Enhver, der køber en lejet lejlighed, indgår det eksisterende kontraktforhold. Dette kan være nyttigt for investorer på nogle måder, men det medfører også juridiske risici.
Der er mange grunde til, at investorer køber en lejet ejendom. Brugte lejligheder er normalt meget billigere end sammenlignelige nybyggeri. For det faktum, at køberen ikke kan flytte ind med det samme, er der ofte en yderligere rabat. Derudover er den kedelige søgning efter en passende lejer ikke længere nødvendig, og lejeindtægterne flyder direkte efter overdragelsen af ejerskabet (se ekspertrådgivning). Dybest set at købe en eksisterende leje kan også føre til problemer. "Den nye ejer har næppe en chance for at ændre den eksisterende lejekontrakt," advarer Carsten Hoth, advokat hos Landlord Protection Association i Tyskland. Potentielle købere bør derfor vide, hvad de går ind i.
Informer om lejeren, inden de køber en lejet ejendom
Som regel beregner investorer på en sådan måde, at lejeindtægterne bærer en stor del af deres finansiering. Det er derfor afgørende, at lejen ankommer til tiden. "Spørg den nuværende udlejer specifikt, om lejemålet har været problemfrit de seneste år," rådgiver advokat Hoth. Hvis sælgeren ikke svarer sandfærdigt, har køberen ret til erstatning. Det er værd at behandle kompensationsbestemmelser. Det kan komme ud, at lejeren har lagt den smukke parket for egen regning, og udlejeren har forsikret ham om betaling, når han flytter ud. Denne pligt gælder derefter for den nye ejer.
Afklar, hvor depositummet er
Grundig kontrol af lejeaftalen er et must. Det handler ikke kun om lejeprisen. Depositum er også et nøglepunkt. Udlejere har ret til et depositum på op til tre grundleje - forudsat at dette faktisk er reguleret i lejeaftalen. Ikke desto mindre bør købere ikke være tilfredse med en tilsvarende klausul i kontrakten. "Det sker ofte nok, at der blev aftalt et depositum, men ikke betalt fuldt ud eller slet ikke," advarer advokat Hoth. Der er behov for en afklaring her. Hvis depositumet er betalt korrekt, kan lejeren anmode om tilbagebetaling efter kontraktens udløb - fra den nye ejer. Det er derfor vigtigt at aftale i købekontrakten for ejerlejlighed, at den nye ejer modtager depositum.
Betaler lejeren for viceværter & Co?
Der er mange penge involveret i driftsomkostningerne. Ideelt set er lejekontrakten formuleret på en sådan måde, at lejeren betaler alle driftsomkostninger, som udlejer lovligt har ret til at overføre til ham. Ellers kan ejeren stå uden for udgifter, der kommer hans lejer til gode - for eksempel gebyrer for rengøring af gader eller rengøringsservice. Især ældre lejekontrakter er ofte formuleret upræcist i denne henseende. Imidlertid skal driftsomkostninger, som lejeren faktisk har betalt over flere år, stadig afholdes - uanset hvad der er i kontrakten. Potentielle købere bør derfor ikke kun nøje kontrollere lejekontrakten.
"Få vist alle dokumenterne til elforsyningen og læs al korrespondance mellem lejere og udlejere," rådgiver juridisk ekspert Hoth fra udlejerbeskyttelsesforeningen i Tyskland. Fremadrettede investorer vælger en ejendom med en problemfri lejemål, dvs. med en lejer, der betaler berettigede krav til tiden og uden tøven. Når alt kommer til alt, bør unødvendige argumenter ødelægge fornøjelsen ved at investere.
Videregiv driftsomkostningerne
Udlejere kan videregive mange udgifter til deres lejere. Forudsætningen er, at dette er korrekt reguleret i lejeaftalen, eller at en lejer allerede regelmæssigt har dækket omkostningerne.
|
Driftsomkostningstype |
Gennemsnitlige |
Gennemsnitlige |
|
opvarmning og varmt vand |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Vand og spildevand |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Ejendomsskat |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
facilitetsleder |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Bortskaffelse af affald |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Elevator |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Rengøring af bygninger |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Ejendoms- og ansvarsforsikring |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Fællesskabsantenne |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Havevedligeholdelse |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Generel elektricitet |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Gaderengøring |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Rengøring af skorsten |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
andre omkostninger, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Kilde: DMB's driftsomkostningsindeks 2018
Ekspertråd: hvornår betaler lejeren den nye udlejer?
Carsten Hoth, advokat i Landlord Protection Association Germany.
”Enhver, der køber en lejet ejendom, vil gerne se lejen på deres konto hurtigst muligt. Fortrinsvis så snart kontrakten er underskrevet med notar. Det er trods alt ikke så hurtigt. Der er aftalt en dato for den økonomiske overførsel i salgskontrakten, hvor fordelene og byrderne ved ejendommen overføres til køberen. Køberen har ret til alle lejebetalinger fra dette tidspunkt. Imidlertid kan han ofte kun kræve det af lejeren meget senere.
Optagelse i grundbogen
Køberen har kun ret til at få lejeren overført direkte til sin konto, når den lovlige overdragelse af ejerskabet er gennemført. Dette sker med opførelsen i grundbogen. En bureaukratisk handling, der kan tage et par uger. Så snart køberen modtager registreringsmeddelelsen fra tingbogen, er han officielt ejer. Nu kan han med en kopi af det nævnte brev skriftligt anmode sin lejer om kun at henvende sig til ham, den nye udlejer.
Sælger overfører leje
Der skal indgå en kompensationsklausul i salgskontrakten for en lejet ejendom, som regulerer: Fra tidspunktet for den økonomiske overgang videresælger sælgeren betalinger til den nye ejer.