Hvis du vil købe og leje et sommerhus, skal du nøje beregne købsprisen, lejeindtægterne og finansieringen, så investeringen er umagen værd. I vores guide præsenterer vi de vigtigste aspekter af ferieejendom, viser dig hvad du skal passe på, når du køber et sommerhus, og hvordan du bedst kan gå videre.
Forbered dig på at købe et sommerhus grundigt
Hvis du ikke kan se, hvorfor du kun skal bo i et (soveværelse) værelse på dine fridage, hvis du absolut har brug for din yndlings type te til morgenmad eller simpelthen ikke vil betale hotelpriser med børn, er en ferie i dit eget sommerhus det mest ukomplicerede En måde at lære landet og dets folk at kende på. Den bedste ting at gøre er at prøve, hvor du altid har drømt om: i en bjerghytte, et hus ved havet, en lejlighed med en pool under palmer, et landsted i Toscana …
Men lad dig ikke skynde dig at købe et hus forføre ud af indfald! Inden du køber, skal du undersøge tilflugten så kritisk som din hovedbolig og være opmærksom på placering, omgivelser og kvalitet. Er købsprisen og omkostningerne, udstyr og placering rigtige? Hvem tager sig af Your-Best-Home.net på stedet?
God lokal viden hjælper dig med korrekt vurdering af pris og placering. Når begge faktorer arbejder sammen, kan du bedst nyde feriehuset og leje det rentabelt. Da andre juridiske betingelser gælder i udlandet, skal du dog helt sikkert informere dig selv på forhånd!
Tip 1: Kontroller dine behov
Før du underskriver købekontrakten for dit eget sommerhus, skal du finde ud af, hvad du værdsætter i en ejendom.
- Har du brug for en bil på ferie? Hvordan kommer man derhen? Hvordan er den offentlige transportforbindelse? Hvor kan jeg leje en bil?
- Hvor er det nærmeste supermarked til hurtig mad, det nærmeste fiskemarked eller den økologiske butik for forkælede ganer?
- Hvor er det næste sted med en indkøbsmiljø?
- Hvor langt væk er ridestalde, golfbaner og dykkerstationer?
- Hvis du vil gøre, hvad du ellers aldrig har tid til på ferie: Hvor kan jeg besøge en skønhedssalon / fitnesscenter, gennemse boghandlen, leje tohjulede til en cykel- eller scootertur?
- Hvor er den nærmeste legeplads for børnene - og har det lokale turistkontor endda en babysitter-service?
- Er der varme til rådighed til kølige dage?
- Har du brug for en ovn, eller bruger du bare en mikrobølgeovn?
- Vil du gå til den gode gamle vaskeri for at vaske dit tøj, eller har feriehuset sin egen vaskemaskine?
I dit eget sommerhus kan du bestemme, hvad der er i menuen.
Tip 2: Sådan finder du den rigtige placering til din ferieejendom
Det sommerhus, du vil købe, skal være let tilgængeligt, selvom det er væk fra stress og jag. For hvis du vil leje sommerhuset ud, afhænger vellykket leje og et stabilt afkast af at vælge et sted, hvor folk nyder at feriere. Hvis du senere vil tilbringe din pension i dit eget sommerhus, værdsætter du en god infrastruktur. Det betyder, at butikker, lægekontorer og fritidsaktiviteter skal være i nærheden.
Ideelt set er stranden og butikkerne i nærheden af huset. Imidlertid kan der også forventes væsentligt højere priser der. Hvis du går på kompromis med situationen, skal du i stedet skinne med specielt udstyr: en moderne pejs eller sauna øger belægningen året rundt.
Tip 3: Kontroller byggekvaliteten, før du køber sommerhuset
I Sydeuropa skal du generelt undersøge bygningskvaliteten kritisk og så professionelt som muligt. Hvis du vil købe et sommerhus i Portugal, Spanien eller Italien, skal du afgjort have byggetilladelsen og et beboelsesbevis vist på forhånd. Hvis disse dokumenter ikke er tilgængelige, skal bygningen nedrives i værste fald. Sørg også for, at grundbogen indeholder fuldstændig dokumentation for alle tidligere ejere af din ønskede ejendom.
Besøg den ønskede ejendom sammen med en bygningsekspert eller arkitekt. I hvilken strukturel tilstand er ejendommen? Hvad koster modernisering eller renovering? Ferieboliger skal også vedligeholdes eller renoveres energisk - især hvis du senere vil gøre dem til plejehjem. Ferielejligheder er normalt ejerlejligheder. Tal med den ansvarlige leder, og kontroller, om ejernes samfund også handler økonomisk.
Tip 4 til køb af et sommerhus: Tag regionale prisudviklinger i betragtning
Priserne på feriehuse varierer meget fra region til region. Det er klart, at du ikke kan forvente lave priser i hot-spot regioner. Generelt er feriehuse væk fra turistattraktioner betydeligt billigere. Men hvis placeringen er mindre attraktiv, skal du forvente, at det vil være vanskeligere at leje det.
I Tyskland er f.eks. Sommerhuse på Østersøøerne som Rügen meget populære og følgelig dyre. På den anden side, hvis du søger længe nok, kan du finde en billig handel på fastlandskyst i Mecklenburg-Vorpommern, der stadig har adgang til havet.
Nærheden til stranden kan være et vigtigt kriterium, når du vælger dit eget sommerhus.
Derudover skal du generelt få et samlet billede af det respektive marked, før du køber en ejendom. I Spanien er ejendomspriserne gået på stedet de seneste år, i nogle tilfælde er de endda faldet. Der er i øjeblikket en bred vifte af ejendomme her. I modsætning hertil er fast ejendom ved Gardasøen i Italien blevet dyrere. Også i Frankrig fortsætter ejendomspriserne med at stige, især i Strasbourg; på Côte d'Azur og i Paris har de været konstant høje i årevis. Enhver, der køber et hus eller en lejlighed her, behøver næppe at forvente et fald i værdien i overskuelig fremtid.
Hvis du leder efter en billigere mulighed for at købe et sommerhus, er det værd at se på de østeuropæiske lande. Under alle omstændigheder er disse billigere end lande som Sverige, Storbritannien, Danmark eller Belgien. Fordi der er turistinfrastrukturen stadig under udvikling. Med lidt held kan du få et tilbud her, der vil give et godt afkast i fremtiden, hvis regionen bliver et populært rejsedestination, og priserne stiger i overensstemmelse hermed.
Tip 5: Inkluder vedligeholdelse og reparation af dit sommerhus
Du bør på forhånd afklare, hvem der tager sig af dit sommerhus i dit fravær. Hvem laver reparationer og vintervedligeholdelse? Hvem ventilerer, varmer op og holder haven pæn til dig?
Tip 6: Sådan finansierer du dit eget sommerhus
Du bør aldrig købe et sommerhus uden først at afklare finansieringen. Det er absolut nødvendigt at vide: Hvor meget egenkapital har jeg brug for for at købe et sommerhus? Hvilket bygningsbesparelsesbeløb skal jeg have? Kontroller købsprisen, ekstraudgifter og driftsomkostninger for ejendommen. Har du råd til ejendommen permanent?
For mange er en villa med egen pool et drømmeferiehus! Men også tilsvarende dyrt.
Købsprisen plus supplerende byggeomkostninger, lejeindtægter og finansiering skal matche. Tilfældige husomkostninger til vedligeholdelse og administration samt tab af husleje skal også tages i betragtning her. Efter et kontantfald drøfter du, hvilket lånebeløb du har brug for. Med online-lommeregnere kan du få en indledende oversigt over størrelsen af lånebeløbet og afdragene. For at gøre dette har du brug for oplysninger såsom løbetid, rente, fast rente og finansieringsbeløb. Du afklarer derefter med et kreditinstitut, om beløbet kan stilles til rådighed for dig. Hvis et eksisterende boliglån og opsparingskontrakt endnu ikke er klar til tildeling, kan du bygge bro over perioden med forfinansiering.
Hvis du vil købe et sommerhus, skal du normalt beregne 40 til 50 procent egenkapital inklusive din egen ejendom i Tyskland eller andre aktiver. Den resterende saldo er bedst dækket af en bygningselskabs låneaftale. Det garanterer langsigtede lave lånerenter i hele Europa og beskytter mod rentesvingninger i udlandet.
Tip 7: Du skal være opmærksom på dette, når du køber et sommerhus
Forskellige lande, forskellige skikke: afhængigt af placeringen af dit fremtidige sommerhus gælder forskellige regler for købekontrakten.
I Italien er det vigtigt at ansøge om et skattenummer hos det lokale skattekontor, inden du køber, da dette skal specificeres i købekontrakten og også er en forudsætning for at åbne en konto. Derudover er der i de sydeuropæiske lande og i Frankrig almindelig en foreløbig kontrakt, hvoraf køberen betaler et depositum på op til 30 procent. Denne foreløbige kontrakt er kun bindende i Frankrig, Italien og Spanien, kun i Portugal, hvis underskrifterne er notariseret. Ejendomsskiftet finder dog kun sted gennem kontrakten med notar. Så forfalder også den resterende købspris.
I Østrig har du brug for godkendelse fra immigrationsmyndighederne i den respektive statsregering for at købe fast ejendom. Det skal være tilgængeligt inden overdragelse af ejerskabet eller inden panteretten (pant) registreres. Ellers fungerer købsprocessen som i Tyskland.
Bemærk dog, at når der finansieres ejendomme i andre boligområder, beregnes en højere risikodiskontering ud fra markedsværdien, da de er sværere at sælge igen. Dette reducerer den mulige kreditgrænse.
Inden du køber et sommerhus, skal du nøje kontrollere salgskontrakten. OBS: Forskellige love gælder i andre lande.
Tip 8: Sådan sparer du skat med dit eget sommerhus
Hvis feriehuset er købt for at leje det i mindst 75 procent af den sædvanlige tid, kan ejeren kræve alle udgifter som forretningsudgifter eller forretningsudgifter. Du modregner tabene med din anden positive indkomst - og sparer dermed skat. Den lokale turistorganisation ved, hvor mange uger eller måneder dette er om året. Hvis du bruger dit sommerhus delvist selv og delvist lejer det, kan du fratrække udgifterne til lejen i forhold til skatteformål. Du skal bevise over for skattekontoret ved hjælp af et overskudsprognose over 30 år, at du vil tjene penge med lejen på lang sigt.
At tage ferie og spare skat lyder selvmodsigende, men det fungerer under visse betingelser. På lang sigt forventer imidlertid skattemyndighederne, at udlejning af en sådan ejendom vil generere skattepligtige overskud.Prøveberegninger
Du køber et sommerhus til 150.000 euro (eksklusive jord). Som regel afskriver du udgifterne fordelt på 50 år med en årlig sats på 2 procent, i dette tilfælde 3.000 euro. Der er også finansieringsomkostninger, for eksempel 4,5 procent årlig rente på et antaget 120.000 euro lån, dvs. 5.400 euro. Hvis du starter med lejeindtægter på 6.000 euro om året, er du allerede i rødt med 2.400 euro. Med administrative omkostninger og ejendomsskat samt andre opgaver og udgifter kommer du hurtigt til et skattetab på omkring 4.000 euro, som du kan modregne i din anden indkomst. Så du sparer (afhængigt af den enkelte skattesats) for eksempel 1.200 euro eller 1.800 euro om året i skat.
”Det er vigtigt, at du tjener overskud med lejen på lang sigt. Hvis renten i ovenstående eksempel kontinuerligt er lavere (eller endda ophører med at eksistere) efter flere år, og hvis lejestigninger også er inkluderet, opnår du overskud, som du skal betale skat, "siger Wolfgang Wawro fra den tyske sammenslutning af skattekonsulenter.
