Hovedformålet med hætten er at holde boligareal i Tyskland overkommelig. Det regulerer nøjagtigt, hvor huslejen kan stige op til hvilket beløb. Men hvor gælder det, og hvilke grænser sætter det udlejere? Et overblik.
Hvad er loftgrænsen?
Hætten er baseret på afsnit 558 (3) i den tyske civillov (BGB). Dette regulerer, hvor meget en udlejer kan øge huslejen inden for en begrænset periode.
Den væsentlige periode for loftet er tre år. Som regel kan lejen forhøjes med maksimalt 20 procent inden for denne periode. Samtidig må den lokale sammenlignende husleje dog ikke overskrides. Dette er den leje, der er aftalt for lejligheder med sammenligneligt udstyr inden for de sidste fire år.
Værdien af denne lokale sammenlignende husleje kan komme fra flere forskellige kilder. På den ene side kan udlejeren få dette bestemt ved hjælp af en udtalelse fra en ekspert, der er offentligt udnævnt og svoret. Alternativt er der det kvalificerede lejeindeks og lejedatabasen. Det er vigtigt, at udlejeren i sin anmeldelse forklarer om stigningen i lejen fastlæggelsen af den lokale sammenlignende husleje og overholdelsen af loftet.
Ud over loftet gælder lejeprisbremsen, som blev introduceret i 2015 for nye huslejer, og som muligvis også skal tages i betragtning, i nogle regioner. Takgrænsen sammen med den lokale sammenlignende husleje og den nye lejebremse er et lovligt middel til at begrænse for at sikre, at beboelsesområdet forbliver overkommeligt.
I hvilke føderale stater er der regler for loftet?
Ud over den landsdækkende regulering af loftet, har de enkelte føderale stater mulighed for at fastsætte en endnu lavere grænse ved hjælp af en bekendtgørelse. Forudsætningen herfor er dog, at ingen lejeboliger ellers ville være tilgængelige på acceptable vilkår i overskuelig fremtid.
Størstedelen af forbundsstaterne har gjort brug af dette og dermed reduceret loftet til 15 procent. Forordningerne trådte i kraft på forskellige tidspunkter, men gælder generelt i fem år.
Fra 1. juli 2015 har Baden-Württemberg udstedt en regulering for 44 byer og kommuner. I Bayern har det nedsatte loft været gældende for 137 placeringer siden 1. januar 2016. Berlin har haft en regulering for hele staten siden 11. maj 2018. I Brandenburg er udlejere begrænset til 30 placeringer fra 01.09.2014. I modsætning hertil har staten Bremen fritaget byen Bremerhaven fra sin ordinance, som har været i kraft siden 1. september 2014. Hamborg har allerede vedtaget anden ordinance for hele området med virkning fra 1. september 2018. Hessen har reguleret 30 byer og kommuner siden 18. oktober 2014. I Niedersachsen er 19 lokaliteter berørt pr. 1. december 2016. Forordningen i Nordrhein-Westfalen dækker i alt 59 byer fra 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz og Trier har siden 13. februar.2015 i Rheinland-Pfalz den begrænsede begrænsning af loftet. Den saksiske regulering af 31. juli 2015 påvirker dog kun Dresden. I Slesvig-Holsten skal der tages hensyn til en tilsvarende ordinance i 16 byer og kommuner. De fire føderale stater, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen og Mecklenburg-Vorpommern har endnu ikke vedtaget nogen regler. Samlet set skal udlejere i 385 byer i Tyskland overholde loftet på 15 procent.I alt skal udlejere i 385 byer i Tyskland overholde loftet på 15 procent.I alt skal udlejere i 385 byer i Tyskland overholde loftet på 15 procent.
Oversigt over reduceret hætte
|
stat |
Nedsat loftgrænse på 15% |
|---|---|
|
Baden-Württemberg |
Ja, 44 byer og kommuner |
|
Bayern |
Ja, 137 byer og kommuner |
|
Berlin |
Ja |
|
Brandenburg |
Ja, 30 byer og kommuner |
|
Bremen |
Ja, med undtagelse af Bremerhaven |
|
Hamborg |
Ja |
|
Hesse |
Ja, 30 byer og kommuner |
| Mecklenburg-Vorpommern | Ingen |
|
Niedersachsen |
Ja, 19 byer og kommuner |
|
Nordrhein-Westfalen |
Ja, 59 byer og kommuner |
|
Rheinland-Pfalz |
Ja, 4 byer (Landau, Speyer, Mainz og Trier) |
| Saarland | Ingen |
|
Sachsen |
Ja, (Dresden) |
| Sachsen-Anhalt | Ingen |
|
Slesvig-Holsten |
Ja, 16 byer og kommuner |
|
Thüringen |
Ingen |
Hvilken begrænsningsgrænse gælder for en lejestigning?
Lejestigninger for en eksisterende lejekontrakt har en generel maksimumsgrænse. Denne øvre grænse er den lokale sammenlignende husleje. Hvis den tidligere leje var under denne grænse, gælder loftet. Så er en stigning på kun 20 procent mulig inden for tre år. Medmindre en nedre grænse på 15 procent gælder ved bekendtgørelse i den respektive føderale stat.
Der er også områder, hvor den nye lejeprisbremse gælder, hvor loftet også er 15 procent. Beregningen er baseret på nettoløn for de sidste tre år. Tidspunktet for den sidste stigning er irrelevant. Endnu længere strækninger uden nogen lejestigning har ingen indflydelse på beregningen. Hvis der på den anden side skete stigninger i huslejen inden for denne periode på grund af højere driftsomkostninger eller på grund af modernisering, tages disse ikke i betragtning.
Er lejeren nødt til at acceptere en lejestigning?
Udlejer kræver generelt lejers samtykke til at hæve lejen. Det giver mening at tale med os på forhånd og hæve huslejen i mindelighed. Hvis lejer betaler det forhøjede beløb uden yderligere reaktion, gives stiltiende samtykke. Så er det ikke nødvendigt med yderligere handling fra udlejerens side.
Hvis der er fuld godkendelse, er der heller ingen problemer. Der skal dog overholdes en frist for dette: Ud over den måned, hvor lejestigningen leveres, har lejeren yderligere to måneder til at undersøge forhøjelsen og beslutningen i forbindelse hermed. Delvis godkendelse er også mulig, i hvilket tilfælde kun et vist beløb af stigningen generelt godkendes. Dette er især nyttigt, hvis loftet ikke er overholdt korrekt, og den nye leje derfor generelt er for høj, men deadlines er overholdt. I dette tilfælde er det imidlertid nødvendigt med en afklaring mellem de to kontraherende parter for at forhindre retssager.
Hvis der derimod hverken gives betaling eller samtykke, kan udlejer sagsøge om samtykke. For at gøre dette skal han overholde en frist på tre måneder. Endelig har lejeren selvfølgelig mulighed for at opsige lejekontrakten, hvis han ikke accepterer forhøjelsen. For dette har han en særlig opsigelsesret i henhold til § 561 i den tyske civillov. Denne ret gælder også for lejekontrakter, der er indgået i en begrænset periode.
Du kan finde meget mere information om emnet "lejestigning" (link til artiklen "lejestigning"?) Her.
Hvad er deadlines for loftet?
Med hensyn til loftet er der nogle vigtige deadlines, der skal overholdes. På den ene side er der en ventetid på tolv måneder. Dette skal ligge mellem udlejerens anmodning om lejestigning og effektiviteten af den sidste forhøjelse. Derudover er den såkaldte faste periode på 15 måneder vigtig. Denne periode skal ligge mellem de enkelte stigninger, der træder i kraft. Disse to frister er også afgørende for domstolen i tilfælde af retssager på grund af lejers manglende samtykke i tilfælde af en lejestigning.
Refleksionsperioden er også relevant i forbindelse med godkendelsesprocessen. Dette begynder med den måned, hvor stigningen leveres, og slutter i slutningen af den anden måned derefter. Det får virkning i den følgende måned. Den nye husleje skal betales her.
Hvis der på den anden side ikke opnås enighed, er fristen for indgivelse af handlingen vigtig. Dette slutter efter den femte måned efter levering.
Gælder hætten også efter en modernisering?
En stigning i lejen på grund af modernisering er det, der kaldes et moderniseringsgebyr. Der skal sondres mellem to former: På den ene side er der energieffektiv renovering. Dette inkluderer f.eks. Installation af nye vinduer eller isolering af den udvendige facade og tag. I dette tilfælde kan omkostningerne til lejerne også overstige de energiomkostninger, der spares i fremtiden, da dette er en stigning i værdien af ejendommen og lejeboligen. Når alt kommer til alt, sparer disse foranstaltninger også lejeren penge på varmeudgifter. Hætten gælder ikke i dette tilfælde.
På den anden side er der vedligeholdelse og modernisering. Der er et par ting at overveje for udlejer. Lejerne kan kun deltage i omkostningerne, hvis leveforholdene forbedres som følge af foranstaltningen. Dette inkluderer en stigning i ejendomsværdien af ejendommen, en permanent forbedring af levevilkårene og besparelse af ekstraomkostninger.
Dette kan f.eks. Være gennem installation af solsystemer, elevatorer og vandmålere, gennem støjbeskyttelsesforanstaltninger eller yderligere belysning. Hætten gælder heller ikke her.
I tilfælde af en lejestigning på grund af modernisering gælder loftet normalt ikke.
Der er dog nogle krav til en juridisk sikker fordeling af omkostninger i form af en lejestigning. Udlejer skal annoncere arbejdet skriftligt mindst tre måneder i forvejen. Derudover skal omkostningerne præsenteres og beregningen af stigningen forklares på en forståelig måde. En fordelingsnøgle til omkostningerne til de forskellige lejere skal også have været brugt. Samlet set skal der fremlægges en skriftlig beregning, der gør det muligt for lejeren at forstå de afholdte omkostninger og den deraf følgende tildeling til ham.
Lejeren har ret til at inspicere de relevante relevante dokumenter. Hvis beregningen er utilstrækkelig, er lejestigningen også ineffektiv. Det er dog til enhver tid muligt at korrigere og kompensere for en ny erklæring om lejestigningen.
Forresten er det vigtigt for udlejere at vide dette: Moderniseringsomkostningerne inkluderer ikke renter på lån, administrations- og udviklingsomkostninger og tab af husleje. Disse kan derfor ikke overføres til lejerne.
Gælder loftet også for indeks og gradueret husleje?
Indeks og graduerede huslejer spiller en særlig rolle i udlejningssektoren. Den graduerede leje i henhold til sektion 557a i den tyske civillov er en kontrakt, der foreskriver regelmæssige årlige forhøjelser af lejen på forhånd. Ved underskrivelse af lejekontrakten har begge kontraherende parter accepteret denne regulering, hvorfor en separat erklæring om samtykke fra lejer ikke er nødvendig, hvis stigningen sker. Selv stigninger på mere end 20 procent er derfor mulige, da disse er aftalt på forhånd. Hætten gælder derfor ikke for graduerede huslejer.
Det årligt offentliggjorte forbrugerprisindeks er grundlaget for indekslejen, som er reguleret i § 557b i den tyske civillov. Derfor er stigningerne i en sådan kontrakt forskellige og kan også være over grænsen på 20 procent. Da denne procedure også blev aftalt gensidigt, da kontrakten blev indgået, gælder loftet heller ikke her. Hvis lejeren efterfølgende nægter at betale det forhøjede beløb, har udlejeren ret til at opsige kontrakten. Dette gælder også, hvis forhøjelserne overstiger den lokale sammenlignende husleje og loftet.
Hvilke undtagelser fra hætten er der?
Hætten gælder heller ikke for to andre specielle tilfælde. På den ene side vedrører dette den delvis inkluderende husleje. En del af de ekstraomkostninger er allerede inkluderet i lejen. Dette muliggør højere lejestigninger, der overstiger de sædvanlige grænser. Fordi denne delvist inkluderende husleje bruges som grundlag for beregningen og ikke den beregnede nettoløn. Hætten er derfor ikke fuldt anvendelig.
Desuden er der området med forkert reservation. Offentligt subsidierede boliger er normalt beregnet til folk med lave indkomster. Men så snart lejernes økonomiske situation forbedres, er finansieringen dårlig. Dette afhjælpes normalt ikke, når lejeren flytter ud, men snarere ved at betale en forkert belægningsskat. Dette er et gebyr for at kompensere for den eksisterende, uberettigede fordel ved lejemålet. Hætten gælder ikke i dette tilfælde.
Det gælder heller ikke, hvis den faste pris på den subsidierede lejlighed ikke længere gælder, og lejeren tidligere var forpligtet til at betale gebyret. Derefter kan udlejeren øge lejen op til afgiftsbeløbet. Hvis der imidlertid ikke blev betalt noget forkert reservationsgebyr, før den faste pris ophørte med at eksistere, bliver loftet gyldigt igen.
Hvad er konsekvenserne af overtrædelse af loftet?
Hvis udlejeren hæver den aftalte husleje uden at overholde grænsen, kan lejeren nægte det nødvendige samtykke. Dog skal han kun gøre dette for det beløb, der bliver bedt for meget. Fordi overskridelse af loftet ikke fører til ineffektiviteten af den fulde lejestigning. Snarere reduceres det overdrevne krav til det tilladte niveau.
I tilfælde af fuldstændig afvisning af lejers samtykke har udlejer mulighed for retssag. Hvis alle andre frister og krav overholdes, vil retten dømme lejeren for at give godkendelse til det reducerede beløb.
Hvis udlejeren foretager forhøjelser, der overskrider loftet for meget, er dette en strafbar handling. Stigninger på mere end 20 procent over den lokale sammenlignende husleje er en administrativ lovovertrædelse. I modsætning hertil tales der om overdreven husleje, når den overskrides med mere end 50 procent. Dermed overtræder udlejeren ikke kun lejeloven med loftet og den sædvanlige afregningsgrænse, men også mod civilret. Så han gør sig selv en strafbar handling. Som regel straffes dette med en bøde. I særligt alvorlige sager er fængselsstraf dog også mulig.