Meningsfulde renoveringsforanstaltninger forsinkes ofte i flerfamiliehuse. Der skal tages højde for mange forskellige interesser. Med initiativ og en god plan kan husfællesskabet ofte vindes over til en renovering. Sådan fungerer det.
Renovering af en lejlighedskompleks er ofte en udfordring. Ejere ønsker at opretholde værdien af deres ejendom, men de udsætter ofte den nødvendige handling. Det er resultatet af en undersøgelse fra foreningen "Wohnen im Immobilien eV" (WIE) blandt mere end 2000 husejere. I omkring 40 procent af ejerlejlighedskomplekserne er der allerede mindre eller større renoveringsstop.
Renovering reducerer energiomkostningerne
Det er ikke kun ejendommens værdibevaring, der taler for renovering. Investeringen belønnes ofte med markant reducerede energiomkostninger. Sådan ser det store flertal af de adspurgte lejlighedsejere det: Næsten 86 procent støtter renoveringsforanstaltninger. Så hvorfor er det så svært for ejerforeninger, når det kommer til renovering? ”Det er ikke på grund af manglen på penge,” forklarer Sabine Feuersänger, taler hos WIE. ”Udfordringen i boligejerforeninger er snarere, at forskellige ejere ofte forfølger meget forskellige interesser.” Den unge familie planlægger langsigtet, investeringen skal afskrives hurtigt for seniorer, og investorer værdsætter højt afkast. Men alt, hvad der vedrører den fælles ejendom, kræver en majoritetsbeslutning for alle ejere.Det handler ikke kun om opvarmning, trapperum eller facader. Selv dem, der ønsker at udskifte gamle vinduer i en lejlighedskompleks, kan ikke bare komme i gang. Fordi vinduer også er en del af fælles ejendom. ”Fornyelsen af vinduer er ikke et rent strukturelt eller teknisk anliggende, men et juridisk og organisatorisk spørgsmål om afstemning, dvs. flertallet,” forklarer Feuersänger.
Renovering sikrer ejendom
Der kræves personlig forpligtelse for at få en afhjælpende foranstaltning fra jorden. ”Vent ikke på, at administrationen kommer op til dig. Tag initiativet selv, undersøg og indled konstruktive diskussioner. Du er ejer, og det handler om fremtiden for dit hus og din investering, ”appellerer Feuersänger. Renovering begynder altid med en opgørelse: Hvad er ejendommens tilstand? Hvad kunne forbedres? En energikonsulent kan vise, hvordan individuelle tiltag kan afskrives. Når flertalsbeslutningen om at investere i en renovering træffes på et ejermøde, er den største forhindring overvundet. Projektet kan derefter implementeres systematisk med en renoveringsplan.Den nye "moderniseringsetikette" fra "Wohnen im Immobilien eV" -foreningen indeholder nyttige oplysninger. Takket være finansiering fra forbundsministeriet for retfærdighed og forbrugerbeskyttelse kan interesserede parter downloade brochuren som PDF gratis: www.wohnen-im-eigentum.de.
Renoveringsplan for lejlighedsbygningen
Med en strategi lykkes byggeforanstaltninger i boligkomplekser Husfællesskabet tager vigtige beslutninger på flere ejermøder (ETV). En byggekomité bestående af engagerede ejere er involveret i implementeringsfaserne.
- Fase: Idefase. Initiativ, første opgørelse, behovsvurdering, energirådgivning. -> Forberedende beslutning (1. ETV): Beslutning om, hvad der skal planlægges i hvilke trin med hvilke eksperter og til hvilke omkostninger.
- Fase: konceptfase. Udarbejdelse af energi- og ekspertrapporter, udvikling af renoveringskonceptet: nødvendigt, nyttigt og alternativer. -> Planlægningsbeslutning (2. ETV): Beslut hvilket koncept der skal udarbejdes med hvilke mål op til hvilket samlede omkostningsbeløb og med hvilket finansieringskoncept.
- Fase: planlægningsfase. Handlings-, omkostnings- og finansieringsplanlægning. -> Beslutning om ombygning (3. ETV): Beslut hvilke foranstaltninger der skal gennemføres, hvordan, af hvilke virksomheder og til hvilke omkostninger. Beslutning om omkostningsfordeling og finansiering.
- Fase: Udførelsesfase. Indgåelse af kontrakter, tilsyn med byggeri, accept, betaling og regnskab. -> Afsluttende møde (4. ETV): Gennemfør renoveringen og eventuelt anmod om garanti.
Ekspertråd: hvordan man træffer de rigtige beslutninger
Sabine Feuersänger, Wohnen-im-Immobilien eV: ”Det er vigtigt, at ejermødet er kvoratisk. Medmindre andet er bestemt i delingserklæringen, skal de tilstedeværende have mere end 50 procent af medejerens aktier. Ellers bliver hver opløsning konkurrerbar. Hvis du ikke kan dukke op, kan du overføre din stemme. ”
I øvrigt moderniser: “ Hvis der skal fornyes noget på huset, kan ejernes samfund også beslutte at modernisere reparationer. Eksempel: Defekte vinduer med enkeltrude skal udskiftes med vinduer af højere kvalitet. Forudsat at foranstaltningen er økonomisk, er et simpelt flertal tilstrækkeligt. Det er mere end halvdelen af de tilstedeværende og repræsenterede stemmer. ”
Investering i huset:”Hvis noget skal moderniseres uden behov for reparationer, er det nødvendigt med dobbelt kvalificeret flertal. Det er 75 procent af alle ejere og mere end 50 procent af medejeraktierne. For eksempel, hvis der skal installeres et solcelleanlæg på taget. I tilfælde af strukturændringer, der ikke har en moderniserende karakter, skal alle de berørte ejere være enige, for eksempel med altanruder, der ændrer husets udseende. På trods af vetoret er der en vej ud. En beslutning kan træffes med simpelt flertal. Modstandere har derefter en måned til at anfægte denne afgørelse i retten. Eller de bøjer sig for flertalsviljen. "
Sabine Feuersänger fra Wohnen-im-Immobilien eV
