Skatter pålægges ikke kun, når man køber et hus, men også når man sælger en ejendom. Du kan læse her, hvad disse er, og hvor høje de er, når du sælger et hus.
Når du sælger et hus, skal du forvente skat. I princippet er overskud fra private salgstransaktioner skattepligtige (afsnit 23 EStG). "Spekulationsperioden" og "grænsen over tre ejendomme" spiller en afgørende rolle. Det er også relevant, om du bruger ejendommen privat eller lejer den ud.
Hussalg til privat brug
For at du kan sælge dit hus uden skatter, skal du som ejer enten have boet i ejendommen siden slutningen af byggeriet eller købet eller have brugt det selv mindst i salgsåret og de to kalenderår før (afsnit 23 EStG). Loven definerer dine egne boligformål som det faktum, at Your-Best-Home.net er beboet af dig eller din familie. Børn er dog kun en del af familien, så længe de stadig modtager børnetilskud. Brug af andre pårørende gælder ikke her og fører til beskatning af værdistigningen i tilfælde af salg.
Hvis ejendommen ikke blev brugt af sælgeren, skal den have været ejet af sælgeren i mindst ti år, så der ikke opstår nogen spekulationsskat.
- Salg af jord
I tilfælde af et rentabelt salg af ejendom skal der betales en spekulationsskat, fordi en ubebygget ejendom endnu ikke kan beboes, hvorfor der ikke er nogen personlig brug.
Skatter pålægges normalt, når man sælger et hjem. Hvis du selv har boet i ejendommen siden slutningen af byggeriet eller købet, eller i det mindste i salgsåret og de to kalenderår før, behøver du ikke betale nogen skat.
Hussalg til ejendom brugt af tredjeparter
Når du sælger fast ejendom, der bruges af tredjeparter, skal du betale den såkaldte spekulationsskat, hvis du ikke overholder ti års frist. Først når ejendommen har været ejet af sælgeren i mindst ti år, er salget skattefrit.
Så hvis du ejer en lejet lejlighed eller et hus, og ejendommen stiger i værdi, er det bedst at sælge det efter ti år for at modtage overskuddet skattefrit. Alternativt er der også mulighed for at registrere ejendommen til personlig brug og bruge den selv i salgsåret og de to foregående år.
Spekulativ skat på hussalg
Med spekulativ skat forstås beskatning af overskud fra privat salg, forudsat at tiårsperioden er underbudt. Overskuddet er kun skattefrit, hvis der er mere end ti år mellem køb af en ejendom og dens salg. Hvor høj spekulationsskatten vil være afhænger af to faktorer: størrelsen af kapitalvækst og din personlige indkomstskattesats.
Ved beregning af spekulationsafgiften sammenlignes anskaffelsesomkostningerne (købsprisen inklusive tilfældige købsomkostninger) og salgsprisen.
Godt at vide: Det er ikke kun saldoen mellem salgsprisen og anskaffelsesomkostningerne, der ses som et overskud. Påståede afskrivninger i løbet af beholdningsperioden kan også medtages i værdiansættelsen.
Hvis du har lejet Your-Best-Home.net eller lejligheden, reducerer de tidligere nedskrevne afskrivninger på skattekontoret anskaffelsesomkostningerne.
Handelsskat ved handel med kommerciel ejendom
Enhver, der regelmæssigt sælger fast ejendom og sælger tre eller flere genstande inden for fem år, skal forvente beskatning i overensstemmelse med handel med kommerciel ejendom (afsnit 15 EStG). Det betyder, at selvom du f.eks. Oprindeligt køber en enkelt ejendom, men deler den op i flere lejligheder inden for fem år og sælger dem, skal du betale handelsskat. Kapitalgevinster, der opnås ved salg af fast ejendom, der hører til forretningsaktiver, er imidlertid også skattepligtige. Ejendomme, der tilhører en kommerciel virksomhed eller en landbrugs- og skovbrugsvirksomhed eller overvejende anvendes kommercielt, betragtes som komponenter i forretningsaktiverne.
Handelsskatten er en reel skat, som er en af de kommunale skatter. Grundlaget for handelsskatten er den bestemte kapitalgevinst, der ganges med et skatteindeks på 3,5 procent og den skattesats, der er fastsat af den respektive kommune. Vurderingsgraden er mindst 200 procent.
Enhver, der køber en ensartet genstand, men derefter deler den i lejligheder og sælger den, må forvente en handelsskatbetaling.
Moms på hussalg
Enhver, der sælger privat ejendom, behøver ikke betale moms. Derimod gælder moms på 19 procent for handel med kommerciel ejendom. Godt at vide: Der opkræves også moms på gebyrer for mæglere og notarier.
Hussalg efter arv
Den, der arver en ejendom, overtager normalt spekulationsperioden fra testatoren. Dette betyder, at hvis den lejede ejendom har været i testatorens besiddelse i mere end ti år, er du som arving fritaget for spekulationsskat på et salg. Du er også fritaget for spekulationsskat, hvis testator har brugt ejendommen selv siden den blev erhvervet eller færdiggjort eller i arveåret og i de sidste to år før. Enhver arveafgift skal betales separat.
Men også her er der et men: ”Det gælder kun, hvis der ikke er penge. Hvis arvingen påtager sig en jordafgift eller forpligter sig til at foretage betalinger til søskende, er det et køb, der delvist betales ”, advarer Rudolf Gramlich, skatteekspert fra“ Steuerrings ”(løn- og indkomstskattestøtte ring Tyskland eV). En ny spekulationsperiode begynder for denne del. Sælgere bør være forsigtige med skattefælder.
Spar skat, når du sælger dit hjem
Der er et par måder, du kan undgå skat på et boligsalg. Den nemmeste måde er at udsætte salget, indtil den ti-årige frist er overholdt, og der ikke skal betales nogen spekulationsskat. Der er også mulighed for at overføre ejendommen, der skal sælges til ægtefællen eller et barn. Der kan dog være skyld i en gaveafgift.
Som sælger kan du også aftale med køberen at betale købsprisen i rater over flere år. Som et resultat kan kapitalgevinsten fordeles over flere år, og fritagelsesgrænserne for salgstransaktioner kan bruges i flere år.
Særtilfælde: indenlandsk undersøgelse
I specielle tilfælde kan spekulationsperioden påvirke sælgere, der altid har boet i deres ejendom, hvis de havde et hjemmekontor eller hjemmekontor. Da kontoret ikke har et boligformål, er det underlagt proportional beskatning. I det mindste er det sådan, skattekontoret ser det. "Berørte borgere skal klage over skatteopgørelsen og anmode om udsættelse af sagen," rådgiver skattekyndige. Dermed skal de henvise til verserende sag ved den føderale finanspolitiske domstol, hvis afgørelse om dette spørgsmål stadig mangler (sagsnummer IX R 11/18).
Beregn selv skat
Overskud fra boligsalg er - i modsætning til investeringsindtægter - ikke underlagt kildeskatten (25 procent), men den personlige skattesats.
| Eksempel på faktura | omkostninger |
| Salgspris for ejendommen | 300.000 euro |
| - anskaffelsesomkostninger | 250.000 euro |
| - Omkostninger i forbindelse med salget (mægler og notar) | 15.000 euro |
| + afskrivning foretaget | 200.000 euro |
| = skattepligtig fortjeneste | 55.000 euro |
| personlig skattesats | 40 procent |
| skat, der skal betales | 22.000 euro |
Sælger et hus efter et brud
Skattereglerne skaber ofte problemer i tilfælde af en adskillelse. Så snart en tidligere partner flytter ud, bruger han ikke længere ejendommen selv. Hvis det tidligere familiehjem endelig sælges (inden for den 10-årige spekulationsperiode), skal de, der ikke blev til slutningen, betale skat af deres andel af overskuddet. Hvis han var eneejer, har det endnu større indflydelse at flytte tidligt. En kortvarig ledig stilling er derimod harmløs - dog skal salgsindsatsen være genkendelig. Under ingen omstændigheder bør en boligejer, der har til hensigt at sælge, bygge bro over ledige stillinger og fremleje. "Med en enkelt annonce 'lejer ønsket' katapulterer ejeren sig selv ind i den tiårs periode," advarer Rudolf Gramlich,Skatteprofessionel i “skatteringen” (løn- og indkomstskattehjælp ring i Tyskland eV).
Ekspertrådgivning: ejendom efter adskillelse
I tilfælde af en adskillelse anbefaler Josef Linsler at arbejde sammen om at finde en løsning på den resterende ejendom.
Josef Linsler, pressetalsmand for interessegruppens vedligeholdelse og familielov ISUV ved: ”Beslutningen om, hvad der sker med huset efter en adskillelse, skal modnes. Så længe skal eks-partnerne ideelt set fortsætte med at bo der sammen. "
Tag huset over
”Ofte er nogen særlig knyttet til huset eller ønsker at blive på grund af børnene. Dette kan fungere, hvis Your-Best-Home.net er blevet betalt, de involverede har et solidt job og ved, hvad de kan og ikke kan betale den anden person til gengæld. Men hvis ejendommen er i gæld, og der også er adskillelsesvedligeholdelse, er der normalt intet andet end at flytte ud. I konsultationen advarer vi mod overdrevne krav - økonomisk og psykologisk. "
Sælge eller leje?
”I øjeblikket er det sandsynligt, at det vil være værd at sælge. En god sejr kan så tilfredsstille begge dele. Men vær forsigtig med aktuelle lån: Hvis dette betales tilbage tidligt, kræver banken ofte en forudbetalingsbøde. Det kan give mening at leje ud et stykke tid længere. Men mange foretrækker at acceptere rabatten, men de kan markere emnet. Om leje er en permanent mulighed afhænger også af placeringen. Et eksempel: For 20 år siden købte et par en forholdsvis billig lejlighed i München, som nu er 800.000 euro værd. De lejer disse ud for 1.600 euro. Ejendommen var det værd som en investering. Det er vigtigt at finde en fælles løsning - det er altid den bedste og ofte den billigste. "
