Når man leder efter boligareal, overser man ofte de åbenlyse, gode muligheder. At konvertere en gammel stald til boligareal med loftkarakter kan i mange tilfælde være en god mulighed, men omkostningerne undervurderes ofte. I et interview forklarer ekspert på omkostningskontrol i detaljer, hvad en konvertering af laden faktisk kan koste i praksis.
Spørgsmål: Hvorfor er gamle stalde værd at konvertere til boligareal - og hvad skal du være opmærksom på på forhånd?
Ekspert med omkostningskontrol: Hvad der ofte ikke betragtes med gamle stalde er den følelse af at leve, der kan opnås i dem under renovering. Efter en renovering har en gammel lade bestemt karakter af et loft - der adskiller sig lidt fra fabriksarkitekturen, der er så efterspurgt i bymæssige omgivelser.
Høje, lyse værelser med en generøs følelse af plads og et væld af rumlige, meget individuelle designmuligheder er lige så mulige ved konvertering af en gammel lade som til forladte fabrikker, der er tilpasset som loftsrum. Med staldene overses imidlertid det eksisterende potentiale for et stort og unikt boligareal ofte.
Selvfølgelig skal du først investere en masse planlægning på forhånd. Først og fremmest er det et spørgsmål om, hvorvidt en udvidelse af stalden og en ændring i anvendelse som boligareal kan godkendes i henhold til bygningsloven. Med mange stalde, der er udenfor, er det meget vanskeligt, hvis ikke umuligt, at få en sådan tilladelse.
Da stalde alle er gamle til meget gamle bygninger, er mange af dem opført. I praksis betyder det et stort antal krav, der skal overholdes - herunder vedligeholdelse af facaden i den rigtige stil, hvilket undertiden kan være en udfordring (for eksempel med hensyn til installation af vinduer).
Dernæst har du brug for en arkitekt, der har de nødvendige kvalifikationer - og hvis stil du kan vænne dig til. Det er også vigtigt, at arkitekten har stor erfaring med gamle og fredede bygninger.
Det er heller ikke en fejl, hvis arkitekten har det bedst mulige forhold til de relevante bygningsmyndigheder - med hensyn til de nødvendige tilladelser er det en god aftale mellem arkitekten og myndigheden værd. Ellers kan det være meget kedeligt og tidskrævende at gennemføre planerne og opnå de relevante tilladelser.
Omkostningerne til en sådan konvertering bør heller ikke undervurderes. Som regel bliver du nødt til at gå ind i dette projekt med et budget svarende til det for en ny bygning - hvis der også skal udføres vedligeholdelses- og renoveringsforanstaltninger på staldens struktur, kan det blive endnu dyrere. På grund af det meget specielle beboelsesrum af høj kvalitet, som du får senere ved konvertering af stalden, er cost-benefit-beregningen i mange tilfælde ret positiv.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger har du normalt at forvente ved konvertering af en lade i praksis?
Omkostningerne til en ladeudvidelse varierer meget
Eksempel på omkostningskontrol: Det er selvfølgelig svært at sætte en generel figur på det, da omkostningerne altid afhænger stærkt af selve bygningen og dine egne planer for det senere boligareal.
I praksis er det imidlertid næppe muligt at foretage en konvertering på mindre end EUR 1.000 pr. M² selv under gunstige betingelser og med små personlige bidrag . Dette er kun muligt, hvis du selv kan overtage arbejdet med individuelle større handler - og selv med det er det tvivlsomt, om du kan gå langt under denne tærskel.
Generelt vil byggeomkostningerne i de fleste tilfælde være i retning af omkring 1.500 EUR pr. M² , især hvis monumentbeskyttelseskrav skal implementeres, og der også er behov for renoveringsforanstaltninger på selve bygningen.
Hvad gør tingene lettere med hensyn til omkostningerne er, at du normalt har mindre tidspres ved konvertering, og at en gammel stald også kan konverteres til et komplet beboelsesrum "i etaper". Dette skaber også tid til dit eget arbejde, og du behøver ikke bruge hele budgettet på kort tid.
Et lille eksempel på omkostninger fra praksis
En gammel stald i Schwarzwald (500 m² brugbart område, opført) skal konverteres til en separat lejlighed (300 m²) og en lejlighed (150 m²), der skal udlejes senere.
På grund af de krævede omfattende foranstaltninger er de samlede anlægsomkostninger EUR 2.000 pr. M² .
Laden er en fredet bygning - det betyder, at passende subsidier kan opnås, og der er mulighed for særlige afskrivninger.
| Stolpe | omkostninger |
|---|---|
| Bygning koster egen lejlighed | 600.000 EUR |
| Leje af lejlighedsbygning | 300.000 EUR |
| Samlede byggeomkostninger | 900.000 EUR |
| Fællesskabsfinansiering (ombygning af bymidten) | 22.500 EUR |
| Finansieringsomkostninger for begge lejligheder om året | 39.960 EUR |
| Afskrivning på monumentbeskyttelse egen lejlighed (AfA) | EUR 48.600 pr. År i 10 år |
| Lejelejlighed til afskrivning af monumentbeskyttelse (AfA) | EUR 24.300 pr. År i 7 år, derefter EUR 18.900 pr. År i 4 år |
| Skatterefusion i alt i 11 år | minus EUR 256.095 |
| Lejeindtægter pr. Måned | 1.125 EUR |
| årlig byrde (finansieringsomkostninger minus afskrivning på husleje og monumentbeskyttelse) | 945 EUR om året |
Selvfølgelig er dette kun et enkelt omkostningseksempel, der kun gælder for en meget specifik bygning og visse renoveringsforanstaltninger.
Der er tilskud til renovering af børnehuse
Vores omkostningseksempel viser blandt andet meget tydeligt, at krav til monumentbeskyttelse ikke altid skal være en byrde, men kan udgøre en meget vigtig økonomisk støtte til renovering på grund af mulig afskrivning.
Selv uden lejeindtægterne ville den månedlige byrde i dette tilfælde næppe være højere end ved et typisk enfamiliehus - men med mindre end halvdelen af boligarealet.
Så når det kommer til omkostninger, afhænger det altid af den bedst mulige og omfattende overordnede planlægning på forhånd. Opførte bygninger bør ikke ignoreres fra starten.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en konvertering af stald i praksis?
Eksempel på omkostningskontrol: Naturligvis spiller mange faktorer ind her. De vigtigste af disse er:
- den mulige købspris for bygningen og ejendommen
- bygningens strukturelle tilstand
- om stalden er en fredet bygning
- hvilke krav der findes til en ændring af brugen som boligareal fra myndighedens side
- hvilke renoveringsforanstaltninger der træffes nøjagtigt
- hvilke begrænsninger der gælder for konvertering (f.eks. bevarelse af facaden)
Som regel er det værd at planlægge på baggrund af den tilladte brug og tilpasse dine egne ideer til et muligt design til disse specifikationer. Også økonomisk set er det normalt det værd. På den anden side kan forsøg på at realisere dine egne ideer ofte være uforholdsmæssigt dyre i individuelle tilfælde.