Mange køber huse og jord direkte fra ejendomsudvikleren. Fordi at købe i stedet for at bygge dig selv sparer en masse kræfter. Men selv her kan der opstå problemer. Med god planlægning kan boligbesiddelsesprojektet kontaktes roligt.
At købe fast ejendom fra bygherren har fordele: Du behøver kun at vælge dit drømmehus. Af og til kontrollerer du fremskridtene i byggeriet, og i sidste ende er alt hvad du skal gøre, at flytte dine møbler til det rigtige sted. Udvikleren havde tidligere kæmpet med alle planlægningsskænderier, irriterende formaliteter og tekniske udfordringer - og løst alt meget godt. Det er teorien.
Tjek bygherren
I praksis går tingene ikke altid så glat. Du skal være forberedt på mulige problemer. Meget afhænger af at finde en professionel byggepartner. "Lad ejendomsudvikleren vise dig referenceobjekter og komme i kontakt med tidligere kunder," rådgiver Gabriele Heinrich, administrerende direktør for Bonns forbrugerbeskyttelsesforening, der bor i ejendom. Din ejendomsudvikler skal ikke kun være teknisk sund, han skal også være økonomisk løsningsdygtig. Hvis en ejendomsudvikler kommer i økonomiske vanskeligheder i byggefasen, kan det også være dyrt for dig. Den gode nyhed: Med en forretningsrapport kan du hurtigt finde ud af, hvor økonomisk stabil et byggefirma er. Alt ok? Godt. Derefter sender du stadig byggekontrakten til en specialadvokat. Omkostningerne er godt investeredefordi advokaten kan advare dig om ugunstige kontraktbestemmelser.
Tjek salgskontrakt
”Lad dig under ingen omstændigheder blive sat under pres, når du indgår en kontrakt,” understreger Wendelin Monz, specialadvokat for bygnings- og arkitektonisk ret fra Building Owner Protection Association. Ofte skubbes kunder til at underskrive hurtigt. Før du gør dette, skal du forstå kontrakten fuldt ud. Det centrale dokument er konstruktions- og servicebeskrivelsen, der viser alle byggematerialer, tjenester og priser. Forbehold om at foretage ændringer i byggematerialer er kritiske. Disse klausuler tillader udvikleren for eksempel at bruge andre fliser end aftalt. Du får muligvis ikke den standard på det udstyr, du ønsker. I tilfælde af ejerlejligheder er erklæringen om opdeling og brugsret af stor betydning: For eksempel kan en tagterrasse ejes og betales af alle parter i fællesskab,men kun en ejer har rettighederne til at bruge det. Det ville være irriterende, hvis du fik lov til at betale for udendørs siddepladser, men ikke nyde det.
Bare betal, hvad der allerede er gjort
Bygherrer betaler kun i henhold til fremskridtene i byggeriet, som fastsat i forordningen om mægler og ejendomsudvikler (MaBV). Den første rate er sat. Op til seks yderligere antal faser kan aftales individuelt.
|
Byggeriets fremskridt |
Andel af de |
Eksempel på syv individuelle rater |
|---|---|---|
|
Efter jordarbejdet startede |
30 procent |
1. rate |
|
For alt yderligere arbejde med |
70 procent | |
|
Andel af det resterende beløb | ||
|
Efter afslutning af skallen |
40 procent |
2. rate |
|
Fremstilling af tagflader og |
8 procent |
3. rate |
|
Rå installation af varmesystemerne |
3 procent |
4. rate |
|
Rå installation af sanitetsfaciliteter |
3 procent |
4. rate |
|
Rå installation af de elektriske systemer |
3 procent |
4. rate |
|
Vinduesinstallation inklusive ruder |
10 procent |
4. rate |
|
Indvendig gips |
6 procent |
5. rate |
|
Strygejern |
3 procent |
5. rate |
|
Tile lægning VVS |
10 procent |
5. rate |
|
Belægning |
12 procent |
6. rate |
|
Afslutning af facaden |
3 procent |
7. rate |
|
Fuldstændig færdiggørelse |
5 procent |
7. rate |
* gælder samtidig køb af hus og jord fra bygherren.
Betal i etaper
Bygherrer betaler kun i henhold til fremskridtene i byggeriet, som fastsat i forordningen om mægler og ejendomsudvikler (MaBV). Du behøver ikke betale den fulde pris for en ejendom, der endnu ikke er klar. Du overfører i flere faser i henhold til konstruktionens fremskridt. Den første rate (se tabel) forfalder først, når jordarbejdet er startet, og ikke når kontrakten er underskrevet. Du betaler kun alle yderligere rater, når udvikleren faktisk har leveret den aftalte service.
Besøg byggepladsen
Tidlige og regelmæssige inspektioner på byggepladsen letter eliminering af mangler. Dette gælder selvfølgelig også for ejendomsudviklerprojekter. Derfor er det fornuftigt at tilføje et tillæg til kontrakten, der giver dig ret til at inspicere skallen med den ekspert, du stoler på. For at identificere alle konstruktionsfejl i god tid, skal du også ledsages af din egen takstmand under bygningstilsynet. Disse foreninger formidles af uafhængige byggeeksperter og advokater: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association of Private Builders (vpb.de) og Housing in Property (Wohnen-im-eigentum.de).
Beskyt din investering
Selvom ejendomsudvikleren har et meget godt omdømme, kan han eller hun komme i økonomiske vanskeligheder eller i værste fald endda anmode om konkurs. Det tilrådes derfor at afdække din investering fra starten.
I henhold til loven har du ret til en præstationsgaranti på 5 procent af kontraktbeløbet. Dette depositum er beregnet til at kompensere for yderligere omkostninger, som du pådrager dig, hvis din ejendomsudvikler ikke kan afslutte projektet. Ejendomsudvikleren kan enten stille en garanti, eller du kan beholde et tilsvarende beløb fra din første rate. Men 5 procent af den samlede pris er ofte for lidt. Det er bedre at forhandle en stigning til omkring 10 procent.
Du skal kun betale i henhold til byggeforløbet, det skal du holde. Men når ejendomsudvikleren løber tør for midler, sker der ofte ikke noget på byggepladsen, og kunderne foretager gentagne gange forskud. Dog tilrådes forsigtighed her, fordi du kan miste denne forskud. Det er bedst at konsultere en advokat, der vil indarbejde forudbetalte værdipapirer i kontrakten på en vandtæt måde. Med dette sikkerhedsnet kan du forblive mere afslappet, hvis ejendomsudvikleren er i en krise. Dine penge går ikke tabt - og hvis det er nødvendigt, kan du realisere din drøm om at eje dit eget hjem med en ny partner og en ny ejendom.