Forpligtelsesinteresse kan gøre et byggeprojekt eller køb af fast ejendom unødigt dyrt. Find ud af, hvad forpligtelsesinteresse er, og hvordan du kan undgå det i denne vejledning.
Når du bygger et hus eller køber en ejendom, skal du normalt beregne meget præcist: Hvor meget egenkapital er der? Hvor mange penge skal der opkræves et boliglån? Mange af de supplerende omkostninger ved køb af en ejendom tages i betragtning, men mulig forpligtelsesinteresse glemmes ofte.
Forpligtelsesinteresse: hvad er det?
Forpligtelsesrenter forfalder altid, hvis et byggelån ikke helt eller delvis indkaldes inden for en bestemt periode og ikke bruges til det planlagte formål.
Forpligtelsesrenter opkræves af den bank, der overtager byggefinansieringen, hvis der er en længere periode mellem den mulige udbetaling af lånebeløbet og den faktiske udbetaling, end der var aftalt i låneaftalen. Denne rente skyldes derfor det beløb, der stilles til rådighed, hvilket er tilgængeligt i strid med den kontraktmæssige aftale, men ikke bruges i god tid. Den nødvendige rente til dette kaldes også reserve- eller forpligtelsesprovision.
Vigtig:Et centralt aspekt ved et boliglån er, at lånet er øremærket. Låntager kan ikke indkalde pengene inden for fristen og for eksempel "parkere" dem på sin konto for at undgå forpligtelsesinteresse.
Hvorfor opkræver banker forpligtelsesrenter?
Hvis der er indgået en låneaftale for et boliglån, skal banken holde det aftalte beløb klar til låntager. Du kan ikke længere frit bortskaffe dem og dermed ikke længere investere pengene rentabelt. Samtidig modtager banken ikke nogen lånerente fra låntager på leveringstidspunktet. Dette resulterer i tab for dem, som de kompenserer med forpligtelsesinteressen. Forpligtelsesinteresser kan derfor ses som en form for erstatning for banken.
Hvornår starter forpligtelsesinteressen?
Fra hvornår en låntager skal betale forpligtelsesrenter afhænger altid af den enkelte låneaftale. En såkaldt ikke-tilgængelighedstid registreres i dette. Først når dette er udløbet, skal låntagere betale forpligtelsesrenter.
Hvor lang er den rentefrie periode?
Grundlæggende er det tidsrum, inden for hvilket låntagere ikke skal betale renter for hensættelsen, frit forhandles. Bygherrer eller ejendomskøbere bør bestemt bruge denne mulighed for at undgå forpligtelsesinteresse, for i nogle kreditinstitutter er denne periode ekstremt kort.
Hos nogle banker er det kun en måned, med andre et kvart år, mens endnu andre endda en rentefri periode på tolv, 15 eller i individuelle tilfælde endda 24 måneder er mulig. Under visse omstændigheder kan bankens kontaktperson overtales til at forlænge standardtiden. Det er værd at spørge om dette punkt for at undgå forpligtelsesinteresse.
For at forpligtelsesinteressen ikke kaster dig ud i uventede pengeproblemer, skal du kontrollere betingelserne for din låneaftale i løbet af perioden uden forpligtelse.
Hvilke virkninger har den forpligtelsesfri periode på lånets rentesats?
Det, der skal tages i betragtning, når man forhandler om den hensættelsesfri tid, er dog følgende: En længere hensættelsesfri tid har normalt en indflydelse på renten, der ydes på lånet. Jo længere den tilladte tid er, jo mere tilføjes renten, så boliglånet generelt bliver dyrere.
Godt at vide: I nogle banker begynder den rentefrie periode med modtagelsen af låneansøgningen og ikke med indgåelsen af låneaftalen. Hvis der er flere uger mellem ansøgningen og konklusionen, kan dette allerede medføre omkostninger med meget kort leveringstid.
Hvor høj er forpligtelsesinteressen?
Den rentesats, som bankerne opkræver, efter at perioden med ikke-tilgængelighed er udløbet, er normalt højere end den rente, der opkræves for realkreditudlån. Som et resultat kan et lån, der i sig selv er meget billigt, pludselig blive betydeligt dyrere.
Bankerne opkræver ofte forpligtelsesrenter på 3 procent om året, hvilket svarer til 0,25 procent om måneden og dermed øger omkostningerne måned efter måned. Hvis f.eks. Midlerne til et byggelån over 400.000 euro ikke indkaldes i tide, kan der opstå yderligere månedlige omkostninger på 1.000 euro (12.000 euro om året).
Tip : Bliv ikke blind af lave renter, når du sammenligner finansieringstilbud. Vi anbefaler en nøjagtig sammenligning af alle forhold, inden låneaftalen indgås.
Hvordan beregnes forpligtelsesrenter?
For at beregne forpligtelsesinteressen skal du først præcisere, hvilken type interesse der skal antages:
- Afgiftspligtig interesse
- Ikke forpligtelsesrenter
I tilfælde af den afgiftspligtige hensættelsesrente opkræves kun summen af lånet med renter, der endnu ikke er tilgået, efter at den provisionfrie periode er udløbet. Takket være betalingsplanen og byggeplanen for en ejendom kan det f.eks. Ske, at der allerede er betalt nogle konstruktionsfremskridt, men ikke andre. Hvis banken har aftalt en kreditværdig hensættelsesrente med låntager, opkræves kun det beløb, der stadig er til rådighed til udbetaling, med renter. Denne variant er særlig attraktiv for de låntagere, der bygger en ejendom.
I tilfælde af ikke-kreditværdige forpligtelsesinteresser beregnes tillægget altid på baggrund af det fulde lånebeløb, uanset hvor mange penge låntageren allerede har ringet til.
Eksempel: Baseret på den ikke-afgiftspligtige hensættelsesrente ser en eksemplarisk beregning af de omkostninger, der kan opstå for et lånebeløb på 400.000 euro, som kaldes efter seks måneder, sådan ud.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløb |
400.000 euro |
400.000 euro |
|
Rentefri periode |
3 måneder |
12 måneder |
|
Hentning tid efter |
6 måneder |
6 måneder |
|
Forpligtelsesgrad pr. År |
3% (0,25% pr. Måned) |
3% (0,25% pr. Måned) |
|
påløbne hensættelsesrenter pr. måned |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Samlede afholdte forpligtelsesinteresser |
3.000 euro |
0 euro |
På grund af den kortere leveringsfri tid genererer lån I yderligere omkostninger på 3.000 euro inden for tre måneder, hvilket lån II ikke pådrager sig på grund af den aftalte længere periode.
I eksemplet vist ovenfor tages der dog ikke højde for nogen renteforskelle i lånevilkårene. Men da kreditinstitutter normalt opkræver et rentetillæg, hvis fritiden er længere, skal dette også tages i betragtning ved sammenligning af lån, fordi den månedlige rente afhænger af renten og dermed automatisk det samlede beløb, der skal hæves for lånet.
I det følgende eksempel antages et lånebeløb på 400.000 euro samt en fast rente på henholdsvis ti år og en rente på henholdsvis 1,3 og 1,4 procent.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløb |
400.000 euro |
400.000 euro |
|
Lånerenter |
1,3% |
1,4% |
|
månedlig rate fra betaling (tilbagebetaling 2%) |
1.100 euro |
1.133,33 € |
|
Renteomkostninger |
46.616,44 euro |
50.182,89 |
|
Rentefri periode |
3 måneder |
12 måneder |
|
Hentning tid efter |
6 måneder |
6 måneder |
|
Forpligtelsesgrad pr. År |
3% (0,25% pr. Måned) |
3% (0,25% pr. Måned) |
|
påløbne hensættelsesrenter pr. måned |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Samlede afholdte forpligtelsesinteresser |
3.000 euro |
0 euro |
|
Udgifter i alt |
49.616,44 euro |
50.182,89 euro |
Det bliver klart, at i dette specifikke tilfælde ville byggefinansieringen med den kortere tilgængelighedsperiode have været billigere. Men hvis betalingen af lånet kun var forsinket med endnu en måned, ville lån II have været billigere.
Tips om, hvilken variant der er mere passende, kan ikke gives over hele linjen. Det skal snarere kontrolleres meget omhyggeligt i hvert enkelt tilfælde. Skynd dig at sammenligne er alt andet end en god guide.
Det er også vigtigt at huske på, at forpligtelsesrenterne, hvis de er blevet opkrævet, når lånebeløbet kun er delvist stillet til dato, skal betales parallelt med den månedlige rente. Den månedlige belastning er derfor betydeligt højere i løbet af denne periode. I vores eksempel er den ekstra månedlige afgift 1.000 euro.
Hvordan kan du undgå forpligtelsesinteresse?
Da forpligtelsesinteresse skyldes netop, når penge normalt er knappe, er det værd at kende tip til, hvordan man undgår yderligere omkostninger i form af forpligtelsesinteresse.
Der er disse muligheder:
- Forhandle standbytid så billigt som muligt
- Hvis det er muligt: forhandle rentesatsen
- Forhandle kreditværdige forpligtelsesinteresser
- Forhandle brugen af gældskapital før egenkapital
- Hold byggetiden så kort som muligt
Hvis du forhandler billigt, når du indgår låneaftalen, har du en god chance for at undgå forpligtelsesrenter eller i det mindste skulle betale mindre. Prøv at forhandle standby-tiden så længe som muligt uden at pådrage sig en betydelig rentepræmie. Det er sjældent muligt, men værd at prøve, at sænke niveauet for forpligtelsesinteressen (for eksempel 2,5 procent i stedet for 3 procent). Hvis du bygger og gradvis indkalder pengene, anbefales det også at forhandle en tilladelig rente.
Hvis du derefter formår at få banken til at tillade, at den lånte kapital bruges før din egenkapital, bliver det stadig lettere, især for bygningsejere, at undgå forpligtelsesinteresse.
Sidst men ikke mindst tilrådes det at holde bygningens byggetid så kort som muligt. Dette kan f.eks. Opnås med et præfabrikeret hus, men også med en pålidelig ejendomsudvikler. Hvis sidstnævnte fornuftigt kan koordinere de forskellige virksomheder, der er involveret i konstruktionen, falder risikoen for forsinkelser og påløbne forpligtelsesinteresser betydeligt.