En lejers egenvurdering er altid vigtig, når den tidligere beboer flytter ud, og en ny, pålidelig lejer skal findes. Udlejer ville gøre det godt at finde ud af mere om de mulige kandidater, da dette undgår ubehagelige overraskelser. Retten til information har dog klare grænser. Find ud af her, hvad du som udlejer kan og ikke kan spørge i lejerens egenvurdering. Vi leverer også eksempeldokumenter til download.
Hvad er lejers egenvurdering til?
Med lejernes egenvurdering kan ejendomsejere få væsentlig information om potentielle lejere inden op til leje af deres lejlighed eller hus. Disse er afgørende for dig som udlejer, da de giver oplysninger om, hvem du har at gøre med dine potentielle nye kontraktpartnere.
Er interesserede parter nødt til at udfylde en lejers egenvurdering?
Rent juridisk set er potentielle lejere ikke forpligtet til at give selvvurdering. Som udlejer skal du dog være forsigtig, hvis en ansøger nægter at give oplysninger om sig selv. Selvom adfærden ikke nødvendigvis behøver at indikere en potentiel finansiel flaskehals eller endda en lejevomad, er en ting sikker: den interesserede har en grund til at holde en lav profil. Du kan ikke vide, om de bare er forsigtige med deres data, eller om der er noget seriøst bag det, der kan forårsage problemer for dig. Hvis der er nok andre ansøgere til rådighed, der er mere villige til at udfylde lejers egenvurdering, bør du derfor koncentrere dig om dem.
Hvad må udlejere spørge i lejerens egenvurdering?
Er de interesserede i boliger i stand til at betale huslejen månedligt? Hvor mange mennesker bor der i lejligheden? Medbringer du dyr? Fra en udlejer synspunkt er det første punkt bestemt det vigtigste for at finde egnede lejere. Andre aspekter er dog også vigtige, hvis en hensynsfuld og behagelig samvær skal være mulig i huset. Visse ting kan derfor spørges i lejerens egenvurdering, men ikke andre.
Du må ikke frit anmode om oplysninger, som du mener kan være af interesse. Du har kun ret til at bruge lejerens egenvurdering til at finde ud af ting, der er væsentlige for lejemålet.
Det er heller ikke legitimt at finde ud af alle de oplysninger, der er interessante for dig på samme tid. Afhængigt af om lejeren skal til at inspicere lejligheden for første gang eller kigger på lejligheden, har besluttet at leje lejligheden i mellemtiden eller allerede har mødt dig for at indgå en kontrakt - på alle disse tidspunkter kan du kun stille visse spørgsmål eller i forespørgsel om en lejers egenvurdering.
Hvilke oplysninger kan udlejere bede om inden visningen?
Inden den potentielle nye lejer besøger lejligheden, har du som udlejer ret til at anmode om følgende oplysninger fra lejeren:
- For-og efternavn
- nødvendige kontaktoplysninger
- Har du et husretningsbevis?
- Planlægger du at holde kæledyr?
At spørge om for- og efternavn samt et telefonnummer eller e-mail-adresse er indlysende, når alt kommer til alt, som udlejer, vil du gerne vide i din korrespondance, hvem du skriver til, og hvordan du kan nå dem, for eksempel for at arrangere eller udsætte aftalen til visningen af lejligheden.
Hvis lejligheden, du lejer, er en, der er subsidieret af sociale boliger, er det vigtigt, at den interesserede har det nødvendige certifikat for boligret. Hvis der er andre betingelser, der væsentligt begrænser lejernes valg, kan og bør du også spørge om opfyldelsen af disse betingelser nu. På denne måde undgår du kun at afvise egnede kandidater for at finde ud af, at dit yndlingsudsigt ikke opfylder de juridiske krav for at bo i ejendommen.
Du kan også forhøre dig om lejeren planlægger at holde et dyr i lejligheden. Når alt kommer til alt at opbevare katte eller hunde i den lejede lejlighed kan få andre lejere eller ejere til at føle sig forstyrrede i huset. For at undgå konflikter lige fra starten bør kæledyrsspørgsmålet afklares så tidligt som muligt. Du kan spørge, om lejeren planlægger at holde små dyr, men han kan holde en lav profil her. Når alt kommer til alt kan du for eksempel ikke forbyde ham at holde fugle eller fisk.
Hvilke spørgsmål kan lejers egenvurdering indeholde efter inspektionen, når kontrakten indledes?
Hvis den potentielle nye lejer er interesseret i lejligheden efter visning, kan du få yderligere oplysninger fra ham i en lejers egenvurdering umiddelbart derefter. De så tilladte spørgsmål er disse:
- Hvad er den forrige adresse?
- Hvad er udsigten til indkomst?
- Hvilket job har han hos hvilken arbejdsgiver?
- Hvor mange mennesker skal flytte ind i lejligheden?
- Er der en udvisningstilladelse for restance på leje?
- Er der indgivet forbrugerkonkurs?
Spørgsmålet om udsigtenes økonomiske situation er afgørende. Når alt kommer til alt skal han være i stand til at betale huslejen regelmæssigt og til tiden på lang sigt. Svaret på dette spørgsmål fører normalt direkte til det næste i lejerens egenvurdering: Hvilken arbejdsgiver arbejder personen for, og hvilket erhverv udøver de der? Bemærk dog, at du ikke har ret til at spørge varigheden af ansættelsesforholdet! Hvis lejen betales af Federal Employment Agency, har du ret til information om det. Du har dog ikke længere lov til at anmode om oplysninger om lejers yderligere økonomiske situation.
De oplysninger, som udlejere har lov til at stille i lejers egenvurdering, når potentielle lejere er der for at se ejendommen og endelig vise interesse, er ret omfattende.
Den aktuelle adresse kræves for eksempel for at sende dokumenter til den fremtidige lejer, såsom lejeaftalen, hvis den ikke overdrages direkte. Den tidligere adresse kan også give dig en indikation af, hvem den potentielle lejers tidligere udlejer var. Men du har ikke lov til at spørge eksplicit om dette (se nedenfor).
Anmodningen om oplysninger om, hvor mange mennesker der skal flytte ind i lejligheden, er også berettiget. Når alt kommer til alt betyder et højere antal mennesker normalt mere slitage på lejligheden. Som udlejer har du derfor ret til disse oplysninger.
De to andre spørgsmål om en udsættelsesmeddelelse eller forbrugerkonkurs har til formål at beskytte dig som udlejer mod at komme på tværs af en lejer, der ikke kan betale den månedlige leje. Disse spørgsmål er derfor også tilladte.
Service: Formular til lejers egenvurdering, der kan downloades efter visningen:
Hvilke spørgsmål kan lejers egenvurdering indeholde kort før kontraktens indgåelse?
Hvis indgåelsen af en lejeaftale er nært forestående, kan du som udlejer anmode om yderligere oplysninger fra den fremtidige lejer. Disse er:
- Bevis for indkomst
- Bevis for kreditværdighed
- Konto detaljer
Indtil videre var du nødt til at tro lejerens oplysninger, som han gav i lejers egenvurdering af sin indkomst. Nu hvor kontrakten er ved at blive indgået, kan du også bede om bevis for det. Dette kan være lønsedler såvel som selvstændige skatteopgørelser eller indgående momsregistreringer.
Ekstra sikkerhed giver udlejere information om kreditværdigheden hos lejeren fra et kreditbureau såsom Schufa (beskyttelsesforening for generel kreditbeskyttelse). Hvis du som udlejer anmoder om sådanne oplysninger fra lejeren, skal du vide, at du ikke har ret til de scoreværdier, bank- eller kreditoplysninger, der er angivet der. Her er kun oplysninger, der indeholder oplysninger, som du som udlejer har en legitim interesse i.
Du kan også nu bede om bankoplysninger for den kontraktlige partner. Dette er fordi du har brug for dette for at være i stand til at udbetale eventuelle kreditsaldoer, der måtte opstå under lejeperioden (f.eks. Efter forsyningsregningen) til lejer.
Service: Formular til lejers egenvurdering, der kan downloades kort før kontrakten underskrives:
Hvad må udlejere ikke spørge i lejerens egenvurdering?
Du må aldrig bede om nogle oplysninger fra interesserede parter i lejers egenvurdering. Sammenfattende er dette alle de oplysninger, der ikke er relateret til den tilsigtede leje. Hvis du alligevel beder om disse oplysninger, risikerer du en bøde.
Disse spørgsmål er tabu i lejers egenvurdering:
- Hvad er civilstanden?
- Planlægger du at få børn? / Er du gravid?
- Hvem er den tidligere udlejer?
- Er du medlem af et parti?
- Er du medlem af en forening?
- Har du en kriminel journal eller er du under efterforskning?
- Hvilken religion tilhører du?
- Hvad er din nationalitet?
- Har du kroniske sygdomme?
- Spiller du instrumenter? (og andre hobbyer og præferencer)
Alle disse spørgsmål er ikke direkte relateret til den foreslåede leje og kan derfor afvises. De vedrører også oplysninger fra lejers privatliv. Det er selvfølgelig interessant for dig som udlejer at finde ud af, om den potentielle nye beboer på ejendommen planlægger at få børn. Du har dog ikke ret til disse oplysninger. I øvrigt gælder dette også for enhver fest, forening eller religion. Disse oplysninger er heller ikke relateret til lejemålet.
Spørgsmålet, der stilles særligt ofte i lejerens egenvurdering om musikinstrumenter, der muligvis er blevet spillet, er heller ikke tilladt. Fordi disse oplysninger er en del af lejers privatliv.
Hvis lejere opdager spørgsmål om deres parti eller religion eller andre private forhold, når de gennemfører lejers egenvurdering, behøver de ikke svare på dem.
Hvad er konsekvenserne af uantagelige spørgsmål i lejers egenvurdering?
Hvis der anmodes om oplysninger i lejerens egenvurdering, som ikke er lovligt tilladt, kan dette have alvorlige økonomiske konsekvenser. I værste fald kan udlejere, der stiller sådanne spørgsmål, forvente en bøde på op til 300.000 euro. Denne høje straf ville dog sandsynligvis ikke blive pålagt en privat udlejer, der kun lejer en enkelt lejlighed. Dog må der også forventes en bøde på omkring 100 euro her.
Skal lejeren fortælle sandheden i lejerens egenvurdering?
Lejeren skal altid give sandfærdige oplysninger i lejerens egenvurdering, hvis spørgsmålet er direkte relateret til den tilsigtede leje. Her har udlejer en legitim interesse i faktiske oplysninger. Dette er for eksempel tilfældet med spørgsmål om lejers solvens. Det er dog vigtigt at tage højde for ovennævnte tidspunkter, hvorfra visse spørgsmål kan stilles. Først da er lejeren forpligtet til at give sandfærdige oplysninger.
Hvad sker der, hvis lejeren ligger i lejernes egenvurdering?
Hvorvidt en løgn i lejers selvvurdering har konsekvenser for lejeren, afhænger af hvilket spørgsmål han besvarede med usandheden: Hvis spørgsmålet var afvisbart (se ovenfor), har løgnen ingen konsekvenser. Men når det kommer til de tilladte spørgsmål, er det bydende nødvendigt, at han overholder sandheden, ellers trues han i værste fald med opsigelse af lejen uden varsel.
Hvis for eksempel lejeren hævder i lejerens egenvurdering, at han har en væsentlig bedre økonomisk stilling, end han faktisk er, kan dette give udlejeren ret til at opsige lejeaftalen uden varsel. Og dette gælder, selvom han betaler lejen regelmæssigt og punktligt på trods af at hans indkomst faktisk er betydeligt lavere. Ifølge en afgørelse truffet af den regionale domstol i München (LG München, afgørelse af 25. marts 2009, Az. 14 S 18532/07), kunne udlejer - som aldrig ville have indgået lejekontrakten på disse betingelser - ikke forventes at pådrage sig økonomisk skade først inden han kan opsige kontraktforholdet. Der er snarere bedrag i betydningen i afsnit 123 i den tyske civillov (BGB), som berettiger opsigelse uden varsel.
Hvis lejeren løj om tilladte spørgsmål i lejers egenvurdering, kan du opsige kontrakten uden varsel i henhold til afsnit 123 i den tyske civillov.
Udover lejers egenvurdering, giver et certifikat for fritagelse for lejegæld fra den tidligere lejer mening?
Dybest set, jo mere bevis du får fra potentielle lejere, der beviser deres pålidelighed, især når du betaler lejen, jo mere sikker kan du være på, at du har fundet en velrenommeret lejer til din lejlighed.
Ud over lejers egenvurdering kan det derfor være nyttigt at bede den tidligere lejer om et lejegældsfrit certifikat. Fra et juridisk synspunkt har du ingen juridisk ret til at kræve denne kvittering, men den potentielle lejer kan præsentere den og bevise, at han altid har betalt lejen i tide, taler for ham og giver dig lidt mere sikkerhed.
Bemærk dog, at det ikke nødvendigvis behøver at være et negativt tegn, hvis der ikke kan fremlægges et fritagelsescertifikat for leje. Da udlejere ikke er forpligtet til at udstede en, kan manglen på den ikke nødvendigvis tolkes som et negativt signal angående fremtidige lejere.
Hvad har GDPR at gøre med lejers egenvurdering?
Den generelle databeskyttelsesforordning (GDPR), som har været i kraft siden maj 2018, er også vigtig med hensyn til lejers selvoplysning. Dette skyldes, at det bestemmer, at de anmodede oplysninger kun kan "indsamles til specificerede, klare og legitime formål" (art. 5, afsnit 1b GDPR). Derudover skal du "være begrænset til, hvad der er nødvendigt med henblik på behandling" (art. 5, afsnit 1b GDPR). Hvis du som udlejer beder om data fra potentielle lejere, skal du derfor sikre, at principperne i GDPR overholdes nøje, når data indsamles og opbevares.