Næppe noget kan bygges i Tyskland uden officiel godkendelse. Som med de fleste tilladelser og ansøgninger er der normalt ingen undgåelsesgebyrer. I et interview forklarer ekspert i omkostningskontrol detaljeret, hvilke omkostninger der kan afholdes for en byggetilladelse, og hvad disse omkostninger afhænger af.
Spørgsmål: Til hvilke bygninger har du brug for tilladelse i Tyskland - og hvordan skal en sådan ansøgning indgives?
Ekspert med omkostningskontrol: Dybest set kræver næsten alle bygninger i Tyskland officiel godkendelse, herunder de fleste større ombygninger af eksisterende bygninger, hvis de resulterer i en væsentlig ændring i brugen, eller hvis beboelsesområdet ændres.
Kravene til, hvad der skal godkendes, er imidlertid forskellige fra stat til stat - de er baseret på de respektive gældende statslige bygningsregulativer.
I nogle føderale stater kan der være undtagelser fra tilladelseskravet til individuelle bygninger - for eksempel til opførelse af havehuse eller en carport på ens egen ejendom. Dette er dog altid et spørgsmål om staten og kan derfor variere fra stat til stat. Derudover er der særlige regler fra individuelle kommuner eller kommuner, som yderligere kan begrænse statens bygningsregulativer i individuelle tilfælde.
For at komplicere det hele endnu mere er der ingen "the" bygningsapplikationen - afhængigt af den føderale stat kan forskellige applikationer foretages afhængigt af typen af konstruktion.
Den sædvanlige bygningsansøgning, som det normalt skal laves til enfamiliehuse eller flerfamiliehuse, kaldes i officiel tysk "tilladelse til større bygningsindgivelse".
Derudover er der i nogle føderale stater også den såkaldte "tilladelse til indgivelse af små bygninger", som er tilstrækkelig til visse bygninger. Her er kravene ikke helt så strenge, og mindre omfattende dokumenter skal indsendes.
Tilladelsen til indsendelse af mindre bygninger er tilgængelig i følgende føderale stater:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Bremen
- Hamborg
- Niedersachsen og
- Slesvig-Holsten
I disse føderale stater har ikke kun arkitekter lov til at indsende en bygningsansøgning, men også i mange tilfælde
- Mesterhåndværkere inden for alle byggeri (tømrere, murere, betonarbejdere)
- Civilingeniører og
- bygningsingeniør
I næsten alle føderale stater er det kun arkitekter, der har tilladelse til at indsende hver bygningsansøgning
Arkitekter har generelt ret til alligevel at indsende en byggeplan (undtagelse: indretningsarkitekter) og har derfor tilladelse til at indsende enhver byggeansøgning i alle føderale stater. Den eneste undtagelse fra undtagelsen her er delstaten Hesse: her er mange indretningsarkitekter også autoriserede til at indsende bygningsdokumenter (mindre bygningsindgivelsesgodkendelse), mens interiørdesignere i alle andre føderale stater normalt ikke har nogen bygningsindgivelsesgodkendelse.
Ud over de store og små bygningsapplikationer, som kun er tilgængelige i visse føderale stater, er der også en såkaldt bygningsmeddelelse i nogle føderale stater.
Også her regulerer de enkelte føderale stater, for hvilke typer bygninger og i hvilken maksimal højde en bygningsmeddelelse er tilstrækkelig.
En bygningsmeddelelse er underskrevet af planlægningsarkitekten, der bekræfter, at alle bygningsbestemmelser, der gælder for den respektive byggeplads, er opfyldt.
Myndighederne kontrollerer normalt kun sådanne konstruktionsmeddelelser meget overfladisk, og de indsendte dokumenter normalt kun for fuldstændighed og sandsynlighed.
Der er ingen officiel byggetilladelse til en konstruktionsmeddelelse, hvis myndighederne ikke gør indsigelser inden for 4 uger efter afgivelse af byggemeddelelsen, eller hvis byggeprojektet er forbudt, betragtes det automatisk som godkendt.
Hvis du vil spare de dyre omkostninger ved at indsende og ændre en bygningsansøgning, kan du også først indsende en såkaldt foreløbig byggeanmodning . Dette er forbundet med betydeligt lavere gebyrer end en officiel bygningsansøgning, og myndigheden meddeler efter undersøgelsen, om og hvilke indvendinger der findes, og hvad der skal ændres for at bygningsansøgningen kan godkendes.
Hvis en arkitekt fremsætter den indledende byggeanmodning, kan han ikke opkræve nogen planlægningsomkostninger i tilfælde af en negativ beslutning. Han er kontraktligt forpligtet til at udføre en permanent godkendt planlægning for klienten . Han opkræver derfor muligvis ikke separate omkostninger for at ændre en ikke godkendt ansøgning.
Spørgsmål: Nu det vigtigste spørgsmål: Hvad koster en bygningsapplikation normalt?
Ekspert med omkostningskontrol: Du kan ikke sige det over hele linjen . Hver myndighed opkræver sine egne gebyrsatser, og der er altid meget forskellige omkostninger ved at indsende de forskellige dokumenter afhængigt af myndighed og byggeprojekt.
Omkostningerne ved godkendelsen bør ikke undervurderes
Generelt er du i de fleste tilfælde nødt til at beregne omkring 0,5% af de samlede byggeomkostninger kun for tilladelsen (stor byggeskabelon) . I praksis ligger disse omkostninger generelt mellem 0,2% og 0,7% af de samlede byggeomkostninger.
Myndigheden beregner dog de gebyrer, den opkræver efter en anden formel, der tager højde for den såkaldte konstruktionsværdi og det lukkede rum til bygninger.
Så er der omkostningerne til de nødvendige dokumenter, der skal vedlægges bygningsansøgningen. Oprettelsen af disse dokumenter kan også være meget dyrt.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
Vi ønsker at bygge et enfamiliehus, der ifølge planlægningen har en bygningsværdi på EUR 325 pr. M³. Størrelsen på det lukkede rum er 637 m³. Den bestilte arkitekt udfører al planlægning og sender bygningsansøgningen til os.
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Omkostninger til bygningsansøgningen (myndighed) | 1040 EUR |
| Planlægningsomkostninger for arkitekten (servicefaser 1-4 i henhold til HOAI) | DKK 6.053,40 |
| Udgifter i alt | DKK 7.093,40 |
Selvfølgelig er dette kun et enkelt omkostningseksempel, der kun gælder for en meget specifik bygning på et meget specifikt sted. Omkostningerne for andre bygninger, især i forskellige designs, kan også variere markant.
I vores tilfælde overtog arkitekten hele planlægningen, udarbejdede de nødvendige dokumenter og sendte byggeansøgningen til os. Han fakturerede sin præstation i henhold til den midterste sætning i HOAI.
I tilfælde af vanskelig eller særligt tidskrævende planlægning kan arkitektomkostningerne også være betydeligt højere.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til byggetilladelsen af?
Eksempel på omkostningskontrol: Her skal du overveje meget:
- typen af konstruktion
- til hvilken myndighed bygningsansøgningen indgives (forbundsstat og respektive kommune)
- hvilke dokumenter der kræves
- der indsender bygningsansøgningen
- hvad koster arkitekten for planlægningen
Myndigheden beregner normalt sine omkostninger i henhold til følgende ordning:
Bygningsværdi = anlægsværdi / m³ × lukket rum i m³ anlægsværdi
× omkostningsgrad = omkostninger til byggetilladelse (normalt 0,5%, dette afrundes ofte)
Under planlægningen bestemmer arkitekten også altid størrelsen på det lukkede rum og bygningsværdien / m³.
Ved hjælp af disse to værdier og den gældende omkostningsgrad kan man derefter estimere omkostningerne til byggetilladelsen.
Spørgsmål: Hvad er omkostningerne ved planlægningen?
Ekspert med omkostningskontrol: Hvis du antager, at arkitekten gennemfører hele planlægningen (som i vores eksempel), bruges HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører. Det regulerer, hvad en arkitekt kan bede om sine tjenester i individuelle tilfælde.
HOAI er bindende for alle arkitekter i Tyskland, men omkostningerne klassificeres efter den opførte bygningstype (klasse I til V). Enfamiliehuse er undertiden ret komplekse at planlægge, så de falder i enten klasse III eller klasse IV afhængigt af konstruktionen.
Afhængig af den individuelle planlægningsindsats har arkitekten derefter en lille spillerum til at justere sine omkostninger. Han kan fakturere i henhold til minimums-, mellem- eller maksimumshastigheden for HOAI afhængigt af hvor stor hans indsats er. Forskellene mellem minimums- og maksimumssatsen er dog normalt ikke længere meget store.
10% af de samlede omkostninger går til arkitekten
Som regel kan du påtage dig omkring 10% af de samlede byggeomkostninger for de samlede arkitektomkostninger for et enfamiliehus .
Dette inkluderer dog alle 9 servicefaser, som arkitekten har tilladelse til at fakturere under opførelsen af et hus - fra den grundlæggende vurdering og foreløbige planlægning til vedligeholdelse af bygningen efter færdiggørelse og dokumentation af strukturelle skader.
Imidlertid er kun arbejdsfaser 1-4 nødvendige, indtil bygningsansøgningen er indgivet. De udgør lidt mindre end en tredjedel ( 27% ) af de samlede arkitektomkostninger ifølge HOAI.
Spørgsmål: Hvad koster en byggeforespørgsel?
Eksempel på omkostningskontrol : Her er omkostningerne normalt baseret på myndighedens inspektionsindsats.
Omkostningerne til en indledende byggeforespørgsel kan være ret lave ( fra ca. EUR 50 til EUR 100 ), men for de fleste større byggeprojekter ligger de i intervallet EUR 200 til EUR 400 .
I tilfælde af meget komplekse bygningsprojekter eller meget store bygninger, såsom en lejlighedsbygning, kan den indledende undersøgelse af bygningen koste op til 5.000 EUR .
Spørgsmål: Er godkendelsen til indsendelse af mindre bygninger billigere end den store?
Ekspert med omkostningskontrol: Normalt ja, da der kræves betydeligt færre dokumenter her.
Derudover er den "små" bygningsapplikation normalt kun tilladt for mindre byggeprojekter eller meget enkle bygninger - i dette tilfælde er omkostningerne til planlægning og godkendelse lavere.
De samlede omkostninger, der opkræves, afhænger af hvilken myndighed i hvilken føderal stat ansøgningen indgives.
Spørgsmål: Kan planlægningsomkostningerne også være forskellige?
Ekspert med omkostningskontrol: Ja, bestemt. Især med mindre byggeplaner kan håndværksmestere ofte indsende en bygningsansøgning - planlægningsomkostningerne er ofte ofte lavere end hos arkitekter.
Imidlertid beregner alle arkitekter og bygningsingeniører automatisk i henhold til HOAI, fordi de er juridisk forpligtet til at gøre det. I dette tilfælde er omkostningerne altid baseret på de samlede byggeomkostninger, der bestemmes i den detaljerede planlægning (servicefase 3).
Spørgsmål: Er det muligt at påvirke eller reducere omkostningerne ved byggetilladelsen?
Ekspert med omkostningskontrol: Normalt ikke. Planlægningsomkostningerne er specificeret af HOAI, de dokumenter, der skal indsendes, bestemmes af de respektive statslige byggeforskrifter - så du har ingen indflydelse på nogen af dem.
Myndighederne fastlægger omkostningerne til bygningsansøgningen ud fra bygningsværdien og det rum, der er bygget op - her har du heller ingen indflydelse.
Men hvad du normalt kan spare dig selv er ekstra omkostninger på grund af en planlægningsændring. Hvis du lader arkitekten planlægge, er dette alligevel ikke et problem, da arkitekten skal sikre, at planlægningen er godkendt.
I det højeste kan du udføre sekundære opgaver, såsom at indhente samtykkeerklæringer fra naboer på egen hånd for at spare arkitektomkostningerne til dette arbejde. Dette tegner sig dog ofte kun for en meget lille del af planlægnings- og godkendelsesomkostningerne, der kan spares som et resultat.