Italien står for god mad og god vin. Hvis du vil have mere end bare at nyde middelhavsluften fra dit hotel, giver vi dig tip til, hvordan du kommer til dit eget hus eller sommerhus i Italien. Det behøver heller ikke være lige ved havet.
Da Hannibal kørte sin hær over Alperne, besejrede han romerne - et strålende træk, der fangede. Mere end 2.000 år senere er invasionen over alpekammen almindelig. I dag bruger vi det til at snyde vejret - og vi er hilses velkommen af italienerne. De mest solgte italienske ferieejendomme ligger ved Gardasøen, også ved Maggiore-søen, i Toscana, på Rivieraen.
Krav til et hus i Italien
Erhvervelse af fast ejendom til privat brug er ikke underlagt nogen begrænsninger i Italien og er også mulig for udlændinge. Der er heller ingen opholdsrestriktioner for EU-borgere i Italien. Imidlertid accepterer Italien generelt kun ét bopæl. Så hvis du ønsker at blive ”bosiddende” og emigrere til Italien, skal du afregistrere dig i Tyskland og fra nu af betragtes du som hjemmehørende i Italien. Det er let for EU-borgere at tage arbejde i Italien, både som selvstændige og som arbejdstagere. Skatteeffekterne af et opholdssted eller et objekt i udlandet er baseret på dobbeltbeskatningsaftalen mellem Forbundsrepublikken Tyskland og Italien. Skattekontoret med ansvar for dig i Tyskland kan give dig flere oplysninger.
Sådan finder du dit perfekte hjem i Italien
Mæglere arbejder regionalt i Italien og kender markedet meget godt. I modsætning til i dette land er de nødt til at studere eller tage en læreplads i ejendomskammeret.
Mæglere beviser deres godkendelse ved hjælp af et registreringsnummer. Mæglerens provision koster køberen mellem to og fire procent. Afhængig af om han betaler hele beløbet (som med ejendomsudviklingsforanstaltninger), eller om sælgeren overtager en del af det. Under alle omstændigheder skal de interesserede parter skriftligt blive enige om, hvornår beløbet forfalder. Det er bedst at betale mæglergebyret først, efter at notariuskontrakten er underskrevet, ejerskabet er overført og opført i registret. Af hensyn til din sikkerhed er det bedst at forhøre dig om den lokale mæglerorganisation, for eksempel kommunen eller handelskammeret. Kreditinstitutter i Italien bebrejder ikke.
Hvis du vil søge alene, skal du gennemse nationale tyske aviser. Disse ledsages regelmæssigt af en ejendomssektion med udenlandske tilbud. Eller du kan søge online: Du kan finde tilbud fra store mæglere eller ejendomsselskaber på Internettet. Du kan finde fast ejendom fra private sælgere eller små mæglerkontorer i de lokale aviser i din foretrukne region.
Kapital
For fast ejendom i udlandet skal du medbringe 40 til 50 procent af dine egne midler. Resten kan f.eks. Finansieres gennem en bygningselskabs låneaftale. Fordelen: faste renter, ingen valutarisiko, ingen omkostninger til månedlige pengeoverførsler.
Finansiering af et sommerhus i Italien
Vil du nyde "la dolce vita"? Før lånet udbetales, skal ejendommen i Italien vurderes. Der er også notargebyrer og meget mere.
Sammen med låneansøgningen kræver dit bygningsselskab / bank følgende dokumenter:
- Foreløbig købsaftale (compromesso / promessa di vendita); hvis du endnu ikke er ejer
- notarial købskontrakt (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Bevis for registrering i matrikel / matrikelregistret (NCEU), hvis du allerede er ejer (certificazione ipocatastale)
- Stedplan (estratto di mappa),
- Foto af objektet
- Italiensk skattenummer (codice fiscale)
- Kopi af de involveredes identitetskort / pas
- Passende brandforsikringsattest, brand, eksplosion, lynnedslag (certificato di assicurazione antincendo) med betalingsforpligtelse til fordel for det respektive institut.
Til nye bygninger / ændringer: - godkendte byggeplaner (progetto approvato)
- Konstruktionstegninger (piantine / progetti di costruzione)
- Liste over byggeomkostninger (preventivo delle spese di costruzione)
- Beregning af boligarealet og det konverterede rum (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Erklæring om færdiggørelse af byggeri fra stedlederen
- Besked for at starte byggeriet
- Bevis for certifikat efter færdiggørelse.
Enhver EU-borger kan erhverve ejendom i Italien uden unødig bureaukratisk indsats.
Ejendomsværdiansættelse, udbetaling af lån
Realkreditudlånets værdi bestemmes på baggrund af en vurderingsrapport, der udarbejdes på dine vegne. De afholdte omkostninger til dette varierer afhængigt af den region, hvor dit sommerhus ligger, og hvor meget tid din takstmann investerer i værdiansættelsen. Hvis alle kravene til udlån af din ejendom er opfyldt, og pantkontrakten er underskrevet af en italiensk notar, står der intet i vejen for finansiering. Hvis notaren har bekræftet den korrekte registrering af pantet, kan lånet udbetales.
Ekstra omkostninger
Køb fra privat (beregnet på købsprisen):
- Notargebyrer op til 3,5 procent (afhængigt af købsprisen)
- Låneskat to procent
- Matrikelgebyr en procent
- Registreringsgebyr syv procent afhængigt af typen af ejendom
- Mæglergebyr to til fire procent
Køb fra udvikleren (beregnet på købsprisen):
- Notargebyrer op til 3,5 procent (afhængigt af købsprisen)
- Moms ti procent
- Jordregistreringsgebyrer
Finansieringsomkostninger
- Takstgebyrer
- Notargebyrer op til to procent af lånebeløbet
- Erstatningsskat: 0,25 procent af lånebeløbet til pantordren
- Annullering af pantet: Afhængig af pantbeløbet
For et sommerhus i Italien skal du medbringe 40 til 50 procent af dine egne midler.
Overdragelse af ejerskab
Først og fremmest arrangerer notar overførsel af ejerskab. Det tager mindst fire uger. Derudover sender sælgeren eller notar en rapport til den lokale sikkerhedsmyndighed - dette er et krav, hvis ejendommen overføres til en udlænding.
Bestil et pant
Panteordren, som kun ejeren kan ansøge om, er certificeret af notar i nærværelse af en repræsentant fra din bank. Dog kun når ejerskabsstrukturen er afklaret, og grundbogen er oprettet. Pantelånet registreres fire til otte uger efter, at den notariserede pantkontrakt er registreret. Først da kan lånene udbetales. For at sælgeren har sikkerhed, indtil købsprisen forfalder, tildeler du dine betalingsrettigheder fra dit bygningsselskab eller bank (delegazione di pagamento / cessione del credito) til sælgeren. Dit bygningsselskab / bank overfører derefter ikke saldoen til dig, men direkte til sælgeren.
Hvis købsprisen forfalder, før du ejer ejendommen, skal du stille anden sikkerhed, såsom livsforsikring eller værdipapirer, til udbetalingen af lånet.
Rettigheder og byrder
Af skattemæssige årsager er en lavere købspris ofte angivet i salgskontrakten i Italien end den, der faktisk er aftalt (sub-securitisering). Beregningen af minimumsbeløbet, der skal notariseres, er baseret på matrikelværdien, der er fastlagt af tingbogen. De italienske skattemyndigheder har ret til at genbeskatte en købspris, der er sat for lavt.
Da det imidlertid næsten er umuligt for lægmanden at kontrollere ejerskabsstrukturen inklusive pant og andre behæftelser, anbefaler vi, at du kontakter notaren eller advokaten, om den notariserede købspris er passende. Derudover skal du med hjælp fra en professionel sikre, at Your-Best-Home.net overholder bygningsloven. Selvom myndighederne næppe tillader nedrivning af ulovlige bygninger, risikerer ejeren altid problemer og omkostninger. Selv dem, der ønsker at renovere Your-Best-Home.net, skal have byggetilladelser, før de køber, eller inkludere dem i kontrakten som en betingelse.
Din ejendom i Italien
Ejendomsretten er reguleret i den italienske forfatning og den italienske Codice Civile (CC). Ejendomsoverførslen i grundbogen fungerer forskelligt afhængigt af regionen. I de tidligere østrigske områder i Sydtyrol, Trient (Gardasøen), Friuli-Venezia Giulia, gælder en juridisk proces svarende til vores i Tyskland: Du bliver kun ejer, når du er optaget i grundbogen (libro fondiario). Overalt ellers i Italien går ejerskabet over på køberen, så snart han underskriver den notariserede købsaftale.
Notariafgifter, skatter og afgifter skal betales direkte på stedet under notariseringen. Den, der først præsenterer salgskontrakten, har den længere løftestang. På trods af de gebyrer, der skal betales, er det derfor bedst at lade dig notere i ejendomsregistret, når den notariserede foreløbige kontrakt underskrives. Dette anbefales på grund af italiensk konkurslovgivning, især for ejendomme, der netop bygges. Efter underskrivelsen skal du altid straks registrere dig som ejer i ejendomsregistret og hurtigst muligt i grundbogen. Overdragelse af ejerskab i grundbogen er ikke absolut nødvendigt for at købet er lovligt, men det anbefales stærkt. Dette er den eneste måde at handle som den nuværende ejer ude i verden og beskytte dig modat en sælger derefter pantsætter ejendommen eller sælger Your-Best-Home.net til en tredjepart.
Hvis du vil købe jord i landet, har du brug for et frafald fra dine fremtidige naboer.
Du køber et hus i tre trin
For at udføre en lovlig transaktion, såsom at købe en ejendom i Italien, skal du ansøge om et skattenummer (codice fiscale) fra et italiensk skattekontor. Du skal også bruge dette skattenummer for at åbne en konto i en italiensk bank. Det skal også angives i salgskontrakter.
Inden du underskriver en foreløbig kontrakt, skal du betale et depositum - "per fermare l'oggetto", hvilket betyder "blokere ejendommen." Du bekræfter din intention om at købe.
Derefter indgår køber og sælger normalt en foreløbig kontrakt(contratto preliminare), der giver dig tid til at gennemføre de resterende formaliteter. Den foreløbige kontrakt binder begge parter til aftalen. Det tilrådes derfor at registrere alle aftaler skriftligt ud over tingbogsdataene og lade dem være notariseret. Ændringer i din egen tjeneste kan næppe håndhæves senere. Kontroller derfor altid standardformularer nøje. De er for det meste skabt af sælgeren selv og favoriserer ham. Ved indgåelse af den foreløbige kontrakt er det sædvanligt i Italien at foretage et forskud på ti til 30 procent af købsprisen kontant. Hvis du senere beslutter at flytte til et andet hus, eller hvis du ikke kan skaffe pengene til tiden, kan sælgeren tilbageholde forskuddet - medmindre du har angivet andet i kontrakten.Mæglervirksomheden skal også betales på trods af tilbagetrækningen. Hvis sælgeren trækker sig tilbage, kan køberen kræve erstatning op til dobbelt så stort som depositum. Kravet skal muligvis fuldbyrdes i retten. Med den notariserede foreløbige kontrakt finder en ejerskabsforbehold sted i grundbogen.
Den notariserede salgskontrakt skal have væsentlige indholdsfunktioner i den foreløbige kontrakt, såsom matrikkeldata, frihed fra huller, ejerdata. Ejendomsoverdragelsen finder sted ved at underskrive købekontrakten foran notaren. Den resterende købspris forfalder normalt. Inden du underskriver den notariserede købekontrakt, skal du aftale med sælgeren, at du overfører den resterende betaling af købsprisen senere, fordi du har brug for et pant til finansieringen. Dog er det kun ejeren, der kan pantsætte en genstand - du er endnu ikke på det tidspunkt, hvor kontrakten underskrives. Det tager et stykke tid, før formaliteterne er afgjort.
Flere tip til dit sommerhus i Italien
Byggeentreprenørens kreditværdighed, supplerende omkostninger, forkøbsret: faktorer, der ofte glemmes, når man køber et sommerhus. Læs disse tip for at være helt sikre:
- På grund af forskellige skattesatser, når du køber ejendom, skal du helt klart afklare skatterne, før du køber.
- For nye bygninger skal du kontrollere bygværkerens kreditværdighed. En bankgaranti for de betalinger, der skal foretages, er tilrådelig og krævet ved lov. For nye bygninger kan du også anmode om byggeforsikring fra dit byggefirma.
- I tilfælde af landbrugsjord har beboere generelt ret til førstegangsafslag. Du har brug for en skriftlig afkald fra dem, inden du underskriver notarekontrakten.
- I tilfælde af ejerlejligheder skal du spørge om andelen af fælles ejendom og finde ud af om de ekstra omkostninger.
- Du skal kun overtage lejligheder og huse uden lejere.
- Forhør altid om eksisterende poster i grundbogen såsom servitutter eller forkørselsret.
- Hvis din sælger er gift, skal ægtefællen altid acceptere købet og underskrive det. Undtagelse: Kun en ægtefælle ejer Your-Best-Home.net, og de har en ægteskabskontrakt med en streng adskillelse af ejendom.
- Få bekræftelse på, at hvis sælgeren trækker sig tilbage fra kontrakten, vil de være i stand til at betale dit depositum og enhver skyldig kompensation.
- Forespørg om naturlige farer i regionen - såsom jordskælv eller mudderskred.
Alle oplysninger her er givet efter vores bedste viden. Der kan dog ikke gives nogen garanti for rigtigheden eller fuldstændigheden af oplysningerne.
