En lejestigning er ikke så let at gennemføre, som det ville være ønskeligt for udlejere. Lejeloven i Tyskland er fuld af faldgruber. Hvis udlejere ønsker at øge lejen for en lejlighed, skal de være fortrolige med den regulerende jungle, overholde visse trin og hurtigst muligt undgå fejl. Hvornår er en lejestigning lovlig, og hvor høj kan den være? Hvilke standarder skal overholdes, når huslejen bestemmes? Og kan en lejer afværge huslejen?
Da lejestigninger kun er tilladt inden for snævre grænser, er risikoen for retssager med lejeren relativt høj. Vi har samlet alle de vigtige fakta her, så udlejere kan holde et overblik og håndhæve huslejestigninger med retssikkerhed.
Vigtigt: Følgende udsagn henviser til bestemmelserne om leje af boligareal. Lejerbeskyttelse er mindre udtalt, når man lejer kommercielt rum. Generelt gælder mindre strenge begrænsninger her.
Hvornår er en lejestigning tilladt?
Når en lejestigning til boligareal er tilladt, er det klart reguleret i Tyskland. Tiden og størrelsen af lejestigninger er tilladt i forskellige love og regler om huslejerettigheder. Rammen for de lovbestemte regler er fastlagt i den tyske civillov (§§ 557 ff. BGB). Der er også nationale og regionale regler, der bestemmer adskillige detaljer. Generelt er lejestigning tilladt i følgende tilfælde:
- efter modernisering af det lejede boligareal
- hvis beløbet for den lokale sammenlignende husleje er underbudt
- hvis en indeksleje eller gradueret leje er kontraktligt aftalt
Lejestigning efter modernisering
Hvor meget lejestigning er tilladt efter en modernisering?
Moderniseringen af en lejlighed øger sin værdi i henhold til § 555b BGB og giver derfor udlejeren mulighed for at forhøje lejen i henhold til § 559 BGB. I denne sammenhæng foreskriver loven ikke desto mindre en grænse på 8 procent (indtil 2019 var det 11 procent) af moderniseringsomkostningerne, som kan føjes til den månedlige leje i et år.
For eksempel, hvis moderniseringen koster 25.000 euro, er en månedlig lejestigning på maksimalt 166,66 euro tilladt:
Samlede omkostninger: 25.000 euro
8 procent heraf: 2.000 euro
Mulig husstigning pr. Måned (2.000 euro / 12 måneder): 166.66 Euro
note: Hvis en udlejer har modtaget et statsstøtte til moderniseringen, skal han trække dette fra de samlede omkostninger.
Et loft på 3 euro pr. Kvadratmeter er også anvendt siden 2019. Lejen kan forhøjes med maksimalt dette beløb inden for 6 år efter moderniseringen. For lejere, der betalte mindre end 7 euro leje pr. Kvadratmeter før forhøjelsen, er loftet 2 euro.
Modernisering kontra vedligeholdelse: Hvornår er lejestigningen virkelig tilladt?
Ud over det maksimale lejestigningsbeløb skal udlejere overholde nogle få regler, så de kan videregive moderniseringsomkostningerne til deres lejere. Især skal der i denne sammenhæng skelnes mellem moderniseringsarbejde og vedligeholdelse. Forskellen skyldes, om de strukturelle tiltag forbedrer lejernes livskvalitet.
Hvis for eksempel lejligheden er udstyret med gulv af høj kvalitet, eller hvis Your-Best-Home.net får mere effektiv varmeisolering, kan man tale om modernisering, hvis omkostninger kan overføres til lejeren inden for de nævnte grænser. Hvis der på den anden side repareres knuste vinduer eller gulvbelægninger, og tilstanden genoprettes, som den var før skaden opstod, er foranstaltningen vedligeholdelse. Udlejeren skal selv afholde disse omkostninger og har ikke ret til at retfærdiggøre en højere leje. Hvis både modernisering og vedligeholdelse udføres, skal udlejere adskille det i omkostningsregnskabet (BGH, dom af 17. december 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Efter at en lejlighed er blevet moderniseret, kan udlejeren øge huslejen, men ikke i tilfælde af vedligeholdelse - for eksempel ved reparation af ødelagte vinduer.
Hvornår skal du meddele lejestigningen til en modernisering?
En udlejer skal annoncere en modernisering 3 måneder i forvejen. Meddelelsen indeholder oplysninger om typen, omfanget, starten og varigheden af den kommende modernisering samt den kendsgerning, at der gælder en lejestigning.
Hvornår skal lejere betale den øgede husleje?
Udlejere sender kun den skriftlige erklæring om lejestigningen efter moderniseringen, når de endelige omkostninger er fastlagt. I henhold til § 559 og 559a i BGB er der en pligt til at forklare. Det betyder, at lejestigningsbrevet skal indeholde alle omkostninger og den nøjagtige beregning af, hvordan moderniseringsomkostningerne fordeles på lejen. Udlejer skal derefter efter anmodning give lejeren mulighed for at inspicere fakturaerne, på grundlag af hvilke lejestigningen ønskes. På denne måde kan lejer detaljeret kontrollere, om den lovligt begrænsede lejestigning på 8 procent overholdes. Fra den tredje måned efter, at han har modtaget huslejebrev, skal lejeren derefter betale den øgede husleje.
Kan lejer annullere hurtigere på grund af denne lejestigning?
I tilfælde af en stigning i lejen på grund af moderniseringsforanstaltninger har lejeren en forkortet opsigelsesfrist på grund af en særlig opsigelsesret. Han kan derefter opsige kontraktforholdet i slutningen af måneden efter den måned, hvor meddelelsen blev fremsendt.
Lejestigning efter energisk renovering
Den energiske renovering er især interessant med hensyn til lejen. Dette medfører besparelser i de ekstraomkostninger til opvarmning af boligarealet og er således til fordel for lejeren direkte. En lejestigning er derfor også tilladt her.
Hvis der gennemføres en energisk renovering, er der ifølge gældende retspraksis ingen begrænsning for den efterfølgende lejestigning på grund af de sparede varmeudgifter. Indtil videre har domstole besluttet, at den højere leje skal baseres på de sparede varmeudgifter. I 2004 fastslog BGH imidlertid, at huslejestigningen, som med andre moderniseringsforanstaltninger, også er baseret på moderniseringsomkostningerne og ikke på de besparelser, der følger af foranstaltningerne for lejeren (BGH, dom af 3. marts 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Lejestigning som en justering til den lokale husleje
Et af de vigtigste kriterier for en lovlig sikker stigning i huslejen er det lokale huslejeindeks, der viser den gennemsnitlige leje af boligareal i en kommune eller i sammenlignelige kommuner og sammenligner husleje med hensyn til udstyret til det leverede boligareal. Lejeindekset bruges til at måle den lokale sammenlignende husleje, som kan ses som grundlaget for en husstigningsstigning.
Hvis lejen for det tilbudte boligareal er under det lokale lejeindeks, er udlejer berettiget til i henhold til § 558 BGB at tilpasse det til det sammenlignelige niveau på stedet. Ud over placeringen tages der også højde for mange andre funktioner ved en lejeejendom, hvilket kan retfærdiggøre et lejebeløb, der ligger højere end den sammenlignende leje. Dette er altid tilfældet, når der er specielle værdiskabende egenskaber, såsom en tagterrasse eller møbler af høj kvalitet i lejligheden. Det er ekstremt vanskeligt at finde nøjagtigt sammenlignelige lejeboliger, hvorfor denne type husstigning er mindre let at håndhæve lovligt end for eksempel et kontraktligt indeks eller gradueret leje.
Hvis der ikke er noget lejeindeks for en lejeejendom, kan udlejer beregne en sammenlignende husleje baseret på tre sammenlignelige lejligheder og anmode om det fra sine lejere. Han skal dog oplyse de lejligheder, som han brugte til at beregne den sammenlignende husleje. Lejlighederne skal kunne identificeres for lejeren.
Udlejer kan bruge sine egne lejligheder til denne metode, men han kan også sammenligne andre lejligheder, hvis han har de nødvendige data om dem. Selvom denne metode til at øge huslejen generelt er tilladt, fører det ofte til modsigelser fra lejernes side. Domstole har også tendens til at opretholde en indsigelse i sådanne tilfælde, fordi udvælgelsen af de sammenlignende lejligheder ikke var tilstrækkelig præcis. Af denne grund udgør denne model en høj risiko for udlejere i sidste ende ikke at være i stand til at øge huslejen.
Lejestigningen kan også være baseret på det lokale lejeindeks. Hvis dette ikke eksisterer, kan lejere kritisk undersøge de anvendte sammenlignende lejligheder.
Lejestigning via en gradueret leje eller indeksleje
Ud over de engangslejestigninger, der er beskrevet ovenfor, som udlejer tidligst kan gennemføre efter 12 måneder, er der også mulighed for at indgå kontraktmæssig aftale om regelmæssige lejestigninger efter aftale med lejeren. For udlejere og lejere tilbyder denne variant sikkerhed i flere år og undgår lange og risikable juridiske tvister.
Kontraktmæssigt aftalte indeks eller graduerede huslejer (§557a og § 557b BGB) giver en mulighed for en sådan langvarig godkendelse af regelmæssige husstigninger. De årlige lejestigninger er allerede registreret i kontrakten, hvilket betyder, at lejerens samtykke allerede er givet i hvert enkelt tilfælde. Dette giver begge lejere planlægningssikkerhed i den aftalte periode.
Hvad er en gradueret leje? (§ 557a BGB)
Hvis lejer og udlejer aftaler en gradueret leje i kontrakten i henhold til § 557a, stiger lejen med et aftalt beløb i den aftalte periode på faste datoer. Kontraktsektionen om den graduerede husleje regulerer både tidspunktet og størrelsen af lejestigningerne. Udlejer skal bemærke, at det ikke er tilladt at angive de regelmæssige lejestigninger i procent. Hvis der er aftalt en gradueret leje med en procentvis forhøjelse, skal de pengebeløb, hvormed lejen forhøjes, altid specificeres.
Derudover skal der være mindst 12 måneder mellem to lejestigninger som en del af en gradueret leje. Derudover gælder disse principper for en aftalt gradueret leje:
- Hvis udlejer og lejer aftaler lejestigninger som en del af en gradueret leje i lejekontrakten, kan udlejer ikke kræve yderligere huslejestigninger i den aftalte periode.
- Graduerede huslejer kan aftales i både tidsbegrænsede og åbne lejekontrakter.
- I tilfælde af nye lejekontrakter kan den graduerede leje også kombineres med udelukkelsen af den almindelige opsigelsesret for lejeren i op til 4 år, hvilket giver udlejer endnu mere sikkerhed.
- I løbet af den aftalte graduerede lejeperiode er lejestigninger som en del af moderniseringsforanstaltninger ikke tilladt.
- Efter den graduerede lejefase kan lejen kun forhøjes med hensyn til den lokale sammenlignende husleje. Alternativt kan en ny gradueret leje derefter aftales med lejeren.
- Den graduerede husleje er begrænset i områder, hvor lejeprisbremsen gælder, eller hvor der er konstateret mangel på boliger, men der gælder ingen kontrol med lejepriser.
- Hvis kontraktaftalerne tillader det, kan driftsomkostningerne justeres, dvs. øges, i fasen med den graduerede leje.
Hvad er en indeksleje? (§ 557b BGB)
Hvis der er aftalt en indeksleje i lejeaftalen i henhold til § 557b, kan lejen årligt tilpasses leveindekset, hvilket afspejler de generelle leveomkostninger.
Hvis forbrugerpriserne stiger, forhøjes lejen med det samme beløb. Forbrugerprisindekset, der offentliggøres en gang om året af Federal Statistical Office, bruges som et benchmark.
I løbet af den aftalte indeksleje er lejeforhøjelser på grund af moderniseringsforanstaltninger også tilladt. Imidlertid skal modellen aftales skriftligt mellem lejer og udlejer, normalt i lejeaftalen. Derudover skal beregningen af lejestigningsgraden præsenteres gennemsigtigt.
Indekslejen er baseret på det prisindeks, der er bestemt af det føderale statistiske kontor for levestandarden for alle private husstande i Tyskland.
Hvor meget lejestigning er tilladt?
Hvor høj en lejestigning kan være i individuelle tilfælde, afhænger af typen af begrundelse for den højere leje. Generelt er der dog lovbestemmelser, der begrænser den lovlige forhøjelse af huslejen. De er registreret i § 558 BGB.
Den såkaldte loftbegrænsning, som findes i afsnit 558, afsnit 3 BGB, regulerer, at husleje ikke må stige med mere end 20 procent inden for 3 år. Nogle byer har sat loftet endnu strengere til 15 procent husstigning på 3 år.
Derudover afhænger størrelsen af den maksimalt tilladte lejestigning af, hvilken af de ovenfor beskrevne lejetyper, der er involveret. I tilfælde af f.eks. Moderniseringsforanstaltninger er det strengt bestemt, at lejestigningen ikke må overstige 8 procent af moderniseringsomkostningerne som et tillæg på nettolønen uden et år.
Hvis lejen tilpasses den lokale sammenlignende husleje, er udlejer også underlagt snævre grænser. Som beskrevet ovenfor afhænger i høj grad af værdien af det lejede beboelsesrum, hvor langt lejen kan stige over det gennemsnitlige niveau for den sammenlignelige husleje.
Derudover er der mulighed for kontraktligt at aftale den maksimalt tilladte lejestigning med lejeren og, som beskrevet ovenfor, fastsætte en gradueret leje over en bestemt periode. I tilfælde af nye huslejer kan denne graduerede leje også kombineres med en minimum lejeperiode, hvilket giver udlejer ekstra sikkerhed. Vigtigt: Selv med en sådan regulering skal de strenge juridiske krav til den maksimalt tilladte lejestigning overholdes!
Endelig har udlejeren mulighed for at justere lejebeløbet til leveomkostningerne årligt ved at aftale en indeksleje. Denne variant skaber også sikkerhed i forholdet mellem udlejer og lejer, fordi lejestigningerne er aftalt på forhånd.
Hvilke virkninger har huslejebremsen på lejestigninger?
Den såkaldte lejepremsebremse er relativt ny inden for de juridiske rammer. På stramme lejesteder har forbundsstaterne mulighed for at begrænse stigningen i huslejen. Dette gælder dog ikke for stigende huslejer for eksisterende lejemål. Lejebremsen siger: Lejen for nye huslejer må ikke være mere end 10 procent over den lokale sammenlignende husleje.
Lejebremsen er på plads for at sikre, at lejepriser ikke fortsætter med at klatre, men forbliver overkommelige i storbyområder. Dette gælder dog kun for nye huslejer.
Hvor meget i forvejen skal lejestigningen meddeles?
Hvis en udlejer ønsker at forhøje huslejen, skal han gøre det i god tid og underrette lejeren på en bestemt måde. Han skal også give ham mulighed for at gøre indsigelse mod den højere leje. De nøjagtige regler afhænger af den type lejestigning, der skal rekvireres.
Gradueret leje: Ingen yderligere meddelelse om stigningen i lejen nødvendig
Hvis der er fastsat en gradueret leje i en lejeaftale eller i en efterfølgende aftale, kan denne aftale findes i den tilsvarende kontrakt. Lejeren behøver ikke at blive informeret om den næste forhøjelse af huslejen, der er aftalt på denne måde. Det skyldes direkte de kontraktmæssige regler og er tilstrækkeligt kendt for lejeren. I disse tilfælde behøver lejeren ikke indstille en periode med samtykke eller en refleksionsperiode. Med denne model er lejeren kun tilladt i en periode på 12 måneder, hvor der ikke er planlagt nogen lejestigning.
Lejestigning på grund af modernisering eller tilpasning til den lokale sammenlignende husleje
Hvis lejen skal tilpasses den lokale sammenlignende husleje eller øges på grund af modernisering, skal lejeren underrettes skriftligt. Under alle omstændigheder skal lejestigningen være berettiget. Lejeren skal modtage oplysninger om lejestigningen og årsagen hertil skriftligt. Levering via e-mail er tilstrækkelig. Meddelelsen skal ikke nødvendigvis sendes med posten.
Da lejeren i dette tilfælde skal acceptere en forhøjelse af lejen, skal han også have en overvejelsesperiode på mindst 2 måneder efter meddelelsen. I løbet af denne tid har lejeren mulighed for at kontrollere den annoncerede lejestigning formelt og med hensyn til indhold og om nødvendigt at nægte sit samtykke. Hvis lejer ikke giver sit samtykke, har udlejer yderligere 3 måneder til at sagsøge lejers samtykke, efter at den tildelte refleksionsperiode er udløbet.
Det skal også bemærkes i denne sammenhæng, at lejere har en særlig ret til at opsige meddelelsen om en forhøjet leje, hvilket forkorter opsigelsesperioden for lejekontrakten til 2 måneder.
Hvilke frister skal overholdes for lejestigningen?
I tilfælde af lejestigninger skal faste frister overholdes. I princippet skal der være mindst 12 måneder mellem to lejestigninger, hvor lejen ikke stiger. En husstigsforhøjelse er generelt kun lovlig en gang om året, og i tilfælde af en ny leje er det kun tilladt efter disse 12 måneder.
Lejestigningen skal meddeles mindst 2 måneder i forvejen. Hvis der ikke blev aftalt noget indeks eller gradueret leje til en ny lejekontrakt, og lejen stadig skal stige efter udgangen af det første lejeår, efterfølges den etårige fase, hvor lejen ikke blev forhøjet, af den såkaldte refleksionsperiode for lejeren. I løbet af disse to måneder har lejeren mulighed for at kontrollere stigningen og justere den om nødvendigt. at modsige. Hvis en lejer ikke modsætter sig lejestigningen inden for denne periode, får den virkning i begyndelsen af den tredje måned efter levering.
Denne referenceperiode på to måneder svarer til varigheden af opsigelsesperioden. Da den annoncerede lejestigning først træder i kraft i begyndelsen af den tredje måned efter meddelelsen, kan den faktisk kun øges efter 15 måneder i tilfælde af en ny leje:
- Fase uden stigning i husleje: 12 måneder
- Advarsel og refleksionsperiode: 2 måneder
- Tidligst mulige stigningsdato: 15. måned af lejeperioden
Hvis udlejeren ønsker at håndhæve den højere leje på trods af en indsigelse fra lejeren, skal han tvinge lejerens samtykke gennem en domstol.
Også her er der en frist, inden for hvilken den relevante ansøgning skal være modtaget af retten: Udlejer skal sagsøge for lejers samtykke inden for 3 måneder efter udløbet af den tildelte vederlagsperiode.
Hvis udlejeren hæver huslejen efter moderniseringsforanstaltninger, skal han give lejeren 3 måneders varsel herom. Også i dette tilfælde skal lejeren acceptere forhøjelsen, og også her giver loven lejeren en særlig opsigelsesret med en forkortet opsigelsesfrist på 2 måneder.
Hvis en udlejer ønsker at forhøje huslejen efter en modernisering, skal han meddele dette på forhånd.
Hvilke oplysninger skal meddelelsen om lejestigningen indeholde?
For at en lejestigning skal være juridisk gyldig, skal den indeholde visse oplysninger. Kun med disse er det garanteret, at det vil overleve enhver juridisk tvist, der måtte være nødvendig:
- Adressering af alle berørte lejere
- Dato, hvorfra den nye leje skal være gyldig
- ny husleje inklusive forskellen i forhold til den gamle husleje
- Årsag til lejestigningen
- Ved tilpasning til den lokale leje: Bed om lejers samtykke, og bemærk, at passivitet betragtes som samtykke.
- I tilfælde af en lejestigning på grund af modernisering henvisningen til § 555d BGB (hvornår skal lejeren tolerere modernisering?).
Er lejeren nødt til at acceptere en lejestigning?
Dybest set, hvis udlejeren ønsker at forhøje huslejen, skal han først få lejerens samtykke. Dette betyder dog ikke, at lejere kan afværge ubehagelige lejestigninger vilkårligt. En lejer kan kun nægte at acceptere en lejestigning, hvis de juridiske betingelser for en lejestigning ikke er overholdt. For at en legitim afvisning af den højere leje ikke engang er mulig, skal udlejere helt sikkert overholde de strenge juridiske krav beskrevet ovenfor.
Ved hver forhøjelse af lejen skal udlejeren give sin lejer en periode på 2 måneder, hvor han grundigt kan undersøge de juridiske betingelser for kravet. Godkendelse skal derefter gives. Der er ingen strenge regler knyttet til selve samtykke. Det kan gøres uformelt eller stiltiende, verbalt eller blot ved at overføre den øgede husleje på det ønskede tidspunkt.
Lejeren har kun ret til at nægte sit samtykke til lejestigningen, hvis de juridiske krav til en højere leje ikke er opfyldt. Hvis imidlertid alle betingelser er opfyldt, kan udlejer insistere på samtykke. Hvis en lejer nægter at give sit samtykke til en lejestigning, har udlejeren ret til at sagsøge dette samtykke foran en domstol (§ 558b, afsnit 2, sætning 1 BGB). Han har 3 måneder til at gøre dette, efter at godkendelsesperioden er udløbet.
Der er også mulighed for, at en lejer kun delvist accepterer den øgede leje. Dette kan f.eks. Ske, hvis loftet set fra lejers synspunkt overskrides, dvs. lejen er steget med mere end 15 eller 20 procent (afhængigt af kommunen) over en periode på 3 år. Hvis lejerens og udlejerens synspunkter er forskellige på dette punkt, har udlejer også mulighed for at kræve juridisk godkendelse.
Situationen er anderledes, hvis regelmæssig husleje stiger som en del af et indeks eller der er aftalt gradueret leje i lejeaftalen. For deres periode er det ikke nødvendigt at få et nyt samtykke fra lejeren til lejestigning hvert år. Dette gives, når kontrakten indgås for hele den aftalte periode.
Bogtip: stigning i leje og leje
Du kan bestille bogen fra Amazon her.
Lejebremsen gælder i flere og flere kommuner. Det hedder, at når beboelsesareal genudlejes, må den nye husleje ikke overstige den lokale sammenlignende husleje med mere end 10 procent. Ud over denne regulering er der meget mere at vide for at blive enige om en acceptabel husleje. Dette vises tydeligt i den omfattende guide "Leje og leje stigning" fra Haufe Verlag i samarbejde med Haus + Grund München . Læsere kan også finde ud af, hvornår beboerne skal betale huslejen senest, hvad der sker, hvis lejere er i misligholdelse, og i hvilke tilfælde en huslejereduktion er lovlig.