Bestillingsprincippet gælder fra 1. juni 2015 til 22. december 2020 og regulerer antagelsen af omkostningerne ved mæglers provision mellem lejer og udlejer. I det følgende vil du finde ud af, hvad forskellene i forhold til den tidligere juridiske situation er, og hvad problemerne er.
Hvis du leder efter en ny lejlighed eller ønsker at sælge din egen lejlighed, ansætter du normalt en mægler. Men hvem betaler faktisk mæglerens provision? Før indførelsen af bestillingsprincippet var det muligt for ejeren af en ejendom at ansætte en mægler og videregive sine kommissionsomkostninger til den efterfølgende lejer. Lovgiveren har erkendt, at dette udgjorde en omkostningsulempe, især for lejeren, og derfor bragte ordreprincippet til.
Hvad er bestillingsprincippet?
Kort sagt, gennem bestillingsprincippet blev beslutningen taget: ”Den, der bestiller, betaler.” Hvis en ejer derfor bruger hjælp fra en mægler til at finde en ny lejer, skal han også betale provisionen. Samtidig gælder dette også for en lejer, der finder en ny lejlighed ved hjælp af en ejendomsmægler. Det er således ikke længere lovligt tilladt som udlejer blot at videregive mæglers provision til lejeren. Den føderale forfatningsdomstol retfærdiggjorde den nye forordning med erklæringen om, at dette "modvirker sociale og økonomiske uligheder".
Hvem gælder ordreprincippet for?
Grundlæggende skal man skelne mellem tre kategorier: udlejning af fast ejendom til private, salg af en ejendom og udlejning af erhvervsejendomme. Officielt gælder ordreprincippet kun for huslejer til privatpersoner. Hvis det f.eks. Drejer sig om et salg, finder ordreprincippet ikke anvendelse. I praksis betaler køberen normalt hele mæglerkommissionen. I nogle tilfælde beslutter køber og sælger imidlertid også at opdele mæglerens provision. Den tredje kategori er erhvervsejendomme. Bestillingsprincippet finder heller ikke anvendelse her. Så hvis du vil leje en kontorbygning, skal du betale den fulde mæglerkommission.
Kritik af bestillingsprincippet
Efter indførelsen af bestillingsprincippet klagede især ejendoms- og mæglerforeninger. Ejendomsmæglerforeningen Tyskland (IVD) - som ejendomsmæglere, ejendomskonsulenter, administratorer og andre faggrupper hører til - frygter fortsat, at lejligheder i stigende grad vil blive givet ud under taget, og at eksistensen af ejendomsmæglere vil blive truet. Der er også en risiko for, at mæglerprovisionen simpelthen allokeres til lejepriserne i fremtiden, hvilket fortsat vil skade lejerne.
Som udlejer skal du vide det
Normalt ansætter udlejer en mægler og skal derfor også afholde omkostningerne. Bemærk, at det ikke er lovligt at overføre mæglerens kommission indirekte til lejeren, for eksempel ved hjælp af et alt for højt overførselsgebyr for et køkken. Det blev lovligt fastsat, at overførselsgebyret ikke må overstige den aktuelle værdi med mere end 50 procent.
Du skal også være opmærksom på, at mæglerens provision for en udlejer ikke er reguleret ved lov. Hvis en lejer ansætter en mægler, fordi han leder efter en ny lejlighed, må mæglerkommissionen muligvis ikke være højere end to månedlige leje plus moms.
Den gode nyhed for alle udlejere er dog, at de kan kræve mæglergebyr betalt i form af indkomstrelaterede udgifter i deres selvangivelse. Forudsat at lejeejendommen blev erhvervet for at modtage skattepligtige lejeindtægter.
Det skal du vide som lejer
Bestillingsprincippet er primært beregnet til at aflaste lejere. Ikke desto mindre gælder visse regler også her:
Som lejer skal du kun betale mæglervirksomhed, hvis du bevidst har bestilt en mægler til at lede efter en lejlighed med kendskab til en kommissionsforpligtelse, og en kontrakt er indgået gennem hans agentur.
Hvis du har en fornemmelse af, at din udlejer forsøger at omgå bestillingsprincippet med høje ekstra lejeomkostninger, har du mulighed for at genvinde disse penge. I henhold til Housing Agency Act er betalingsaftaler ”ineffektive, hvis de er mærkbart uforholdsmæssige i forhold til facilitetens værdi”.
I visse tilfælde har lejere også mulighed for at trække mæglerens provision til skatteformål. Du har en god chance, hvis du skulle søge en ny lejlighed på grund af et nyt job, og du har hyret en mægler til dette.
Omgå bestillingsprincippet: Hvad er ikke tilladt?
Udlejere forsøger regelmæssigt at omgå bestillingsprincippet. Imidlertid er mange sager ulovlige. Vi viser nogle eksempler nedenfor:
- Det er ikke ualmindeligt, at folk, der søger bolig, er under særlig pres. Så sker det hurtigt, at en desperat potentiel lejer frivilligt underskriver, når han ser på lejligheden, at han har hyret ejendomsmægleren.
Sørg for at læse det med småt på boligannoncer. Ofte specificeres det her, at en søgeanmodning placeres sammen med en kontaktanmodning. Her bliver kommissionskravet ugyldigt, selv efter indgåelse af en kontrakt. - På grund af det stærkt konkurrenceprægede boligmarked er det mere og mere almindeligt, at nogle ejendomsannoncer ikke længere vises på fælles ejendomsportaler, som alle kan se. Snarere uploades annoncer nu til private websteder, hvor kun mæglere har eksklusiv adgangsret. I dette tilfælde kan en potentiel lejer ikke undgå at ansætte en mægler.
- Derudover er det som mægler ulovligt at få en ordre afgivet af en udlejer og samtidig vente, indtil en lejer ansætter ham til at fusionere dem. Som et resultat betales mægleren af begge parter, hvilket er ulovligt.
Godt at vide: Hvis du er bekymret for, at mæglerprovisionen ikke er lovlig og kan retfærdiggøre dette lovligt, har du tre år til at tilbagebetale betalingen i henhold til afsnit 5 WoVermittG (lov om boligformidling).
