En ejendom som pensionsordning er umagen værd, hvis du nærmer dig projektet korrekt. Her kan du finde ud af, om det er umagen værd for dig, hvad du skal se efter, når du køber og finansierer, eller om udlejning vil være et alternativ for dig.
Uanset om det er et ejerlejlighed i byen eller et hus på landet - din egen ejendom er ideel til pensionering. Når alt kommer til alt, tilbyder boligejendom mange fordele: Ejere drager fordel af deres fremtidige sikkerhed fra den dag, de flytter ind. Du behøver aldrig at frygte lejestigninger eller opsigelse af din medkontrakt på grund af dine egne behov. Især ved pensionering er den sparede husleje synlig på kontoen: Så snart ejendommen er gældfri, har ejerne et par hundrede euro mere til rådighed hver måned end sammenlignelige lejerhusholdninger - det viser en igangværende undersøgelse.
Godt at vide:48 procent af tyskerne bor i deres egne fire mure og sikrer sig dermed økonomisk for deres alderdom. Lejede boligejendomme til alderdomsforsyning er dog mindre populære - kun 15 procent af de tyske borgere sørger for, at de går på pension på denne måde (kilde: Vermögensbarometer 2017).
At købe ejendom til alderdomsforsyning i stedet for at leje
Selvom ejendomspriserne stiger støt, er det stadig fornuftigt at investere i boligejerskab. Fordi lejeomkostningerne udgør et betydeligt beløb gennem årene. ”Med en grundleje på 1.100 euro har du overført godt 535.000 euro til din udlejer på 30 år”, beregner den økonomiske professionelle Angela Reichl fra LBS. Huslejestigninger i gennemsnit to procent om året tages med i beregningen. ”I stedet kan du lægge summen i din egen ejendom,” foreslår hun. Så du har en varig værdi for pensionen, mens lejen kun sikrer den rene opholdsret. Og kun så længe du stadig har råd til det - hvilket bliver stadig vanskeligere for mange mennesker i de dyreste byer i Tyskland.
Har jeg endda råd til boligejerskab?
Den disponible egenkapital er en forudsætning for solid boligfinansiering. Det skal være 20 til 30 procent af købsprisen. Når alt kommer til alt er de supplerende købsomkostninger allerede omkring ti procent af de samlede omkostninger. Skat på ejendomsoverførsel og mæglergebyrer varierer afhængigt af forbundsstaten.
Planlæg din finansiering, så de månedlige betalinger er højere i den professionelle fase end i pension. Som en tommelfingerregel skulle du have betalt mindst 90 procent af lånet, når du går på pension. For at gøre det har du brug for en gennemtænkt finansieringsplan. Dette skal være baseret på både din indkomst og din alder.
Under alle omstændigheder hjælper et boliglån og en sparekontrakt systematisk med at opbygge den nødvendige økonomiske pude. Takket være de regelmæssige månedlige rater sker opsparing næsten automatisk og bliver en vane. Staten støtter dig også med at opbygge dine aktiver, for eksempel med tilskud fra bygningssamfundets låneaftale. Borgere, hvis indkomst er inden for bestemte grænser, kan også ansøge om boligtilskud.
Fast ejendom er stadig overkommelig - på trods af øgede købspriser
I 2000 kunne du betjene et lån på 200.000 euro med en månedlig rente på 1.450 euro. Takket være lave lånerenter er det økonomiske spillerum nu steget til 300.000 euro. Derudover er det samlede finansieringsbeløb efter tyve år kun lidt højere, fordi en højere del af lånetalget bruges til tilbagebetaling.
Takket være lave renter er finansieringsomkostningerne for en ejendom ikke steget markant i 18 år - på trods af de betydeligt højere anskaffelsesomkostninger.
Køb af fast ejendom på et tidligt tidspunkt understøtter pension
Mange mennesker overvejer ikke seriøst at købe et hjem til pension, før de er fyrre eller senere. Det bliver sværere at tilbagebetale al gæld, når du går på pension. Dette behøver dog ikke være en grund til at undvære dine egne fire vægge: Sørg for, at du foretager en passende tilbagebetaling og særlige tilbagebetalinger i løbet af dit professionelle liv, så byrden er så lav som muligt i alderdommen. Pensionister skal betale næsten halvdelen af deres indkomst til leveomkostninger. Det betyder, at de månedlige udgifter til mad, tøj og realkreditlån blandt andet er mere betydningsfulde i alderdommen, end mange forventer i dag.Især undervurderes prisstigninger på grund af inflation over perioder på 20 år og mere - og opvejes normalt ikke tilstrækkeligt af pensionsjusteringer.
Omkostningsandele i indkomst til finansiering af grundlæggende behov skifter betydeligt med pension.
Frigør hurtigt ejendommens gæld
”Boliglånet og opsparingskontrakten kan også bidrage til at reducere gælden hurtigere til boligejerskab,” forklarer Reichl. Særlige tilbagebetalinger er altid mulige afhængigt af udformningen af låneaftalen. Enhver, der modtager en bonus i slutningen af året, laver en arv eller er glad for at betale et forsikringssum, kan bruge pengene til at reducere deres gæld til enhver tid. ”I tilfælde af et bygningssamfundslån er tilbagebetalingsgraden automatisk så høj, at lånet normalt kan tilbagebetales inden for 8 til 10 år,” forklarer Reichl.
Hvis du vil reducere din ejendomsgæld særligt hurtigt, kan du øge andelen af bygningssamfundslånet til 40 til 45 procent af købsprisen. "Dette øger den månedlige byrde, men du nyder maksimal fleksibilitet i tilbagebetaling," siger Reichl. Derudover skal du kontrollere, om et statsfinansieret KfW-lån er en mulighed - dette er tilfældet for nye bygninger, forudsat at de opfylder kravene til KfW-energibesparende huse.
Du skal være opmærksom på dette, når du køber et hus
Især unge familier er tiltrukket af deres egne fire vægge. Da de fleste af dem ønsker at bo i samme hus, selv når de går på pension, øges kravene til placeringen: For det første er der brug for skoler og børnelæger. Ved pensionering er det især vigtigt, at shoppingmuligheder og lokal offentlig transport er inden for gåafstand.
Med en ejendom som pensionsordning skal du også være opmærksom på konstruktionen. Your-Best-Home.net bør ikke have for mange etager - eller tilbyde muligheder for installation af en trappelift. Tænk også på, hvor meget hus og have du har brug for for at være lykkelig. En stor have skaber arbejde fra en ung alder, der kan blive virkelig kedelig med alderen. Dette gælder dybest set også beboelsesområdet: Hvis du ikke længere har brug for husets øverste etage i alderdommen, kan du overveje at leje det ud som en lejlighed for mærkbart at øge din månedlige indkomst.
Ejendomme med en god placering har stort potentiale for påskønnelse - men for dette skal de vedligeholdes regelmæssigt.
Vedligeholdelse af ejendommen
Man skal dog også overveje, at ejere selv skal finansiere reparationer i og på deres egne fire vægge. Hvis du beslutter dig for at eje et hjem, skal du huske dette: Selv ved pensionering har du brug for det økonomiske spillerum til at betale for reparationer og holde dit hjem i god form. Af denne grund er det vigtigt, at din ejendom ikke er din eneste pensionsplan.
"Nogle vedligeholdelsesarbejder er forbundet med høje omkostninger og kan ikke altid genkendes ved første øjekast," siger Manfred Jost, præsident for Bonn boligforenings bolig. Og selvom: "De fleste beboere finder ud af manglerne." Et progressivt renoveringsforsinkelse betyder ikke kun manglende komfort, men fører også til skader og uforholdsmæssigt høje opfølgningsomkostninger.
Den bedre strategi bruges af ejere, der regelmæssigt vedligeholder og vedligeholder deres ejendom. Alexander Krolzik, en finansekspert ved Hamburg Consumer Center, anbefaler at opbygge tilstrækkelige reserver: ”Enhver, der flytter ind i en ny bygning, skal afsætte 1 euro pr. Kvadratmeter til vedligeholdelse.” Det betyder, at de første store foranstaltninger kan betales efter ca. 15 år af Udskiftning af varmesystemet (for omkring 10.000 euro). Ejere af gamle bygninger har det bedre at vælge et højere besparelsesbeløb - op til 3 euro pr. Kvadratmeter pr. Måned afhængigt af ejendommens tilstand.
Pensionister, der bor i en velplejet, aldersmæssig og betalt ejendom, er stadig i god form. "Selv en håndterbar restgæld er okay," siger finansieringseksperten Krolzik: "Imidlertid bør boligomkostningerne inklusive den månedlige sats ikke overstige 40 procent af indkomsten."
Lej ejendom i alderdommen
Men hvad nu hvis byrden faktisk er for høj i alderdommen? Der er forskellige muligheder afhængigt af situation og ønsker. Du kan leje ejendommen eller sælge den til en livrente. Så ejere bruger det såkaldte betonguld, men fortsætter med at leve i det. Andre sælger for at bruge provenuet til at købe noget mindre - og dermed reducere vedligeholdelsesomkostningerne.
Fast ejendom brugt af en anden som pension
Brug lejeindtægter til at supplere din pension
Selvfølgelig behøver du ikke selv bo i en ejendom for at bruge den som pension. Hvis du beslutter dig for at købe et hus eller en lejlighed og derefter leje det ud, er dette også en god måde at supplere din pension på. Fordi det bringer fast månedlig indkomst.
Det er selvfølgelig kun umagen værd under en betingelse: Du skal allerede have betalt dit lejehus eller din lejlighed (for det meste). Den samme retningslinje gælder her som for ejerboliger: Når du går på pension, skal du have tilbagebetalt mindst 90 procent af din lånegæld. Derudover skal du ikke ignorere, at du som udlejer skal investere tid og nerver ud over penge - for eksempel i oprettelse af regninger. Juridisk beskyttelsesforsikring, der dækker omkostningerne i tilfælde af juridiske tvister med lejeren, anbefales også stærkt.
Region og placering bestemmer markedsværdien
For at din investering i en lejeejendom er umagen værd, skal du lægge vægt på dens placering. Dette er fordi det beslutter, om du hurtigt og nemt kan leje et hus eller en lejlighed og om nødvendigt sælge det igen. Kun i regioner med stor efterspørgsel kan du være sikker på at opnå faste månedlige lejeindtægter eller en god salgspris - og det er i sidste ende formålet med din ejendom som pension.
I dette tilfælde er "PURPLE location" en vigtig indikator for beslutning om en ejendom. Udtrykket " PURPLE " er dannet ud fra initialerne i de fire grundlæggende kriterier: L andschaft (du bor hvor det er dejligt), jeg infrastruktur (skoler, læger, shopping og gode transportforbindelser)L bare kvalitet (Du bor hvor handlingen er) og A ork (Du bor hvor der er arbejde).
Den lilla placering er ideel som et motto.
Er det værd at leje ejendommen ud?
En 90 procent tilbagebetaling af din lånegæld, indtil du går på pension, er en ting. Den anden: du skal sørge for, at du rent faktisk tjener nok fortjeneste med lejeindtægterne. Når alt kommer til alt er den lejede ejendom primært en investering og skal generere et tilstrækkeligt afkast. Dem, der kun spekulerer i en højere videresalgsværdi og skal "udligne" lejeindtægterne for ikke at tabe, udsætter sig for en høj kapitalmarkedsrisiko. Ligesom aktiemarkedet er ejendomsmarkedet udsat for mere eller mindre stærke udsving - det gode resultat i de sidste ti år burde ikke skjule dette. Og: hvis du ikke investerer i dit eget bopæl, er det ofte vanskeligt at estimere, hvor værdifuld en ejendom faktisk er.Under alle omstændigheder skal du søge råd hos en ejendomsekspert.
Hvordan finder du ud af, om det er umagen værd at leje? Findes i mange ejendomsannoncer: brutto lejeudbytte. For at bestemme denne værdi fastsættes købsprisen i forhold til den forventede lejeindtægt. Denne værdi går dog ikke langt nok til at bestemme, hvad din faktiske indtjening er. Ud over købsprisen har du andre omkostninger: Lige i starten er der ejendomsoverførselsskat eller notargebyrer. Senere er administrationsomkostninger eller udgifter til reparation og vedligeholdelse inkluderet i de såkaldte supplerende husomkostninger.
Du skal beregne nettoudlejeafkastet hvert år. Sådan kan du kontrollere, om du tjener nok på din ejendom. I gennemsnit skal du opnå en værdi på mindst tre procent.
Leje skattefordele
Der er mange måder for udlejere at fratrække deres udgifter fra skat - meget mere end tilfældet er med et ejerbolig. For eksempel kan du kræve købsprisen i etaper. Det er det samme med ejendomsskat eller omkostninger, du pådrager dig, når du leder efter en ny lejer eller under administrationen. Du kan videregive omkostningerne ved modernisering, der har en positiv effekt på boligens kvalitet, til lejerne i forsyningsregningen.
I sidste ende er valget dit: du beslutter, hvordan du bedst bruger din ejendom som pension.