En byggetilladelse er ikke absolut nødvendig for hvert byggeprojekt. Du kan finde ud af her, hvornår du har brug for at ansøge om en byggetilladelse, og hvilke dokumenter du har brug for til byggeansøgningen.
Med en byggetilladelse er du på den sikre side som bygherre. Du kan være sikker på, at du vil være i stand til at bygge i overensstemmelse med din godkendte byggeansøgning, og at du ikke længere vil stå over for juridiske hindringer. Der er altid ret til meddelelse af tilladelse, hvis byggeprojektet ikke giver anledning til bekymring i henhold til bygningsplanlægning eller bygningsreglement. Tilladelsen skal dog anvendes inden for tre år, ellers mister den gyldigheden, og du bliver nødt til at ansøge om forlængelse.
Til hvilke projekter har du brug for en byggetilladelse?
Planlægger du en ny bygning, vil du udvide eller modernisere dit hus? Så har du sandsynligvis brug for en byggetilladelse. I princippet kræves der en byggetilladelse til enhver konstruktion, ændring af anvendelse og nedrivning. Imidlertid er bygningslovene ret forskellige på nationalt plan - i nogle lande kræver selv små strukturelle ændringer som kværne en byggetilladelse, i andre kan de opstilles uden tilladelse. Et kig på de respektive statslige bygningsbestemmelser, som du normalt kan finde på internetportalerne til de statslige regeringer, afslører, hvad der kan og ikke kan bygges uden en byggetilladelse. Imidlertid er en samtale med en medarbejder hos den lokale bygningsmyndighed ofte mere forståelig og pålidelig for lægmanden. Disse kan findes, afhængigt af region,under forskellige navne: bygningsafdeling, bygningstilsyn eller bygningsmyndighed.
Tip : Hvis du ikke ønsker at lave en officiel skriftlig - og afgiftspligtig - foreløbig byggeforespørgsel, men kun ønsker verbale oplysninger, skal du sørge for at notere samtalen: Dette inkluderer den aktuelle dato og klokkeslæt for samtalen, navnet på medarbejderen, hans telefonnummer og selvfølgelig indholdet optaget. Samtalsnotatet kan være nyttigt, hvis der er uoverensstemmelser bagefter. Ideelt set ledsager en slægtning eller bekendt dig til mødet, hvis navn derefter også skal anføres i noten. Alternativet: Du sender din anmodning skriftligt og uformelt via e-mail - dette er normalt også gratis.
Hvilke byggeprojekter kræver ikke tilladelse?
Det er forvirrende: I Bayern har ejere altid brug for tilladelse til at bygge en vinterhave. I Thüringen gælder dette kun for særlig store, opvarmede prøver. Dette skyldes, at bygningslovgivningen er en sag for føderale stater. For havehuse, terrassetage, carports og garager, solceller, solpaneler og vandbassiner kræves der slet ingen tilladelse i nogle føderale stater. Så spørg den lokale byggetilladelsesmyndighed. Hvis dit byggeprojekt ikke kræver tilladelse, kan du straks handle.
Fare: Nogle byggeprojekter kræver ikke tilladelse i nogle føderale stater, men kræver anmeldelse. Med sådanne foranstaltninger skal bygningsejeren eller hans arkitekt ofte udfylde så mange formularer og indsende dokumenter som med en normal bygningsansøgning. Men bygningsmyndigheden kontrollerer kun selektivt byggeprojektet. Hvis bygherren ikke hører det modsatte fra bygningsmyndigheden efter en bestemt periode, anses byggetilladelsen for at være udstedt. Dette kaldes også en undtagelsesprocedure (se nedenfor).
Godt at vide : Selv byggeforanstaltninger , der ikke kræver tilladelse, er underlagt kravene i offentlig bygningsret. For eksempel skal du overholde afstandsreglerne. Ellers kan myndigheden efterfølgende kræve oprettelse af lovlige betingelser.
Kræver et havehus ingen godkendelse?
Selv det kan ikke besvares generelt, fordi det afhænger af dit individuelle projekt: De statslige bygningsregulativer fastsætter det maksimale gulvareal, som et hus uden tilladelse ikke må overstige. De regulerer også, om haveboden har brug for statik eller ej. Du bør derfor afklare med bygningsmyndighederne, hvilke tilladelser du skal fremvise inden køb. Måske er bygningsmyndigheden tilfreds med den generelle godkendelse af kit-huset.
Bygningstilladelse i den forenklede procedure
For nogle byggeprojekter er en forenklet godkendelsesprocedure inklusive undtagelsesprocedurer eller informationsprocedurer mulig. Her kontrolleres kun visse punkter i byggeskabelonen. Klienten eller hans arkitekt skal sikre, at hans design fuldt ud overholder kravene i udviklingsplanen. Små og mellemstore bygninger eller beboelsesejendomme kan godkendes hurtigere, hvis de er inden for en kvalificeret udviklingsplan, og udvikling er sikret. Alle sædvanlige bygningsdokumenter skal også indsendes til undtagelsesproceduren. Hvilke disse er, er i den respektive bygningsskabelonforordning.
I informationsprocessen anses bygningstilladelsen automatisk for at være udstedt inden for en periode - for eksempel fire til seks uger - efter indgivelse af bygningsdokumenterne, medmindre bygningsmyndigheden underretter bygherren om andet.
Spørg bygningsmyndigheden, hvor lang tid godkendelsesprocessen tager.
Dokumenter til bygningsapplikationen
Professionelle planlægningsdokumenter til byggeprojektet kræves til en bygningsansøgning. Derfor skal en arkitekt eller civilingeniør normalt indsende ansøgningen. Men der er også undtagelser her: For mindre mål kan kunsthåndværkere undertiden også skrive ansøgningsdokumenterne.
Du skal indsende ansøgningen i tre eksemplarer sammen med alle de dokumenter, der kræves for at vurdere byggeprojektet. Her er en grov ramme for nye bygninger uden krav om generel gyldighed:
- Arkitekt tegning
- Oplysninger om dræning af ejendom og vandforsyning
- Oplysninger om ruteudviklingen
- Teknisk beskrivelse af bygningen
- Statik
- Brandbeskyttelse, lydisolering, varmeisolering
- Matrikelkontorets lokalitetsplan
- Bygningsnummerberegning
- Højde plan
- Beregning af de forseglede ejendomsarealer
- Om nødvendigt erklæring om samtykke fra naboerne
Arkitekten samler dokumenterne til bygningsapplikationen med dig. De indsendes i tre eksemplarer.
Sådan fungerer godkendelsesprocessen
Hvis der ikke er nogen kvalificeret udviklingsplan, eller hvis du planlægger afvigelser fra en eksisterende udviklingsplan, vil myndighederne under godkendelsesprocessen kontrollere, om dit projekt passer ind i sine omgivelser med hensyn til anvendelsestype, størrelse og placering af bygningen, det bebyggede område og byggemetoden. Hun lægger også vægt på overholdelse af afstandsområder.
De, der på forhånd er enige om detaljerne, risikerer mindre, at bygningsansøgningen afvises. Fordi hver bygningsforordning også giver plads til fortolkning. Og hvis en afvisning fladrer ind i huset efter et par uger, er der ingen grund til at give op: Ofte kan der stadig findes et kompromis i en personlig samtale. Særlige tilladelser er også mulige, for eksempel i løbet af en effektiv renovering. På grund af varmeisoleringsforanstaltninger har bygningsejere lov til at overtræde grænseudviklingen - det er her klimabeskyttelse kommer først.
Godkendelsesproces på et øjeblik
- Indhent oplysninger fra bygningsmyndigheden .
- Arkitekten laver et kladde og er enig med klienten.
- Arkitekten tegner bygningsskabelonen og samler alle dokumenterne til bygningsapplikationen.
- Bygningsmyndigheden gennemgår bygningsansøgningen.
- Byggetilladelsen gives, og byggeprojektet kan starte.
ELLER
- Bygningsmyndigheden afviser bygningsansøgningen og redegør for deres beslutning.
- En drøftelse med bygningsmyndigheden om et muligt kompromis eller en særlig tilladelse er nødvendig.
- Arkitekten ændrer byggeplanen ellers kan klienten om nødvendigt få godkendelse fra naboerne.
- Bygningsmyndigheden giver byggetilladelsen, og byggeprojektet kan påbegyndes.
Behandlingstid indtil byggetilladelse
Først når den lokale bygningsmyndighed har udstedt en byggetilladelse, kan håndværkerne flytte ind. Dette tager ofte flere uger, nogle gange endda et par måneder. Desværre er der ingen landsdækkende regler om behandlingstid for bygningsansøgninger. Tiden, hvor bygningsejere skal vente inaktive, varierer afhængigt af stat og kommune. De, der er heldige, slipper væk med fire uger - andre skal udholde seks måneder. Kun i Baden-Württemberg bestemmer § 54 i statens bygningsreglement, at beslutningen om byggeansøgningen skal træffes senest efter to måneder. Hvor hurtigt byggetilladelsen udstedes andetsteds afhænger også af den enkelte sag: En normal beboelsesejendom i et nyt udviklingsområde godkendes normalt hurtigere end en ledig grund i den fredede gamle bydel eller et kommercielt projekt i det ikke-planlagte udendørsareal.
Tip : Hvis der mangler dokumenter, forsinkes byggetilladelsesprocessen unødigt - sørg derfor for, at den er komplet.
Hvornår giver en foreløbig byggeforespørgsel mening?
Hvis du vil vide, om dine egne ideer kan implementeres, inden du opretter en byggeplan, kan du finde ud af det ved hjælp af en foreløbig byggeforespørgsel. I princippet kan enhver spørge dette - men det giver mening at søge råd hos en arkitekt, der takket være sin ekspertise inden for planlægning og bygningsregulering kan besvare det ene eller det andet spørgsmål på forhånd.
En foreløbig byggeforespørgsel giver også mening, hvis der ikke er nogen bebyggelsesplan for ejendommen, eller hvis den er i det såkaldte udendørs område - dvs. uden for en sammenhængende udvikling. Derefter er kravet, at den nye bygning "passer ind i det omkringliggende områdes egenart, og udviklingen er sikret". Selv dem, der ønsker at sælge en ledig grund, kan foretage en indledende byggeforespørgsel og dermed hæve prisen, for når alt kommer til alt kan interesserede købere hurtigt finde ud af, om købet er værd for dem eller ej.
Ligesom byggetilladelsen skal den foreløbige byggeanmodning også indsendes skriftligt til det ansvarlige bygningsreguleringskontor eller bygningstilsynet. Der er to muligheder for dette: den formelle anmodning (mod et bestemt gebyr - normalt i det tocifrede interval for et enfamiliehus) og den uformelle ansøgning. Sidstnævnte er lettere at spørge, men svaret på det er ikke juridisk bindende.
Godt at vide : Den indledende byggeanmodning tager ikke mindre tid end byggetilladelsen - du kan forvente op til tre måneders behandlingstid.
Omkostninger til byggetilladelse
For bygningsapplikationen skal bygherrer beregne omkring 0,5 procent af bygningsomkostningerne (eksklusive ekstra omkostninger). Alternativt kan du også beregne omkostningerne til bygningsapplikationen ved hjælp af denne formel:
Lukket plads i kubikmeter x bygningsværdi i euro pr. Kubikmeter / 0,5 procent = omkostninger til bygningsapplikationen.
Med nybygningsomkostninger på 300.000 euro koster bygningsansøgningen omkring 1.500 euro. Men hvis byggeomkostningerne er meget lavere, opkræver bygningsmyndighederne normalt et minimumsgebyr på 100 til 200 euro. Særlige tilladelser, f.eks. Fra vandmyndigheden eller til fældning af træer på ejendommen, kan resultere i yderligere omkostninger.
Tip : Selvom du stadig vil vente med at opføre garagen til et nyt byggeprojekt, skal du overveje det i byggeplanen fra starten. Dette sparer dig for en yderligere byggetilladelsesprocedure. Men vær forsigtig: Det ekstra arbejde kan resultere i flere omkostninger for arkitekten og bygningsingeniøren.
Hvis din nye bygning passer ind i omgivelserne og svarer til udviklingsplanen, bør der ikke være problemer med byggetilladelsen.
Skal naboen acceptere mit byggeprojekt?
Enhver, der følger alle kravene i udviklingsplanen og de respektive statslige byggeforskrifter, får en byggetilladelse - uanset hvordan deres nabo har det med projektet. Hvis der derimod skal gives undtagelser og undtagelser fra bestemmelserne i udviklingsplanen, er tildelingen af godkendelsen efter myndighedens skøn. I et sådant tilfælde øges chancen for en tilladelse, hvis klienten kan give samtykke fra sine naboer. Som bygningsejer skal du præsentere dine naboer med projektdokumenterne i god tid og bede dem om at underskrive.
Oppositionsmuligheder for beboere
Som beboer erklærer du, at du accepterer byggeprojektet med din underskrift. Det er dog muligt, at du utilsigtet foretager yderligere indrømmelser, såsom områder med reduceret frigang. For at forhindre, at dette sker, er der et par tip til, hvad du skal passe på, når du kontrollerer dokumenterne:
-
Er afstandsområderne i orden
Hvor stor afstanden til naboen skal være, er grundlæggende resultater fra de respektive bygningsbestemmelser i forbundsstaten. Som regel er det mindst tre meter - med undtagelse af altaner, karnappevinduer eller verandaer, for hvilke der gælder mindre grænseafstande. Garager op til en bestemt størrelse kan ofte indstilles på grænsen -
Passer bygningen til områdets karakter?
Hvis bygningen modsiger bygningsområdet, kan naboer føle sig urimeligt irriteret. Det er dog ikke den individuelle smag, der bestemmer dette, men udviklingsplanen. F.eks. Må der ikke bygges nogen kommerciel virksomhed i et boligområde. I dette tilfælde ville byggetilladelsen ikke komme igennem alligevel. -
Bibeholdes tredjepartsbeskyttelsen?
Overstiger byggeprojektet den tilladte pladsudnyttelse, antallet af lejligheder eller bygningens højde, kan du som nabo gøre indsigelse mod byggetilladelsen.
Veto mod naboens planer
Enhver, der ønsker at handle mod en byggetilladelse, der allerede er tildelt, har kun en periode på en måned. Undtagelse: Hvis du som nabo ikke er blevet underrettet, kan du endda gøre indsigelse mod byggetilladelsen inden for et år fra det tidspunkt, hvor du blev opmærksom på byggeprojektet.
Hvis myndigheden afviser indsigelsen, er en sag mulig ved forvaltningsretten. Det giver mening, at denne handling ledsages af en presserende procedure, hvor du kan få en konstruktionsfrysning. Ellers er du muligvis nødt til at komme overens med en fait accompli. En indsigelse eller en retssag er lovende, hvis tilladelsen klart overtræder en bestemmelse, der beskytter naboer. Du vil dog sandsynligvis ikke være i stand til at sikre den uhindrede udsigt, du hidtil har haft.
Hvor stor afstanden til naboerne skal være, afhænger af den føderale stats respektive byggeforskrifter.
Disse regler beskytter naboerne
- Arealbeskyttelseskrav i henhold til lov om byggeplanlægning
- Bestemmelser om overholdelse af afstand til bygningens ydervægge
- delvise krav til strukturernes stabilitet
- hvis det er relevant, retningslinjer for brandbeskyttelse
- mulige planer for placeringen af parkeringspladser og garager
- Overvejelseskrav i henhold til lov om byggeplanlægning
- Afsnit 5 i Federal Immission Control Act: I henhold til dette skal planter, der er underlagt godkendelse, bygges på en sådan måde, at de ikke forårsager skadelige virkninger på miljøet for offentligheden eller deres nabolag.
Bygning uden byggetilladelse
Nye bygninger har brug for en byggetilladelse - selvfølgelig! Men med mindre byggeprojekter kan den ene eller den anden være tilbøjelig til at undgå den lange proces. Opmærksomhed: Enhver, der gennemfører sit byggeprojekt uden tilladelse, det være sig et træhus eller et værktøjsskur, kan overtræde statens byggeforskrifter.
Denne såkaldte sort minedrift går ofte uopdaget i årevis i landdistrikterne. Men lige siden Google Street View blev lanceret, er flere og flere overtrædelser blevet bemærket. Derefter sender autoriteten ejerne en invitation til en høring. Derefter kontrolleres ejendommen uofficielt fra den nærliggende ejendom. Hvis det er en sort bygning, bliver ejeren bedt om at fjerne den. Hvis han ikke gør dette, får han en bøde. Dette varierer afhængigt af forbundsstaten og fakta. Sorte landmænd i Baden-Württemberg betaler en bøde på 500 til 7.500 euro for små ændringer i lokalet og en bøde på 1.500 til 50.000 euro for større volumener. I Mecklenburg-Vorpommern er bøden for dette derimod betydeligt billigere på 750 til 10.000 euro. Enhver, der foretager små rumændringer i Thüringen uden tilladelse, kommer med 250 til 7.500 euro af det. Forresten: Hvis ejeren stadig ikke fjerner ejendommen efter bøden, vil bygningsmyndighederne rive den selv ned.
Godt at vide : Ud over byggelovens sanktioner kan ulovlig konstruktion få konsekvenser i henhold til forsikringsloven og huslejeretten, for eksempel hvis bygningsforsikringen ikke betaler som et resultat, eller lejeren opsiger uden varsel.
Få byggetilladelse med tilbagevirkende kraft
Når man køber et hus, sker det nogle gange, at renoverings- eller udvidelsesforanstaltninger, der blev gennemført for mange år siden, ikke var tilladt af en byggetilladelse. I dette tilfælde kan en efterfølgende byggetilladelse anmodes om. Dette ydes ofte for gårdhustage, vægge, carport, swimmingpools eller havehuse.
Tip : Inden du køber ejendommen, skal du få sælgeren til at vise dig alle byggetilladelser eller spørge bygningsmyndighederne. Hvis de siger, at en efterfølgende byggetilladelse ikke kan udstedes, skal du holde dig væk fra den! I dette tilfælde skal du måske endda forvente en bortskaffelsesordre.