Lejelov i Tyskland er meget kompleks. For at undgå en juridisk tvist kan du finde ud af i denne artikel, hvilke rettigheder og forpligtelser du har som lejer eller udlejer.
Lejeaftalen spiller denne rolle i huslejeretten
I henhold til huslejeloven er en lejeaftale en kontrakt i henhold til loven om forpligtelser, der indgås mellem to forskellige parter - lejer og udlejer. Denne kontrakt forpligter udlejeren til at lade lejeren bruge en bestemt lejeejendom. Til gengæld er lejeren forpligtet til at betale udlejer den aftalte husleje. Derudover regulerer lejeaftalen andre rettigheder og forpligtelser for lejere og udlejere, hvoraf nogle vi forklarer mere detaljeret nedenfor.
Lejelov til moderniseringer
Moderniseringsforanstaltninger er strukturelle ændringer. Den tilknyttede lejelov er forklaret i §555 b BGB. Følgende rettigheder og forpligtelser skal overholdes:
Meddelelse om en modernisering
I henhold til huslejeloven skal udlejeren skriftligt underrette lejeren om moderniseringsprojektet mindst tre måneder før byggearbejdets start (§555 c, stk. 1 BGB). Brevet skal indeholde omfanget af moderniseringen, hvornår arbejdet starter, hvor længe det varer, og hvilken lejestigning lejeren kan forvente. I tilfælde af en energisk renovering skal udlejer kun henvise til almindeligt kendte faste satser i følgebrevet.
Lejers pligt til at tolerere moderniseringer
En fordel for udlejere er, at når foranstaltningen annonceres, kan lejere ikke længere afvise moderniseringen på grund af den sandsynlige lejestigning. Siden 2018 har lejere været nødt til at tolerere foranstaltningerne i højere grad end før. Du kan kun hævde modgang en måned efter modtagelse af meddelelsen om foranstaltningerne. Udlejere skal informere lejere om denne frist.
Dette er nyt: lejestigning efter modernisering
I henhold til afsnit 559 i den tyske civillov (BGB) har udlejere kun været i stand til at tilføje otte procent af moderniseringsomkostningerne til lejen om året i stedet for de tidligere elleve procent. I løbet af dette blev loftet sat til 3 euro pr. Kvadratmeter inden for 6 år, hvorved lejen kan stige efter en modernisering. Hvis lejere tidligere har betalt mindre end 7 euro leje per kvadratmeter, er loftet 2 euro.
Ingen huslejereduktioner til energisk modernisering
Energieffektive moderniseringer udelukker lejerens ret til at nedsætte lejen i tre måneder. Hvis f.eks. Den ydre facades isolering er forbundet med konstruktionsstøj og snavs, kan lejeren ikke reducere huslejen med det samme indtil 2018 på grund af forringelsen af hans levekvalitet. Dette er nu kun muligt fra den fjerde måned, forudsat at byggeriet fortsætter med at begrænse lejeren i den normale brug af lejligheden. Den ændrede huslejereduktion gælder dog kun energirelaterede moderniseringer, der sparer energi på lang sigt - det være sig ved at installere effektiv opvarmning, udskifte vinduer eller installere isolering. Lejeren skal også tolerere installation af solteknologi eller ventilationssystemer med varmegenvinding i tre måneder.
I tilfælde af energisk modernisering, såsom isolering af den ydre facade, er en huslejereduktion på grund af forringelse af livskvaliteten kun tilladt fra den fjerde måned i henhold til huslejeloven.
Videregiv investeringsomkostninger til modernisering til lejeren
Normalt skal udlejeren betale for et nyt varmesystem. Imidlertid har såkaldt varmekontraktion været brugt oftere og oftere i nogle år nu. Med dette princip installeres og drives det nye varmesystem af et varmeselskab eller en energileverandør mod et månedligt gebyr. Dette er yderst attraktivt for udlejere, da omkostningerne kan overføres til lejerne. Omkostningerne ved varmeforsyning kan dog kun overføres til lejeren som driftsomkostninger i henhold til § 556 c (3) BGB, hvis overgangen er omkostningsneutral for ham. Derudover skal projektet meddeles mindst tre måneder i forvejen. På den måde kan den pågældende lejer kontrollere, om betingelserne for en senere fordeling af varmeforsyningsomkostningerne som driftsomkostninger faktisk eksisterer.
Lejelov ved sen betaling ved depositum
Hvis lejer ikke betaler et depositum, selvom han er forpligtet til det i henhold til lejeaftalen, kan udlejeren opsige lejeaftalen uden varsel i henhold til § 569, stk. 2a, BGB, hvis restance svarer til to måneders leje. Ved beregning af den månedlige leje tages dog lejen som basis uden forskud på driftsomkostninger. En advarsel er ikke nødvendig. I henhold til en afgørelse truffet af Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 175/14) kan udlejere endda opsige kontrakten uden varsel, hvis restance blev forårsaget som standard ved betaling af jobcentret.
Ny huslejerett: tilbageholdelsesret og bortvisning
Udlejerens pantret
I henhold til § 562, stk. 1, i den tyske civillov (BGB) har udlejer ret til at hæve pant i lejers genstande, der er bragt ind i de lejede lokaler, hvis lejeren er bagud med sine betalinger. For at udøve panteretten er en erklæring fra udlejer om, at han vil gøre brug af sin ret, tilstrækkelig. Hvis lejeren derefter forsøger at fjerne sine ejendele fra lejligheden uden udlejerens kendskab, er han normalt retsforfulgt i henhold til § 289 StGB.
Udvisning: Udlejer har lov til at gøre dette i henhold til huslejeloven
Afskærmning for at forlade lejeboligen er påkrævet, hvis lejeren ikke ønsker at forlade lejligheden, efter at lejekontrakten er afsluttet, og panteretten er udnyttet, eller hvis udlejeren nægter at komme ind. Evaktionshandlingen bestemmer, at lejeren skal tilbringe sine medbragte genstande i et depot og aflevere de lejede værelser.
Retten skal behandle sådanne udsættelseskrav hurtigere end det gjorde for et par år siden. Dette er beregnet til at reducere udlejerens risiko for, at betalings misligholdelser tilføjes på grund af den lange juridiske tvist. I processen kan retten beordre lejeren at deponere det skyldige beløb. Hvis sidstnævnte ikke reagerer, kan den beordre evakuering af lejligheden ved hjælp af et påbud.
De udgifter, der bl.a. er afholdt til transport, emballering og opbevaring af varerne, skal udlejeren på forhånd betale til fogeden. Da disse omkostninger kan løbe i tusinder, er der en anden type udsættelse for at undgå omkostningerne - den såkaldte Berlin-model.
For at undgå de høje transport- og opbevaringsomkostninger kan udlejer kun begrænse evakueringen til den lejede ejendom. Dette betyder at instruere udlejer om lejers genstande i lejligheden. Som et resultat reduceres forskuddet til tvangsfuldbyrdelse betydeligt, da der ikke er omkostninger til klarering og transport.
Lejeloven specificerer detaljeret, hvornår en udlejer kan få en lejlighed fraflyttet.
Lejelov: konvertering til ejendom
Efter huslejegæld er personlige behov den næst hyppigste årsag til, at en lejer får besked. Imidlertid skal udlejere opfylde strenge krav her. Lejere har ofte en god chance for at undgå at blive udvist eller kræve erstatning.
Hvis udlejeren er en fysisk person, kan han opsige lejeaftalen, hvis han ønsker at bruge lejeboligen til sig selv eller en slægtning. Den personlige brug skal dog bevises i overensstemmelse med §573 afsnit 2 nr. 2 BGB.
En juridisk enhed, såsom et selskab eller et selskab, kan ikke opsige lejemålet på grund af dets egne behov. Undtagelsen herfra er et selskab under civilret. Her har aktionærerne lov til at meddele opsigelsen på grund af deres egne behov.
I opsigelsesbrevet skal udlejeren præcist angive, hvilket familiemedlem han vil registrere personlig brug. Hvis udlejer ejer flere lejligheder, skal det også være klart, hvorfor det er nødvendigt at leje ejendommen. Derudover bestemmer huslejeloven, at udlejeren retfærdiggør datoen for opsigelsen.
Udlejer skal også overholde opsigelsesperioderne. En opsigelsesperiode på tre måneder skal overholdes for en lejeperiode på op til fem år, en opsigelsesperiode på seks måneder for en lejeperiode på op til otte år og en opsigelsesperiode på ni måneder for en lejeperiode, der varer længere end otte år.
Fare: Efter konvertering af en lejet lejlighed til et ejerlejlighed skal en overvågningsperiode på 3 til 10 år overholdes i tilfælde af opsigelse på grund af personlig brug i henhold til § 577a BGB, hvis et flertal af personer (såsom et civilretligt selskab) har erhvervet ejendommen.
I henhold til huslejeloven kan opsigelse til personlig brug kun gives, hvis udlejeren er en fysisk person. Undtagelsen er ophør af et selskab i henhold til civilret.
Dette siger lejeloven om lejestigninger
Lejestigninger for eksisterende lejemål
I princippet kan udlejer ifølge § 558 BGB tilpasse sin husleje til den lokale sats, hvis der er en eksisterende leje. En lokal husleje er baseret på gennemsnitspriserne for en sammenlignelig lejeejendom på samme sted de sidste fire år. En forhøjelse er ikke tilladt, hvis det er berettiget med lejens indeks for nabokommunen.
Tidligst et år efter, at lejerne flytter ind, kan der hævdes en lejestigning i henhold til § 558, stk. 1, afsnit 1, BGB. Derudover er lejestigningerne begrænsede. Tilpasningen til den lokale husleje må højst udgøre 20 procent inden for tre år. Hvis dette loft er nået til 20 procent, kan huslejen kun forhøjes igen om tre år. Lejestigninger på grund af modernisering forbliver upåvirket.
I byer og kommuner i storbyområder, hvor den passende forsyning af befolkningen med boliger er i fare, er loftet reduceret fra 20 procent til 15 procent. Konsekvens: Inden for tre år må lejen ikke forhøjes med mere end 15 procent (§558 Abs. 3 BGB).
Den ændrede lejelov om huslejekontrol og for høje huslejer
I tilfælde af en ny lejeaftale sikrer den såkaldte lejepremsebremse, at lejen kun er 10 procent højere end den lokale sammenlignelige husleje. Da nogle udlejere udnyttede de mange undtagelser fra loven, blev lejeloven i denne henseende strammet igen i 2019 og 2020. For at gøre det vanskeligere for udlejere at undgå lejeprisbremsen med undtagelser har de været nødt til at videregive oplysninger til lejere uden at blive spurgt siden 2019. For eksempel skal du angive forlejen, hvis du hævder en højere leje, end lejegrænsen tillader (afsnit 556e, afsnit 1 BGB). Lejere har også ret til at få oplysninger om andre omstændigheder, der gør det muligt at omgå lejeprisbremsen, såsom tidligere modernisering (Afsnit 556e, afsnit 2 BGB).Hvis udlejer ikke overholder forpligtelsen til at give oplysninger, kan han muligvis ikke anvende en højere leje. Dog kan han indhente oplysningerne.
Lejeprisbremsen er nu tilbagevirkende kraft fra den dag, du flytter ind (afsnit 556g BGB). Efter lejestartens start har lejeren nu 30 måneder til at anmode om tilbagelevering af overdrevne lejekrav. Denne ændring i huslejeloven trådte i kraft den 1. april 2020 og gælder for alle lejemål, der opstod efter denne dato. Det er også en forudsætning, at lejeren stadig bor i lejligheden, når han anmoder om pengene tilbage. For at klage over den for høje husleje har en kvalificeret klage ikke været nødvendig siden 2019, bare en simpel. Dette betyder, at lejeren ikke længere behøver at forklare, hvorfor lejen ikke er passende, men blot nævner, at dette er tilfældet, og hvis det er relevant, at udlejer påberåber sig en undtagelse fra lejebremsen.
Fare:For alle, der boede i deres lejede lejlighed inden 1. april 2020, gælder følgende stadig, at de kun kan kræve for høje huslejer, som skyldtes efter klagen. Klagen skal stadig være i tekstform; både et brev og en e-mail er tilladt.
I 2020 blev lejebremsen også udvidet til 2025. Det betyder, at indtil da - i stedet for lige som oprindeligt planlagt indtil udgangen af 2020 - kan byer og kommuner definere yderligere områder, hvor lejebremsen skal anvendes.
Lejerettigheder er også blevet styrket med hensyn til ublu huslejer. For at forsvare sig mod dette har lejeren været nødt til at fremlægge færre beviser siden 2020. Det er nok, hvis det objektivt kan forstås, at det er vanskeligt at få sammenlignelige boligarealer. Den bøde, der derefter påløber for udlejer, er forhøjet fra 50.000 til op til 100.000 euro.
Lejelov til brug i haven og altanen
Lejere kan kun bruge en have, der hører til huset, hvis den blev lejet ud til dem i lejeaftalen, eller hvis den er tilgængelig for alle husbeboere. Dette gælder også lejligheder i stueetagen. Haven anses kun automatisk for at være lejet i et enfamiliehus, medmindre andet er aftalt.
Havevedligeholdelse i huslejeloven
Hvis lejer også skal tage sig af haven, skal dette også fremgå af lejeaftalen. Hvis det er aftalt, at lejeren overtager vedligeholdelsen af haven, betyder det kun at klippe plænen, rive blade og trække ukrudt. Hvis f.eks. Heggen også skal skæres, skal denne angives separat. Hvis udlejeren lader tjenesteudbydere tage sig af haven, kan han videregive prisen til lejerne via forsyningsregningen. Dette gælder dog kun for normalt arbejde som plæneklipning, ikke for vedligeholdelse af en kæmpe havedam, som udlejer oprettede.
Lejelov for design af haven
Lejere har ret til "tilsigtet brug" af haven. Det betyder, at du kan plante og dekorere det - men ikke uden begrænsninger. Deco, møbler og legeudstyr, som f.eks. En gynge, skal kunne fjernes sporløst, når de bevæger sig ud. I henhold til huslejeloven er det kun muligt at plante eller skære store buske eller træer med udlejerens samtykke. Hvis lejere fjerner og udskifter eksisterende velbevarede planter, kan udlejeren anmode om, at lejeren returnerer haven til sin oprindelige tilstand, når han flytter ud (District Court Detmold, Az. 10 S 218/12).
Lejelov til brug af altanen eller terrassen
Udlejers og andre værelseskammerats rettigheder skal også tages i betragtning, når man bruger en altan eller terrasse. Blomsterkasser skal være godt sikret. Hvis de er fastgjort til ydersiden af balkonen, der er en del af husets facade, kan udlejer have noget at sige. Naboer er nødt til at udholde faldende blade. Dette gælder dog ikke for vilde og frodige planter såsom knude eller vedbend, som endda kan skade bygningsstoffet. Lejere har lov til at tørre lille vasketøj. Venner og bekendte har også lov til at solbade og drikke kaffe på altanen. Efter kl. 21 skal resten dog overholdes. Rygning på altanen er generelt tilladt. Lejere, der føler sig forstyrrede af rygende naboer, har dog ret til røgfrie tider (BGH, Az.V ZR 110/14).