Afgiften på overførsel af fast ejendom skyldes, når du køber en ejendom eller et stykke jord, og varierer i Tyskland fra stat til stat. Find ud af, hvornår du skal betale skat, og hvordan du kan spare penge her.
Skatten på overførsel af fast ejendom har været en sag for forbundsstaterne siden 2006, så de selv kan indstille skattesatsen (se art. 105, stk. 2a, sætning 2 GG). I Tyskland er det derfor ikke ualmindeligt, at skattesatserne adskiller sig meget fra stat til stat. Mens Bayern har bevaret sin gamle skattesats på 3,5 procent og dermed har den laveste sats, er du i Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Slesvig-Holsten og Thüringen nødt til at grave meget dybere ned i lommen for at overføre skat til fast ejendom (6,5 procent hver) Procent).
Ejendomsoverførselsskatten er nu en af landenes største egne skattekilder. Mens indtægterne for staten i 2005 var 4,8 mia. Euro, var de i 2019 allerede 15,8 mia.
Hvornår forfalder skatten til overførsel af fast ejendom?
Afgiften på overførsel af fast ejendom opkræves altid, når du køber en ejendom eller en ejendom, og er en del af de ekstraomkostninger, der opstår, når du bygger et hus eller køber ejendom. I modsætning til ejendomsskat forfalder den kun én gang og betales til skattekontoret. Så det skal bestemt tages i betragtning, når huset finansieres.
Skatten på overførsel af fast ejendom udgør normalt flere titusinder af euro, hvorfor du ikke skal glemme den, når du finansierer.
Når du køber fast ejendom, skal du angive i købekontrakten, hvem der skal betale ejendomsoverførselsskatten, for ifølge § 13 nr. 2 GrEStG er både den tidligere ejer og køberen oprindeligt fælles skattepligtige. Så snart købekontrakten er aftalt, skal den notariseres og tildeles skattekontoret af notar. Skattekontoret skriver derefter skattegælden med skatteopgørelsen for fast ejendom og beder ham om at betale skatten inden for en måned. Det såkaldte godkendelsescertifikat udstedes kun, når du som køber har betalt ejendomsoverførselsskatten. Uden det kan registreringen i grundbogen ikke foretages.
Forskel mellem afgift på fast ejendom og ejendomsskat
Bygherrer og potentielle købere har en tendens til at forvirre disse to typer af skat. Derfor har vi sammenfattet de vigtigste forskelle for dig her:
| Skat på fast ejendom | Ejendomsskat |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Skal ejendomsoverførselsskatten også betales i tilfælde af afskærmning og lang leasing?
Ved køb af hus indtager afskærmning og lang lejekontrakt en særlig position, fordi de adskiller sig fra den sædvanlige procedure for køb af et hus og udarbejder deres egne kontrakter. Afgiften på overførsel af fast ejendom opkræves alligevel. I tilfælde af afskærmning skyldes skattebeløbet det højeste bud, som ejendommen blev købt for. I tilfælde af lang lejekontrakt beregnes den ud fra købsprisen, den aftalte lejekontrakt og leasingperioden.
Hvordan beregner du overførselsskatten for fast ejendom?
Afgiften for overførsel af fast ejendom skyldes den aftalte købspris ganget med den procentdel, der er indstillet af forbundsstaten.
Overførselsskat for fast ejendom = købspris * nuværende procentdel efter føderal stat
For et hus til en værdi af 500.000 euro i Baden-Württemberg (5,0 procent) skal du betale 25.000 euro for overførsel af fast ejendom.
Beregning: 500.000 x 0,05 = 25.000
For et hus med samme værdi er ejendomsoverførselsskatten i Thüringen (6,5 procent) 32.500 euro.
Hvor høj er skatten på overførsel af fast ejendom i føderale stater?
|
stat |
Skattesats gammel |
Øge |
Skattesats ny |
Købspris: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10.000 € |
|
Bayern |
3,5% |
ingen ændring |
7.000 € |
|
|
Berlin |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Brandenburg |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Bremen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Hamborg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
9.000 € |
|
Hesse |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
10.000 € |
|
Niedersachsen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Saarland |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen ændring |
7.000 € |
|
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Slesvig-Holsten |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
13.000 € |
|
Thüringen |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
13.000 € |
* Fra oktober 2020
Hvornår skal der ikke betales skat for overførsel af fast ejendom?
Hvis en ejendom arves eller doneres, betales kun arv og gaveafgift. Salg til førstegrads slægtninge er også fritaget for afgift på fast ejendom. Forældre kan overføre huse til deres børn, ligesom bedsteforældre kan give deres børnebørn og ægtefæller til hinanden.
En anden undtagelse er undtagelsesgrænsen: Dette betyder, at erhvervelse af jord til under 2500 euro udføres uden at betale skat for fast ejendom.
Ændring af loven for at forhindre aktiehandler
Fordi overførselsafgiften på fast ejendom kan omgåes lovligt gennem såkaldte aktiehandler, selv i transaktioner med store projekter, der er værd at mange millioner, besluttede den store koalition at ændre skatteloven for ejendomsoverførsel den 31. juli 2019.
Baggrund: Store investorer bruger et smuthul i skatteloven og erhverver op til 94,9 procent af aktierne i det selskab, der ejer ejendommen. De resterende mindst 5,1 procent forbliver enten hos sælgeren eller sælges til en tredjepart. Landoverførselsskat forfalder derefter ikke. Ifølge eksperters skøn vil landene miste betydelige skatteindtægter som følge heraf.
Lovændringen skulle træde i kraft den 1. januar 2020. Det er hensigten at reducere deltagelsesgrænsen fra 95 til 90 procent og forlænge perioden fra 5 til 10 år. Dette bør begrænse misbrug af skatten gennem aktiehandlerne. I oktober blev reformen imidlertid udsat til første halvdel af 2020 og derefter taget plads på bagsiden på grund af Corona-krisen.
Sådan sænkes ejendomsoverførselsskatten
- Køb ubebygget jord, og bygg en ny bygning
Normalt skal du, når du køber et hus i Tyskland, betale overførselsskat for fast ejendom af den samlede værdi af ejendommen og bygningen. Dette kaldes også ejendommens markedsværdi. Men hvis du køber en ledig grund og derefter bygger et nyt hus på den, kan du reducere skatten på overførsel af fast ejendom betydeligt. Forudsætningen herfor er imidlertid, at sælgeren af ejendommen og byggefirmaet ikke har noget forhold til hinanden, og at begge kontrakter indgås uafhængigt af hinanden.
At købe jord og hus separat er en måde at reducere overførselsskat på fast ejendom.
- Identificer mobiltilbehør i salgskontrakten
Enhver, der køber en ejendom, der indeholder såkaldte "bevægelige ekstramateriale" såsom køkkener, skorstene, saunaer eller markiser, kan spare ejendomsskat gennem en bestemt kontrakt. Fordi kun ejendommen, bygningen og opgørelsen kommer i tvivl om overførselsskatten for fast ejendom. Dette betyder: varer, der kan fjernes og geninstalleres, beskattes ikke. Opfør derfor disse ekstra særskilt. Sørg dog for, at værdien af de bevægelige ekstra ikke overstiger 15 procent af den samlede købspris, ellers truer skattekontoret med at blive mistænkeligt. Det er bedst at lade sælgeren give dig alle fakturaer og kvitteringer, så du kan præsentere dem, hvis det er nødvendigt.
- Angiv vedligeholdelsesomkostninger separat
Når du køber et ejerlejlighed, kan du vise den samlede vedligeholdelsesomkostning separat i salgskontrakten, så købsprisen reduceres med dette beløb. Du betaler kun overførselsskat på købesummen. Vedligeholdelsesreserven er et beløb, som hvert medlem af ejerskabet skal afsætte for at finansiere reparationer og omkostninger til vedligeholdelse af bygningen.
Godt at vide : hvorfor skal du betale skat for fast ejendom til en ejerlejlighed? Det lyder måske ikke helt indlysende i starten. Men da du også erhverver en andel af ejendommen og den fælles ejendom sammen med lejligheden, skal der også betales ejendomsoverførselsskat her.
Skatten på overførsel af fast ejendom skyldes også, når du køber et ejerlejlighed.
- Efterfølgende skattereduktion ved at reducere købsprisen
Hvis sælger og køber efterfølgende er enige om en nedsættelse af købsprisen og har fået denne notar, kan ejendomsafgiften reduceres. I dette tilfælde skal køberen indsende en ansøgning til det ansvarlige skattekontor inden for to år, som derefter refunderer det overskydende beløb. En sådan efterfølgende reduktion kan f.eks. Være forårsaget af konstruktionsfejl.
