Flerfamiliehuse kan dække boligbehovet for flere familier, men de kan også repræsentere en kapitalinvestering. I et interview forklarer ekspert på omkostningskontrol detaljeret, hvilke omkostninger og priser du skal beregne til byggeriet, præfabrikeret konstruktion eller brugt køb af flerfamiliehuse.
Spørgsmål: Er flerfamiliehuse stadig umagen værd som en kapitalinvestering?
Ekspert med omkostningskontrol: I mange tilfælde ja - men på ingen måde i alle tilfælde.
Det er altid vigtigt, at lejbarheden er så optimal som muligt - det er hovedkriteriet. For at regningen skal fungere, skal omkostningerne eller prisen for lejligheden naturligvis matche de opnåede lejeindtægter. Begge faktorer kan kun vurderes fra sag til sag.
Derudover hvilke afkast, du faktisk vil opnå, hvis du ser lejlighedsbygningen som en investering.
Spørgsmål: Hvad koster lejlighedsbygninger generelt?
Ekspert med omkostningskontrol: Selvfølgelig er der intet generelt svar på det - det afhænger af huset, og om du selv bygger et hus, køber et præfabrikeret hus eller køber det brugt.
Når du bygger, kan du generelt påtage dig omkostninger på ca. EUR 1.500 per m² . I praksis vil omkostningerne dog normalt være betydeligt højere - du skal bestemt starte fra 1.800 EUR pr. M² til 2.000 EUR pr. M² .
Byggeri i byen kan være betydeligt dyrere end i landet
Når det kommer til byggeri, afhænger det dog også meget af, hvor du bygger. I byområder kan byggeomkostningerne allerede være betydeligt højere - i de senere år er byggeomkostningerne på nogle byggepladser steget til op til 3.000 EUR pr. M² eller endnu mere. Selvfølgelig spiller udstyr og konstruktion altid en vigtig rolle her.
Byggebranchen beregner derimod ofte med den såkaldte kubatur: 400 EUR pr. M³ lukket rum bruges som en tommelfingerregel i dette tilfælde - her kan der dog naturligvis være lige så betydelige afvigelser opad eller nedad.
Generelt gælder den samme omkostningsramme for præfabrikerede huse - men priser per kvadratmeter kan også være ret dyre.
Hvis du køber en lejlighedsbygning fra en ejendomsudvikler, kan det blive endnu dyrere i individuelle tilfælde - afhængigt af placeringen. Her skal du dog tage højde for, at ejendommen i dette tilfælde også er inkluderet - denne omkostningsfaktor blev endnu ikke taget i betragtning ved specificering af byggeomkostningerne.
Hvis du køber en brugt lejlighedskompleks, er prisen ofte baseret på de opnåelige huslejer.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
En lejlighedsbygning i solid konstruktion bygges med en bekvem beliggenhed nær en stor by. Det samlede anvendelige areal er 400 m², det bygges omkostningsbevidst. I dette tilfælde er anlægsomkostningerne derfor 1.880 EUR pr. M². Omkostningerne for den 1.100 m² ejendom er 170 EUR pr. M².
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Ejendom, 1.100 m², koster 170 EUR pr. M² | 187.000 EUR |
| Flerfamiliehus i solid konstruktion | 752.000 EUR |
| Udgifter i alt | 939.000 EUR |
| Samlede omkostninger pr. M² lejelig plads | 2.934 EUR pr. M² |
Selvfølgelig er dette kun et eksempel på omkostningerne ved et bestemt hus et bestemt sted. Omkostningerne til andre flerfamiliehuse, især andre steder, kan også variere betydeligt.
I vores omkostningseksempel tages der ikke højde for yderligere bygningsomkostninger, og vi har endnu ikke medtaget udformningen af udearealet og opførelsen af de nødvendige parkeringspladser i disse omkostninger.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en lejlighedsbygning normalt af?
Eksempel på omkostningskontrol: En række faktorer spiller faktisk ind her:
- Husets type og størrelse
- Konstruktion og udstyr
- Husets placering, placering og omgivelser
- opnåelige huslejer på stedet, når man køber et hus
- Udbyder (til præfabrikerede huse)
Men som vi har set, er forskellene i omkostninger, som disse faktorer kan medføre, betydelige.
Spørgsmål: Du nævnte, at prisen undertiden er baseret på de opnåelige lejeindtægter - hvordan fungerer det i praksis?
Det tager ofte mere end 20 år, før byggeprisen betales gennem husleje
Ekspert med omkostningskontrol: Når man forhandler priser for en bygning, der allerede er bygget og allerede er lejet, er de opnåelige huslejer ofte et udgangspunkt.
Tidligere var priskriteriet normalt mellem 10 og 12 årlige huslejer - i dag kan startprisen variere fra over 20 årlige huslejer til næsten 30 årlige huslejer, især på gode og kommende steder.
I hvilket omfang dette stadig er rentabelt som en kapitalinvestering, skal hver køber vurdere selv.
Spørgsmål: Hvad med rentabilitet overhovedet - hvordan kan du beregne det?
Eksempel på omkostningskontrol : Nå - lad os se på vores omkostningseksempel:
Vi har beregnet omkostninger på ca. EUR 3.000 pr. M² lejelig plads . Du skal altid være forsigtig med det område, der rent faktisk kan lejes: det svarer ikke til bygningens samlede anvendelige areal, da der skal fjernes supplerende faciliteter såsom trapper.
På den anden side er der de opnåelige huslejer - herfor skal vi se nærmere på lejeindekset i Tyskland. Vi brugte dataene fra 2018 som grundlag for dette.
| Placering / værdi | Leje per m² pr. Måned | Årlig leje pr. M² |
|---|---|---|
| Gennemsnitlig Tyskland | 7,50 EUR pr. M² pr. Måned | 90 EUR pr. M² pr. År |
| søgte placeringer | 10 EUR pr. M² - 12 EUR pr. M² pr. Måned | 120 EUR pr. M² - 144 EUR pr. M² pr. År |
| Topsteder (f.eks. München) | op til 17,50 EUR pr. m² pr. måned | op til EUR 210 per m² om året |
Med 320 m² faktisk lejelig plads som i vores omkostningseksempel, kan vi antage lejeindtægter på i gennemsnit 28.800 EUR om året, hvis bygningen lejes kontinuerligt.
På gode placeringer er indtægterne op til 46.000 EUR om året . På en øverste placering kan vores bygning generere op til 67.000 EUR lejeindtægter om året .
Hvis du tilføjer 3.000 EUR pr. M² byggeomkostninger til omkring 120 EUR lejeindtægter pr. År og m² , ville byggeomkostningerne have været dækket af lejeindtægterne inden for cirka 25 år. Finansierings- og renteomkostninger tages ikke i betragtning.
I dette tilfælde kunne man stadig tale om en værdifuld investering, der stadig vil generere mange afkast på lang sigt.
Spørgsmål: Behøver man ikke også overveje lejestigninger her?
Lejestigninger kan ikke altid forudsiges
Ekspert med omkostningstjek: Normalt ja - men stigninger i lejepriser er altid lidt vanskelige at forudsige. I de næste par år antager eksperter, at huslejerne for de bedste placeringer vil stige med op til 10% - men for de fleste huslejer vil stigningerne ikke være mere end omkring 5%. I landdistrikterne kan man endda antage, at huslejen vil forblive noget på samme niveau.
Hvilke stigninger, der rent faktisk vil forekomme gennem årene, afhænger i det væsentlige af placeringen og situationen.
Spørgsmål: I hvilket omfang skal du også tage hensyn til opfølgningsomkostninger, når du køber eller bygger?
Ekspert med omkostningskontrol : Opfølgningsomkostningerne er endda meget vigtige. Afhængig af hvilken byggemetode du vælger til et hus, kan opfølgningsomkostningerne være væsentligt forskellige. I løbet af de mange år derefter kan disse omkostninger tilføjes betydeligt.
Som regel er det bedre at acceptere noget dyrere byggeomkostninger, når man bygger, og undgå høje opfølgningsomkostninger.
Lad os se på facaden, for eksempel: hvis du vælger facadebeklædning - for eksempel med klinker - har du måske højere byggeomkostninger i starten, men undgå derefter høje opfølgningsomkostninger til renovering og maling af facadeoverfladen. Beregnet over 30 eller 40 år ville disse omkostninger alene være betydelige og væsentligt overstige omkostningsforskellen mellem klinkerfacaden og en gipsfacade.
Det ofte populære flade tag resulterer i konstant vedligeholdelses- og serviceomkostninger i meget høj grad efter få år. De konstant nødvendige inspektioner og tætninger koster betydeligt flere penge end forskellen på en anden tagkonstruktion (for eksempel et klassisk gavntag eller monopitch-tag) - med disse tagformer har du dog normalt ikke nogen anstrengelse i årtier, hvis den udføres korrekt.
Spørgsmål: Hvad menes med de tilhørende byggeomkostninger - og hvor høje er disse omkostninger som regel?
Ekspert med omkostningskontrol: De ekstra konstruktionsomkostninger inkluderer et stort antal omkostningsposter:
- alle arkitekt- og ingeniørtjenester inklusive omkostningerne til bygningsingeniøren
- alle omkostninger til byggetilladelse og accept
- Omkostninger til notar og tinglysning
- indkøbsomkostningerne til realkreditudlån
- Behandlingsgebyrer og installationsgebyrer samt renter i byggefasen
- Forsikringspræmier for den nødvendige byggeforsikring
Ca. 8% af de samlede byggeomkostninger skal betales til arkitekten
Derudover kan der være yderligere omkostninger, der kan variere fra sag til sag.
Det er ikke muligt at fremsætte en generel erklæring om størrelsen af de ekstra bygningsomkostninger, da de adskiller sig fra bygning til bygning. Som regel skal du dog påtage dig omkring 10% til 20% af byggeomkostningerne .
Som en tommelfingerregel er arkitektens omkostninger normalt 8% af de samlede byggeomkostninger. De gebyrsatser, der anvendes, er de samme for alle arkitekter: arkitekter og bygningsingeniører betaler altid i henhold til HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører. Dette er for at sikre, at sammenlignelige tjenester også koster det samme beløb.
Spørgsmål: Hvad skal du være opmærksom på, når du bygger eller køber en lejlighed?
Ekspert med omkostningskontrol: Når du køber eller bygger en lejlighedskompleks som en investering, skal det vigtigste kriterium være den bedst mulige lejelighed. Det andet vigtige kriterium kan ses som de lavest mulige opfølgningsomkostninger.
Alt andet skal være underordnet disse to kriterier. Det starter med placering og valg af ejendom og slutter med opførelsen af huset med de lavest mulige opfølgningsomkostninger. En god arkitekt, der er fortrolig med opførelsen af lejlighedsbygninger, kan være meget nyttigt for begge disse punkter.
En beregning af rentabiliteten og afkastet skal foretages på forhånd, så du faktisk opretter en meningsfuld kapitalinvestering.
Enhver, der kun bygger et tofamiliehus til eget brug, vil naturligvis drage fordel af de lavest mulige opfølgningsomkostninger - men lejelighed betyder ikke noget her - det vil sige, at når du vælger et sted, kan du primært fokusere på ejendommens omkostninger.