Ændring af job, en ny partner eller tilføjelse til familien - der er mange grunde til, at en gammel lejlighed ikke længere tjener sit formål, og hvorfor du vil opsige lejekontrakten. Her kan du finde ud af, hvilke opsigelsesperioder du skal overholde, og hvornår udlejeren kan opsige lejemålet.
Et overblik over de vigtigste ting
Hvordan opsiger jeg en lejeaftale?
Hvis du har underskrevet en åben lejeaftale som lejer, har du en lovbestemt opsigelsesperiode på tre måneder. Dette betyder, at den skriftlige opsigelse skal være modtaget af udlejeren senest den tredje arbejdsdag i måneden.
Hvordan kommer jeg ud af lejekontrakten i tilfælde af en adskillelse?
I tilfælde af en adskillelse vil lejemålet stadig eksistere. Dette betyder, at selvom en af partnerne flytter ud, er du stadig den kontraktlige partner med alle rettigheder og forpligtelser. Det er bedst at forhandle en opsigelsesaftale med udlejer, så den bevægelige partner kan trække sig ud af lejekontrakten.
Hvornår skal jeg annullere?
Hvis du har en opsigelsesperiode på tre måneder, skal du have meddelt opsigelsen til udlejeren senest den tredje arbejdsdag i måneden. For eksempel, hvis en lejer slutter den 3. juni, slutter lejemålet den 31. august.
Opsigelse af lejeaftalen: sådan fungerer den
En opsigelse af lejekontrakten er kun gyldig, hvis den er foretaget skriftligt og udskrevet på papir. Verbale opsigelser, e-mails, faxer eller andre tekstbeskeder er ikke lovlige.
Send annullering med anbefalet post
For at være på den sikre side skal du altid sende dit opsigelsesbrev til udlejer med anbefalet post. Du har følgende muligheder:
- Registreret post: Postbrevet bekræfter, at han har lagt brevet i udlejerens postkasse.
- Registreret levering: Afbestillingen afleveres personligt af postbudet til udlejer. Han har kun lov til at aflevere dette mod en underskrift.
- Registreret post med kvittering for modtagelse: Annulleringen afleveres også personligt af postbudet. Som lejer modtager du også en kvittering for, at brevet er ankommet.
Godt at vide: Du kan selvfølgelig også selv meddele varselet om opsigelsen. Det er bedst at have et vidne med dig, der kan bekræfte, at opsigelsen faktisk er landet i den rigtige postkasse. Ellers skal du også få en bekræftelse fra udlejer her.
Hvis afbestillingen sendes med anbefalet post, leverer postbudmanden brevet personligt.
Det skal være i opsigelsesbrevet
Hvorfor du fratræder behøver ikke at blive anført i fratrædelsesbrevet. Det er tilstrækkeligt, hvis du udtrykker din intention om at opsige skriftligt og selvfølgelig underskrive det eller indsamle de krævede underskrifter fra andre hovedlejere i tilfælde af en delt lejlighed. Du skal stadig medtage følgende oplysninger i dit brev:
- adressen på udlejningslejligheden
- det tidspunkt, hvor lejelejligheden skal opsiges
- anmodningen om bekræftelse af opsigelsen fra udlejer
- ønsket om en overdragelsesdato
Generelle opsigelsesperioder for lejere
Som regel indgår lejere og udlejere en lejekontrakt på ubestemt tid. Kontraktforholdet slutter derefter med almindelig eller ekstraordinær opsigelse af en af parterne. En generel opsigelsesperiode på tre måneder gælder for lejere. Opsigelsen skal være udlejer i hænde senest den tredje arbejdsdag i måneden, ellers tæller denne måned ikke længere med opsigelsesperioden. For eksempel, hvis udlejeren modtager opsigelsesbrevet den 4. august, ophører lejemålet først den 30. november. Selvom der i lejekontrakten kan aftales kortere perioder til fordel for lejeren, er længere opsigelsesperioder ineffektive.
Tjek din lejeaftale for at finde ud af, hvor lang den aftalte opsigelsesperiode er.
Der er undtagelser
1. Afkald på opsigelse
Lejere og udlejere har mulighed for at tilføje en klausul om opsigelse til opsigelsesaftalen i en periode på op til fire år. Dette betyder, at hverken lejere eller udlejere har lov til at give besked i denne periode. De fire år begynder, så snart begge parter har underskrevet kontrakten.
Godt at vide: Et afkald på opsigelse er kun gyldigt i en periode på fire år, alt andet end det er ikke lovligt tilladt. Derudover skal klausulen formuleres på en sådan måde, at du som lejer kan annullere i slutningen af de fire år og flytte ud uden at skulle vente i tre måneder.
2. Gradueret lejeaftale med afkald på opsigelse
Lejere og udlejere kan til enhver tid opsige en gradueret lejekontrakt, medmindre lejekontrakten angiver, at opsigelse er ekskluderet i en bestemt periode. I henhold til en dom afsagt af Forbundsdomstolen er et ensidigt frafald af lejeren tilladt.
3. Individuel aftale
Lejer og udlejer kan også aftale andre perioder. Lejeren må dog ikke stilles ugunstigt. Dette betyder, at opsigelsesperioden kun kan være kortere, men ikke længere end tre måneder.
Tak til nye lejere tidligereI lejeaftalen har lejere og udlejere også mulighed for at aftale, at en tidligere afslutning af |
Opsigelsesperioder for udlejere
I henhold til huslejeloven gælder forskudte opsigelsesperioder for udlejere, afhængigt af hvor gammel = "" lejemålet er. Hvis der er aftalt en anden længere varsel i lejeaftalen, skal udlejer overholde den.
- Lejeperiode op til 5 år: 3 måneders varsel
- Lejeperiode op til 8 år: 6 måneders varsel
- Lejeperiode længere end 8 år: 9 måneders varsel
- Lejeperiode længere end 10 år: 12 måneders varsel. Det gælder dog kun for lejemål, der startede før 1. september 2001, og hvor opsigelsesperioden for tolv måneder var aftalt.
Den eneste undtagelse: udlejeren bor sammen med lejeren under et tag, for eksempel i en bedstemorlejlighed i et en- eller to-familiehus. Han kan derefter opsige uden at have en juridisk grund til opsigelse. I opsigelsesbrevet skal han dog påberåbe sig sin særlige ret. I sådanne tilfælde forlænges opsigelsesperioden med tre måneder til seks måneder. Hvis udlejeren sælger ejendommen, overtager den nye ejer lejekontrakten. Intet vil ændre sig i det eksisterende leje. Hvis den lejede lejlighed omdannes til et ejerlejlighed, gælder landespecifikke afbestillingsperioder for ejeren. De er mindst tre år, men i nogle områder med husmangel endog 10 år.
Hvis udlejeren ønsker at bruge lejligheden til eget brug, skal han angive detaljerede grunde i opsigelsesmeddelelsen.
Opsigelse af lejlighed på grund af personlig brug
Udlejere har brug for en legitim interesse i at opsige lejekontrakten. Den mest almindelige årsag: personlig brug, fordi udlejeren har brug for lejligheden til sig selv, familie eller slægtninge. Familiemedlemmer er børn, børnebørn, ægtefæller, søskende, forældre og bedsteforældre. Niesen er en af dem (BGH, VIII ZR 159/09). I modsætning hertil, hvis svogeren har brug for det selv, skal der bevises en særlig tæt kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Udlejere har brug for forståelige grunde til deres egne behov, som de skal forklare i detaljer i meddelelsen om opsigelse. Dette inkluderer de tidligere levevilkår og fordelene ved den opsagte lejlighed. Hvis de har en anden ledig lejlighed, skal de muligvis flytte ind der eller tilbyde den til lejeren. I tilfælde af "alt for høje boligkrav" mislykkes opsigelsen. Dette er også gyldigt,hvis udlejeren har brug for lejligheden igen straks efter indgåelsen af kontrakten, eller hvis den annullerede lejlighed ikke kan imødekomme udlejers brugsanmodninger. Enhver, der kun falsker deres egne behov, for eksempel for at leje lejligheden dyrere, kan blive retsforfulgt og erstatningsansvarlig - selv hvis lejer og udlejer oprindeligt har opnået en mindelig aftale (BGH, VIII ZR 231/07). Lejeren skal dog senere bevise, at den personlige brug blev forfalsket.VIII ZR 231/07). Lejeren skal dog senere bevise, at den personlige brug blev forfalsket.VIII ZR 231/07). Lejeren skal dog senere bevise, at de personlige behov blev forfalskede.
Særtilfælde: opsigelse af lejligheden uden varsel
Som lejer har du mulighed for at opsige uden varsel i følgende tilfælde:
Lejligheden kan ikke bruges som aftalt i kontrakten
Hvis lejligheden f.eks. Er ubeboelig på grund af oversvømmelse eller brandskade, kan du som lejer opsige lejeaftalen uden varsel. Men selvom lejligheden ikke blev afleveret til tiden (BGB; § 543 (1)), kan du gøre brug af denne ret.
Lejligheden truer dit helbred
Hvis du f.eks. Opdager skimmelsvamp i din lejlighed, eller der er indbygget andre giftige byggematerialer, skal du først få dette bekræftet af en ekspert, for eksempel ved hjælp af en støbtest, og du skal også selv bære omkostningerne. Hvis mistanken bekræftes, skal du først give udlejer en rimelig frist for at afhjælpe manglerne. Hvis dette ikke er muligt, eller udlejeren nægter, kan du annullere uden varsel.
Udlejer overtræder kontrakten
Udlejer har mange rettigheder, men uautoriseret indrejse i lejligheden eller svig i elforsyningen er ikke inkluderet. Du kan også annullere i tilfælde af verbale fornærmelser eller angreb. Bemærk dog, at du normalt kun har omkring to uger til at klæde dig af. Så det er bedst at kigge efter en ny lejlighed, inden du giver op.
Kommende modernisering
Hvis udlejeren annoncerer en modernisering i marts, kan lejeren annullere indtil den 30. april. Lejekontrakten slutter den 31. maj.
Hvis der planlægges en modernisering, er der normalt en kortere opsigelsesfrist.
Lejestigning til den lokale sammenlignende husleje
Hvis lejeren modtager en lejestigning inden den 1. april i januar, kan han annullere senest den 31. marts. Lejekontrakten slutter den 31. maj. I dette tilfælde betaler lejeren ikke en højere leje.
Lejestigning efter modernisering
Hvis lejen øges inden den 1. april, kan lejeren annullere i slutningen af marts. Lejemålet slutter den 31. maj, lejen forbliver uændret indtil da.
Opsigelse uden varsel fra udlejer
Udlejer kan opsige lejemålet uden varsel, hvis lejeren er bagud med lejebetalingerne. Enten behøver lejeren ikke betale et delvis beløb på mere end en måneds husleje i to på hinanden følgende måneder, eller forsinkelsen strækker sig over flere måneder og når mindst to månedlige leje. Hvis lejer betaler restance på lejen op til to måneder efter, at udsendelsesmeddelelsen er indgivet, er opsigelsen uden varsel ugyldig. Hvis udlejeren har meddelt opsigelsen på samme tid, kan denne opsigelse forblive effektiv. Ifølge Forbundsdomstolen kan lejere kun beholde deres lejlighed i sådanne tilfælde, hvis opsigelsen var ulovlig, for eksempel fordi lejeren aldrig havde gjort sig skyldig i noget (VIII ZR 321/14).
Særtilfælde: opsigelse af en fremlejekontrakt
Hvis du har indgået en fremlejeaftale og vil opsige den, skelnes der mellem følgende tilfælde:
- Umøbleret værelse
Den regelmæssige opsigelsesperiode på tre måneder gælder for et umøbleret rum. Men vær forsigtig! Hovedlejer kan også opsige rummet uden at give en grund, så længe han selv bor i lejligheden.
- Møbleret værelse
Hvis rummet er møbleret, og hovedlejer bor selv i lejligheden, kan du endda annullere i midten eller slutningen af måneden.
Særtilfælde: opsig lejeaftalen i den delte lejlighed
Afhængigt af om du har underskrevet en lejekontrakt som hovedlejer eller som underlejer, skal du handle anderledes:
Annuller som hovedlejer
Hvis du er hovedlejer, skal du informere både udlejer og dine underlejere i tilfælde af opsigelse. Du kan enten give din underlejer besked ved hjælp af den særlige opsigelsesret, der skyldes, at hovedlejer også selv bor i denne lejlighed. Dette resulterer i en opsigelsesperiode på tre måneder. Hovedlejer skal give en underlejer besked mindst tre måneder tidligere end sin egen udlejer.
Eller hvis du som hovedlejer har fremleje et møbleret rum, kan du annullere din underlejer senest den 15. i måneden til slutningen af samme måned.
Annuller som en af flere hovedlejere
Hvis du er en del af en delt lejlighed som hovedlejer, skal alle værelseskammerater og udlejeren være enige om at opsige lejen. Årsagen til dette er, at alle værelseskammerater i fællesskab grundlagde et civilretligt partnerskab, da kontrakten blev underskrevet. Med andre ord kan en lejer ikke bare rejse, hvis de andre ikke er enige. Derudover skal udlejer også være enig. Dette kan være problematisk, hvis han frygter, at hele lejeomkostningerne ikke længere betales i fremtiden. Hvis du alligevel flytter ud, kan du stadig holdes solidarisk ansvarlig.
En delt lejlighed skal overholde flere særlige regler, når lejeaftalen opsiges.
Annuller som en delt lejlighed
Som en delt lejlighed skal alle sammen underskrive meddelelsen om opsigelse.
Afslut individuel kontrakt
I nogle delte lejligheder har hver lejer deres egen kontrakt med udlejer. I disse tilfælde har du ikke brug for samtykke fra din værelseskammerat, men giver den normale varsel på tre måneder. Udlejer skal betale for de annullerede lejebidrag eller finde en ny lejer i god tid.
Hvad skal jeg gøre, hvis udlejeren ignorerer opsigelsen?
Lejlighedsvis sker det, at en udlejer ikke reagerer på opsigelsen, for eksempel ved ikke at acceptere et anbefalet brev med kvittering for modtagelse, og det ender tilbage på postkontoret. I disse tilfælde er det bedst at beholde bekræftelsen på, at lejeren har ignoreret den registrerede post og derefter sende en simpel anbefalet post. Fristen løber derefter fra afslag på accept.
Hvad skal jeg gøre, hvis lejeren ikke flytter ud?
Hvis lejer ikke flytter ud, efter opsigelsesperioden er udløbet, skal udlejeren inden to uger klart angive, at han ikke accepterer fortsættelsen af lejemålet - ellers bliver opsigelsen ineffektiv. Medmindre denne juridiske konsekvens allerede er udelukket i lejeaftalen. For eksempel for at få lejeren ud af lejligheden har udlejeren ikke lov til blot at skifte dørlås. Hvis han har en anerkendt grund til opsigelse, sagsøger han retten for udsendelse. Retten undersøger udlejerens grunde til opsigelse og lejerens modrettigheder. Fordi selv med en berettiget opsigelse af udlejer, kan lejeren blive så længe han kan henvise til særlige vanskeligheder, der opvejer udlejerens interesse i at opsige. Disse kan være:
- høj alder
- handicap
- skrøbelighed
- fysisk eller mental svaghed
- lang lejeperiode og rødder i boligområdet
- graviditet
- børn
- Vanskeligheder med at skifte skole eller børnehave
- lav indkomst
- kommende eksamen
- at finde ingen erstatningslejlighed
Hvad kan du gøre for at modsætte dig en opsigelse fra udlejer?
Ofte er der flere vanskelighedsårsager på samme tid. Dette øger chancerne for succes for en lejeafvendelse mod opsigelsen. Lejeren skal skriftligt erklære indsigelsen mod opsigelsen og selv underskrive brevet. Udlejeren skal have ansøgningen i hænderne senest to måneder inden udløbet af opsigelsesperioden. To-månedersperioden gælder dog kun, hvis udlejeren har angivet muligheden for indsigelse, dens frist og form i meddelelsen om opsigelse. Ellers kan lejeren også gøre indsigelse mod opsigelsen senere - nemlig indtil den første retlige dato for udsættelsestvisterne. Hvis lejer og udlejer ikke er enige, skal retten træffe afgørelse. Det vejer op, om lejernes vanskeligheder opvejer udlejerens interesser i opsigelsen. Hvis så,retten pålægger lejekontrakten på ubestemt tid eller begrænset.
