Renovering af gamle bygninger - omkostninger og finansiering
At bygge eller renovere et hus er ikke som at købe et færdigt produkt som en bil. Visse omstændigheder, som f.eks. Vejret eller konkurs for et selskab, der er involveret i byggeperioden, kan ikke beregnes. Et byggeprojekt medfører derfor altid en vis omkostningsrisiko. Dette øges igen ved renovering af en gammel bygning, da ikke alle nødvendige foranstaltninger er tydelige, før byggeriet påbegyndes. Disse usikkerheder opvejes af planlægningen af finansieringen, som kræver en høj grad af nøjagtighed af de anslåede byggeomkostninger, men alligevel skal gennemføres på et meget tidligt stadium af projektet.
Energisk renovering © Gina Sanders, fotolia.com
En vis grad af omkostningssikkerhed kan dog opnås ved at overveje et par tip til, hvordan man går frem, når man fastlægger omkostninger. En nøjagtig måling af den eksisterende struktur og en analyse af bygningsmaterialet er afgørende for at bestemme de nødvendige tjenester så omfattende som muligt. Derudover er det vigtigt at holde øje med byggeomkostningerne under byggeprojektet for at kunne reagere hurtigt og kompetent på mulige ændringer.
Grundlæggende om omkostningsberegning og omkostningsovervågning
To ting er afgørende for et nøjagtigt omkostningsoverslag:
- En detaljeret analyse af opgørelsen og
- en konkret planlægning af det efterfølgende byggeprojekt
Mens en opgørelse skal give information om bygningens strukturelle og energiske tilstand, afspejler planlægningen de resulterende beslutninger for omfanget af foranstaltningerne. På baggrund af disse planlægningsdokumenter kan de forventede byggeomkostninger til gengæld bestemmes.
Planlægger husmodernisering © Franck Boston, fotolia.com
Afhængig af planlægningen og konstruktionsforløbet estimeres byggeomkostningerne, detaljeres og kontrolleres i forskellige faser. Arkitekter og ingeniører bestemmer byggeomkostningerne i henhold til metoderne og strukturelle niveauer fra DIN 276. En oversigt over denne type omkostningsberegning er også nyttig for lægmanden, da den afspejler dynamikken i omkostningsudvikling på byggepladsen.
Renovering af gamle bygninger: Holder omkostningerne under kontrol Tip: Find de billigste regionale håndværkere og specialvirksomheder, sammenlign tilbud og spar op til 30%. Forespørg nu uden forpligtelse
Følgende fire omkostningsfordeling er angivet i DIN 276 og skal bruges afhængigt af konstruktionens fremskridt
1. Omkostningsestimat
Omkostningsestimatet udføres på baggrund af den foreløbige planlægning, der inkluderer resultaterne af lageranalysen. Det tjener blandt andet som grundlag for finansieringsplanlægning og kræves normalt også af banken, når han ansøger om et lån for at kontrollere projektets kreditværdighed. I mange tilfælde er det også nødvendigt at indsende et omkostningsoverslag, når man ansøger om finansiering. For at organisere de forskellige omkostninger opdeles et omkostningsestimat i syv omkostningsgrupper. De to første grupper inkluderer købsprisen og omkostningerne ved udvikling af ejendommen.
De faktiske byggeomkostninger, dvs. omkostninger, der er direkte relateret til bygningen, er inkluderet i følgende to grupper, omkostningerne til bygningskonstruktionen og de tekniske systemer. Det bestemmes ved at multiplicere bygningens bruttoareal eller den berørte del af bygningen med omkostningsparametrene for en sammenlignelig bygning. Omkostningerne til udendørs faciliteter, specialudstyrsgenstande og de tilhørende konstruktionstjenester i de sidste tre omkostningsgrupper beregnes separat.
2. Omkostningsberegning
Når designplanlægningen er afsluttet, gennemføres omkostningsberegningen. Dette gøres normalt på komponentrelateret basis, dvs. de forskellige komponentmasser og -mængder ganges med de tilsvarende omkostningsparametre. Forudsætning er derfor en nøjagtig bestemmelse af massen af de enkelte komponenter. De respektive omkostningsparametre bestemmes, offentliggøres og opdateres med bestemte intervaller af forskellige institutter og udbydere af byggedatabaser. Hvis en handel allerede er tildelt hver omkostningspost i dette trin, letter dette den senere udførelsesorienterede struktur, som er nødvendig for at sammenligne tilbudene.
3. Omkostninger
Omkostningsoverslaget oprettes, efter at tjenesterne er tildelt baseret på de kontrakterede håndværksvirksomheders ordresummer. Så det viser de omkostninger, der ville opstå, hvis renoveringen blev udført nøjagtigt efter planen og kun med de bestilte tjenester. Denne omkostningsfordeling kan bruges til omkostningskontrol over hele konstruktionsfasen. Hvis der opstår yderligere omkostninger på grund af uforudsete foranstaltninger, føjes disse til listen. Så du får altid et overblik over den aktuelle omkostningsstatus.
4. Omkostningsvurdering
Omkostningsvurderingen oprettes efter afslutning af hele byggeprojektet på basis af alle betalte fakturaer og giver information om, hvad renoveringen i sidste ende kostede. Af hensyn til fuldstændigheden bør personlige bidrag heller ikke mangle her. Her bruges omkostninger, der ville have været beregnet til at være udført af et specialfirma.
Planlæg finansiering
Når de omtrentlige renoveringsomkostninger er bestemt på baggrund af omkostningsoverslaget, er næste trin at planlægge finansieringen. Hvis dine egne midler ikke er tilstrækkelige, er ekstern finansiering også mulig, f.eks. Via såkaldte moderniseringslån fra husbanken. KfW Banks salgsfremmende programmer, der understøtter bygningsejere med tilskud eller et diskonteret lån, er særligt attraktive. Disse lån kan også søges gennem den bank, der er valgt til finansiering.
Finansiering © Doc Rabe, fotolia.com
For ikke at overskride din månedlige økonomiske grænse med tilbagebetaling af lånet, skal du på forhånd finde ud af, hvor meget penge der er til rådighed til renter og tilbagebetaling hver måned. For at gøre dette hjælper det med at oprette en simpel balance, hvor de månedlige nettoindtægter, udgifter til leveomkostninger inklusive bil og ferie samt løbende omkostninger såsom forsikringsbidrag fratrækkes. Reserver til fremtidigt vedligeholdelsesarbejde på bygningen er også en del af udgiften, da disse kan opstå fra tid til anden, selv efter renoveringen og derfor skal fremgå af balancen. Det resterende beløb af nettoløn efter fratrækning af alle disse beløb giver det mulige månedlige gebyr for tilbagebetaling af lån.
Sådan beregnes det maksimale månedlige gebyr
TIP
Brug vores gratis tilbudstjeneste: Sammenlign priser fra håndværkere, og spar op til 30 procent
Gem, men de rigtige steder
Selv på tidspunktet for omkostningsoverslaget bliver det ofte tydeligt, om byggeprojektet er inden for det økonomiske omfang. Hvis grænsen for den økonomiske byrde overskrides, behøver projektet ikke at opgives med det samme. Et skridt tilbage i planlægningen kan vise, om der stadig er potentiale for besparelser. I princippet er der dog foranstaltninger, der ikke kan undgås. Dette gælder især reparation af strukturelle skader. For hvis disse ikke fjernes så hurtigt som muligt, kan de blive værre og forårsage opfølgningsomkostninger.
Også uundværlig er implementeringen af krav, som bygningsmyndigheden eller monumentbeskyttelsen kræver, og energiforanstaltninger, der er obligatoriske i energibesparelsesforordningen. Ikke desto mindre kan nogle rettelser og ændringer i planlægning og udførelse spare rigtige penge.
Renovering af gamle bygninger: Disse besparelsesmuligheder bør undersøges
Potentielle besparelser skyldes blandt andet:
- Udfører individuelt arbejde internt, især inden for indvendig konstruktion
- Prisforhandlinger med udførende virksomheder og planlæggere
- Udsparing af individuelle konstruktionssektioner, som også kan udføres senere
- Sænk udstyrsstandarden til indretning, især i badeværelser og køkkener
- Byt dyre materialer til billige alternativer