En entreprisekontrakt indgås for forskellige byggeprojekter mellem arbejdsgiver og medarbejder - hvad enten det drejer sig om nybyggeri, renovering eller individuelle ydelser på en bygning. Vi forklarer her hvilke kontraktvarianter og indholdsforskelle der findes.
Når du beslutter dig for at indgå en entreprisekontrakt med et firma, skal du give dig tid nok - selvom realiseringen af drømmen om at eje dit eget hjem endelig er inden for rækkevidde og faktisk ikke kan gå hurtigt nok. Men der er store forskelle afhængigt af hvilken version af bygningskontrakten du vælger. Disse tre typer af kontrakter er mulige: byggekontrakt i henhold til BGB, VOB-kontrakt og forbruger-byggekontrakt.
Bygge- og anlægskontrakt i henhold til civilret
Hvad er en entreprisekontrakt i henhold til den tyske civillov?
Definitionen af en entreprisekontrakt i henhold til den tyske borgerlige kode (BGB) lyder som følger:
"En entreprisekontrakt er en kontrakt om opførelse, restaurering, fjernelse eller konvertering af en bygning, en udendørs facilitet eller en del af den." (BGB § 650a (1) ))
Siden 1. januar 2018 har entreprisekontrakten været en juridisk standardiseret, særlig form for kontrakten for arbejde og service i henhold til den tyske lov om forpligtelser. En entreprisekontrakt indgås mellem en kunde (kunde) og en entreprenør (entreprenør) til produktion (nybyggeri), restaurering (reparation) , Nedrivning (nedrivning eller nedtagning) eller genopbygning af en struktur, et udendørs anlæg eller en del af det (f.eks. Murværk, maling, sanitære faciliteter, elektrisk installation, varmekonstruktion) lukket.
Loven forstår udtrykket bygningsstruktur til at omfatte bygningsingeniør: Ud over bygninger er broer, tunneler og veje også berørt. Udendørs faciliteter er ejendomsområder (f.eks. Parkeringsplads eller grønne områder). Byggekontrakten er altid designet til et specifikt resultat, kendt som et arbejde i teknisk jargon.
Hvordan indgås en byggekontrakt i henhold til den tyske civillov?
Der er ingen udtrykkelige formelle krav til indgåelse af en entreprisekontrakt i henhold til den tyske civillov. Dette kan således gøres mundtligt eller ved overbevisning (afsluttende handling) med tilbud og accept.
Undtagelse: Notarial certificering er påkrævet, hvis byggekontrakten ledsages af køb af en ejendom (købskontrakt) (§ 311 b, afsnit 1, afsnit 1 BGB).
Hvad skal der være i kontrakten?
Byggekontraktens indhold skal definere det specifikke byggearbejde (fra § 650a BGB). Sammenfattende betyder dette: kontraherende parter, byggearbejde, byggetid, accept, vederlag, betalingsplan (afdrag), depositum (sikrer udførelsen af byggearbejdet plus krav om mangler) og garanti.
Under alle omstændigheder skal servicen skrives detaljeret ned i byggekontrakten. Servicebeskrivelsen specificerer, hvad klienten kan kræve af entreprenøren. I forbindelse med offentlige kontrakter danner VOB grundlaget for byggeri (indkøb og kontraktbestemmelser for byggearbejde, se nedenfor).
En entreprisekontrakt regulerer det juridiske forhold mellem klient og entreprenør med hensyn til nybyggeri, reparation, nedrivning eller ombygning af en bygning.
Frister for accept
Kunden er forpligtet til at udføre accept af det kontraktligt udførte arbejde. Kunden kan ikke forhindre accept gennem mindre mangler (afsnit 640 (1) BGB).
Et arbejde anses også for at være accepteret, hvis entreprenøren har fastsat kunden en rimelig frist for accept efter afslutning, og kunden ikke har nægtet accept inden for denne periode, idet han navngiver mindst en mangel (afsnit 640 (2) BGB). Undersøgelsesfasen for accept af et arbejde adskiller sig fra sag til sag.
Hvis klienten forhindrer accept på grund af mangler, skal han på entreprenørens anmodning deltage i en fælles inspektion af arbejdet (afsnit 650g (1) BGB). Hvis han nægter igen, kan entreprenøren også udføre tilstandskontrollen på egen hånd (afsnit 650g (2) BGB). For at gøre dette skal han sende arbejdsgiveren en underskrevet kopi af sin sundhedstjek med forberedelsesdatoen.
Vederlag for byggeriet
Vederlaget forstås som vederlaget for det udførte byggearbejde. Mens medarbejderen forpligter sig til at producere arbejdet uden mangler (afsnit 631 og 633 BGB), skal arbejdsgiveren garantere det aftalte vederlag (afsnit 632 BGB).
De kontraherende parter har valget mellem en fast sats og en enhedspris. Prisen med alt inklusive inkluderer alle tjenester, der er specificeret, da kontrakten blev indgået - eksklusive yderligere eller reducerede tjenester. Enhedsprisen vedrører en færdig servicenhed. Dette er beskrevet i en specifikation af tjenester, der er sædvanlige i byggeriet. Servicespecifikationen viser tjenestebeskrivelser opdelt i delvise tjenester. I tilfælde af delvise tjenester genereres vederlaget ud fra det samlede antal enhedspriser.
Hvornår forfalder vederlaget? Hvis klienten med succes har accepteret arbejdet, og entreprenøren har udstedt klienten en verificerbar slutfaktura (afsnit 650g (4) BGB).
Endelig faktura for den endelige betaling
Det er uundgåeligt, at en endelig faktura skal være tilgængelig for den endelige betaling: I løbet af den endelige faktura implementeres en endelig afregning af et monetært krav. Denne afregning inkluderer forudbetalinger og kontobetalinger.
Den endelige faktura anses for at være verificerbar, hvis de leverede tjenester på den ene side præsenteres på en forståelig måde for klienten, og på den anden side har klienten ikke gjort indsigelse mod dens kontrol i de følgende 30 dage efter modtagelse af den endelige faktura (Afsnit 650g (4) BGB).
Så snart klienten har accepteret arbejdet, og den endelige faktura er verificerbar, kan der ikke foretages nogen tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft.
Opsigelse af en entreprisekontrakt
Opsigelsen af en entreprisekontrakt i henhold til BGB skal ske skriftligt (afsnit 650h BGB).
Hvad skal jeg gøre i tilfælde af konstruktionsfejl?
I princippet er entreprenører forpligtet til at præsentere deres kunder for et perfekt arbejde. Men hvis klienten opdager konstruktionsfejl i arbejdet, kan de kræve de lovbestemte garantirettigheder efter accept inden for den forældede periode (§ 634a BGB). Undtagelsen her er skjulte mangler, som entreprenøren bevidst skjulte under accept.
Hvad kan du som kunde gøre, hvis du opdager mangler efter accept? Næg at betale en rimelig del af vederlaget (ret til retention), nemlig i det dobbelte af det beløb, du har brug for for at afhjælpe manglen (§ 641 afsnit 3 BGB). Desuden har klienter følgende rettigheder:
- Afsnit 635 BGB: Arbejdsgiveren kan anmode om supplerende præstation. Medarbejderen er forpligtet til at afholde de nødvendige omkostninger hertil, især omkostninger til transport eller materiel.
- § 637 BGB: Hvis medarbejderen ikke har fjernet manglerne inden for den efterfølgende periode, har klienten ret til selv at rette manglen. Alternativt kan han ansætte en anden iværksætter og kræve kompensation for de uundgåelige tjenester.
- §§ 636, 323 og 326 Afsnit 5 BGB: Under visse omstændigheder kan klienten opsige kontrakten. Alternativt kan han nedsætte vederlaget (§ 638 BGB).
- Afsnit 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Under visse omstændigheder kan klienten kræve erstatning eller erstatning for mislykkede tjenester (afsnit 284 BGB).
I vores vejledning finder du information om indholdet, fristerne for accept, vederlaget for byggeriet og opsigelsen af en entreprisekontrakt.
VOB-kontrakt: Byggekontrakten i henhold til VOB
Anskaffelses- og kontraktbestemmelserne for bygge- og anlægsarbejder (VOB) er et sæt klausuler opdelt i tre sektioner. Den blev offentliggjort på vegne af den tyske indkøbs- og kontraktudvalg for byggeservice (DVA) og er obligatorisk for entreprisekontrakter fra den offentlige sektor i Tyskland.
VOB er hverken en lov eller en forskrift: Værket er “kun” en kontraktmæssig betingelse og skal derfor bruges som en generel forretningsbetingelse i henhold til BGB (§ 305). Med andre ord bliver VOB kun en del af byggekontrakten, hvis begge parter udtrykkeligt angiver dette. Af denne grund læser man ofte følgende afsnit i entreprisekontrakter: “VOB gælder i den version, der er gyldig på det tidspunkt, hvor kontrakten underskrives.” Det meste af tiden noteres VOB under overskriften “Kontraktskomponenter”.
Formålet med VOB er at sikre gennemsigtighed, ligebehandling og fair konkurrence mellem udbydere. Korruption og nepotisme bør undgås.
VOB / A: Generelle bestemmelser for tildeling af bygge- og anlægsarbejder
VOB / A vedrører tildelingen af entreprisekontrakter fra den offentlige sektor og sektorkunder (offentlige klienter, fysiske eller juridiske personer efter privatret, der f.eks. Arbejder inden for energiforsyning og transport). VOB / A udgives som DIN-standard i 1960 og er opdelt i tre sektioner:
- Nationale indkøbsprocedurer
- EU-bud
- Procedurer inden for sektorkontraherende myndigheder, for hvilke der gælder forskellige procedureregler
VOB / A regulerer de potentielle typer tildeling og de respektive processer for disse områder. Klausulerne viser instruktioner om, hvordan man tildeler et bygge- og anlægsarbejde, dvs.: Hvad skal indgå i et udbud, og hvordan?
Del B og C er interessante for private husbyggere, da mange byggefirmaer og kunder bruger dem som grundlag for deres kontrakter. De er de generelle vilkår og betingelser for en bygningskontrakt.
VOB / B: Generelle kontraktmæssige betingelser for udførelse af byggeri
VOB / B behandler i 18 afsnit generelle kontraktmæssige betingelser for privat bygningsret, fordi loven om arbejde og tjenester i BGB ikke i tilstrækkelig grad tager højde for de komplekse karakteristika ved den private bygning. Reglerne i BGB tilbyder ikke altid løsninger på de problemer, der opstår i hverdagen. Af denne grund indeholder VOB / B bestemmelser, der på den ene side udvider de juridiske regler, på den anden side også ændrer og begrænser dem.
VOB / B blev offentliggjort som DIN-standard i 1961. Indholdet af VOB / B er udførelsen af byggearbejdet, herunder omfang, vederlag, deadlines, accept, faktureringsprocedurer og fremtidig garanti. Hvis de kontraherende parter er egnede til VOB / B, er VOB / C automatisk også indholdet af kontrakten, fordi del C forklarer mere præcise specifikationer for udførelse og fakturering.
VOB / C: Generelle tekniske kontraktbetingelser for byggeri
VOB / C er en samling af generelle tekniske kontraktbetingelser (ATV), også offentliggjort som 65 DIN-standarder: Ud over DIN 18299 for generelle regler for alle slags byggearbejder er der mange særlige regler for individuelle brancher: DIN-18300 beskriver f.eks. Jordarbejde, DIN 18459 nedrivnings- og demonteringsarbejde. Disse kontraktbetingelser vedrører primært tekniske forskrifter for, hvordan en handel skal se ud. Du finder også regler om, hvordan tjenester faktureres.
Forbrugerens byggekontrakt
Hvad er en forbrugerkonstruktion?
Til gengæld eksisterer en forbrugerbygningskontrakt, hvis entreprenøren er forpligtet af en privat kunde til at bygge en ny bygning eller til at gennemføre større renoveringer af en eksisterende bygning (afsnit 650i BGB). Forbrugerbygningskontrakten, som skal foreligge skriftligt, blev indført som en del af omorganiseringen af byggelovgivningen i 2018. Det har styrket stillingen hos private boligbyggerier betydeligt og forbedret forbrugerbeskyttelsen.
Meningsfuld bygningsbeskrivelse er obligatorisk
Siden da har private bygherrer haft ret til en detaljeret bygningsbeskrivelse fra entreprenøren, inden kontrakten indgås. I det skal byggevirksomheder klart beskrive ejendommens vigtigste egenskaber (specifik beskrivelse af tjenester): for eksempel bygningskonstruktion, lydisolering, indretning og bygningsteknologi. Der kræves også planer med præcis plads- og områdeinformation. I fremtiden vil uklarheder i bygningsbeskrivelsen være på bekostning af virksomheden (afsnit 650k (2) BGB). Men det er stadig et problem i praksis: ”Mange nye bygningsspecifikationer overholder endnu ikke den gældende bygningslov,” klager Holger Freitag, tillidsadvokat i Association of Private Builders. F.eks. Forbliver designbeskrivelser ofte så vage, at kunden til sidst ikke ved, hvad de får for deres penge.”Bygherrer bør ikke blindt stole på den nye lov, men lade aftalen kontrolleres af en ekspert,” rådgiver Freitag. Forbrugerne har nu lidt mere tid til dette: Efter at have underskrevet en byggekontrakt kan de trække den tilbage inden for to uger - uden at give en grund.
Afslutningen af byggeriet skal bestemmes
Derudover er der en ende på, at byggefirmaet undviger: byggefirmaer skal afgive en bindende erklæring, når de er færdige i fremtiden. Hvis et nøjagtigt tidspunkt for færdiggørelsen af arbejdet ikke kan specificeres, når kontrakten indgås, skal varigheden af byggearbejdet angives. Hvis der ikke er nogen oplysninger i forbrugerbygningskontrakten, vil oplysningerne i bygningsbeskrivelsen forud for kontrakten blive inkluderet i kontrakten på tidspunktet for arbejdets afslutning eller i løbet af byggearbejdet (afsnit 650k afsnit 3 BGB). Hvis der er forsinkelser, kan bygherrer lettere foretage erstatningskrav.
Forresten har bygherrer ret til vigtige dokumenter: dokumenter, som bygherren har brug for til den officielle accept af bygningen eller til forelæggelse for en myndighed eller hans bank, for eksempel for at ansøge om et salgsfremmende lån, skal afleveres af byggefirmaet, før byggeriet starter. Dette gør det også muligt for kunden at kontrollere byggeprojektet bedre ved hjælp af en takstmester.
Forbrugerbygningskontrakten har styrket private boligbyggeres rettigheder og forbedret forbrugerbeskyttelsen.
Betal kun efter planen
Ud over det eksisterende krav på sikkerhed ved kontraktopfyldelse (fem procent af de samlede omkostninger) modtager private bygherrer nu en yderligere sikkerhed: Entreprenøren kan kun indsende delvise fakturaer for i alt 90 procent af den samlede vederlag (afsnit 650m afsnit 1 BGB). Sidstnævnte gælder dog ikke for udviklerkontrakten.
Tilbagekaldelse af forbrugerens byggekontrakt
Siden 2018 har kunder været i stand til at tilbagekalde en byggekontrakt for forbrugere, der ikke er notariseret af notar inden for en periode på 14 dage efter underskrivelsen af kontrakten. Dette betyder, at private bygherrer er meget bedre beskyttet. Hvis bygherren glemmer afbestillingspolitikken eller laver fejl, udløber annulleringsperioden først et år og 14 dage efter kontraktens indgåelse. Hvis du vil trække dig ud af byggekontrakten, skal du gøre det hurtigt, da alle garantikrav går tabt. Vigtigt: Fortrydelsesretten gælder kun for private bygherrer og ikke for ejendomsudviklerkontrakter, der er notariseret.