Udviklingsomkostningerne for en ejendom bør ikke undervurderes - og er også vanskelige at beregne på forhånd. Der er klare forskelle afhængigt af ejendommens placering og kommunen . Læs her, hvordan omkostningerne er sammensat, og om du selv skal betale hele beløbet.
Den, der bygger et hus, skal normalt betale udviklingsomkostninger. Omkostningernes størrelse afhænger for det meste af omfanget af det krævede arbejde og af den respektive kommune. Omkostningerne betales til kommunen. Ved tilslutning til el- og vandnetværket kan forsyningskontorerne også opkræve gebyrerne.
Godt at vide: Du modtager ikke altid meddelelsen om udviklingsomkostningerne direkte, mens huset bygges. Nogle gange faktureres omkostningerne år efter, at udviklingen er afsluttet. Du kan derefter indgive en indsigelse, men du skal bemærke, at dette ikke har nogen opsættende virkning på det juridiske grundlag for forvaltningsdomstolens kode (VwGO).
Hvilke typer udviklingsomkostninger er der?
Udviklingsomkostningerne for en ejendom adskiller sig i tekniske og trafikrelaterede udviklingsomkostninger. De tekniske omkostninger inkluderer tilslutning af ejendommen til forsynings- og bortskaffelsesnetværket. Dette inkluderer elektricitet, gas, den offentlige vandforsyning og forbindelsen til kloaksystemet.
Trafikudviklingen inkluderer vejbygning, fortove, belysning, offentlige grønne områder, legepladser og støjbeskyttelse. Men forbindelsen til telefon- og kabel-tv-netværket skal også tages i betragtning.
Hvornår skal du betale udviklingsomkostninger?
En ejendom skal altid udvikles, når den skal bygges på. Dette er den eneste måde, hvorpå det planlagte hus senere kan forsynes med elektricitet og vand. Hvis du kun vil købe et eksisterende hus, behøver du ikke længere betale udviklingsomkostninger.
Tip: Når du leder efter byggegrund, er det bedst kun at se efter fuldt udviklede grunde. Uanset om en ejendom er delvist udviklet eller fuldt udskudt, får du oplysninger om de udviklingsomkostninger, du skal regne med. Nye udviklingsområder er særligt velegnede, da de normalt allerede er udstyret med alle vigtige ledninger og rør - der er ofte slet ingen udviklingsomkostninger. Ellers kan kommunen ifølge § 129 i bygningskodeksen (BauGB) opkræve op til 90 procent af de afholdte omkostninger til forbindelse til el-, vand- eller gasnetværket som et udviklingsbidrag.
Udviklingsomkostninger kan variere meget
Udviklingsbidragene varierer afhængigt af ejendommens placering. Hvis dette f.eks. Er langt væk fra et hovedforbindelsespunkt, eller der skal bygges en vej, så ejendommen kan nås, kan du forvente betydeligt højere omkostninger. Derudover varierer omkostningerne fra by til by og kan næppe fastsættes til en fast sats.
Placeringen har en afgørende indflydelse på størrelsen af udviklingsomkostninger for en ejendom.
Bygningskoden (BauGB) bruges til at fordele udviklingsomkostningerne til de nye byggegrunde i en kommune. Kommunen kan vælge forskellige distributionsstandarder til beregning af omkostningerne. For eksempel afhænger det af typen af konstruktion og typen af brug af ejendommen. Godt at vide: Kommercielle brugere skal forvente højere udviklingsomkostninger end private brugere. Desuden bestemmes omkostningerne af ejendommens areal og ejendomens bredde. I sidste ende afhænger omkostningsfordelingen dog af fordelingsnøglen til den ansvarlige kommune.
Tip: Vær opmærksom på de respektive betegnelser, når du indtaster jordværdierne. Du genkender egenskaber, der er underlagt udvikling, ved forkortelsen “ebp” (underlagt udviklingsbidrag). Hvis der ikke skal betales yderligere bidrag, markeres ejendommen som "ebf" (intet udviklingsbidrag). Hvis du vil købe en grund i et nyt bygningsområde, er de fleste af udviklingsomkostningerne, såsom vejbygning, gadebelysning og forsynings- og bortskaffelseslinjer, normalt allerede inkluderet i købsprisen. Her foretager ejendomsudvikleren eller kommunen et forskud og fordeler derefter omkostningerne på byggegrundene. I de fleste tilfælde skal kun den sidste meter kabel fra forbindelsespunktet til bygningen betales særskilt.
- elektricitet
Omkostningerne til en strømforbindelse er normalt mellem 2.000 og 3.000 euro - afhængigt af hvor længe linjerne skal være. Da strømforbindelsen er uundværlig, kan du næppe spare penge her. Der er dog mulighed for at installere et solcelleanlæg på taget og dermed generere yderligere energi.
- gas
En forbindelse til et gasrør er ikke absolut nødvendigt - derudover er såkaldt "bygas" ofte ikke tilgængelig i ældre landlige bygningsområder, da der ikke er noget tilsvarende rørledningsnetværk. Alternativet: Installer en flydende gastank på ejendommen. Dybest set kommer fyringsolie også Som varmeoverførselsmedium anbefales det ikke længere på grund af emissionsproblemerne. Hobbykokke foretrækker normalt en gaskomfur til madlavning, men det mere almindelige alternativ er højspændingsstrøm - selvom varmen fra den elektriske komfur ikke kan doseres særlig godt. Hvis du vil have en gasforbindelse, Hvis du har et linjenetværk på stedet, kan du forvente forbindelsesomkostninger på omkring 2.000 til 3.000 euro.
Hvis du beslutter at oprette forbindelse til gasnetværket, vil der være udviklingsomkostninger på omkring 2.000 euro.
- vand
En vandtilslutning er altid nødvendig. Afhængig af afstanden til det næste forbindelsespunkt betaler du mellem 2.000 og 5.000 euro. Hvis du bor i landet, kan du muligvis undgå forbindelse til spildevandsnetværket. I stedet kan spildevandet opbevares i en stor tank og pumpes regelmæssigt ud af en særlig tjenesteudbyder mod et gebyr. Det er bedst at kontrollere på forhånd, om denne metode er værd for dig. Såkaldte septiktanke garanterer ikke pålidelig behandling af spildevandet - derfor er de kun godkendt til regnvandinfiltration i dag. Hvis du vil, kan du også forberede med det samme at installere en vandforbindelse i haven senere.
- telekommunikation
Omkostningerne til en telefon- eller bredbåndsforbindelse er forholdsvis lave. Stol på et par hundrede euro. Opsætning er normalt gratis, men der opkræves normalt et gebyr. Det månedlige gebyr bruges derefter til at betale for WLAN-routeren, som normalt bruges til telefonopkald (IP-telefoni). Du har dog også brug for en stabil internetforbindelse med tilstrækkelig båndbredde, hvis du senere vil konvertere dit hus til et smart hjem, for eksempel hvis du vil udstyre det med et smart home control eller bruge videostreamingtjenester. Med den udbredte introduktion af 5G-mobilradiostandarden opnås der i fremtiden også høje båndbredder via mobiltelefonnettet, hvilket kan gøre kobber-, tv- eller fiberoptiske kabler forældede. Hvor stabil denne mobilforbindelse vil væredet er dog stadig at se.
En internetforbindelse med høj båndbredde bliver stadig vigtigere. Kontroller derfor, om der er et fiberoptisk kabel tilgængeligt på stedet.
Beregn udviklingsomkostninger
At beregne udviklingsomkostningerne selv virker lidt kompliceret ved første øjekast. Der er ingen tommelfingerregel, der altid kan bruges. Omkostningerne afhænger hovedsageligt af kommunens respektive gebyrskala. To værdier spiller en afgørende rolle: gulvarealnummeret (GRZ) og gulvarealnummeret (GFZ).
- Beregningseksempel
En byggeplads på 1.000 kvadratmeter skal udvikles. Basisarealet er 0,5 og gulvarealet er 1. Så der kan maksimalt bygges 500 kvadratmeter. Begge etager har et maksimalt areal på 100 kvadratmeter hver, så der antages 200 kvadratmeter til spildevandsudviklingsomkostninger. Otte euro pr. Kvadratmeter sættes til udviklingsomkostningerne. Det betyder: 8 euro x 200 euro = 1.600 euro for spildevandsforbindelsen.
Hertil kommer de resterende forbindelsesomkostninger til elektricitet, gas og telekommunikation. Afhængig af placeringen og omstændighederne er du da mindst 5.600 euro. Omkostningerne kan variere meget, især når det kommer til vandtilslutning.
- Ekstra omkostninger
Under ingen omstændigheder skal du glemme, at når nye bygningsarealer åbnes, skal ejendommen normalt måles. Derudover skal der i mange tilfælde udarbejdes en undergrundsrapport.
En officiel byggeplan udarbejdes under undersøgelsen. Derudover modtager du en objektrelateret byggeplan, der identificerer den bygning, der skal bygges. Undersøgelsen udføres af et statligt godkendt landmålingskontor. Omkostningerne til dette er næsten identiske og består af følgende punkter:
- Officiel byggeplan med tre versioner
- Ejendomsrelateret grundplan
- Kontrol af position og højde, måling af bygningen
- Fin indsats
- Gebyr for undersøgelsesdokumenterne
- Moms
Hvis du sammenlægger de individuelle omkostninger, skal du betale mellem 2.000 og 3.000 euro for målingen.
Lejlighedsvis kan det også være nødvendigt med en jordundersøgelse. Den giver information om arten af byggepladsen, og om der skal træffes yderligere foranstaltninger, før huset bygges. Sørg altid for, at jorden vurderes, før du køber ejendommen, eller har ret til at trække dig tilbage, hvis byggepladsen kræver mere komplekse fundamenter - dette undgår at blive efterladt på jord, der muligvis er ubebygget eller væsentligt højere byggeomkostninger end oprindeligt planlagt. For eksempel er jord med lag myr i undergrunden, som ofte findes i flodsletter og nær kysten, problematiske - her kræves normalt et dyrt pælefundament af den planlagte bygning. Priserne for en jordundersøgelse varierer mellem 500 og 1.000 euro afhængigt af forbundsstaten.
Pas på forurenede steder
Et stort ukendt, som også bør afklares, før du køber ejendommen, er spørgsmålet om forurenede steder. For eksempel, hvis ejendommen er en tidligere industriel ødemark, kan det være nødvendigt med kostbar jordrensning på grund af forurenende stoffer såsom spildolie. Ammunitionsrester eller ikke-detonerede flybomber fra krigstid skal også fjernes professionelt af bortskaffelsestjenesten i overensstemmelse med undertiden meget komplekse sikkerhedsforanstaltninger. Forresten: Det er nok, hvis der findes en gammel stålhjelm eller en pansret kæde på ejendommen under jordarbejde - alt, hvad der indikerer kampoperationer, kræver en omfattende søgning på ejendommen efter såkaldt ordnance.Som ejendomsejer skal du bære udgifterne til søgningen og om nødvendigt jordarbejdet for selv at afdække farekilderne. Staten betaler for bjærgningen såvel som afvæbningen, fjernelsen og den professionelle bortskaffelse.
Fradrag udviklingsomkostninger fra skat
Udviklingsomkostningerne ved bygning af et hus kan være betydelige. Den gode nyhed er: Du behøver ikke selv at betale for det, men har mulighed for at trække udviklingsomkostningerne som en moderniseringstjeneste fra skatten, uanset om du vil leje det fremtidige hus eller bo i dig selv.
… Indlæser