At købe et sommerhus i Danmark - det lyder lovende og er især populært hos tyskere. Men i modsætning til andre lande i Europa har Danmark særlige regler for køb af et sommerhus. Vi forklarer her, hvilke krav du skal opfylde som udenlandsk statsborger, hvis du vil købe et sommerhus.
At eje et sommerhus i Danmark appellerer til flere og flere tyskere. Lange kystlinjer, store landskaber og få regnfulde dage er umiskendelige træk ved kongeriget i nord. Frem for alt værdsættes den høje livskvalitet og afslapning i naturen. Danmark er derfor ideelt som rejsedestination for hele familien.
At købe et sommerhus i Danmark er dog ikke så let. Enhver, der stadig ønsker at opfylde deres drøm, vil hurtigt bemærke, at landet har meget specielle krav til de interesserede.
Populære regioner og byer
Ferieregionen Sydjylland er især populær blandt tyskere. Det ligger lige bag den tyske grænse, så det er ikke en lang rejse for nordtyskere. Den østlige del af Sydjylland er kendetegnet ved grønne marker, dale, skove og fjorde, mens man i vest kan beundre Vadehavet. Men der er også uendelige hvide sandstrande i Syddanmark, der inviterer dig til at slappe af. De, der leder efter lidt mere underholdning, kan kigge efter et sommerhus nær kystbyerne Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup og Fanø eller købe et hjemsted i nærheden af København.
København er Danmarks hovedstad og er blevet udnævnt til den mest beboelige by tre gange.
klima
Temperaturerne i Danmark er ret jævne. De maksimale temperaturer om sommeren overstiger sjældent 20 grader Celsius. Og vintrene forbliver for det meste milde. Storme fejrer lejlighedsvis hele landet om efteråret. Men relativt lidt regn og sne falder gennem året.
Krav til køb af ejendom
Kravene til køb af ejendom i Danmark adskiller sig fundamentalt fra reglerne i andre europæiske lande. Følgende gælder normalt: Enhver, der er bosiddende i Danmark eller har haft det i mindst fem år, behøver ikke at få en særlig tilladelse. Det samme gælder arven til et sommerhus, selvom du ikke har bopæl i Danmark.
Hvis disse kriterier ikke gælder for dig, skal du have udtrykkelig tilladelse fra det danske justitsministerium. Dette afhænger hovedsageligt af det særlige forhold, du har med Danmark. Disse forhold kan være forretningsmæssige, familie eller kulturelle. Så hvis du f.eks. Har familie i Danmark eller taler sproget, skal dette nævnes i ansøgningen. Et studiebesøg eller et andet begrænset ophold er ikke tilstrækkelig til begrundelse. Når du har indsendt ansøgningen til Justitsministeriet, skal du være tålmodig. Den gennemsnitlige behandlingstid er omkring otte til ti uger.
Særlige regler
Feriehuse i Danmark kaldes hovedsageligt ”sommerhuse”. Der er en specifik grund til dette, fordi brugen af husene året rundt generelt ikke er tilladt. Husene må kun beboes om sommeren. Fra oktober til og med marts kan du dog ikke blive længere end tre uger. Meget sjældent kan du få en tilladelse året rundt fra Justitsministeriet.
Pensionister, der har haft deres sommerhus i otte år, var undtaget fra forordningen. Siden 2017 er denne forordning nu blevet udvidet til alle pensionister, der har ejet et sommerhus i et år.
Find fast ejendom
- ejendomsmæglere
I Danmark sælges fast ejendom normalt gennem mæglere. Køberen betaler mæglergebyret. I Jylland deler købere og sælgere provisionen.
- Boligselskab
Ud over enfamiliehuse og ejerlejligheder er det også muligt at købe boligejendomme i Danmark gennem andelsboligselskaber. Der er to grundlæggende forskellige typer boligselskaber i Danmark: nonprofitorganisationen ("almene andelsboligforeninger") og det private andelsselskab ("private andelsboligforeninger"). Sådanne lejligheder adskiller sig fra ejerboliger, da lejerejeren ikke har nogen reel ret til en bestemt lejlighed, men snarere at han ejer en andel af hele det andelsboligselskabs ejendom. I forbindelse hermed har lejedejeren ret til at bruge en bestemt lejlighed, som dog forbliver andelsboligselskabens ejendom.
Uendelige, hvide sandstrande pryder Danmarks kyst. Stranden vist her er i Dueodde på Bornholm. Det er en af de smukkeste strande i Danmark og er ideel til familier med børn.
Kontrakten
Når sælger og køber har besluttet at gennemføre en ejendomstransaktion, udarbejdes en jordkøbsaftale (slutseddel), der indeholder alle vilkårene i handlen. Denne overførselsaftale udarbejdes af en advokat, der modtager et gebyr afhængigt af værdien af købsprisen. Øst for Storebælt (sundet mellem de danske øer Fyn i vest og Sjælland i øst) betaler køberen normalt de juridiske gebyrer, mens disse omkostninger deles ligeligt mellem sælger og køber vest for Storebælt. På baggrund af denne kontrakt udarbejdes overførselsaftalen (skode), der tjener køberen som et dokument for at bevise hans ejerskab.
Køberen af ejendommen er forpligtet til at forsikre ejendommen mod brand, så længe den er pantsat. I praksis er alle huse i Danmark brandforsikrede, og en såkaldt ”Husog-Grundjerforsikring” afsluttes ofte. Derudover er der ofte en forpligtelse til at være medlem af en ejendomssammenslutning.
Finansieringen
De fleste ejendomme i Danmark finansieres med pant, så mange købere overtager pantet. Et kig på det digitale jordregister, som er offentligt, kan give dig information om alle servitutter. I princippet er det dog vigtigt at investere mindst 40 til 50 procent egenkapital. Fast ejendom eller aktiver i Tyskland betragtes også som en erstatning for egenkapital.
Når du indgiver låneansøgningen, skal du give långiveren følgende dokumenter om et dansk pant - hvis det er tilgængeligt eller kan fås.
- Købsaftale, hvis du endnu ikke er ejer (i Danmark kræves ingen notarial certificering, men tilsyn fra en advokat er almindelig)
- Bevis for ejerskab, hvis du allerede er ejer (jordregisterekstrakt, matrikelekstrakt)
- Betegnelser
- Opgørelse af byggeomkostninger
- Beregning af boligarealet og det lukkede rum
- Placeringskort
- Foto (r) af objektet
- Fullmagt til alle låntagere og ejere af den pantsatte ejendom til en person bosiddende i Tyskland
- Brandforsikringskort
- Yderligere aftale om grænseoverskridende finansiering (for at udarbejde den aktuelle låneaftale)
Feriehuse kaldes sommerhuse i Danmark, fordi du ikke kan bo i dem mere end tre uger i vintermånederne.
- Ejendomsvurdering
Den udlån objekt er normalt værdsat af din långiver. De estimerer markedsværdien gennem deres egne medarbejdere eller bestiller en uafhængig, ekstern bygningsekspert. De omkostninger, der er afholdt til værdiansættelsen, afholdes normalt af låntager. Eventuelle gebyrer bestemmes fra sag til sag og aftales med dig på forhånd.
- Godkendelse af lån og låneaftale
Når sikkerhedsmulighederne for dit lån er blevet afklaret, forbereder din långiver godkendelsesbrevet og låneaftalen. Når du har underskrevet låneaftalen, kontaktes en dansk advokat for at arrangere pantet.
- Panteordre
Af sproglige og tekniske grunde bør du konsultere en betroet advokat fra din långiver, når du bestiller pantet, da andre advokater kan kræve en certificeret oversættelse af låneaftalen. Dette er dog tidskrævende og dyrt.
- Udbetaling af lån
Da den aftalte købspris normalt allerede skulle være tilgængelig hos notaren på tidspunktet for notarialcertificeringen af ejendomstransaktionen, vil dit lån normalt blive ydet direkte til advokaten på forhånd som en del af et tillidsmandat.
Hvis du allerede er ejendomsejer, kan lånet udbetales efter dine instrukser uden tillidsmandat, forudsat at pantet er opført i den rigtige rangordning, og din långiver har et uddrag fra matrikelregistret, der viser den korrekte post.
Skatter og afgifter
- Advokaten
Den advokat, der forbereder overførselsaftalen, modtager et gebyr uanset købsprisen. Øst for Storebælt betales disse omkostninger normalt af køberen; vest for Storebælt deles de mellem køber og sælger.
- Panteordren
Panteordren skal udføres af en betroet advokat for din långiver, da dette sparer den tidskrævende og dyre oversættelse af låneaftalen.
- Mæglergebyr
Matrikelregistret opkræver dig 0,6 procent af købsprisen for boliger. Hvis du har brug for en Pfandbrief, er der ekstra omkostninger til ejendomsværdiansættelsen og de grundlæggende gebyrer plus 1,5 procent stempelgebyrer. Der opkræves ikke en overførselsskat for fast ejendom.
Effekter af brugen af bygningssamfundets midler
Brug af boliglån og opsparingsfonde i udlandet inden for forpligtelsesperioden betragtes af skattekontoret som skadeligt for præmier eller skat. En vigtig undtagelse gælder kun for ansatte i EU: I henhold til BFH's afgørelser kan de bruge bygningssamfundets midler til familiehjem i deres bopælsland.
De øvrige skatteeffekter af en ejendom i udlandet er baseret på dobbeltbeskatningsaftalen mellem Forbundsrepublikken Tyskland og Danmark. Skattekontoret, der er ansvarligt for at beskatte skatteyderne, skal være involveret her.
Alle oplysninger her er givet efter vores bedste viden. Der kan dog ikke gives nogen garanti for rigtigheden eller fuldstændigheden af oplysningerne.
