Hvis du ønsker at opføre en bygning efter dine egne ideer, kan du ikke undgå en arkitekt. Selv når en byggeansøgning skal indsendes, har du normalt brug for arkitekten til den foreskrevne planlægning. I vores interview forklarer ekspert i omkostningskontrol detaljeret, hvilke omkostninger arkitekter kan pådrage sig, og hvordan de er sammensat.
Spørgsmål: Arbejder en arkitekt kun som bygningsplanlægger?
Ekspert med omkostningskontrol: Det er hans hovedopgave - eller hans kald, hvis du vil - men ikke nødvendigvis hans eneste aktivitet.
Ud over at designe bygninger er arkitekter også aktive inden for mange andre byggeområder:
- de udfører ikke kun strukturel, men også teknisk og økonomisk planlægning af bygninger
- de kan udføre statiske beregninger
- de hjælper med udbud på byggepladsen og med udvælgelsen af indgående tilbud
- De arbejder som byggeledere i en overvågningsfunktion og er også kontaktperson for alle vigtige konstruktionsspørgsmål
- de koordinerer arbejdet i de enkelte brancher og opretter og overvåger tidsplaner, så en bygning faktisk kan færdiggøres inden for den planlagte tid
- de hjælper med at spore, dokumentere og hævde alle mulige konstruktionsfejl
- de kan hjælpe med at finde potentielle energibesparelser og også fungere som energikonsulenter
- de kan udføre alle de nødvendige tekniske beregninger for en bygning (såsom varmebehov eller energibehov) og hjælpe med at optimere en bygning økonomisk eller med hensyn til driftsomkostninger
- De skaber juridisk gyldigt bevis for, at alle juridiske bestemmelser (såsom EnEV) er overholdt for en bygning
Ansvarsområderne er derfor ekstremt forskellige - du kan næsten altid tale med en arkitekt om ethvert byggeproblem.
Hver forestilling fra arkitekten er naturligvis forbundet med tilsvarende omkostninger.
Spørgsmål: Hvad koster en arkitekt arbejde? Kan han bestemme, hvor meget han spørger?
En arkitekt er bundet af gebyrplanen for arkitekter og ingeniører
Ekspert med omkostningskontrol: Nej. Når det kommer til de omkostninger, en arkitekt kan opkræve, er han altid bundet af den såkaldte HOAI , gebyrplanen for arkitekter og ingeniører.
Arkitektens omkostninger er i det væsentlige baseret på typen af bygning og hvor kompleks byggeprojektet er.
Ved opførelse af et normalt enfamiliehus kan du groft estimere ca. 10% af de samlede byggeomkostninger som arkitektomkostninger; for en lejlighedskompleks kan du beregne ca. 8% af de samlede byggeomkostninger .
Selvfølgelig kan dette variere lidt opad og nedad, afhængigt af hvor meget arkitekten arbejder, og hvilke tjenester han påtager sig. Hvis han er bestilt til det komplette udvalg af tjenester, er du i de fleste tilfælde dog ganske godt med disse grove vejledende værdier til din planlægning.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
Vi ansætter en arkitekt til at bygge et noget enfamiliehus, hvis samlede omkostninger er 350.000 EUR.
| strøm | pris |
|---|---|
| Samlede omkostninger ved alle arkitektens tjenester (middelpris) | 42.115,63 EUR |
Bemærk, at dette kun er et enkelt omkostningseksempel for en bestemt sag. Afhængigt af bygningstypen og de bestilte tjenester kan omkostningerne også være højere eller lavere.
Det omfang, som arkitekten ville have haft med vores bygning, er ikke for stort: Hvis han havde faktureret i henhold til minimumssatsen,
ville omkostningerne have været EUR 38.250,50 , men i vores tilfælde kunne han højst have faktureret EUR 45.710,75 .
Merværdiafgift tilføjes derefter til disse beløb .
Med alt dette skal man også bemærke, at gebyret for en arkitekt selvfølgelig ikke forfalder på én gang og på forhånd: det betales i individuelle rater afhængigt af konstruktionens fremskridt.
Spørgsmål: Hvad afhænger nøjagtigt af omkostningerne for arkitekten?
Ekspert med omkostningskontrol: Her er et par faktorer:
- bygningstypen og vanskelighederne med at planlægge
- omfanget af de bestilte tjenester
- den indsats, som arkitekten har i planlægningen og
- de såkaldte "afgiftspligtige byggeomkostninger" for bygningen som en betingelse for gebyrafregningen
Omkostningerne for arkitekten afhænger i sidste ende af alle disse faktorer - på trods af de "standardiserede" gebyrer kan der stadig være store forskelle i individuelle omkostninger.
Spørgsmål: Hvordan vurderes bygningstypen og sværhedsgraden ved konstruktion?
Omkostningerne for arkitekten afhænger af konstruktionens kompleksitet
Omkostninger kontrol ekspert: De såkaldte fee zoner anvendes til dette i Hoai . Der er i alt 5 honingzoner, fra I - V.
En bygning har altid et andet vanskelighedsniveau ved planlægning afhængigt af dens type.
Da det er forholdsvis let at planlægge et enkelt lager, tildeles sådanne bygninger gebyrzone I.
Et enfamiliehus er meget sværere at bygge - afhængigt af kompleksiteten af byggeprojektet er sådanne bygninger i gebyrzoner III til IV.
Meget komplekse bygninger, såsom videnskabelige institutter med højt teknisk udstyr, repræsenterer derefter den øverste klasse af planlægningsudfordringer og er derfor i gebyrzone V.
Hver gebyrzone har sine egne omkostningstabeller til individuelle konstruktionstjenester. Som i vores eksempel er der en til hver tabel
- Minimumssats
- Mellembevægelse og
- Maksimal sats
Arkitekten kan derefter anvende disse sætninger i henhold til den indsats, der opstår for ham. Der er selvfølgelig regler og retningslinjer for dette - en arkitekt kan ikke bare anvende den maksimale faste sats overalt for at optimere sit gebyr. De angivne forudsætninger for dets indsats skal allerede være opfyldt.
Spørgsmål: Bygningstypen bestemmer fundamentalt, hvilken HOAI-omkostningstabel der bruges - hvilke tjenester kan du f.eks. Bestille til at bygge et hus?
Ekspert med omkostningskontrol: Her leverer HOAI individuelle underområder, der er opdelt i i alt 9 servicefaser :
| Ydelsesfase | Arkitektens aktiviteter | Procentdel af de samlede arkitektomkostninger |
|---|---|---|
| 1 | Indledende konsultation, grundlæggende forskning | 2% |
| 2 | Foreløbigt udkast | 7% |
| 3 | Detaljeret udkast, omkostningsoverslag | 15% |
| 4. plads | Ansøgning om byggetilladelse | 3% |
| 5 | Oprettelse af byggepladsplanlægning, tidsplanlægning, handelsplanlægning | 25% |
| 6. | Meddelelse om de enkelte værker | 10% |
| 7. | Undersøgelse af tilbudene og hjælp til prisen | 4% |
| 8. plads | Byggeovervågning, tilsyn med byggeri | 32% |
| 9 | Opfølgningssupport, dokumentation, identifikation af konstruktionsfejl, assistance med bygherrens garantikrav | 2% |
En arkitekt er ikke nødvendig i alle planlægnings- og konstruktionsfaser
Selvfølgelig skal klienten kun betale for omfanget af de tjenester, han har bestilt.
Hvis vi kun havde bestilt arkitekten med arbejdsfaserne 1 - 4 i vores omkostningseksempel, ville der kun være afholdt 24% af de specificerede omkostninger , dvs. omkring 10.100 EUR i arkitektoniske omkostninger.
Som regel er der ingen undgåelse af de første 4 servicefaser, medmindre der allerede er lavet detaljerede planer.
I servicefase 4 skal du også tilføje de officielle omkostninger til bygningsansøgningen, normalt 0,5% til 0,7% af de samlede byggeomkostninger.
Fra fase 5 har du stort set det frie valg til, hvilke tjenester du vil bruge arkitekten - men du skal huske på, at det som lægmand er vanskeligt at vurdere mange ting - og at du senere selvfølgelig kun kan holde arkitekten ansvarlig for tjenester, hvilken man faktisk har bestilt.
Spørgsmål: Hvad sker der faktisk, hvis en arkitekt laver fejl, eller hvis der opstår en fejl i den udførelse, han overvåger? Hvem bærer så skaden?
Ekspert med omkostningskontrol: I mange tilfælde gælder såkaldte arkitekters ansvar her .
Grundlæggende skylder arkitekten en fejlfri og fejlfri bygning med arkitektens kontrakt. Arkitekten er ikke direkte ansvarlig for udførelsen af arbejdet, men kun for planlægningen. Så hvis en handel (som tømrere) begår en fejl, skal den pågældende virksomhed også foretage forbedringer for egen regning. Dette gælder dog kun i begrænset omfang.
Arkitekten er kun ansvarlig for alt, hvad der er i hans specifikationer af tjenester - juridisk set er dette "at lade en bygning blive til", men ikke "opføre en bygning". Denne lille sproglige forskel repræsenterer en vigtig forskel for retspraksis.
Under alle omstændigheder er arkitekter ansvarlige for:
- Planlægningsfejl (ofte også forkert grundlæggende bestemmelse)
- Fejl i beregningerne
- Godkendelsesplanlægningsfejl (f.eks. Hvis godkendelse ikke gives)
- Fejl i konstruktionsplanlægningen (f.eks. Manglende overholdelse af undergrundens særlige træk, f.eks. Et højt grundvandsniveau)
- valget af uøkonomiske løsninger og som et resultat højere konstruktionsomkostninger end nødvendigt (arkitekten er forpligtet til at planlægge billigt)
I dette tilfælde har kunden altid ret til at anmode om reparation. Hvis arkitekten nægter en efterfølgende forbedring, eller hvis fejlen ikke længere kan afhjælpes ved omarbejde, har klienten ret til at reducere arkitektens omkostninger i overensstemmelse hermed .
Et noget mere kompliceret punkt er ansvaret, som også behandles i spørgsmålet, i tilfælde af fejl forårsaget af individuelle handler. Som jeg sagde før, er den udførende virksomhed primært ansvarlig.
Arkitekten kan holdes ansvarlig for fejl i konstruktionen
Men hvis arkitekten overtager tilsynet med konstruktionen og ikke udviser tilstrækkelig omhu, kan han også holdes ansvarlig. Han er grundlæggende forpligtet af loven til altid at gribe ind straks, hvis han bemærker tegn på mangler. Hvis han ikke gør dette, eller hvis han ikke bemærker tegn på konstruktionsfejl, som han skal være opmærksom på, er han også ansvarlig i mange tilfælde.
Som en del af hans tilsyn med konstruktionen skal han også sikre, at sikkerhed og sundhed på arbejdspladsen er på plads - dette er også en del af hans opgaver.
En domstol har også besluttet, at arkitekten er ansvarlig, selvom bygherrens klient ændrer planerne for bygningen efter eget skøn. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Der må heller ikke være nogen udelukkelse af ansvar i forbindelse med klientens eget arbejde - så længe arkitekten er forpligtet til at overvåge, kan han ikke blot indsætte en ansvarsfraskrivelsesklausul i kontrakten på grund af sit eget arbejde.
Spørgsmål: Hvad sker der, hvis du som klient først bemærker fejl senere?
Ekspert med omkostningskontrol: Dybest set har du ret til at holde arkitekten ansvarlig for fejl inden for 5 år .
Denne periode begynder normalt, når bygningsejeren har accepteret bygningen. Hvis der ikke er nogen accept ved hjælp af en acceptrapport, begynder femårsperioden, og den fulde betaling af arkitektgebyret kan ses som starten på perioden.
Selvom klienten flytter ind i bygningen og ikke udsender en meddelelse om mangler, anses accept for at være "stiltiende udført" 6 måneder senere , hvor den juridiske betegnelse for dette er "underforstået".
Inden for den femårige periode kan arkitekten enten kræve "kompensation for manglende ydeevne" eller "kompensation for positiv kontraktbrud", afhængigt af hvilken fejl der er til stede.
Kompensation for positiv kontraktsbrud gives kun, hvis skaden skyldes planlægningsfejl, men ikke opstår direkte på selve bygningen. Sådanne erstatningskrav er også udelukket fra femårsperioden - erstatningskrav kan fremsættes op til 30 år senere.
Ud over erstatningskravene tilbagebetales også arkitektgebyret.
I individuelle sager vil et sådant erstatningsspørgsmål sandsynligvis altid gå til den kompetente domstol, som derefter skal træffe afgørelse i overensstemmelse hermed.