Når man køber en investeringsejendom, bør selv den lyseste investor overveje et par ting - selvom det vedvarende lave renteniveau frister dem til at købe.
Overkommelig bolig i dette land er knappe - og ikke kun fordi folk har søgt beskyttelse mod krig, vold eller lignende hos os. Pestel Institute fra Hannover estimerer det landsdækkende behov for nybyggeri i 2020 til 400.000 lejligheder om året. I 2015 blev der imidlertid kun bygget omkring 270.000 enheder.
Investeringsejendom: mangel på boliger øger huslejen. Mange investorer spekulerer derfor på, om de skal investere i ejerlejligheder til leje for at skabe attraktive ejendomsafkast. For mange virker aktier for risikable til det. Værdipapirer med fast indkomst genererer derimod næppe nogen indkomst. Renten på ti-årige statsobligationer kompenserer kun lige for inflationen med et nul før decimaltegnet. Men er det værd at købe en lejebolig? Eller er markedet for overophedet? Argumenter for og imod købet skal vejes nøje. Det historisk lave renteniveau taler klart for finansiering af fast ejendom. I sidste ende vil låneomkostningerne falde betydeligt. LBS-kunder kan endda beskytte sig mod risikoen for stigende renter på lang sigt med en bygningselskabs låneaftale.
Lejeindtægter: Et afgørende spørgsmål er, om ejendommen er værdifuld og opnår et passende ejendomsafkast i forhold til købsprisen. Hvis investoren har et tilbud, kan LBS hjælpe med at beregne den nødvendige leje. Med et kig på tilbudene i ejendomsportaler og befolkningsprognosen for regionen kan det estimeres, om denne leje kan opnås på markedet.
Steder: Investorernes flugt til "betonguld", det knappe byggegrund og høje energibesparende krav har fået priserne til at stige dramatisk nogle steder. I nogle tilfælde er købspriserne styrtet væk fra huslejen, og der er voksende bekymring for spekulative bobler. Men faldende købspriser er også et advarselssignal. De indikerer en faldende befolkning og fremtidig faldende lejeindkomst. Ejendomme med stærkt afkast findes derfor sandsynligvis i regioner med gunstige økonomiske udsigter, voksende befolkning og stadig moderat prisudvikling. Især mellemstore byer betragtes i øjeblikket som interessante for investorer.
Pengefordel Ud over placeringen og de respektive markedsforhold skal finansieringsomkostningerne tages i betragtning. Afskrivningsregler, mulige tilskudsforanstaltninger for lejeboliger og den individuelle skattesats spiller en rolle. Med hensyn til beskatning ønsker den føderale regering nu også at fremme udlejning af lejeboliger stærkere. Planen er at øge afskrivningsgraden for billige nye bygninger i storbyområder betydeligt i de første tre år.
Ændring i købspriser.
Hvilken ejendom giver mange afkast
Ganske vist er investeringsejendom gået lidt af mode. Det plejede at blive sagt, at det lejede ejerlejlighed var uundværligt for investorer, fordi det finansierede sig selv som et afskrivningsobjekt gennem lejeindtægter og høje skattebesparelser, for at sige det. I mellemtiden har lovgiveren reduceret afskrivningerne betydeligt. Investeringen er stadig det værd: pantesatser er billigere end nogensinde, og ejendomspriserne er stabile. Hvis du køber en lejet lejlighed, sparer du også et par procent af købsprisen. Vigtige udgangspunkt for et stærkt afkast er: ejendommens tilstand, den regionale lejeprisesituation og frem for alt gode råd på forhånd.
Kontroller system:Hvis du lejer en ejendom og ønsker at fratrække eventuelle skatter, skal lejligheden eller Your-Best-Home.net ikke kun behage dig, men også være attraktiv for lejere. Giv tid nok til turen. Tag aldrig beslutninger under tidspres, eller fordi en god handel kræver, at du handler hurtigt. Inden du køber, skal du kontrollere størrelse, grundplan, udstyr og komfort - og frem for alt bolig- og trafiksituationen. En god placering er præget af en livlig infrastruktur og gode forbindelser til det offentlige transportnet. Er der busstoppesteder i nærheden, børnehaver, skoler og grønne områder? Er der butikker og lægerkontorer i nabolaget? Byer med stabile jobmuligheder og stærk købekraft øger chancerne for stigende priser og ejendomsafkast. Hvis markedet har mange ledige stillinger,skift til en anden region. Ejendomsselskaberne i LBS (LBSI) med deres ejendomsmarked, der vises en gang om året, giver gode spor om regionale prisstrukturer.
Lejerforeningerne giver information om udviklingen i husleje i de enkelte regioner. Vær også opmærksom på spekulationsperioden. Først efter ti år er overskuddet fra salget af en lejlighed, som du ikke bruger skattefrit. Hvis du har besluttet at leje en ejendom, skal du sørge for at diskutere dine planer med din skatterådgiver eller indkomstskatteforening.
Ring til en takstmester: Før du køber, skal du sørge for at vise din ejendom til en takstmester, der grundigt vil undersøge bygningskvaliteten. Han kan fortælle dig nøjagtigt, hvilket renoveringsarbejde der passer til ejendommen, og hvordan det bedst kan koordineres. En inspektion koster (afhængigt af regionen) mellem 80 og 100 euro i timen. Sørg for at forhøre dig om prisen inden du besøger; en fast sats kan også aftales. Federal Association of Independent Experts udpeger en specialist i regionen. Eller du kan kontakte Association of Private Builders. Selvom du beslutter ikke at købe som et resultat af vurderingen - investeringen sparer dig mange gange i penge og problemer.
Lejeudbyttet angiver, hvor stor en procentdel af investeringsomkostningerne du kan inddrive fra den årlige leje. Hvis du også tager alle ekstra købsomkostninger i betragtning, vil du modtage et nettoafkast, der skal være over fire procent. Hvis ikke: aflevere!
Kontroller også:
- Er der en manager, tager han sig af, har han tilliden til medejere og lejere?
- Hvordan klarer ejerskabet sig? Er der delte parter?
- Er der økonomiske puder til renovering?
- Hvilke kosmetiske reparationer og renoveringsarbejder kommer snart?
- Er reserverne tilstrækkelige, eller er der planlagt særlige tildelinger?
- Hvor høje er vedligeholdelsesreserverne for ejerne?
Tag dig tid til at se ejendommen, der skal lejes. Når alt kommer til alt, skal lejligheden også behage den fremtidige lejer.
Finansier ejendommen dygtigt
Kloge købere, der er efter høje ejendomsafkast, ved: En lejet lejlighed skal betale sig uden skattebesparelser. Derfor lægger de vægt på påskønnelse og god lejeafkast.
- Finansier klogt - med et boliglån og en sparekontrakt kan du målrette mod ejendommen og sikre et lavrentelån. Kloge kapitalinvestorer investerer 10 til 20 procent egenkapital og reducerer dermed finansieringsvolumener og månedlige forpligtelser. Et LBS-bygningssamfundslån tilbyder gode betingelser for finansiering, da det har lave og stabile renter. Du kan tjekke online, hvilken boliglånsopsparingsplan der passer dig bedst og derefter indgå boliglån og opsparingskontrakt online.
- Med fremsyn - med en lejet ejendom sikrer du din økonomiske uafhængighed i alderdommen. Du drager nu fordel af skattefordele og forbedrer senere din pension med lejeindtægterne. Alternativ: Du flytter selv ind i lejligheden, når du er gammel, nyder at leje frit i dine egne fire vægge. Eller du sælger investeringsejendommen igen og bruger pengene til at gøre nye ønsker til virkelighed.
At eje en ejendom kan bringe mange penge ind. Lad din LBS-rådgiver hjælpe dig.
Eksperttips om investeringsejendom
Erich Nöll, administrerende direktør for Federal Association of Income Tax Assistance Associations, rådgiver: "Som udlejer sparer du skat, hvis dine annonceringsomkostninger overstiger lejeindtægterne. Udgifter minus husleje - du modregner dette tab mod din indkomst."
Kommercielle udgifter: Skattekontoret accepterer renter på bygningssamfundslån og realkreditlån, reklamer for søgning efter lejere, bidrag til hus og ejendom. Ligeledes huspenge og ejendomsskat, forsikringsbidrag og udgifter til vedligeholdelse - omkostninger til reparation eller udskiftning af bygningsdele.
Afskrivning: Du trækker produktionsomkostningerne til din gamle bygning i 50 år - med to procent af byggeomkostningerne om året (byggeri før 1925: 40 år 2,5 procent). I henhold til 2004-ledsagende budgetlov kan skattekontoret anvende fire procent om året for nye bygninger i de første ti år, 2,5 procent i yderligere otte år og 1,25 procent om året i 32 år. Der verserer sag for den føderale forfatningsdomstol, der udfordrer dit bedste hjem. Dødsbegleitgesetz som forfatningsstridig. Vær opmærksom på den foreløbige note om din skatteopgørelse. Hvis det mangler, skal du sørge for at gøre indsigelse.
Sådan aflaster staten dig hvert år
Takket være ejendomsudbyttet af en lejet lejlighed sparer du skat og sikrer økonomisk uafhængighed for alderdommen.
Grundlag for beregningen: Ny lejlighed,
byplacering Købspris: 1.750 euro pr. Kvadratmeter
Lejeindtægter: 7.50 euro pr. Kvadratmeter plus supplerende omkostninger
Finansiering: 25 procent egenkapital, 25 procent bygningssamfundslån (effektiv rente 4,29 procent), 50 procent realkreditlån (effektiv rente 4,39 procent) Procent)
eksempel 1
Medarbejderen er single.
Til venstre kan du se ejendomsprisen *. Til højre for dette er den skattepligtige indkomst inklusive de respektive skattebesparelser pr. År.
| Ejendomspris * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1.040 euro | 1.113 euro | 1.146 euro |
Eksempel 2
Medarbejderen er gift med to børn.
Til venstre kan du se ejendomsprisen *. Til højre for dette er den skattepligtige indkomst inklusive de respektive skattebesparelser pr. År.
| Ejendomspris * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Ny bygning: 1.750 euro pr. M 2
Kilde: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
En lejet ejendom hjælper med skatteoptimering.
Lej ejendommen og fjern skattebyrden
For afkastet på lejet ejendom gælder følgende: Kun overskud beskattes. Hvis annonceringsomkostningerne overstiger dine lejeindtægter, opstår der tab, som du kan udligne med din positive indkomst. Effekten: din skattepligtige indkomst falder.
Afklar ejerstruktur - Hvis kun en ægtefælle er ejer af en lejet ejendom, skal vigtige detaljer overholdes, så skattemyndighederne rent faktisk fuldt ud anerkender fradraget for gældsrenter. Hvis du kan bevise over for skattekontoret, at ejer-ægtefællen har betalt gældsrenterne af deres egne ressourcer, for eksempel fra lejeindtægterne, er der stadig et skattefradrag muligt.
Omkostninger for udlejer - Løbende administrations- og vedligeholdelsesomkostninger for en ejendom skal afholdes af ejeren. Det tilrådes derfor at opbygge reserver tidligt. Udlejere afskriver renoverings- og moderniseringsomkostninger over et til fem år. Men vær forsigtig: Hvis du køber en ejendom og investerer mere end 15 procent af nettokøbsprisen for bygningen i reparationen inden for tre år, skal du forvente at skulle afskrive omkostningerne sammen med bygningsomkostningerne over 40 til 50 år.
Udgifter til omfattende renoveringer, for eksempel til udvidelser, vurderes af skattemyndighederne som produktionsomkostninger, fordi der oprettes noget nyt, Your-Best-Home.net forbedres, og ejendommens værdi øges. Du kan kun kræve produktionsomkostningerne ved hjælp af afskrivninger (fradrag for slid).
Indkomstegendom som en skattebesparelsesmodel: et eksempel på beregning
En familie køber et ejerlejlighed og lejer det ud. Hvor meget er dine skattebesparelser? Ved hjælp af dette eksempel viser vi dig, hvordan du beregner afkastet på din ejendom:
Et par med to børn (skattepligtig indkomst 2007: 50.000 euro) købte et ejerlejlighed i Rheda-Wiedenbrück (bygget i 2001), 70 kvadratmeter stort, i slutningen af december 2006 for at sørge for alderdom. (Ejendomsandel: 20 procent) for 127.000 euro (115.500 euro plus 11.500 euro for ekstraomkostninger). Fra januar 2007 lejes lejligheden for 6,80 euro per kvadratmeter plus yderligere omkostninger.
Familien kan finansiere den lejede ejendom med en ekstra betaling på EUR 199,48 pr. Måned.
Overtag gamle lejere
Så snart du er optaget i grundbogen som køber af lejligheden, indgår du det eksisterende lejemål. Kontrakten, der en gang var aftalt mellem lejer og eksejer, gælder - med alle klausuler og særlige regler.
OBS: Hverken køber eller lejer kan tvinge indgåelse af en ny kontrakt. Ikke engang, hvis der hidtil kun har været en mundtlig kontrakt. Sørg for, at lejen skal betales til dig i fremtiden, og sørg for, at du har adgang til depositum - selvom den tidligere ejer er ansvarlig i henhold til loven.
Lejebeløb : Skattekontoret giver dig skattebesparelser, hvis du lejer lejligheden til den lokale leje. Du kræver mindre af pårørende - men ikke mindre end 75 procent af den sammenlignelige husleje på stedet.
Pårørende som lejere: Den nedsatte leje til pårørende er en skattebesparende model. Enhver, der kræver mindst 75 procent af den lokale husleje fra sine slægtninge, hæver de fulde indkomstrelaterede udgifter. Hvis lejen er mindre end 56 procent, kan annonceudgifter kun trækkes proportionalt. Hvis lejen er mellem 56 og 75 procent, vil skattemyndighederne kontrollere, om du genererer langsigtet indkomst med ejendommen: Som udlejer skal du estimere de forventede indtægter og udgifter over en periode på 30 år. Du kan kun fratrække forretningsomkostninger, hvis udlejningen foregår som normalt blandt fremmede. En skriftlig lejeaftale og den faktiske betaling af husleje og supplerende omkostninger er derfor en forudsætning.
Kontrakterne mellem lejer og den gamle ejer gælder også for nye ejere af et lejet hus.
Opsigelse af gamle lejere
I henhold til loven må udlejer kun opsige sin lejer, hvis han har en "legitim interesse". Dette er tilfældet, hvis han har brug for lejligheden til sig selv, en person, der hører til husstanden eller til familiemedlemmer.
Lejerinteresser beskyttet: Lejeren er dog ikke forsvarsløs. Den føderale forfatningsdomstol besluttede, at lejerens ejendomsret var lige så vigtig som udlejerens ejendomsret (afgørelse af 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Begrundelse: Udlejeren skal i sit opsigelsesbrev angive, hvem han har brug for lejligheden til, og med hvilken interesse. Lejeren skal være i stand til at kontrollere, om et forsvar mod opsigelsen er muligt og fornuftigt (Forbunds forfatningsdomstol, afgørelse af 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Årsagen til opsigelsen skal være tilgængelig inden udløbet af opsigelsesperioden.
Tilbyd en erstatning: Hvis en anden lejlighed er tom i lejehuset, skal udlejeren henvises til denne lejlighed. Han kan være forpligtet til at tilbyde lejeren en anden ledig lejlighed i huset (BGH, filnummer VIII ZR 311/02). Ifølge forbundsdomstolen betaler udlejeren erstatning, hvis det viser sig efter opsigelsen og udflytning fra lejeren, at årsagen til opsigelsen er ineffektiv (BGH, filnummer VIII ZR 368/03).
Køb af en investeringsejendom: bogtip
Vil du købe en ejendom som en investering eller leje den ud som ejer af et hus eller en lejlighed? Det fungerer med tipene fra disse bøger.
Lej sikkert og rentabelt
Husejere eller lejere, der ønsker at leje deres ejendom, står over for krævende opgaver. “Udlejerens guide: Lej sikkert og rentabelt” hjælper dig med at mestre dem. Find ud af, hvordan du kan finde en passende lejer, hvad der skal være i lejekontrakten, hvilke ekstraomkostninger du kan videregive, og hvordan du fakturerer korrekt. Prøvebreve og lejekontrakter er inkluderet i cd-form.
Matthias Nöllke: "Udlejerens guide: Leje sikkert og rentabelt", 198 sider. 19,95 euro. Rudolf Haufe forlag.
Du kan bestille bogen direkte her
Fast ejendom som en investering
Vil du bygge et hus eller købe en lejlighed? Den nye vejledning "Fast ejendom som en investering" følger dig på denne vej. Det forklarer, hvem denne type pension og investering er egnet til, og hvordan du kan finansiere den korrekt. Tjeklister og eksempler hjælper dig med at gennemføre projektet.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : “Fast ejendom som en økonomisk investering”, 290 sider. 29,95 euro. Rudolf Haufe forlag.
Du kan bestille bogen direkte her