Med reduktionen af en eksisterende grund gennem et delvis salg kan husomkostninger eller vedligeholdelses- og plejeomkostninger undertiden reduceres betydeligt. Også i tilfælde af parcelhuse opdeles grunde ofte, så hver af de to ejere opføres i grundbogen som ejer af deres egen grund, og der er ikke behov for at nå til enighed om alt, hvad der vedrører ejendommen. Ekspert med omkostningskontrol forklarer, hvilke omkostninger og gebyrer der kan forventes, når ejendommen deles.
Spørgsmål: Hvad koster en grund?
Ekspert med omkostningskontrol: Du kan ikke sige det over hele linjen . Omkostningerne varierer fra individ til individ. Det er ikke kun ejendommens værdi, der er afgørende, men der er også en række andre faktorer, der tæller.
Under alle omstændigheder bør omkostningerne ikke undervurderes. I næsten alle tilfælde koster selv en simpel opdeling af en ejendom flere tusinde euro .
Når det kommer til omkostninger, skal man først skelne mellem:
- Godkendelsesgebyrer
- Gebyrer for selve ejendomsafdelingen
- Undersøgelsesgebyrer
- Gebyrer for indstilling af vartegn
- Gebyrer for registrering af de nye ejere af de delte ejendomme i grundbogen
- Omkostninger til registrering eller bestemmelse af forkørselsrettigheder, servitutter og lignende
Godkendelsesgebyrer
I kun få føderale stater er gebyrer for godkendelse af ejendomsafdelingen
I kun to føderale stater, nemlig i Nordrhein-Westfalen og Niedersachsen, kræves der stadig en officiel tilladelse til deling af ejendom - det betyder, at (mindre) gebyrer for tilladelsen også kan gælde der .
I alle andre føderale stater kræver "pakkenedbrydning" (jordafdeling på officielt tysk) ingen officiel godkendelse; enhver ejendomsejer kan gøre dette med byggegrunde. Forudsætningen er dog, at der i sidste ende ikke er nogen situation i strid med bygningsloven og ingen overtrædelse af de foreskrevne grænseafstande eller lignende regler.
Gebyrer for selve ejendomsafdelingen
Hvordan gebyrerne for deling af ejendom afvikles, varierer lidt fra stat til stat.
Det er dog almindeligt at have en fast sats pr. Pakke, der er nyoprettet af divisionen. Dette grundbeløb ganges med den såkaldte landværdifaktor. Jordværdifaktoren bestemmes ud fra en tabel baseret på jordværdien.
Det betyder: engangsbeløb gange landværdifaktor = gebyr, der skal betales.
For eksempel med en jordværdi på 26 EUR pr. M² til 50 EUR pr. Kvadratmeter er grundværdifaktoren i Bayern 1,3. Et fast beløb på EUR 100 bliver til EUR 130 gebyrer, der skal betales for hver nyoprettede pakke.
I modsætning til mange andre officielle gebyrer tilføjes der normalt 19% moms her.
Undersøgelsesgebyrer
Der er også betydelige omkostninger til måling af ejendommen
Kortlægningsomkostningerne udgør en ikke ubetydelig del af omkostningerne . Målinger skal udføres obligatorisk, normalt udført af offentligt svoret landmålere (ÖbVI). I nogle føderale stater, såsom Bayern, sender landregistreringskontoret selv medarbejdere til at udføre de officielle undersøgelser.
Omkostningerne til målingen kan variere fra region til region. De afhænger altid af, hvor mange målepunkter der er indstillet i hvert enkelt tilfælde. Hvis en ejendom ikke kun er opdelt i to dele, men i flere dele, er det naturligvis nødvendigt med betydeligt flere målepunkter, hvilket også øger omkostningerne.
Gebyrer for indstilling af vartegn
Officielle grænsesten skal derefter indstilles ved undersøgelsespunkterne senere. Dette betyder, at der også er et gebyr for indstilling af grænsesten . Gebyret for indstilling af grænsesten ligger normalt omkring EUR 180 til EUR 200 pr. Grænsesten. Hvis der er flere grænsesten, der skal sættes, kan der være grader.
Under ingen omstændigheder må grænsesten flyttes i hånden eller bringes på plads igen, hvis de er flyttet. Det straffes med strenge sanktioner op til fængsel. Hvis en grænsesten ved et uheld flyttes, f.eks. På grund af byggearbejde, skal der betales en ny undersøgelse og grænsestenafgiften for at bringe grænsestenen tilbage på det rigtige sted.
Gebyrer for optagelse i grundbogen
Efter delingen skal de nye ejere naturligvis opføres tilsvarende i grundbogen på de nyoprettede dele af ejendommen. Der opkræves gebyrer for notar og grundregistrering for dette.
For posten skal du beregne omtrent mellem 1% og 2% af købsprisen eller værdien af den respektive halvdel af ejendommen. I tilfælde af en opdeling i halvdelen betaler hver af de to ejere af de nyoprettede halvdele disse registreringsgebyrer.
Gebyrets størrelse afhænger ikke kun af ejendommens værdi, men også af notariens poster og tjenester (grundafgiftsordrer, annullering af jordafgift, salg af halvdelen osv.). Omkostningerne er dog fastsat ved lov i gebyrplanen for notar og i de tilsvarende tabeller i grundbogen.
Du kan læse mere om dette på dette tidspunkt.
Vejret, servitutter osv.
Vejret kan medføre yderligere omkostninger
Hvis en ejendom mister adgang til den offentlige vej på grund af delingen, skal denne ejendom indtastes og køres videre via den del af ejendommen foran den. I dette tilfælde opstår der en forkørselsret, som ideelt set også bør optages i grundbogen. Dette medfører også omkostninger.
Hvis kabler løber over ejendommen foran bagtil, opstår der en servitut. Der er også yderligere omkostninger ved registrering af servitut.
For eksempel kan du læse her, hvilke omkostninger dette kan være for en forkørselsret.
Omkostningseksempel fra praksis
Vi vil opdele en ejendom i Bayern i to halvdele. Ejendommens størrelse er 1.000 m² - så de to nyoprettede halvdele er hver på 500 m². Vi købte ejendommen sammen og vil nu dele den, så hver ejer af det dobbelthus er ejer af sin egen halvdel af ejendommen.
Ejendommens værdi er sat til 180 EUR pr. M². Denne værdi tjener som grundlag for beregningen af gebyrerne. I Bayern betyder denne ejendomsværdi en grundværdifaktor på 1,7.
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Gebyr pr. Pakke for divisionen | 300 EUR x grundværdifaktor 1,7 = 510 EUR pr. Grund = i alt 1.020 EUR |
| Kortlægning koster 1. grænsepunkt | 222 EUR |
| Landmåling koster 3 flere grænsepunkter | 210 EUR |
| Gebyr for 4 grænsesten (også ganget med landværdifaktoren) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR |
| Samlede gebyrer | 2.676 EUR |
| 19% moms | 508,44 EUR |
| Udgifter i alt | 3.184,44 EUR |
| Registreringsomkostninger jordregister / notaromkostninger | ca. EUR 900 til EUR 1.800 pr. halvdel af ejendommen |
Dette er et enkelt omkostningseksempel for et specifikt individuelt tilfælde i Bayern. Omkostningerne for andre ejendomsafdelinger, især i andre føderale stater, kan også variere.
Spørgsmål: Hvad afhænger omkostningerne til en grund af?
Ekspert med omkostningskontrol: Følgende skal tages i betragtning her:
Omkostningerne til en grund afhænger ikke mindst af grundens størrelse
- om der er et autorisationskrav til delingen (ansøgnings- og godkendelsesgebyrer)
- hvilken gebyrplan, der gælder for hvilken føderal stat
- hvor stor ejendommen er
- hvilken grundværdi, der estimeres for ejendommen
- i hvor mange dele ejendommen skal opdeles
- hvor mange undersøgelsespunkter der kræves
- hvilke måleomkostninger der afholdes i hvert enkelt tilfælde
- hvor mange grænsesten der er behov for
- hvilke ting der skal indføres i grundbogen
- om forkørselsret eller servitutter skal indføres
Omkostningerne er derfor ret forskellige fra sag til sag og kan næppe angives som en fast sats. De individuelle omstændigheder er altid afgørende. Om nødvendigt bør omkostninger til rådgivning fra en specialadvokat til virkelig juridisk sikre løsninger også medtages i beregningen.