøgelsen.
Hvis en af de aftalte huslejeskalaer er mere end ti procent højere end den sædvanlige lokale sammenlignende leje i begyndelsen af dens effektivitet, foretages der et loft i tilfælde af en klage fra lejeren. Dette betyder, at skalaen træder i kraft, det beløb, der overstiger de ti procent, men som lejeren ikke skal betale. Kontrakten forbliver gyldig.
Da lejepremsebremsen kun kan indstilles i højst fem år i de respektive byer eller regioner, påvirkes de skalaer, der forfalder på et senere tidspunkt, ikke længere og vil derfor ikke blive begrænset. Hvis dette begrænser udlejere for meget i deres planlægning, kan der anvendes en indeksleje, der kan omgå dette loft. Indekslejen er ikke baseret på det huslejeindeks, der er almindeligt i området, men på forbrugerprisindekset og dets udvikling.
Stigende huslejer er især interessante for udlejere, der underskrev deres graduerede lejekontrakt, før lejepremsbremsen blev anvendt.
Hvad er forskellen mellem gradueret husleje og indeksleje?
Både den graduerede leje og indekslejen regulerer hvornår og hvordan lejen ændres eller stiger i fremtiden. De indeholder derfor det nøjagtige tidspunkt og det tilsvarende beløb (i tilfælde af gradueret leje) eller en indikation på, at den fremtidige husleje er baseret på forbrugerprisindekset (i tilfælde af indeksleje). Dette forbrugerprisindeks offentliggøres en gang om året af Federal Statistical Office og kan ikke forudsiges.
|
Gradueret leje | Indeks leje |
|---|---|
| Den nøjagtige dato og størrelsen af den fremtidige lejetilpasning er angivet i den graduerede lejekontrakt. | Ændringer i lejeprisen er direkte knyttet til udviklingen i forbrugerprisindekset . Så hvis leveomkostningerne stiger, vil det også leje. Der kan aftales en indeksleje i en ubegrænset periode. |
|
Lejestigninger kan indstilles i et par | En indeksklausul er også kendt som en kapitalbevarelsesklausul . Det nøjagtige beløb på lejestigningen kan ikke specifikt forventes. |
| Når de aftalte vægte alle er trådt i kraft, og den samme lejer fortsætter med at bo i lejligheden , bliver lejekontrakten til en "normal" lejekontrakt, hvor lejestigninger kan håndhæves i henhold til §§ 558 og 559 BGB . | Eksempelformulering: Hvis forbrugerprisindekset for Tyskland ændres med fire procent eller mere sammenlignet med den første måned i lejemålet i henhold til bestemmelsen fra det føderale statistiske kontor , ændres huslejen med den samme procentdel. |
Med indekslejen kan udlejeren øge lejen mere uafhængigt af lejebremsen, forudsat at forbrugerprisindekset stiger tilsvarende. |
|
| Indekslejen tilbyder således lidt mere frihed for udlejeren selv i områder med boligmangel , for her er kun startlejen baseret på huslejebremsen, mens stigningstrinnene i fremtiden ikke er så begrænsede. |
Hvad sker der, når den graduerede husleje slutter?
Efter den sidste aftalte lejetrin ændres den differentierede lejekontrakt til en "normal" kontrakt. De sædvanlige typer af lejestigninger kan derefter anvendes, for eksempel i form af modernisering af lejestigninger eller ved at tilpasse sig den lokale sammenlignende husleje.
Når perioden for den aftalte graduerede lejekontrakt er udløbet, har udlejeren mulighed for at aftale en anden gradueret leje. En sådan aftale er kun mulig, hvis lejeren accepterer den. Imidlertid er en ensidig bestemmelse af denne nye sæson ikke effektiv. Det betyder, at en ny kontrakt skal udarbejdes og underskrives af begge parter.
Hvis lejekontrakten er åben, og skalaerne kun er opført op til en bestemt dato, forbliver den sidstnævnte skala. På denne måde kan en gradueret lejemål omdannes til en klassisk lejekontrakt. Når den graduerede husleje er afsluttet, har udlejeren derefter muligheden for at arbejde med andre lejestigninger. Det betyder, at han for eksempel kan tilpasse sig de lokale sammenlignende husleje eller videregive moderniseringsomkostninger til lejerne.
Hvad er afkald på opsigelse?
Et ensidigt afkald på opsigelse kan aftales i en gradueret lejeaftale. Her underskriver lejeren, at han ikke vil opsige lejligheden i en defineret periode, mens udlejeren bevarer sin ret til at opsige. Dette ensidige afkald på opsigelse kan gælde i højst fire år, ellers bliver det ineffektivt (se afsnit 557a, afsnit 3, BGB). For udlejer giver denne ensidige udelukkelse af opsigelse god planlægningssikkerhed, men ikke mange lejere er villige til at forpligte sig til at bo i en ejendom i en bestemt periode.
Mange lejere vil gerne bruge en efterfølgende lejerklausul, når de indvilliger i opsigelsesafslutning for stadig at bevare en vis grad af frihed. Denne klausul giver dig mulighed for at opsige det eksisterende lejemål tidligt, hvis det er nødvendigt. Denne nye lejerklausul ledsages ofte af forpligtelsen til at foreslå en pålidelig erstatningsl lejer.
Fordele og ulemper ved en gradueret leje for lejere
Den graduerede leje giver også lejere en vis sikkerhed. Fordi udlejeren under den aftalte forskudte varighed ikke kan kræve yderligere huslejeforhøjelser, selv ikke i tilfælde af renoveringsforanstaltninger eller modernisering, medmindre disse er blevet bestilt af myndighederne eller ved lov (for eksempel fordi nye varmeomkostningsmålere skal installeres på grund af den nye ordning for opvarmningsomkostninger). Justeringer er kun mulige efter den supplerende omkostningsafregning, men kun med en tilsvarende begrundelse. Den graduerede lejekontrakt garanterer også lejere en leje, der forbliver konstant i mindst et år og ikke forhøjes.
Overblik over fordelene
- Planlægningssikkerhed for boligudgifter i de næste par år.
- Ingen yderligere lejestigninger er mulige til renovering eller modernisering.
- I økonomisk stærke områder er en gradueret leje stadig billigere end en indeksleje, hvilket vil omfatte en hurtigere lejestigning.
Ulemper ved et overblik
- Husleje stiger årligt, justeringer i de aftalte år er ikke længere mulige.
- Efter afslutningen af den aftalte gradering overføres den tidsbegrænsede kontrakt normalt til en yderligere gradueret kontrakt. Kun åbne kontrakter bliver normale lejekontrakter.
- Hvis den lokale sammenlignelige husleje falder, forbliver gradueringen uafhængig af dette.
Med en gradueret lejekontrakt kan du holde øje med lejeomkostningerne inklusive lejestigninger i de næste par år og årtier.
Fordele og ulemper ved en gradueret leje for udlejere
En gradueret lejekontrakt er umagen værd for alle de udlejere, der ønsker at opnå den højest mulige lejeindkomst. Når du er enig om skalaerne, kan du estimere den lokale sammenlignende husleje og dens udvikling og dermed planlægge din indkomst på forhånd. Afhængig af efterspørgslen efter boliger i det tilsvarende område skal den svimlende mere eller mindre tage hensyn til den sammenlignende husleje, der er sædvanlig i området for at undgå problemer med en mulig stigning i lejen.
For god planlægningssikkerhed kan forsigtige udlejere inkludere et ensidigt afkald på opsigelse i den graduerede lejekontrakt. I denne sammenhæng kan det være nyttigt at vælge lavere skalaer for at gøre kontrakten attraktiv for lejeren. Lavere skalaer er mere tilbøjelige til at tilskynde lejere til at underskrive et ensidigt afkald på opsigelse.
De stigende huslejer er især interessante for udlejere, der underskrev deres graduerede lejekontrakter, inden lejepremsbremsen blev sat i brug. Hvis lejeprisbremsen derimod allerede gælder, når kontrakten underskrives, har udlejere ikke længere så mange muligheder for at øge lejeindtægterne. I det mindste tillader den graduerede husleje en stigning med lejebremsen, som er op til ti procent over den lokale sammenlignende husleje.
Overblik over fordelene
- Automatisk justering af lejen uden yderligere administrativ indsats: Dataene om lejestigningen er allerede indstillet i begyndelsen af lejen, så der ikke er nogen spørgsmål eller vanskeligheder senere.
- Forenklet type lejetilpasning.
- Kontraktaftalen tillader planlægning over flere år.
- Det er muligt at overskride den lokale sammenlignende husleje (afhængigt af den muligvis gældende lejeprisgrænse til en vis grad).
- Det er muligt at acceptere et ensidigt afkald på opsigelse (op til fire år).
Ulemper ved et overblik
- Ingen andre lejestigninger er mulige.
- Moderniserings- eller renoveringsarbejde modregnes muligvis ikke af en huslejeforhøjelse (undtagelse: modernisering bestilt af myndighederne eller ved lov).
- Ikke alle lejere overholder de aftalte lejestigninger i den graduerede lejekontrakt. Denne manglende indkomst kan kun kræves tre år efter det faktum. Det eneste alternativ er opsigelse og, hvis det er nødvendigt, udsættelse med udsendelse.
- I tilfælde af gradueret husleje tages der ikke højde for inflationen, da lejebeløbene er uafhængige af værdifaldet. Dette viser forskellen i forhold til indekslejen.
Konklusion
Gradueret leje giver især udlejere et højt sikkerhedsniveau, selvom det kun giver begrænset spillerum. Men i betragtning af manglen på boliger i mange byer er det kun rimeligt. De forskellige perspektiver hos udlejer og lejer er allerede tydelige, når den graduerede lejekontrakt er udarbejdet. Med den nødvendige sikkerhed på den ene side og en tilfredsstillende kompensation gennem lejeprisen, skal begge sider respekteres. I denne forstand er den graduerede leje en god løsning til fremtidig planlægning.