Forsyningsregningen er en opgave hvert år. Men som udlejer kan du ikke undgå at sende de detaljerede erklæringer til dine lejere. Når alt kommer til alt kan du kun tilbagebetale for meget forskud og frem for alt kræve yderligere betalinger.
Men det er vigtigt at være særlig omhyggelig, når der faktureres supplerende omkostninger. Unøjagtigheder og fejl kan hurtigt hævne sig her. I værste fald kan en forkert forsyningsregning endda resultere i, at du bliver tilbage med omkostninger, som lejeren skulle have betalt.
Selvom det er velkendt, at fakturering skal være korrekt, indeholder hvert sekund i gennemsnit fejl. For at du ikke falder i fejlfælden, har vi samlet de vigtige oplysninger til dig, informeret dig om udlejers rettigheder og forpligtelser og nævnt de mest almindelige fejl i elforsyningen.
Frister for forsyningsregningen
Hvis der er aftalt forskudsbetaling af ekstraomkostninger i lejeaftalen, skal udlejeren udarbejde en yderligere omkostningsopgørelse. Når dette skal ske, er det klart reguleret i § 556 BGB: Selvom der ikke er nogen fast faktureringsperiode, der f.eks. Altid svarer til kalenderåret, er det bestemt, at fakturering skal finde sted årligt.
Hvornår skal elregningen laves?
Udlejere er lovligt forpligtet til at sende lejeren forsyningsregningen senest ved udgangen af den tolvte måned efter afslutningen af faktureringsperioden. Hvis det ankommer senere, kan yderligere krav ikke længere fremsættes. Enhver kredit skal dog betales til lejeren, selvom oprettelsen er forsinket. Sørg for at du ikke går glip af denne dato.
Indtil hvornår kan lejeren gøre indsigelse mod forsyningsregningen?
Hvis lejer har modtaget forsyningsregningen, kan han kontrollere det fritid. Hvis han har indvendinger, kan han rejse dem indtil udgangen af den tolvte måned efter afgivelse af erklæringen. Efter denne tid har lejeren ikke længere mulighed for at gribe ind.
Eventuelle yderligere betalinger, der er anført i forsyningsregningen, skal betales af lejeren senest 30 dage efter modtagelse af brevet. I øvrigt gælder dette også, hvis han har opdaget fejl i regnskabet eller har mistanke om sådanne fejl. I dette tilfælde skal lejeren kun foretage betaling under reserve.
Hvad skal der være i serviceafgiftsopgørelsen?
I princippet skal forsyningsregningen foretages skriftligt. Følgende oplysninger skal gives:
- For hvilken faktureringsperiode gælder listen?
- Hvad er fordelingsnøglen?
- Hvad er lejers andel?
- Hvilke forskud har lejeren allerede foretaget?
- Hvor høje er de samlede omkostninger pr. Omkostningstype?
Det er ikke nødvendigt at angive sammensætningen af de samlede omkostninger pr. Omkostningstype. Hvis lejeren ønsker at vide, hvordan dette beløb er skabt, kan han se kvitteringer fra udlejer. Du skal være i stand til at præsentere dette for ham efter anmodning.
En anden vigtig note vedrørende indholdet af elforsyningen er, at den skal være forståelig og tydelig for lejeren. Forsøg derfor at undgå unødvendigt indhold - også i din egen forstand.
Distributionsnøglen bruges i forsyningsregningen til at bestemme, hvilken lejer der skal betale, hvilken andel af forsyningsomkostningerne.
Hvad er fordelingsnøglen?
Distributionsnøglen er afgørende for afviklingen af ekstraomkostninger, fordi den bruges til at bestemme, hvilken lejer der skal betale, hvilken andel af de ekstraomkostninger. Medmindre andet er angivet, fordeles driftsomkostningerne i henhold til § 556a efter andelen af boligarealet. I afvigelse fra dette kan man dog også aftale en distributionsnøgle baseret på andre kriterier. Dette kan f.eks. Være:
- forbrug
- Boligenheder
- Antal personer, der bor i lejligheden
- Kubikmeter af lejligheden
Ekstraudgifter, der afhænger af lejers adfærd, fordeles i henhold til loven, så de svarer til det forskellige forbrug. Dette gælder f.eks. Varmeudgifter eller vandforbrug.
Hvilke ekstra omkostninger kan udlejeren opkræve?
Hvis du som udlejer afgiver erklæringen, skal den indeholde alle yderligere omkostninger, der er registreret i lejeaftalen, og som lejeren var forpligtet til at betale. Ifølge lov 17 er forskellige typer ekstraomkostninger generelt tilladt, som er beskrevet i afsnit 2 i driftsomkostningsforordningen (BetrKV):
- Løbende offentlige afgifter for ejendommen
- Vandforsyning
- dræning
- varmeapparat
- Varmt vand
- Tilsluttet varme- og varmtvandsforsyningssystemer
- Elevatoromkostninger
- Gaderengøring og affaldsindsamling
- Bygningsrengøring og skadedyrskontrol
- Havevedligeholdelse
- belysning
- Rengøring af skorsten
- Ejendoms- og ansvarsforsikring
- Vicevært
- Fællesskabsantenne eller bredbåndsnetværksforbindelse
- Vaskeri
- Andre omkostninger
Fejl i el-regningen: det skal du undgå
Ud over de ovennævnte ting, som du skal overveje, når du afregner, er der andre fælder, som en udlejer kan falde i. Disse fejl i hjælpefakturering er særlig almindelige:
- Fakturering for sent
Da husregningen er tidskrævende, udsætter mange udlejere den ofte i lang tid. Du skal dog overholde de ovennævnte frister, hvis du ikke vil risikere økonomiske tab: Lejeren skal have forsyningsregningen senest den tolvte måned efter afslutningen af faktureringsperioden.
- Ekstra omkostninger, der ikke er i lejeaftalen
Fejlen, der opstår særligt ofte ved fakturering af ekstraomkostninger, er, at der er opført varer, som lejeren ikke skal betale for i henhold til lejeaftalen. Når du indgår lejeaftalen, skal du kontrollere omhyggeligt, om alle de nødvendige ting er angivet, og sørg derefter for, at du kun fakturerer disse omkostninger, når du opretter serviceafgiftsopgørelsen.
- Forkert distributionsnøgle
Det er også vigtigt, at du ikke begår den fejl at bogføre ekstraomkostninger og bruge en anden distributionsnøgle end den, der er angivet i lejeaftalen.
- Fejl ved tildeling af varme- og varmtvandsomkostninger
I tilfælde af adskillige driftsomkostninger kan fordelingsnøglen bruges til fakturering med varmeomkostninger og varmtvandsomkostninger, men du som udlejer er ifølge loven forpligtet (afsnit 7 Forordning om opvarmningsomkostninger) til at fordele mindst 50 procent og højst 70 procent efter det faktiske forbrug, resten er baseret på leve- eller Brugbart område faktureret. Tilsvarende tælleenheder skal være tilgængelige i lejlighederne til dette. Du skal absolut overholde dette krav, for hvis du afviger fra det, kan lejeren reducere de fakturerede omkostninger med mindst 15 procent. Dette blev besluttet af Forbundsdomstolen i en afgørelse fra 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Forkert faktureringscyklus
Især når lejere skifter, er der altid fejl i elregningen. Naturligvis kan hver lejer kun bruges til de omkostninger, der er afholdt i den periode, hvor han brugte lejligheden.
- Fakturering af ikke-fordelbare ekstraomkostninger
Ved fakturering af ekstraomkostninger skal du sørge for kun at fakturere fordelbare varer. Vedligeholdelsesforanstaltninger eller andre udgifter, der ikke falder ind under omkostningerne specificeret i driftsomkostningsforordningen, kan ikke opkræves af lejeren. I øvrigt gælder dette, selvom en af de ugyldige genstande er inkluderet i lejeaftalen.
- Ledige lejligheder tages ikke i betragtning
Hvis en lejlighed er tom, skal den ikke blot udelades af fakturerings- og distributionsnøglen. Udlejer afholder generelt omkostningerne for ledige lejligheder.
- Manglende oplysninger
Forsyningsregningen er undertiden ret omfattende. Derfor glemmes information hurtigt, men den skal medtages. Det væsentlige indhold er:
- Faktureringsperiode
- Distributionsnøgle
- Andel af udlejer
- Detaljer om de foretagne forskud
- Oversigt over individuelle omkostningsposter
- Erhvervslokaler faktureres også
Hvis lejemål i huset bruges kommercielt, må det ikke integreres i den generelle supplerende omkostningsopgørelse. De skal faktureres separat.
- Individuelle omkostningsposter mangler
Det er ikke tilstrækkeligt blot at angive de samlede omkostninger, der er afholdt i faktureringsperioden, i serviceafgiftsoversigten. Lejeren har ret til at se de forskellige typer omkostninger individuelt. Kun på denne måde er det muligt for ham at forstå sin rolle i det. Og dette er den eneste måde, hvorpå han meningsfuldt kan kontrollere kvitteringerne for de nævnte omkostninger, som du skal stille til rådighed for ham til inspektion efter anmodning.
