Ikke kun enfamiliehuse, men også flerfamiliehuse kan købes i præfabrikeret konstruktion. I et interview forklarer ekspert i omkostningskontrol detaljeret, hvilke omkostninger du skal beregne for et præfabrikeret flerfamiliehus, og hvordan disse omkostninger sammenlignes med andre byggemetoder.
Spørgsmål: Hvad er de mulige anvendelser til præfabrikerede flerfamiliehuse?
Eksempel på omkostningskontrol: Ud over det klassiske tofamiliehus, der har eksisteret i lang tid, bruges flere og flere såkaldte multi-generation huse. I et sådant hus er der normalt tre eller flere boligenheder, hvor de forskellige generationer kan indkvarteres sammen side om side. Dette skaber en meget tæt sameksistens mellem forskellige generationer, hvilket er, hvad flere og flere mennesker ønsker.
Derudover kan du selvfølgelig se en lejlighedsbygning med flere boligenheder som en investeringsejendom og generere interessante langsigtede afkast fra den løbende lejeindtægt. De tilsvarende krav skal dog opfyldes for dette.
Den store fordel ved flerfamiliehuse er, at når jordprisen er høj, kan den eksisterende jord bruges optimalt til at give boligareal til to eller flere familier. Hvis bygningen ikke er bygget ved siden af hinanden, men kun opad, er brugen af det eksisterende landareal særlig optimal.
Med hensyn til omkostninger er flerfamiliehuse næsten lige så dyre som andre leveformer - omkostningsfordelen er kun rigtig klar i nogle tilfælde.
Spørgsmål: Hvad koster præfabrikerede lejlighedskomplekser?
Priserne for en lejlighedskompleks starter ved € 1400 per kvadratmeter
Eksempel på omkostningskontrol: Det er naturligvis umuligt at sige det over hele linjen - det afhænger altid af den respektive husmodel og husstørrelsen.
Som regel kan du dog påtage dig omkostninger mellem 1.400 EUR pr. M² og 2.500 EUR pr. M² brugbart areal . I nogle tilfælde kan det være endnu dyrere for huse med beslag af særlig høj kvalitet eller specielle husmodeller.
Du bliver lidt billigere, hvis du bruger muligheden for et såkaldt udvidelseshus. Der kan du købe halvfabrikata til en rimelig pris og udføre det manglende arbejde selv. På den anden side er disse husformer betydeligt mere omkostningseffektive end nøglefærdige modeller.
Afhængig af udviklingsstatus og udbyder kan priserne på udvidelseshuse imidlertid være helt forskellige.
Du finder eksempler på nogle præfabrikerede husmodeller og deres priser i følgende oversigt:
| Husmodel og boligareal | Indretning | pris | Pris pr. M² |
|---|---|---|---|
| Terninghus, solidt hus 432 m² beboelsesareal på 3 etager | tilpasses grundplan, fladt tag, nøglefærdig | 741.000 EUR | 1.715 EUR pr. M² |
| Gaveltaghus, 380 m² boligareal på 2,5 etager | tilpasningsdygtig grundplan, gaveltaghus, tagbalkon | 730.000 EUR | 1.921 EUR pr. M² |
| Byvilla - lejlighedshus, 316 m² fordelt på 2 etager | Hiptag, grundplan kan tilpasses, 4 hjørnebalkoner, nøglefærdigt | 562.000 EUR | 1.778 EUR pr. M² |
| Terninghus, 188 m² fordelt på 2 etager | Bauhaus-stil, fladt tag, grundplan kan tilpasses, nøglefærdig | 415.000 EUR | 2.207 EUR pr. M² |
| samme hus som ovenfor | som et udvidelseshus | 300.000 EUR | 1.595 EUR pr. M² |
Disse priser er naturligvis kun eksemplariske priser for visse præfabrikerede husmodeller fra forskellige producenter. Andre husmodeller - selv med en lignende størrelse og konstruktion - kan have betydeligt forskellige priser.
Imidlertid viser vores priseksempler allerede klart, at du skal beregne priser pr. Kvadratmeter for præfabrikerede flerfamiliehuse, der minder meget om præfabrikerede enfamiliehuse.
Enhver, der køber et præfabrikeret flerfamiliehus som en kapitalinvestering, kan forvente håndterbare byggeomkostninger. Hvis lejeindtægter kan opnås, kan du helt sikkert stole på et acceptabelt afkast på din investering på lang sigt.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en præfabrikeret lejlighedsbygning normalt af?
Eksperter til omkostningskontrol: Når det kommer til priserne på præfabrikerede flerfamiliehuse, spiller en række faktorer ind - men den vigtigste faktor er størrelsen på det anvendelige beboelsesrum.
Følgende kan også spille en rolle:
- husets tilstand
- husets energistandard
- opførelsen af huset
- designet af det præfabrikerede hus
- Kælder og garage (r)
Du skal altid sammenligne priser og udstyr individuelt - hver producent af præfabrikerede huse beregner forskelligt, og nogle gange er der betydelige prisforskelle, selv med lignende størrelse og udstyr.
Spørgsmål: Behøver du ikke også overveje de langsigtede omkostninger til opfølgning?
Et skråt tag medfører færre opfølgningsomkostninger
Ekspert med omkostningskontrol: Ja, bestemt. Opfølgningsomkostningerne er højere med individuelle udstyr end med andre.
Et godt eksempel på dette er flade tage: Et fladt tag kræver regelmæssige eftersyn og nye tætninger og reparationer med meget korte intervaller.
Et klassisk gaveltag er derimod praktisk taget vedligeholdelsesfrit i mange årtier, hvis det udføres korrekt.
Sådanne ting skal altid overvejes, når man vælger et præfabrikeret hus. Undertiden kan det derfor være værd at investere lidt flere penge og have lavere opfølgningsomkostninger. Så du bør aldrig betragte prisforskelle som absolutte, men altid veje dem omhyggeligt.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger tilføjes normalt omkostningerne for det præfabrikerede hus?
Ekspert med omkostningskontrol: Selvfølgelig er huset alene ikke nok. Under alle omstændigheder skal du stadig tage højde for det
- jordomkostningerne
- Omkostninger til bundpladen
- muligvis omkostninger for kælderen
- Omkostninger til det udendørs anlæg
- Omkostninger til nødvendige parkeringspladser på ejendommen
- muligvis omkostninger til en garageløsning eller en underjordisk parkeringsplads
- muligvis omkostninger til installation af en elevator
Spørgsmål: Hvilken pris skal du normalt beregne for et stykke jord?
Eksperter til omkostningskontrol: Priserne på byggegrunde varierer betydeligt afhængigt af placering og region. Naturligvis spiller placeringen også en vigtig rolle i prisen på en byggegrund.
Derudover kan man også se en klar prisforskel fra øst til vest.
I de nye føderale stater ligger omkostningerne til byggegrunde normalt mellem 30 EUR pr. M² og 120 EUR pr. M² . I de gamle føderale stater kan gennemsnitspriserne mellem 150 EUR pr. M² og 300 EUR pr. M² antages - i førsteklasses lokationer endnu væsentligt højere .
Ifølge de nuværende værdier er den dyreste jord i Tyskland i Hamborg: der skal du betale op til 600 EUR pr. M² for en byggegrund.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger skal du beregne for en bundplade?
Omkostningerne til bundpladen er normalt ikke inkluderet i prisen på det præfabrikerede hus
Ekspert med omkostningskontrol: Som regel er produktionen af gulvpladen ikke inkluderet i husprisen - den skal betales separat.
Omkostningerne til en gulvplade er omkring 120 EUR pr. M² til 150 m² . For denne pris får du normalt et termisk fundament af høj kvalitet.
Men hvis jordens tilstand på ejendommen skaber problemer, kan det nødvendige jordarbejde være betydeligt mere komplekst og derfor massivt dyrere. I et sådant tilfælde stiger omkostningerne for bundpladen også massivt. Dette er også tilfældet, når der er vandindtrængning.
Under alle omstændigheder er en gulvplade meget billigere end en kælder.
Spørgsmål: Hvad koster en kælder? Og: er det endda det værd?
Ekspert til omkostningskontrol : Omkostningerne til en kælder kan variere - fra ca. EUR 30.000 til EUR 70.000 , alt er muligt her.
Med gulvarealet i en præfabrikeret lejlighedsbygning skal du dog generelt antage mindst 30.000 EUR .
Spørgsmålet om, hvorvidt en kælder er umagen værd, skal selvfølgelig principielt besvares individuelt. Der er mangel på lagerplads, især i flerfamiliehuse, og en udvidelse på loftet er ikke en mulighed for alle hustyper.
Kældre er meget mere praktiske som lagerplads til hver lejlighed i huset, som tørrerum og som cykelparkeringsplads. Varmesystemet og de nødvendige bryggers kan også nemt opbevares i en kælder. Der er normalt ingen reel erstatning for at rumme disse rum andre steder i huset.
Du skal overveje følgende: Som vi ved fra vores omkostningseksempel, koster en kvadratmeter plads i huset omkring 2.000 EUR . Derudover går brugbar (og i tilfælde af lejede huse, lejeplads) tabt.
I modsætning hertil, hvis man ser på omkostningerne til kælderen, koster kvadratmeteren i kælderen kun EUR 300 til EUR 500, og der mistes ingen værdifuld plads i huset, da kælderen alligevel ikke kan beboes eller lejes. Derfor giver det selvfølgelig meget mere mening at outsource nødvendige tilbehørslokaler og bryggers til en kælder.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger skal du beregne for parkeringspladser eller underjordiske garager?
Parkeringspladser opkræves ekstra
Ekspert med omkostningskontrol: Med parkeringsområder afhænger det naturligvis altid af, hvordan du løser dem. I tilfælde af brolagte arealer skal du antage mellem 100 EUR pr. M² og 200 EUR pr . M² afhængigt af den anvendte brolægning . Asfaltering inklusive underkonstruktionen vil også koste omkring 100 EUR pr. M² .
Under alle omstændigheder skal du estimere enorme omkostninger til opførelsen af en underjordisk parkeringsplads. Under visse omstændigheder opstår her samlede omkostninger på flere tusinde euro pr. Parkeringsplads . Afhængig af de lokale forhold og designet kan de samlede omkostninger variere.
Spørgsmål: Hvornår betaler omkostningerne for flerfamiliehuse, der købes som kapitalinvesteringer, faktisk?
Ekspert med omkostningskontrol: Her skal du først beregne det anvendelige areal ned til et område, der rent faktisk kan lejes. Som regel optager de generelle systemer omkring 20% af det anvendelige areal - men det kan variere afhængigt af bygningssektionen.
Nu afhænger det af, hvilke lejepriser der kan opnås på det respektive sted. I hele Tyskland er lejeindekset i gennemsnit i gennemsnit 7,50 EUR pr. M² pr. Måned . For det lejelige område kan du få et gennemsnit på 90 EUR per m² og år .
På gode placeringer ligger lejeindekset ofte mellem EUR 10 pr. M² og EUR 12 pr. M² , mens de øverste placeringer i München i undtagelsestilfælde kan nå op til EUR 17,50 pr. M² .
Fra de årlige lejeindtægter (hvis de lejes kontinuerligt) og bygge- og grundomkostningerne for huset og de supplerende faciliteter kan du derefter beregne, hvornår investeringen er afskrevet, og hvornår lejeindtægterne genererer et overskud.
Hvis du sammenlægger alle omkostningerne, er de samlede omkostninger omkring EUR 3.000 pr. M² til 4.000 EUR pr. M² . Med et gennemsnitligt lejeindeks er disse omkostninger normalt dækket af lejeindtægter i omkring 30 år.
I tilfælde af en planlagt leje er det vigtigt, at ethvert aspekt af huset understøtter lejbarheden optimalt. Valget af det flerfamiliehuse skulle derefter optimeres i denne henseende.
