Hvert år vedrører fakturering af varme og driftsomkostninger ejerforeninger, lejlighedsejere og lejere. Hvem påtager sig hvilke stillinger, hvilke deadlines gælder? Mange elregninger for lejelejligheder oprettes forkert år efter år. Den såkaldte anden husleje udgør i gennemsnit 34 procent af den samlede husleje. Det lønner sig at være præcis.
Enhver, der ejer en lejlighed, skal betale månedlige driftsomkostninger for at styre lejligheden. Men ejeren behøver ikke betale for disse omkostninger alene - nogle kan videregives til lejeren. For at dette skal være muligt, skal begge parter dog anerkende bestemmelsen i lejeaftalen. Den såkaldte driftsomkostningsforordning specificerer, hvilke driftsomkostninger der er forbundet med en lejlighed, og hvilke som udlejer du skal betale selv.
De fleste lejekontrakter bestemmer, at lejeren bærer driftsomkostningerne og udover grundlejen også betaler en månedlig forskud for dem. Udlejer er derefter forpligtet til at bosætte sig regelmæssigt. Det er ikke trivielt. Ifølge oplysninger fra Deutscher Mieterbund eV er hver anden serviceafgiftserklæring mangelfuld. "Opgaven er en reel udfordring for lægmanden," bekræfter Rainer Schmitt, en advokat hos den bayerske husejereforening. Irriterende, når du forkert beregner. ”Men formelle fejl fører endda til, at fakturering bliver ineffektiv,” advarer Schmitt. Ejeren kan derefter blive tilbage med de omkostninger, som lejeren skal bære.
Hvad er driftsomkostninger, og hvad er ekstraomkostninger?
I praksis bruges udtrykkene driftsomkostninger og supplerende omkostninger ofte synonymt. Imidlertid inkluderer ekstraomkostninger flere poster. Ekstraomkostningerne inkluderer f.eks. Omkostninger til administration, reparationer og vedligeholdelse. I driftsomkostningsforordningen (BetrKV) hedder det, at "alle omkostninger, som ejeren har afholdt gennem ejerskab af lejligheden og dens løbende ledelse, betragtes som driftsomkostninger". I henhold til II.Beregningsforordningen inkluderer disse følgende 17 poster:
- Vandforsyning
- Kloakafgifter (dræning)
- Elevatoromkostninger
- belysning
- Gaderengøring / affaldsindsamling
- Skorstensfejningsomkostninger
- hus rengøring
- Havevedligeholdelse
- Husvaskemaskine (men ikke reparationsomkostningerne!)
- Antenne / kabel-tv
- Vicevært / vicevært (men ikke ejendomsadministrator)
- Ejendoms- og ansvarsforsikring (men ikke juridisk beskyttelse, reparationsomkostninger, lejetabrisiko eller elementær forsikring)
- Ejendomsskat (men ikke ejendomsskat)
- Andre driftsomkostninger (såsom swimmingpool, sauna, vedligeholdelse og test af brandslukkere osv.)
- varmeudgifter
- Vandopvarmning
- Varme- og vandforsyningssystemer
Hvilke driftsomkostninger kan ikke overføres?
Ejeren skal altid afholde følgende omkostninger:
- administrative udgifter
- Vedligeholdelses- og reparationsomkostninger
- Ledige omkostninger
- Kontostyringsgebyrer eller andre bankgebyrer
- Indkomstskat af lejeindtægter
- Engangsomkostninger, for eksempel til skadedyrsbekæmpelse
Hvordan sammensættes elregningen?
Ud over den kolde husleje betaler lejere en månedlig rabat på ekstraomkostninger såsom vand, varmeudgifter, affaldsafgifter og vicevært. Den varme leje består af denne kolde leje plus rabatten. I bedste fald skal driftsomkostningerne og distributionsnøglen allerede være aftalt i lejeaftalen. Distributionsnøglen definerer, hvordan driftsomkostningerne for huset fordeles på de enkelte lejligheder.
Lejeren betaler driftsomkostninger enten som et engangsbeløb eller som et forskud, afhængigt af aftalen i lejeaftalen. Der er sjældent brutto leje, hvor driftsomkostningerne allerede er inkluderet. Her bærer udlejer risikoen for stigende driftsomkostninger alene. I nye lejekontrakter aftales enten en fast sats, som udlejer ikke skal betale, eller et forskud.
Ved udgangen af regnskabsåret sammenlægges alle tildelte driftsomkostninger og sammenlignes med udbetalingen foretaget af lejeren. Hvis lejeren har betalt for meget, får han forskellen tilbage. Det kan dog også ske, at udlejeren kræver en yderligere betaling. Det er vigtigt, at du dobbelttjekker dette. Derudover skal udlejeren udtrykkeligt navngive alle fakturerede varer.
Sådan udarbejdes regningen korrekt
Enhver, der skal indsende en forsyningsregning, skal kende reglerne. De er i den tyske civillovbog fra og med § 556. Vi har sammenfattet de vigtigste ting for dig:
- Faktureringsperioden må ikke overstige tolv måneder. Selvom lejeren flytter ud efter et år og to måneder, skal der afgives to erklæringer.
- Lejeren skal modtage fakturaen senest tolv måneder efter regnskabsperiodens afslutning. Udlejer kan ikke længere kræve yderligere betaling, efter at denne periode er udløbet. Lejeren kan dog stadig udfordre for meget betalte.
- Det er ikke nok at angive det samlede beløb. De enkelte emner skal være opført, fra affald til varmt vand. Du behøver ikke at vedlægge kvitteringer, men lejeren har ret til at inspicere dem.
- Lejeren skal være i stand til at forstå matematisk, hvordan hvert beløb genereres. Den anvendte fordelingsnøgle skal navngives og forklares.
- Det lyder banalt, men det er tilbøjeligt til fejl: Alle forskudsbetalinger foretaget af lejeren skal navngives og trækkes fra de faktisk afholdte driftsomkostninger.
Hvad skal der være i lejekontrakten?
Passagen " Lejeren betaler driftsomkostningerne" forpligter lejeren til at påtage sig alle udgifter i henhold til driftsomkostningsforordningen. Kun " andre omkostninger " såsom vedligeholdelse af ildslukkere og røgalarmer samt tagrengøring skal navngives.
Vær forsigtig, når du køber en lejet ejendom: Den eksisterende lejekontrakt fortsætter med at gælde, og det afhænger af ordlyden. I tvivlstilfælde betales kun de emner, der er anført der. Kontrakten kan kun ændres med lejers samtykke.
Hvor høje er driftsomkostningerne egentlig?
I oktober 2019 offentliggjorde den tyske lejerforening en tabel over driftsomkostninger, der vedrører 2017. Ifølge dette dokument betaler lejere i gennemsnit 2,16 EUR driftsomkostninger pr. Kvadratmeter boligareal pr. Måned. En oversigt over varerne:
| Ejendomsskat | 0,18 euro |
| Vand inklusive spildevand | 0,35 euro |
| Opvarmning inklusive varmt vand | 1,03 euro |
| Elevator | 0,17 euro |
| Gaderengøring | 0,03 euro |
| Bortskaffelse af affald | 0,17 euro |
| Rengøring af bygninger | 0,18 euro |
| Havevedligeholdelse | 0,10 euro |
| Generel elektricitet | 0,05 euro |
| Rengøring af skorsten | 0,03 euro |
| forsikring | 0,19 euro |
| Vicevært | 0,31 euro |
| Vagter (rengøring af bygninger, vintertjeneste) | 0,15 euro |
| Antenne, kabel | 0,13 euro |
| Andre | 0,03 euro |
Lejere i Tyskland betaler de højeste beløb for opvarmning og varmt vand. I gennemsnit forfalder 1,03 euro pr. Måned og kvadratmeter. I 2014 var det 1,39 euro. Faldet skyldes faldende energipriser.
Som lejer kan du bruge spejlet, der offentliggøres årligt, til at kontrollere, om din forsyningsregning er sandsynlig.
Vælg den rigtige fordelingsnøgle
Flere fordelingsnøgler er mulige: alt efter forbrug, efter boligareal, efter boligenheder og efter mennesker. Opvarmning og varmt vand faktureres normalt efter forbrug. Derudover kan udlejeren frit blive enige om fordelingsnøglen. Vores råd til ejerlejlighed: For ikke at komplicere forsyningsregningen er det fornuftigt altid at vælge distributionsnøglen og registrere den i den lejeaftale, som ejerskabet har aftalt. Dette har den fordel, at du blot kan overtage oplysningerne fra ejerforeningens årsopgørelse uden at skulle beregne yderligere. I øvrigt er en tildelingsnøgle efter person aldrig en god ide: hver gang antallet af beboere ændres i regnskabsperioden, skal udlejer omfordele omkostningerne.
Godt at vide : Hvis der ikke er nogen kontraktmæssig regulering, gælder den lovpligtige fordelingsnøgle i henhold til andelen af beboelsesareal, dvs. i henhold til kvadratmeter.
Erfaringen har vist, at driftsomkostningerne til opvarmning og varmt vand er de højeste.
Frister for betaling af driftsomkostninger
Hvis der er aftalt en månedlig forskudsbetaling, skal udlejer fakturere hver leje separat skriftligt en gang om året. Lejeren skal modtage fakturaen senest den tolvte måned efter regnskabsperiodens afslutning. Hvis kalenderåret er afgørende for fakturering, er 31. december nøgledatoen. Hvis udlejeren går glip af fristen, er yderligere krav mod lejeren udelukket. Medmindre udlejeren ikke er ansvarlig for den sene afvikling. Han skal dog være ansvarlig for regnskabsvirksomhedens fejl (Köln Regional Court, 1 S 161/06).
Ifølge BGH (filnummer VIII ZR 107/08) bærer udlejer risikoen for, at fakturaen ikke når modtageren til tiden. Poststemplets dato er ikke afgørende, men lejers modtagelse. Hvis forliget ikke foretages på trods af en påmindelse, kan lejer tilbageholde yderligere forskud, indtil udlejer faktisk har afviklet driftsomkostningerne.
Retsafgørelser og inspektion
Udlejere har kun undtagelsesvis tilladelse til at opsummere flere typer driftsomkostninger i deres driftsomkostningskonti. Dette er tilladt for omkostninger for frisk og snavset vand, hvis beregningen af spildevand er knyttet til ferskvandsforbruget (BGH, VIII ZR 340/08). Husejeren behøver heller ikke opdele omkostningerne ved ejendom og ansvarsforsikring (BGH, filnummer VIII ZR 346/08).
Udlejere kan altid henvise lejere til at inspicere kvitteringerne. Lejeren kan tage noter og også lave kopier, håndskrevet eller ved hjælp af en computer. Ifølge en afgørelse truffet af München District Court har han også ret til at fotografere eller scanne kvitteringerne (412 C 34593).
Indsend en indsigelse mod elforsyningen
Hvis du vil gøre indsigelse, skal du gøre det inden for 12 måneder efter modtagelsen af erklæringen. Derefter er der ikke længere nogen ret (afsnit 556, afsnit 3, sætning 5 BGB). Du har følgende muligheder i tilfælde af indsigelse:
- Indsigelse og betaling med reservation
Du kan gøre indsigelse mod og betale omkostningerne med reservation efter anmodning. - Indsigelse og delvis betaling
Hvis fejlen er klar, kan du gøre indsigelse og kun betale den del, der er berettiget.
Skriv altid indsigelsen skriftligt og sørg for, at du kan bevise, at indsigelsen nåede udlejeren til tiden.