Individuel ejendom, fælles ejendom? Enhver, der køber et ejerlejlighed, bør præcisere, hvilke yderligere brugsrettigheder de har. Nogle ting hører udelukkende til dig som husejer, andre kun delvist.
Ejerskab er sjovt? Karl Schmidt mumler over sine værelseskammerater: Han ejer et ejerlejlighed, der inkluderer en parkeringsplads til hans bil - men mærkelige køretøjer parkeres konstant der. Han ville bygge et hegn for at forhindre dette - husets naboer forbød ham - parkeringspladsen betragtes som fællesejendom.
I princippet regulerer lovgiveren, hvem der ejer hvad i et kompleks med ejerlejligheder. Men hvad staten ikke tager i betragtning, bestemmes af klienten i delingserklæringen. Købere bør kende dem. Den beskriver, hvordan en ejendom er opdelt i ejerlejligheder og fælles ejerskab. Og der er potentiale for konflikt, der lurer deri, som eksemplet fra Karl Schmidt viser.
Erklæring om opdeling
Opdelingen angiver, hvilke rum der tilhører dig, og hvilke dele af huset, der tilhører alle beboere. Navnet på din lejlighed i delingserklæringen skal svare til det i købekontrakten. Din lejlighed og de værelser, du erhverver, muligvis en kælder eller et hobbyrum, er speciel ejendom. Ejendommen og alt, hvad der sikrer husets kontinuitet og sikkerhed, for eksempel installationer, ejes i fællesskab. Men det inkluderer også værelser, der bruges af alle, såsom vaskerummet eller tørrerummet. Opdelingen af opdeling giver også anledning til særlige brugsrettigheder til køretøjsparkeringspladser eller haveområder. Forsigtig: Selvom købsaftalen erklærer et kælderrum som separat ejendom, er køberen ikke berettiget til enebrug,hvis dette kælderrum ikke er udpeget som separat ejendom med det samme nummer i delingserklæringen og delingsplanen.
Privat ejendom
Den private ejendom tilhører dig alene, og du kan selv bestemme det. Dette inkluderer din lejlighed og de værelser, du har erhvervet i henhold til erklæringen om opdeling. Farven på vinduerne og hoveddøren i lejligheden er også en del af ejendommen - men ikke ydersiden. I princippet kan kun lejligheder eller værelser, der er selvstændige, klassificeres som separate ejendomme. Afmærkede parkeringspladser i en underjordisk parkeringsplads opfylder dette kriterium, men parkeringspladser i åbne rum gør det ikke. Hvis privat ejendom ikke er beregnet til beboelsesformål, kaldes det delvis ejerskab . Dette inkluderer butik og kommercielt rum.
Eksempler på privat ejendom:
- Badeværelsesmøbler
- Loft tøj
- Gulvvarme
- Vindueskarm indeni
- Indendørs gulve
- Afmærkede parkeringspladser i kollektive garager
- Tapet
- Værelse døre
- Radiator (tildeling til fælles ejendom er tilladt, fordi det samlede varmesystem udgør et funktionelt forhold).
- åbne skorstene (skorsten som en del af skorstenen i fælles ejendom)
- ikke-bærende vægge i lejligheden
- Vægbeklædning
- Beslag
- Alarmsystem (hvis det er begrænset til området for privat ejendom)
Fællesskabsejendom
Fælles ejendom er alt, hvad der bruges kollektivt. Dette inkluderer også selve ejendommen og bygningens område og alt, hvad der er nødvendigt for eksistensen af huset. Bygningstjenesterne hører også under den fælles ejendom. Du må kun foretage ændringer her med tilladelse fra ejerskabet. Fordi disse vil påvirke det eksterne indtryk af huset. For eksempel betragtes opsætning af parabolantenner som en strukturel foranstaltning og må ikke gøres uden videre (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Den fælles ejendom inkluderer også udvendige vægge og vinduer, trapperum, tag og varme. Ofte tildeles dele af den fælles ejendom til individuelle ejere til brug, såsom en parkeringsplads til en bil eller områder i haven. Så taler man om en særlig brugsret.
Eksempler på fælles ejendom:
- Afspærringsventiler
- Elevatorer
- Udendørs faciliteter
- Balkon (alle faste komponenter ejes i fællesskab, pladsen på selve balkonen og genstande, der er knyttet til den, ejes separat)
- Postkassesystem
- Ovenlys
- Isolerende / isolerende lag
- Dække over
- Dobbelt parkeringsfaciliteter (fordi de ikke er lukkede områder)
- Strygejern
- Windows (fordi de er en del af bygningskonvolutten; indvendigt maleri i separat ejerskab)
- Skodder, rulleskodder, udvendige persienner (trækanordninger, bælter og indvendig beklædning af rulleskodderne, men separat ejendom)
- Gulve
- Gulvvarme
- Parkeringspladser udenfor
- Fællesskabs antenner
- Hovedvand, gas og elektriske ledninger
- Legeplads
- System til bortskaffelse af affald
- Husintercom
- Bærende vægge
- Lejlighedsdør udenfor
- terrasser på jorden
Du må kun foretage ændringer i din ejerlejligheds fælles ejendom med tilladelse fra ejernes samfund.
Sandra Weeger-Elsner, advokat i Köln og juridisk rådgiver hos forbrugerbeskyttelsesforeningen "Wohnen im Eigen", rådgiver: "Enhver, der planlægger foranstaltninger, der griber ind i fælles ejendom, skal på forhånd informere sig om deres ret til redesign". Hvis ændringen ikke svarer til fordelingsplanen, kan ejernes samfund kræve, at lejerejeren fjerner den, fastslog Dessau-Roßlau Regional Court (Az. 5 S 237/13). "Selv år senere kan medejere insistere," understreger eksperten. Uanset om der er specielle anmodninger om opførelse af ejerlejlighed eller strukturelle ændringer i det eksisterende boligkompleks: "Præciser, om de planlagte foranstaltninger påvirker den fælles ejendom, og om disse er tilladt," anbefaler Weeger-Elsner.Nogle gange er grænserne mellem speciel og fælles ejendom ubestemt: tvister skal derefter løses af domstolene.
Medejerskab aktier
De medejerskabsaktier beskriver den aritmetiske (ikke reelle) andel i den fælles ejendom. Dette er ikke reguleret ved lov, men måles normalt af boligarealet. En lille lejlighed har færre medejerskabsandele end en stor lejlighed. Ifølge denne værdi fordeles byrden af den fælles ejendom samt omkostningerne ved vedligeholdelse, reparation og anden administration. De er uløseligt forbundet med det individuelle ejerskab af en ejerlejlighed.
Særlige brugsrettigheder
Enhver, der køber en lejlighed, erhverver individuel ejendom, der kun tilhører dem og deler i den fælles ejendom. Derudover er der særlige rettigheder for brug for enkeltpersoner til at dele ejendom. Særlige brugsrettigheder er ofte inkluderet i delingserklæringen. De er relateret til boligejendom og kan ikke sælges til nogen, der ikke ejer ejendom i samfundet. De kan dog lejes til udenforstående. Sådanne særlige rettigheder gives ofte til terrasser eller haveområder på fællesarealer, tagterrasser, kælderrum, dele af gangen, som andre ikke bruger, parkeringspladser udendørs eller i den åbne underjordiske parkeringsplads, opbevaring under taget eller hobbyrum i kælderen. Selv om det er fælles ejet, har de andre ejere ikke ret til at bruge disse dele.Men alle lejlighedsejere skal betale for vedligeholdelsesomkostningerne for de tilsvarende områder og værelser sammen, så længe intet andet er reguleret.
Særlige brugsrettigheder øger værdien af lejligheden. De kan føre til, at der tildeles flere medejerskabsandele til lejligheden, end det er almindeligt baseret på kvadratmeter. Som et resultat betaler ejeren en højere afgift som kompensation for retten til at bruge ting, der tilhører alle. Hvis en særlig brugsret skal tilbagekaldes eller ændres, kræves samtykke fra alle ejere. En undtagelse er en juridisk bestemt grov ulighed.
Fællesskabsordre
Fællesskabsreglerne fortæller dig, om du praktiserer dit job i lejligheden, og om du kan sælge eller leje dine fire vægge uden videre, i hvilket omfang dyr er tilladt, eller om der er forbud mod at spille musik. Derudover kan den indeholde et stort antal andre regler, der afviger fra loven, f.eks. Om byrde- og omkostningsfordeling, vedligeholdelse og reparationer, forsikring eller indkaldelse, stemmeret og vedtagelse af beslutninger på lejlighedsejermødet.
Logfiler kan indeholde vigtig information
Sørg for at se på de tidligere beslutninger fra ejerskabet. Derefter ved du i god tid, hvor der er stridspunkter i samfundet, hvilke brugsrestriktioner der findes, hvilke omkostninger du skal stå over, fordi varmesystemet eller taget skal renoveres, hvor høj vedligeholdelsesreserven er osv. Få sælgeren til at give dig referatet af de foregående to til tre ejermøder, eller se dem med ejendomsadministratoren med en fuldmagt fra sælgeren. Dette skal indsamle beslutninger for alle beslutninger, der er vedtaget siden juli 2007. Dette inkluderer beslutninger fra ejernes samfund med deres ordlyd, sted og dato for beslutningen samt retsafgørelser med deres domsformel.Du kan finde kortfristede forpligtelser i den sidste årsopgørelse og den aktuelle forretningsplan.
