Byggeret er ekstremt kompliceret og indeholder adskillige begrænsninger for, hvad der er tilladt, og hvad der ikke må. For at få dit byggeprojekt kontrolleret til godkendelse er en foreløbig byggeanmodning nyttig. I et interview forklarer ekspert i omkostningskontrol detaljeret, hvad en sådan anmodning kan koste.
Spørgsmål: Hvor vigtig er den indledende bygningsanmodning i hele antallet af godkendelsesprocedurer?
Ekspert med omkostningskontrol: I tilfælde af en indledende byggeforespørgsel er det grundlæggende et spørgsmål om at kontrollere, om et byggeprojekt overhovedet er godkendt. Myndigheden kontrollerer de indsendte dokumenter, når den foretager den indledende byggeforespørgsel, og afgør, om det i denne form beskrevne byggeprojekt har udsigt til godkendelse, hvilke punkter der skal ændres, og hvilke begrænsninger der skal overholdes for at opnå godkendelse.
En undersøgelse før konstruktion er derfor en fornuftig ting, hvis du ikke er sikker på, om et byggeprojekt overhovedet er muligt. Du kan selv indgive den indledende byggeanmodning - du behøver ikke nødvendigvis en arkitekt (men det gør du for at ansøge om en almindelig byggetilladelse).
Resultatet af den foreløbige byggeforespørgsel er leveringen af en såkaldt foreløbig bygningsmeddelelse . I det erklæres det beskrevne projekt enten at være generelt godkendt til godkendelse (ofte med individuelle krav), eller myndighederne påpeger i detaljer de punkter, hvor byggeprojektet ikke opfylder kravene i bygningsloven.
En foreløbig byggeanmodning erstatter ikke byggetilladelsen
En byggetilladelse er ikke en byggetilladelse . Det skaber imidlertid allerede planlægningssikkerhed, for så vidt som planer, der er klassificeret som godkendte i den indledende byggeanmodning, også skal (skal) godkendes senere i bygningsansøgningen. Dette fjerner normalt nogle af usikkerhederne. Den foreløbige byggetilladelse gælder dog kun, hvis der indgives en byggeansøgning bagefter. Hvis dette ikke sker inden for en bestemt periode (normalt omkring 3 år ), udløber effekten af den foreløbige byggetilladelse, og projektet kan teoretisk afvises igen med en senere byggeansøgning.
Det er værd at kontakte den relevante bygningsmyndighed på forhånd for at afklare, hvilke dokumenter og beviser der kræves til de respektive spørgsmål. Normalt er disse:
- formularen til forespørgsel om konstruktion
- en oversigt over de spørgsmål, som myndigheden skal undersøge
- en ejendomsplan
- en arkitektonisk tegning med mindst grundplan og andre visninger, der viser bygningens vigtigste dimensioner
- en bygningsbeskrivelse og beskrivelse af anvendelsen
- beregningen af bruttovolumenet
- et uddrag fra bygningsbelastningsregistret (for det meste kun nødvendigt, hvis en bygningsbelastning indtastes på ejendommen)
Der kan dog være yderligere dokumenter i tillæg. Der kan også være omkostninger og gebyrer for at få de enkelte dokumenter.
Alle spørgsmål om planlægningsret, som du har, skal specifikt anføres i et spørgeskema. Dette sikrer, at myndigheden virkelig giver specifikke oplysninger om, hvad der er muligt, og hvad der ikke er, og hvilke krav der kan gælde.
Forespørgsler inden konstruktion giver altid mening, hvis du ikke er sikker på, om og i hvilken form bygning på en ejendom er mulig, eller hvilket byggearbejde der er tilladt på huset. Du kan også foretage en foreløbig byggeforespørgsel, før du køber ejendommen, men som ikke-ejer skal du normalt bevise en legitim interesse for myndighederne. Som en potentiel køber af ejendommen er denne interesse imidlertid tilstrækkelig.
En foreløbig byggeforespørgsel afgøres normalt inden for tre måneder , i nogle tilfælde kan det tage op til seks måneder, før et svar modtages fra myndighederne.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger har du at forvente for en byggeforespørgsel?
Eksempel på omkostningskontrol: En stor fordel ved den indledende byggeanmodning er, at omkostningerne er betydeligt lavere end for en officiel bygningsansøgning.
Du har ikke brug for en arkitekt til at indsende anmodningen om en indledende byggeforespørgsel - det kan betyde, at dyre planlægningsomkostninger på forhånd elimineres.
Omkostningerne varierer dog meget fra myndighed til myndighed, og grundlaget for beregning af gebyrerne for en indledende byggeforespørgsel varierer også afhængigt af forbundsstaten.
Generelt kan omkostninger i intervallet EUR 50 - EUR 200 være tilstrækkelige med lave testkrav. Afhængigt af den indsats, myndigheden har med undersøgelsen, kan omkostningerne også være betydeligt højere. Hvis byggeprojektet er meget komplekst (f.eks. Et hus med 8 boligenheder), kan omkostningerne let være så høje som 5.000 EUR på grund af det høje testniveau .
Som regel kan du dog også forklare de omtrentlige omkostninger, inden du sender dem til myndigheden - myndigheden kan normalt vurdere den mængde test, der kræves på forhånd, og angive mindst omtrentlige omkostningsniveauer.
Et lille eksempel på omkostninger fra praksis
Vi vil bygge en ekstra etage oven på en eksisterende kommerciel bygning, som senere vil indeholde lejligheder, og vi fremsætter en byggeanmodning i Nordrhein-Westfalen.
Byggeprojektet koster i alt 120.000 EUR og har et brugbart areal på 280 m² - det er også grundlaget for gebyrberegningen.
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Beslutning om at ændre bygningen | 0,6% af produktionsomkostningerne = 720 EUR |
| Beslutning om godkendelse af ændring af anvendelse | 5 EUR pr. 10 m² = 140 EUR |
| Samlet gebyr | 860 EUR |
| Gebyr fastsat til 60% ved anmeldelse | 516 EUR skal betales |
Selvfølgelig er dette kun et enkelt omkostningseksempel, der kun gælder for en bestemt myndighed og et specifikt byggeprojekt. I andre tilfælde kan omkostningerne også være væsentligt forskellige, selv med lignende forespørgsler.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en byggeforespørgsel generelt af?
Omkostningerne til den indledende byggeforespørgsel varierer fra stat til stat
Ekspert med omkostningskontrol: Dette kan variere afhængigt af myndigheden, da der gælder meget forskellige regler i de enkelte føderale stater (også for bygningsansøgningen), og gebyrberegningerne adskiller sig nogle gange betydeligt.
I mange føderale stater anvendes lignende men reducerede omkostningsrammer til en foreløbig byggeanmodning som til bygningsapplikationen. Dette giver faktisk mening i praksis og er forståeligt, da myndighedernes undersøgelser ligner dem, der gælder for en bygningsansøgning.
I nogle føderale stater anvendes derimod helt forskellige beregningsmetoder til gebyrerne for den indledende byggeforespørgsel.
Grundlæggende spiller følgende faktorer næsten altid en rolle for omkostningerne:
- produktionsomkostningerne til bygningen eller omkostningerne ved byggeprojektet
- det lukkede rum (deraf den normalt krævede m³-beregning)
- det resulterende anvendelige område
- bygningstypen eller den planlagte brugstype
- den tilstødende udvikling (hvis der allerede findes en lignende udvikling i nabolaget, godkendes den ofte hurtigt - og billigt)
Hvordan disse faktorer bruges detaljeret ved beregning af gebyret, varierer fra myndighed til myndighed.
Spørgsmål: Hvad er omkostningerne for arkitekten, der foretager den indledende byggeforespørgsel?
Ekspert med omkostningskontrol: Hvis du bestiller en arkitekt med planlægningen af en bygning, skylder han sin klient en permanent plan, der kan godkendes i henhold til kontrakten .
I princippet kan du få arkitekten til at indsende en bygningsansøgning. Hvis dette ikke er godkendt, skal arkitekten foretage rettelser uden at skulle opkræve ekstra omkostninger.
Da dette ofte er et stridspunkt i praksis, og bagefter ofte er et bittert argument om gebyrer, kan arkitekten også bestilles med den grove planlægning, og der kan foretages en indledende byggeforespørgsel. Arkitektomkostningerne ifølge HOAI beløber sig til omkring 1% af de samlede byggeomkostninger (omkostninger, der skal betales) for de første to servicefaser .
