Med et sommerhus eller lejlighed i Portugal kan du nyde solen selv om vinteren. Find ud af, hvordan du køber dit eget hus i Portugal her.
Uanset om det er et sommerhus eller en ferielejlighed: At købe en ejendom i Portugal er meget fristende for mange. Fra Tyskland er turen umagen værd, selv for en lang weekend, og du kan stole på klimaet, især i Algarve. Om sommervarmen køler en frisk brise fra havet dig ned, om vinteren - når den froste vind blæser fra nord - drager du fordel af beskyttelsen af bjergene, der adskiller kyststrimlen fra det indre.
Kravene til at købe et hus i Portugal
Tyskere kan normalt købe ethvert sommerhus eller lejlighed, der tilbydes uden problemer. De kan også blive i Portugal, så længe de vil. Hvis du planlægger at blive længere end tre måneder ad gangen, er det bedst at ansøge om den obligatoriske opholdstilladelse direkte ved indrejsen. Godkendelsen er normalt et formspørgsmål. Huskøbere skal også få et skattenummer fra det lokale skattekontor. Du har også brug for dette, hvis du vil åbne en bankkonto i Portugal. Enhver, der leder efter en lejlighed i Portugal, er afhængig af en bil. Du skal registrere importerede biler senest efter 180 dage. Det er bedst at erklære dem for at flytte varer og introducere dem som en del af "Residencia". Ellers vil importen være dyr. Det er bedst at henvende sig til professionelle tjenesteudbydere.
Placeringsfaktor klima
De interesserede i fast ejendom koncentrerer sig ofte om Algarve. Fordi det milde klima året rundt er der en behagelig ændring fra det triste vejr i Tyskland. Den gennemsnitlige temperatur om vinteren er omkring 16 grader Celsius, og om sommeren er 28 grader Celsius ikke ualmindelig. Derudover kan du flyve til byens hovedstad Faro inden for tre timer for omkring 300 euro.
Ejendomspriser i Portugal
Kyststrimlen i Algarve har udviklet sig til et højborg for golfspillere i de senere år. De velplejede golfresorter bygges derfor kraftigt. Enhver, der investerer i en sådan ejendom, kan forvente høje videresalgspriser. Ikke desto mindre bør du ikke købe et hus som dette udelukkende af hensyn til fortjenesten. Fordi bundlinjen er, at købet forbliver en luksus.
En 2-værelses lejlighed til 150.000 euro koster omkring 300 euro om måneden til vedligeholdelse (administration, huspige, pool- og haveservice, reparationsbestemmelser og generelle urbaniseringsomkostninger). Elektricitet og vand er endnu ikke inkluderet. En "quinta" - en gammel gård i Portugals bagland - er stadig meget billig. Især med disse objekter skal man dog ikke vige tilbage for omkostningerne ved en ekspert, der kontrollerer konstruktionskvaliteten. Hvis du har mulighed for at prøve at bo der om vinteren inden du køber, kan du selv teste, om du kan undvære opvarmning, om taget er lufttæt og væggene forbliver tørre. Fordi sommeridyllen ofte omformer det dårlige bygningsstof, der får dig koldt om vinteren. Forespørgsel på stedet på borgmesterkontoret,om der er planer om at bygge nye bygninger i nabolaget, der kan blokere udsigten, eller om der skal bygges veje, der kan være en støjkilde.
Find det rigtige hus
Når man leder efter et passende hus i Portugal, er det bedst at henvende sig til en såkaldt "Mediador Autorizado". Dette er en statslicenseret mægler, der kan producere et "AMI-nummer". Han udarbejder kontrakter og fritager køberen for en række administrative procedurer. For eksempel kontrollerer han ejerstrukturen i grundbogen og ser op på, hvad pant eller tredjeparts rettigheder vejer på ejendommen. Hvis han laver fejl, er han ansvarlig for den skade, køberen har lidt. Det bedste ved mæglerassistance: Det koster ikke køberen noget. Sælgeren betaler provisionen.
Enhver, der støder på et attraktivt tilbud uden agent, skal ud over at undersøge tingbogen (“Conservatória do Registo Predial”) have en opholdstilladelse (“Licença de Utilização”) eller byggetilladelsen (“Licença de Construção”) fremlagt. Det er muligt, at Your-Best-Home.net blev bygget mod gældende regler, og man kan ikke stole på, at overtrædelsen forbliver skjult på lang sigt. Den bedste måde at kontrollere kvaliteten af konstruktionen af eksperter Låneansøgning oprettes, er kun nok til at afdække det værste.
Lissabon ligger i det yderste sydvestlige Europa på Atlanterhavskysten.
Sammenlign lejlighedstilbud
Enhver, der sammenligner lignende tilbud på feriehuse og lejligheder, bør ikke blændes af en lavere købspris, men bør også overveje driftsomkostningerne. Sælgere og administratorer giver oplysninger om dette. I eksisterende systemer giver gamle konti det bedste bevis for størrelsen på de ekstraomkostninger. Det er vigtigt at se på vedtægterne og protokollerne fra ejerskabet, hvor rettighederne og forpligtelserne ved brug på de fælles områder registreres. Du skal kontrollere, om der er oprettet tilstrækkelige reserver til reparationer, om der er planlagt dyre indkøb eller bygninger, og i henhold til hvilken nøgle samfundsudgifterne fordeles. En samtale med de lokale naboer gør heller ikke ondt.
Byg sommerhuse selv
At bygge et hus eksternt - er kompliceret. Hvis du ikke regelmæssigt kan dukke op på byggepladsen i Portugal, skal du have mindst en person, du stoler på, ud over stedlederen, der kontrollerer de vigtigste byggefaser. Jord kan rumme en ubehagelig overraskelse, og mens du stille og roligt designer dit drømmehus, kan det erhvervede byggegrund i værste fald blive et værdiløst felt natten over. I nogle områder udsteder myndighederne i Portugal kun midlertidige byggetilladelser, der udløber efter den angivne færdiggørelsesdato. Det er bedst at spørge om sådanne begrænsninger i rådhuset. De ved også der, om ejendommen er forbundet med den kommunale vandforsyning. Med mindre,der skal være mindst en brønd med tilstrækkelig kapacitet og god vandkvalitet på ejendommen.
De, der bygger deres eget sommerhus, skal være forberedt på det faktum, at mest ufaglærte arbejdere henter mursel på stedet. Det er derfor bedst at ansætte specialister med specielle ønsker, der ikke er almindelige i den respektive region, såsom gulvvarme - selvom de har brug for meget mere. Med hensyn til selve konstruktionen skal du vide, at de tyske standarder ikke gælder i Portugal. Det er lettere, hvis du vælger en ny bygning fra bygherren. Du betaler for det i henhold til fremskridtene i byggeriet. Den tyske bekendtgørelse om ejendomsmæglere og bygherrer indeholder forslag til dette. For at være på den sikre side økonomisk, som jeg sagde, betaler du i henhold til udviklingen i byggeriet og holder omkring fem procent af hver tranche som sikkerhed. Den tyske ejendomsmægler- og ejendomsudviklerregulering giver forslag til delbetalinger,som en aftalt med byggefirmaet.
Dybest set skal du ikke glemme sydligernes nonchalance. Den aftalte afslutningsdato for det nye hjemsted er normalt forsinket i Portugal med mindst tre måneder eller et halvt år. Nogle ejendomsudviklere starter kun byggeriet, når det meste af komplekset er solgt. To års byggeri er ikke ualmindeligt i Portugal. Så overvej nøje, om du måske ikke tjener bedre med et færdigt objekt. Men også her skal du sørge for, at byggetilladelsen er overholdt. For at være på den sikre side skal du få en ekspert til at vurdere bygningsmaterialet.
Ingen hastig underskrift, når der træffes en købsbeslutning
Da bygningskvaliteten i Portugal er meget forskellig, bør den afgjort undersøges kritisk og fagligt. Når du først har fundet dit drømmehus, betaler du normalt ti procent af købsprisen for at sikre budet. Du skal have indbetalingsbeløbet klar med det samme. Fordi banken kun giver pengene væk, når den har et pant på Your-Best-Home.net eller en anden sikkerhed. Hvis du stadig vil optage lånet med kort varsel, skal du låne andre aktiver, såsom dit hus i Tyskland eller værdipapirer. Generelt bør depositum dog ikke være et problem. Under alle omstændigheder er tommelfingerreglen, at du skal medbringe 40 til 50 procent egenkapital for en ferieejendom.
Inden du afleverer pengene, skal du helt sikkert underskrive en foreløbig kontrakt, en "Contrato-promessa de Compra e Venda" - men kun hvis du er fast besluttet på at købe Your-Best-Home.net. Fordi foreløbige kontrakter er bindende i Portugal. De regulerer parternes rettigheder og forpligtelser op til notarisering af den endelige købekontrakt og definerer købet i vid udstrækning. Køberen skal derefter lægge pengene på bordet inden for en bestemt dato. Hvis han ikke klarer det, kan ejeren lade handlen gå. Så er ikke kun depositumet tabt, der er ofte en kontraktlig bøde. Derfor bør du helt sikkert kontakte din bank på et tidligt tidspunkt, inden du underskriver en foreløbig kontrakt. Omvendt forpligter dette papir også den tidligere ejer.Hvis han efterfølgende forlader virksomheden, skal han overføre dobbelt depositum til køberen i henhold til portugisisk lov.
Funchal er hovedstaden i den autonome region Madeira.
Den foreløbige kontrakt
Den foreløbige kontrakt indeholder normalt følgende bestemmelser:
- den nøjagtige betegnelse for parterne og den nøjagtige beskrivelse af ejendommen inklusive jordbogsdata samt en henvisning til friheden fra behæftelser
- købsprisen samt eventuelle delvise betalinger for nye bygninger i overensstemmelse med fremskridt med byggeriet og aftalen om forskud, hvis dette kræves af sælgeren (ti procent er normalt)
- aftalen om sælgerens samarbejde i den midlertidige registrering af erhvervelsen og pantet
- forfaldsdato for den resterende købspris eller de dele af købsprisen, der skal finansieres (tidligst når købskontrakten er notariseret)
- datoen for notarial attestering
- Sanktionsklausuler i tilfælde af misligholdelse og en håndhævelsesklausul.
Du kan spille det sikkert, hvis du har certificeret den foreløbige kontrakt af en notar og derefter foreløbigt optaget i grundbogen. Dette sikrer din ret til at blive ejer i seks måneder. Ellers kan følgende ske: Ejeren sælger til en anden interesseret part, der i god tro selv er optaget i grundbogen. Selv hvis din kontrakt blev underskrevet tidligere, mister du tabet. Selv om optagelse i grundbogen ikke er obligatorisk, bør man bestemt ikke undvære det.
I Portugal bliver du dog husejer med en notariseret salgskontrakt. Sælgeren modtager derfor sine penge straks efter underskrivelsen. I Tyskland derimod opbevarer notaren summen i et par uger på en deponeringskonto, en særlig form for deponeringskonto, indtil køberen er den nye ejer i grundbogen.
Inden købekontrakten indgås og notariseres, skal køberen betale skat for fast ejendom. For at gøre dette skal køberen informere skattemyndighederne om den pris, som han køber ejendommen til, og indsende sit personlige skattekort og ejendomsskattekort ("Caderneta-forudgående"). Først når han har betalt skat for overførsel af fast ejendom (SISA) og kan bevise dette på købstidspunktet, notarer notaren kontrakten.
Den notarielle købekontrakt behandles normalt af en advokat, der er bemyndiget af køberen til at gøre det foran en portugisisk notar eller konsul (i Tyskland). Advokaten sikrer, at de certifikater og dokumenter, der er nødvendige for udførelsen af købekontrakten, opnås. Vigtigt: Som embedsmand har notaren i Portugal ingen rådgivende rolle.
Finansieringen
Portugisiske banker yder kun lån til hjemmehørende kunder og normalt med variabel rente. Enhver, der gerne vil blive enige om en fast rente, betaler et for højt gebyr. De tyske banker er tilbageholdende med at finansiere udenlandsk fast ejendom og giver normalt kun pengene væk, hvis du for eksempel låner dit hus i Tyskland eller yder en anden almindelig sikkerhed. Både klar-til-flytningsejendomme, der ligger inden for udviklede urbaniseringer, og byggegrunde, hvor der er givet en byggetilladelse, kan betragtes som sikkerhed for en sådan finansiering.
Dokumenterne for et lån i Portugal
Dokumenterne til husfinansiering i Portugal kaldes "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Sammen med låneansøgningen skal du fremlægge følgende dokumenter om den portugisiske bonde til din långiver:
| Identificação da Propriedade | Identifikation af ejendommen |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Opførelse og byggeplads |
| fotografier | Fotografier |
| Características da Propriedade | Væsentlige egenskaber ved ejendommen |
| Areal i alt do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / huler / garager / rés-do-chão / andares | Ejendom og bebygget areal i kvm, antal etager inklusive kælder / garager / stueetage / etager |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | eksisterende infrastruktur (offentligt el- og telefonnet, offentlig vandforsyning og bortskaffelse) |
| identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que en identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade vandret) | Betegnelse på ejerlejlighed (nøjagtig definition med angivelse af betegnelser indeholdt i delingserklæringen) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Antal og brug af værelser, antaget ejendomsværdi |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar ingen lokal | Navn, adresse, telefon til ejer / kontaktperson på stedet |
| Fotocópia da licença de construção actualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Fotokopi af bygningen eller beboelses- eller brugstilladelse |
| Contrato promessa de empreitada | Byggeri / arbejdskontrakt |
| Contrato promessa de compra e venda | Købsløfte / foreløbig købekontrakt |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certificeret | Jordregisterekstrakt |
| Caderneta Predial | Bygningskontrolkort |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kopi af det portugisiske skatte-id |
Anvendelse af pant i Portugal
Vurdering og realkreditlån kan ske gennem et lokalt vurderingsselskab og advokatfirma, som ideelt set skal arbejde sammen med din bank. Pantelånet opstår ved kontrakt eller ensidig erklæring. Bestilling og realisering af pantet er underlagt portugisisk lov.
Grundlæggende gælder princippet om kronologisk rækkefølge, hvis der er registreret flere pant eller andre rettigheder på ejendommen. I tilfælde af prioritetslån på objekter i Portugal betragtes kun førsteklasses prioritetslån. Pantelånet opføres i euro og inkluderer ud over hovedkravet også renter i tre år og supplerende omkostninger.
Aftaler om tilstrækkelig brandforsikring og tildeling af eventuelle forsikringsfordele skal også medtages i udnævnelsesdokumentet. Juridisk sted bestemmes af ejendommens placering. Som allerede nævnt er det sædvanligt at ansøge om en foreløbig reservation af købet - med angivelse af købsprisen - og pantet i grundbogen, før købskontrakten er notariseret. Denne midlertidige post tjener til at sikre rang og indeholder:
- Den fremtidige pantes navn
- Pant beløb
- Renter og frynsegoder
Det endelige pant skal være notariseret og registreret inden for seks måneder efter, at denne reservation er foretaget - hvis købet foretages på samme tid som købsaftalen.
Omkostningerne ved et hus i Portugal
Notar- og grundregistreringsomkostninger samt supplerende omkostninger, men også ejendomsoverdragelse og ejendomsskat: alt dette skal du betale, når du køber et hus i Portugal. Vi præciserer, hvor høje omkostningerne er i detaljer.
Byen Porto er eponym og kendt for portvinen.
Ekstra omkostninger
Hvis du beregner det samlede finansieringsbeløb, skal du ikke glemme at medtage mellem 10 og 15 procent ekstra omkostninger. Det nøjagtige beløb afhænger af købsprisen og lånets størrelse.
Løvenes andel er skatten på overførsel af fast ejendom. SISA er op til ti procent af købsprisen. Selvbrugere drager fordel af en godtgørelse på op til 83.500 euro. Derudover klassificeres skattesatserne. Fra det svarende til omkring 162.000 euro kræver de portugisiske skattemyndigheder ti procent til køb af et hus. Afgiften på overførsel af fast ejendom skal betales inden den notariserede købekontrakt underskrives.
Notar- og grundregistreringsomkostningerne er to til tre procent af den notariserede købspris og inkluderer allerede frimærkeafgift på otte pr. Tusind. Enhver, der konsulterer en advokat, betaler ekstra for det, men skal på forhånd fastsætte prisen. Fordi der i modsætning til Tyskland ikke er nogen lovbestemt gebyrplan i Portugal. Enhver, der ønsker at bruge tricket med at købe deres ejendom gennem et offshore-selskab for at lovligt omgå ejendomsoverførselsskat eller arv og gaveafgift skal ringe til både en advokat og en skatterådgiver. Imidlertid spiller ikke alle långivere sammen med disse skattebesparende modeller. Ejendomsskatten er 0,7 procent til 1,3 procent af enhedsværdien for bebyggede og bygbare ejendomme. For bestemte tidspunkter og op til visse standardværdier gælder kvoter.Den, der sælger sit hus med overskud, skal betale 50 procent af det ekstra provenu som indtægt. Gave- og arveafgift ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") afhænger af ejendommens værdi og graden af forhold. Ægtefæller og børn, der arver et hus, skal for eksempel forvente 13 procent for en værdi på mellem 70.000 og 180.000 euro. Ejendomsskatten medfører driftsomkostninger mellem 0,7 og 1,3 procent af enhedsværdien. Undtagelser for bygninger, der er bygget til beboelsesformål, er mulige i bestemte tidsrum op til en værdi på omkring 150.000 euro.De, der arver et hus, skal f.eks. Regne med 13 procent for en værdi på mellem 70.000 og 180.000 euro. Ejendomsskatten medfører driftsomkostninger mellem 0,7 og 1,3 procent af enhedsværdien. Undtagelser for bygninger, der er bygget til beboelsesformål, er mulige i bestemte tidsrum op til en værdi på omkring 150.000 euro.dem, der arver et hus, skal f.eks. regne med 13 procent for en værdi på mellem 70.000 og 180.000 euro. Ejendomsskatten medfører driftsomkostninger mellem 0,7 og 1,3 procent af enhedsværdien. Undtagelser for bygninger, der er bygget til beboelsesformål, er mulige i bestemte tidsrum op til en værdi på omkring 150.000 euro.
Finansieringsomkostninger
Omkostningerne bestemmes fra sag til sag og er baseret på de krævede udgifter på stedet. Kontraktlige partnere i Portugal vil evaluere ejendommen og bestille pantet.
Omkostningerne ved vurderingen afhænger af ejendommens markedsværdi, men er mindst 300 euro. Panteordren, der skal udføres af en advokat, medfører omkostninger på omkring to procent af lånebeløbet, men mindst 1.500 euro. Hertil kommer notarius- og jordregningsomkostningerne, der er baseret på størrelsen af det pant, der skal registreres.
Tips og info adresser til dit sommerhus
Hvis du forlader din ferielejlighed eller sommerhus alene i lang tid, er det bedre at ansætte et administrationsselskab for at sikre, at alt er i orden.
Du bør præcisere dette, når du foretager dit valg:
- Er virksomheden registreret, har den referencer?
- Hvor ofte kontrolleres Your-Best-Home.net?
- Er administrationen altid tilgængelig?
- I så fald vil hun også tage sig af lejen?
- Vises driftsomkostningerne (skatter, vand, elektricitet) tydeligt?
- Ejendomsadministrationen arbejder sammen med servicevirksomheder; hvis ja med hvilke?
Adresser
Tysk-portugisiske handelskammer
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tlf. 00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Tysk ambassade
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tlf. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
Alle oplysninger her er givet efter vores bedste viden. Der kan dog ikke gives nogen garanti for rigtigheden eller fuldstændigheden af oplysningerne.