Hvis du tænker på fremtiden, bygger du ofte en lejlighedskompleks - også som en kapitalinvestering. I et interview forklarer ekspert i omkostningstjek detaljeret, hvilke omkostninger der kan forventes til konstruktionen, og hvilke omkostningsgrænser der er for rentabilitet.
Spørgsmål: En lejlighedsbygning som en investering?
Ekspert med omkostningskontrol: Selvfølgelig. Hvis der er flere lejligheder, der kan lejes, fører det til et meget interessant afkast på lang sigt - afhængigt af hvor og hvor stor du bygger. Dette skaber langsigtet indkomst, der afhængigt af placering og miljø også er relativt sikker og permanent.
Sammenlignet med andre former for kapitalinvestering forsømmes husbygning ofte i dag, men det ser faktisk ikke så dårligt ud, når man bygger lejlighedskomplekser. Især når renten er lav, og der ikke er mange rentable og på samme tid sikre investeringer på markedet alligevel. Selvfølgelig skal du også beregne og planlægge nøje med lejlighedsbygningen. Omkostninger og indkomst bør absolut afbalanceres her.
Spørgsmål: Hvad koster en lejlighedsbygning generelt?
2000 € per kvadratmeter er ikke ualmindeligt i en lejlighedskompleks
Ekspert med omkostningskontrol: Selvfølgelig kan du ikke sige det over hele linjen - det afhænger af mange faktorer og selvfølgelig også af husets størrelse og konstruktionen.
Generelt antages omkostningerne for et hus generelt at ligge mellem EUR 1.200 pr. M² og 2.000 EUR pr. M² . Prisen afhænger altid lidt af, hvor du præcist bygger.
I de fleste tilfælde er du dog nødt til at antage en minimumspris på EUR 1.500 pr. M² , under hvilken det kun er muligt at bygge i nogle få tilfælde.
I nogle tilfælde kan EUR 2.000 pr. M² overskrides betydeligt - men med henblik på fremtidige afkastforventninger bør noget lignende undgås.
Disse er naturligvis kun grove retningslinjer - men i det mindste tilbyder de en størrelsesorden for at orientere dig groft. Derudover skal opfølgningsomkostningerne altid overvejes under byggeriet.
Alternativt kan du også bruge den såkaldte kubatur i størrelsesorden. Generelt beregnes her 400 EUR pr. Kubikmeter lukket rum . Kubaturen er en tommelfingerregel i byggebranchen.
Et lille eksempel på omkostninger fra praksis
Vi planlægger og bygger en lejlighedskompleks med et fladt tag, størrelsen skal være 300 m² boligareal. Der bygges et moderne, energieffektivt hus med lavt energiforbrug.
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Byggeomkostninger uden supplerende byggeomkostninger | EUR 525.000 |
| Pris pr. M² boligareal | 1.750 EUR pr. M² |
Disse omkostninger er naturligvis kun eksemplariske omkostninger for en bestemt bygning i et specifikt design. Omkostningerne kan naturligvis også være helt forskellige for andre huse afhængigt af konstruktion og størrelse.
Imidlertid viser vores eksempelhus allerede de dimensioner, som vi opererer i. Derudover skal bygningsomkostningerne og omkostningerne for ejendommen (hvis de ikke er tilgængelige) beregnes. Den faktiske lejelige plads er så mindre - som regel skal du trække 20% fra det samlede areal
Spørgsmål: Hvad afhænger omkostningerne ved bygning af en lejlighedskompleks?
Ekspert med omkostningstjek: Et stort antal faktorer spiller ind her:
- byggepladsen og forholdene på byggepladsen
- opførelsen af huset
- tagformen
- udstyr
- udformningen af det udendørs område
- størrelsen af de supplerende byggeomkostninger til byggeprojektet
Hver af disse faktorer kan medføre enorme omkostningsforskelle i praksis. Derfor er det normalt umuligt at give rimeligt pålidelige skøn for et byggeprojekt uden nøjagtig planlægning.
Spørgsmål: Er disse omkostninger det værd?
Jo højere huslejeindekset er, desto mere lukrativ er byggeriet
Eksempel på omkostningstjek: Det afhænger naturligvis altid af, hvordan byggeomkostningerne sammenlignes med lejeomkostningerne. Afhængig af niveauet for lejeindekset på stedet vil afskrivningsperioden på den ene side og det efterfølgende afkast på den anden side være højere eller lavere.
Lad os se på dette ved hjælp af vores eksempel. Vores bygning har et areal på 300 m² - i dette tilfælde er det rent lejelige areal omkring 240 m². Dette svarer til omkring tre 80 m² familielejligheder.
Lejeindekset i Tyskland i 2018 var i gennemsnit omkring 6,80 EUR pr. M² til 9,10 EUR pr. M² . Tendensen er generelt opad, men priserne i landdistrikterne er for det meste stabile.
Det ser anderledes ud, når det kommer til en topplacering - mindre universitetsbyer og det omkringliggende område er særligt kommende. Priser på EUR 12 per m² kan meget vel være almindelige der. München er føreren med op til 17,80 EUR pr . M² . På gode steder forventer eksperter, at huslejen vil stige med op til 10% i løbet af de næste par år. Dette er dog kun et øjebliksbillede og kan naturligvis ændre sig igen.
Hvis vi blot beregner med det landsdækkende gennemsnit på 7,50 EUR pr. M² , ville den årlige lejeindtægt være omkring 21.000 EUR, hvis alle tre lejligheder blev udlejet kontinuerligt. Hvis du kun lejer to lejligheder, kan du forvente en årlig indkomst på 14.400 EUR . Selvfølgelig mere, hvis placeringen er umagen værd.
I mange tilfælde vil lejeindtægter næppe være tilstrækkelige til at finansiere byggeriet fuldt ud med alle omkostninger inklusive en tilsvarende grund. Her kræves der under alle omstændigheder god og omhyggelig planlægning.
Spørgsmål: Er det billigere at bygge en lejlighedsbygning sammen og dele byggeomkostningerne?
Hvis du vil spare penge, kan du dele byggeomkostningerne med andre
Ekspert med omkostningskontrol: Det kan være umagen værd i individuelle tilfælde, hvis det er det, du vil have.
Hvis de samlede omkostninger i vores eksempel blev divideret med 3, ville omkostningerne for hver familie stadig være af en størrelse, hvor et betydeligt antal enfamiliehuse ville blive tilbudt til salg. Selv præfabrikerede huse med jord kan allerede bygges i denne skala.
En klar omkostningsfordel i forhold til andre leveformer skyldes ikke automatisk flerfamiliehuse.
Spørgsmål: Tilbage til byggeomkostningerne: Hvad skal overvejes med hensyn til byggemetoden og designet af huset med hensyn til omkostningerne?
Ekspert med omkostningskontrol: Nå - først og fremmest skal du altid holde øje med både byggeomkostningerne og opfølgningsomkostningerne. Dette gælder også for bygningskonvolutten.
Et murværk med dobbelt skal og en facade af klinkersten er betydeligt dyrere at bygge, men giver termiske fordele og frem for alt væsentligt lavere opfølgningsomkostninger i årene derefter.
Det modsatte er f.eks. Tilfældet med flade tage. Et fladt tag medfører normalt meget høje opfølgningsomkostninger - mens opfølgningsomkostningerne for eksempel med et lukket tag er væsentligt lavere. Derudover er et monopitch-tag meget mere omkostningseffektivt at opføre end et klassisk gaveltag eller hiptag.
Hvis du primært ser på omkostninger, skal du altid finde en balance mellem lave byggeomkostninger og de lavest mulige opfølgningsomkostninger.
På denne baggrund kan man også se energieffektivitetsforanstaltninger i bygningen. De, der planlægger med lavt energiforbrug, kan spare en hel del med lave driftsomkostninger.
Den anvendte energibesparende teknologi bør ikke være for teknisk kompleks - i tilfælde af passive huse har for eksempel mange undersøgelser allerede vist, at det højteknologiske udstyr betyder, at opfølgningsomkostningerne er så høje, at passivhuse næsten ikke længere er økonomiske værd. Så når det kommer til energieffektivitet, handler det altid om at finde en fornuftig mellemvej.
Spørgsmål: Hvad forstås generelt af de ekstra konstruktionsomkostninger, og hvor høje er de?
Ekspert med omkostningskontrol: De ekstra konstruktionsomkostninger inkluderer følgende omkostninger:
- Planlægningsomkostninger (arkitekter, ingeniører, bygningsingeniører)
- Administrationsomkostninger (byggetilladelser, bygningstilsyn osv.)
- alle omkostninger til at opnå konstruktionsfinansiering
- Jordregistrerings- og notargebyrer
- alle behandlingsgebyrer og forpligtelsesinteresser i byggeperioden
- Præmier for byggeforsikring
Hvor høje supplerende byggeomkostninger er afhænger altid af den enkelte sag og den indsats, der er involveret i konstruktionen. Generelt udgør de tilhørende byggeomkostninger imidlertid 10% til 20% af de samlede byggeomkostninger .
Spørgsmål: Hvad koster arkitekten faktisk for sådanne byggeprojekter?
Arkitekten betaler 8% af de samlede byggeomkostninger
Ekspert med omkostningskontrol: Det er altid lidt svært at sige, fordi det altid handler om den faktiske indsats.
Faktureringsgrundlaget for arkitekter er altid det samme og bindende, det er HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører.
Som en grov vejledning kan du generelt antage omkring 8% af bygningens samlede omkostninger som omkostninger for arkitekten. Som jeg sagde, er dette kun en grov guide.
Spørgsmål: Skal du gå til arkitekten og planlægge dig selv - eller skal du købe en ejendomsudvikler?
Ekspert med omkostningskontrol: Du kan ikke sige det over hele linjen . I langt de fleste tilfælde sælger ejendomsudviklere ejendomme, der allerede er planlagt til investorer. Der er ofte kun meget begrænset plads til design og planlægning.
Dette betyder ikke, at du normalt kan planlægge bedre og frem for alt mere omkostningseffektivt end den pris, som udvikleren tilbyder. I mange tilfælde fungerer dette ikke, og det er ofte mærkbart dyrere at opbygge din egen end en sammenlignelig ejendom fra en udvikler - eller i det mindste lige så dyrt.
Årsagen til dette er, at ejendomsudviklere får helt andre betingelser for byggearbejde, og at du som privat bygherre ikke er øverst på prioritetslisten for nogen handel, selv ikke med opførelsen af en lejlighedskompleks.
Også i mange handler opvejes de særligt gunstige betingelser, der tilbydes ejendomsudviklere med store ordremængder, ofte af højere marginer hos private ejendomsejere. Så er du selvfølgelig tilbage med en ulempe med hensyn til omkostninger og skal betale for sammenlignelige tjenester betydeligt dyrere end en ejendomsudvikler.
De, der naturligvis kan udføre meget af deres eget arbejde - muligvis med hjælpere fra deres egen vennekreds - og dermed reducere de samlede byggeomkostninger markant, har en fordel her. I et sådant tilfælde kan det være økonomisk værd at opbygge dig selv med arkitekten.