På vej til en ny bygning er et af de første og vigtigste trin nøje at studere udviklingsplanen. I det specificerer kommunerne den måde, hvorpå ejendomme kan bygges, plantes og bruges, hvilke ejendomme bygningerne skal have, og hvilke afstande der skal overholdes.
Men ikke alle små ting er defineret detaljeret i hver udviklingsplan, hvilket giver ejendomsejere en vis frihed, når de designer deres byggeprojekt. Samtidig er ethvert aspekt, der udtrykkeligt er reguleret i udviklingsplanen, kort sagt B-planen, bindende lov.
Sans og formål med udviklingsplanen
Kommunerne giver kun meget sjældent undtagelser fra planlægningen af gode grunde: Fordi B-planen ikke kun begrænser, men også sikrer borgernes sikkerhed. Enhver, der bygger et hus i dag og ifølge udviklingsplanen ikke behøver at regne med støjforureningen fra en skole på den nærliggende ejendom, må heller ikke blive ugunstigt stillet med en undtagelse i fremtiden.
Situationen er den samme med individuelle regler såsom det maksimale antal etager i bygninger eller deres orientering. Overhængende skygge fra bygninger, der er for høje i umiddelbar nærhed eller en ubehagelig begrænsning af privatlivets fred, kan ses på bygningsplanen, hvis du ved, hvordan du læser den. I denne henseende tjener en udviklingsplan også til at bestemme værdien og opretholde værdien af en ejendom ved at sikre en strukturelt defineret kvalitet.
I sidste ende er hensigten, når der udstedes en udviklingsplan, at en kommune kan kontrollere udviklingen af sit område af hensyn til det fælles bedste og gennemsigtigt for borgerne. Hvis undtagelser var dagsordenen, ville dette mål blive bragt i fare. Derfor er det så vigtigt, at de, der er interesseret i at købe, behandler udviklingsplanen for deres egen drømmejendom og de omkringliggende områder inden de køber. På denne måde kan senere skuffelser og økonomiske risici undgås.
Afsnit 34 BauGB i stedet for en udviklingsplan
Når kommunerne beslutter og udfører en udviklingsplan, skal de overholde føderale og statslige love. Men der er ikke en udviklingsplan for hvert område, der kan og bør bygges på. Dette er oftere tilfældet med distrikter, der har været i brug i lang tid, og hvor en (ny) anvendelse overvejes for et ledigt parti. Så er § 34 i bygningskodeksen (BauGB) afgørende.
Det siger i det væsentlige, at et byggeprojekt er tilladt "hvis det passer ind i arten og omfanget af den strukturelle anvendelse, byggemetoden og ejendomsområdet, der skal bygges over, og udviklingen er sikret." Denne formulering giver beslutningstagerne i bygningsmyndighederne et betydeligt spillerum og er af ringe oplysning for potentielle bygherrer. Når noget passer ind i miljøet, og når det ikke gør det, er det altid i betragteren.
Følgende overvejelser kan tjene som en grov guide: Jo mere heterogent et kvarter er, jo mere sandsynligt er det, at en nyplanlagt bygning vil blive bekræftet, at den passer ind i sine omgivelser. Uklarheden i lovteksten kan have en positiv effekt, men den kan også have en negativ effekt - det afhænger altid af perspektivet.
Komponenter i en byggeplan
De vigtigste informationskategorier, der er nævnt i afsnit 34 i BauGB, er beskrevet detaljeret i udviklingsplanen: typen og omfanget af strukturel anvendelse og den krævede byggemetode sætter kursen for et byggeprojekt. Derudover kan udviklingsplanen indeholde yderligere oplysninger om arealanvendelse, facadedesign, de byggematerialer, der kan bruges og mange andre aspekter.
Formelt består bygningsplanen af to dele: den ene tekstdel beskriver reglerne og supplerer den anden del, en grafisk tegning. Begge dele udgør sammen udviklingsplanen og er bindende.
En udviklingsplan består normalt af en tekstdel og en grafisk tegning.
Inden for den grafiske del tjener et stort antal forskellige forkortelser, tal, linjer og symboler til at formidle koncentreret information. Enhver fremtidig bygherre skal kunne læse og forstå de vigtigste symboler og udtryk. Dette inkluderer følgende punkter.
Type strukturel anvendelse
Typen af strukturel anvendelse handler om den grundlæggende allokering af en ejendom til et boligområde, kommercielt område, blandet eller specielt område. Typen forkortes med store bogstaver. Forbindelser med W-stativ til boligområder:
- WA identificerer områder med en overvejende brug til ophold (almindeligt boligområde).
- WR navngiver områder, der kun er dedikeret til at leve (rent boligområde).
- WS (lille bosættelsesområde) står for boligareal med køkkenhaver.
- WB (specielt boligområde) angiver områder, hvor der kan være kommercielle aktiviteter, der ikke forringer beboelsen.
- Andre sammensætninger er for eksempel GI til industri og GE til kommercielle områder, S til special, MD til landsbyområder og MU til byområder.
Den grafiske tegning indeholder alle linjer og symboler. Med tiden vil du være i stand til at huske, hvad der betyder hvad.
Grad af strukturel anvendelse
Det bliver lidt mere komplekst med tallene.
- Antallet af tilladte fulde etager (VG) er angivet i udviklingsplanen med et romersk nummer. En II betyder, at bygningen maksimalt kan have to etager. Hvis det romerske tal er cirkuleret, er det ikke et maksimum, men et obligatorisk tal. Et II i en cirkel betyder, at bygningen skal være nøjagtigt to-etagers. En indikation som "II-III" betyder, at mindst to og maksimalt tre etager er obligatoriske.
- Basisarealnummeret (GRZ) er en faktor, hvormed det maksimale bygningsareal kan beregnes. Det gives med et arabisk decimaltal, undertiden efter forkortelsen "GRZ". En GRZ på 0,3 betyder, at 30 procent af ejendommen kan bygges på. For en grund med 1000 kvadratmeter er dette 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Gulvarealnummeret (GFZ) er et decimaltal og angiver, hvordan forholdet mellem ejendomsarealet og det samlede areal på alle etager kan eller skal være. Som en faktor multipliceres GFZ med ejendomsarealet, og derved opnås det tilladte eller krævede gulvareal. Med en GFZ på 0,6 og et plot på 1000 kvadratmeter resulterer dette i et tilladt gulvareal på 600 kvadratmeter. Hvis kun en etage er godkendt, er GRZ og GFZ identiske. Men hvis der planlægges et hus med to etager, bør også disse ikke overstige det maksimalt tilladte samlede antal på 600 kvadratmeter. En GFZ i en cirkel eller efter forkortelsen "GFZ" angiver det maksimale gulvareal. Minimums- og maksimumværdierne for GFZ vises for eksempel med "GFZ 0,3 til 0,5".
- Bygningens massetal (BMZ) er angivet som et decimaltal i et rektangel eller efter forkortelsen BMZ. Den specificerer det maksimale volumen, som en bygning kan omfatte fra bund til øverste etage. Med 1000 kvadratmeter jord og en BMZ på 0,8 er bygningsmassen 800 kubikmeter.
- Højdemål kan gives i form af taghøjde (TH), højderyg (FH) eller øverste kant (OK) med arabiske tal i måleren. Tal i en cirkel skal overholdes nøjagtigt, ellers er dette maksimale værdier eller tilladte intervaller med minimums- og maksimumværdier.
Byggelinje og bygningsgrænse
De vigtigste oplysninger i en byggeplan inkluderer også de mulige eller obligatoriske placeringer, hvor en bygning kan eller skal placeres på en ejendom. Det er vigtigt at skelne her: Bygningsgrænsen omslutter et område, hvor bygningen kan opføres efter eget valg. Det vises grafisk med en linje med et punkt efter hver anden linje. Garager og skure kan også være uden for bygningsgrænsen, hvis nogen foreskrevne afstande overholdes.
Med byggelinjen skal specifikationen overholdes strengere: Hvis den indtastes, skal bygningens ydre kant bygges nøjagtigt på den. I den visuelle repræsentation i bygningsplanen er bygningslinjen nøjagtigt det modsatte af bygningens grænse. En linje følger hvert andet punkt.
Lukket og åben konstruktion
Denne kategori beskæftiger sig med spørgsmålet om, hvordan en bygning relaterer sig til nabobygninger. Med den åbne byggemetode - forkortet med et lille o i udviklingsplanen - er en afstand tilladt med den lukkede byggemetode g ydervæggene i tilstødende bygninger berører.
Enkelthuse (E), parcelhuse (D) og grupper af huse (H) kan tænkes i den åbne byggemetode uden yderligere begrænsninger. Hvis forkortelserne er angivet i en trekant i planen, er betegnelsen obligatorisk.
Yderligere specifikationer
Listen over specifikationer, der kan defineres i udviklingsplanen, er lang. For eksempel markerer en solid prik i en cirkel et sted, hvor et træ kan bevares. Hvis punktet ikke udfyldes, skal der plantes et træ der.
Tagformer som et gaveltag (SD) og et hiptag (WD), taghældning (D) og rygretning (vist med en dobbeltpil) gør udviklingsplanen til en stram korset, der kan stå i vejen for dine egne designkrav. Det er derfor af grundlæggende betydning at læse B-planen grundigt, inden du køber!
Hvis der er usikkerhed omkring specifikationerne, vil den lokale bygningsmyndighed give oplysninger. For at sikre sikkerhed på forhånd kan interesserede parter også indsende en formel eller uformel foreløbig byggeforespørgsel. Som svar på den formelle anmodning modtager den, der fremsætter anmodningen, en meddelelse, der er bindende for en senere byggetilladelsesprocedure. Dette er den bedste måde at undgå ubehagelige overraskelser på.