Med en livrente kan pensionerede husejere fylde deres pension. Men er det en god idé at sælge et hus til en højere månedlig pension? Vi forklarer ejendomsrente-modellen, dens varianter og risiciene for sælgere og købere.
Hvorfor livrente?
Hvis du overvejer at forberede din pension tidligt, er du i en bedre position. At eje en ejendom er selvfølgelig en god måde at sørge for alderdom på - men selvom ejere bor huslejefrit, og ejendommen er betalt, kan de stadig komme i økonomiske vanskeligheder i alderdommen. Livrenten er endnu ikke udbredt i Tyskland. Men interessen for det øges, rapporterer Dirk Scobel, finansekspert fra Hamburg Consumer Center: ”Dagens generation af ældre har normalt betalt deres ejendom fuldt ud og modtager kun en lille pension på samme tid.” Pensionister kan bygge bro over sådanne flaskehalse med en annuitet.
Sådan fungerer ejendomsrenten
Skridt til en livrente er salg af et hus eller en lejlighed. Til gengæld modtager ejerne en månedlig pension på deres konto samt en for det meste livslang opholdsret, undertiden kombineret med en engangsbetaling. Alt sikret af en notar og forankret i grundbogen. Hvor mange penge der strømmer afhænger af ejendommens værdi og sælgerens alder.
Finansieringsekspert Scobel forklarer: "Enhver, der beslutter at leje en ejendom, skal være klar over én ting: det tidligere hjem falder i købers besiddelse efter deres egen død. Børn og andre familiemedlemmer bliver derefter tomme, fordi ejendommen er i sådanne tilfælde ofte de væsentligste aktiver. For at undgå uenighed og skænderi skal du tale med dine slægtninge om ønsket om at gå på pension din ejendom. Hvis dit afkom er økonomisk stærkt, kan deres søn eller datter muligvis overtage forældrehjemmet og selv lave pension. Dit hjem er fortsat familieejet. " I praksis er det almindelig praksis at give noget af ejendommen til børnene, mens de lever, og til enighed om en livrente til gengæld. Pensionister, der ikke har børnvælg det, når de ikke er interesserede i at efterlade velstand.
Varianter af livrenten
| variant | klassisk livrente | forkortet livrente (maksimal livrente ) | forlænget livrente (livrentegarantiperiode) |
| Sådan fungerer det | Regelmæssig betaling mod en værdi, der er bundet til en persons liv - hvis betalingen er bundet til flere menneskers liv , taler man om en tilknyttet livrente | Regelmæssig betaling mod en værdi, der er bundet til livet i en eller to personer, men begrænset til et aftalt maksimalt sigt | Regelmæssig betaling mod en værdi, der er bundet til en eller to personers levetid , men med en tidligere aftalt minimumsperiode |
| Plus |
livslang bedste |
højere pension end efter udløbet af højeste livrente |
Livslang sikkerhed Med en garantiperiode er bedste beskyttelse |
Et specielt tilfælde af omvendt pant
En anden model som et alternativ til en livrente er det såkaldte omvendte pant. Her indgår ejerne en låneaftale med en bank eller et forsikringsselskab. Your-Best-Home.net forbliver ejerens ejendom, pantet udbetales i månedlige rater. Ved afslutningen af løbetiden tilbagebetales det akkumulerede pant, eller ejendommen overføres til långiveren. Derudover slutter de månedlige rater.
Bliv husejer og få penge til det hver måned: den omvendte pantmodel som et alternativ til en livrente gør dette muligt.
Fordele ved livrente
- Køberen skal oprindeligt ikke betale købsprisen fuldt ud, men kan betale den i form af en månedlig pension.
- Køberen har ikke brug for egenkapital og behøver ikke optage et lån.
- Indtægterne fra livrente eller tidsrente beskattes forskelligt end indtægter fra kapitalaktiver. Den, der sælger sit hus til fremmede, betaler kun skat af livrentens indkomstdel.
- Hvis børn betaler livrenter til deres forældre, kan de trække en del af det som særlige udgifter.
- Enighed om en tidsrente eller livrente er ideel, især for huse med behov for renovering, da disse ofte er vanskelige at sælge.
At leje en ejendom er kun umagen værd i en alder af omkring 65 år. Ejendommens værdi afhænger stærkt af placeringen. Dette gør livrente-modeller særlig interessante i eftertragtede storbyområder. Markedspriserne er høje, og sælgeren har en god forhandlingsposition med investoren. "Det giver mening at sammenligne forskellige tilbud," rådgiver forbrugeradvokat Scobel. Udbyderen af annuitetsmodeller kan for eksempel være en stiftelse, en virksomhed eller en finansiel tjenesteudbyder. Annuitetsaftaler kan også indgås med privatpersoner.
Livrente risici
Livrenten viser sig at være problematisk, hvis sælgeren lever længere end forventet. Under visse omstændigheder betaler køberen mere for Your-Best-Home.net end hvis han havde betalt købsprisen på én gang. Denne sag kan dog reguleres ved kontrakt.
En anden risiko: Køberen kommer i økonomiske problemer. Hvis køberen ikke kan betale den aftalte livrente, fortabes hans ret til en senere overførsel af ejendommen. En meddelelse om overførsel i grundbogen sikrer sælgerens fortrydelsesret i tilfælde af, at betalinger ikke længere strømmer.
Annuitets størrelse
Annuitets størrelse bestemmes af ejendomsværdien, løbetiden og en rentesats. Pensionistens alder og køn spiller også en rolle i beregningen af fast ejendomslenten. Denne livrente-faktor er baseret på det statistiske gennemsnit, der er baseret på dødelighedstabellerne fra det føderale statistiske kontor. Notaren har den livslange opholdsret og den reelle byrde for livrenten, der er opført i tingbogen. Disse skal placeres først i grundbogen. Annuitets størrelse kan også påvirkes af f.eks. En engangsbetaling af køberen, aftalen om en pensionsgarantiperiode eller indrømmelse af opholdsret. Der er adskillige livrente-regnemaskiner på Internettet, som du groft kan beregne annuiteten på forhånd.Det er bedre at have en passende livrentemodel beregnet af en ekspert, da mange faktorer kan påvirke beløbet.
Beregning af en livrente - et eksempel
En 70-årig mand ejer et tofamiliehus og vil gerne bo i sin egen lejlighed livet ud. Manden sælger Your-Best-Home.net på livrente. Han ansætter en ekspert til at beregne den månedlige livrente. Dette er baseret på Federal Statistical Office's dødelighedstabeller. Det bruges til at bestemme livrenteafaktoren. Faktoren angiver, hvor mange år livrentemodtageren stadig vil leve i henhold til det statistiske gennemsnit. Renten er 3,5 procent om året (kilde: Heubeck AG / Köln).
| 1. Værdien af livslang opholdsret |
|---|
| Lejeværdi x 12 måneder x livrenteafaktor = værdi af den livslange opholdsret: 660 euro x 12 måneder x 10.113 = omkring 80.000 euro |
| 2. Bestemmelse af det beløb, der skal annekteres |
|---|
| Ejendommens værdi - værdi af den livslange opholdsret = beløb, der skal pensioneres: 300.000 euro - 80.000 euro = 220.000 euro |
| 3. Bestemmelse af den månedlige livrente |
|---|
Beløb, der skal annueres: 12 måneder: Livrenteafaktor = månedlig livrente 220.000 euro: 12 måneder: 10.113 = 1813 euro |
Køberen betaler 1813 euro pr. Måned for tofamiliehuset - omkring 900 euro pr. Lejlighed, når den fordeles på to lejligheder.
Kontrakten om livrente
Den notariserede købekontrakt for et hus begrænser risikoen for begge sider. Tidsrenten eller livrenten aftales som et normalt salg i en købekontrakt indgået foran notaren. "Selv en fast ejendomspension mellem nære slægtninge skal være præcist fastsat i kontrakten," understreger finansieringsekspert Scobel. At sælge et hus på pensionsbasis kan frit konfigureres af de kontraherende parter. Hverken den samlede pris for ejendommen skal lejes, eller ejendommen skal afleveres straks eller straks. Pension kan også foretages på et senere tidspunkt. En reel byrde, der er opført i grundbogen, beskytter sælgeren. Hvis det er nødvendigt, kan han få ejendommen udelukket, hvis køberen ikke overholder sine forpligtelser.
Ret til ophold med fast ejendom
"Der er mange løftestænger til at justere livrenten," understreger finansekspert Scobel. Særligt vigtigt er spørgsmålet om, hvorvidt den ældre ønsker at sikre retten til ophold eller brugsret (retten til enhver brug) til ejendommen. Opholdsretten udløber ved flytning. Hvis du vælger brugsretten, kan du også leje dit hjem, for eksempel for at betale for et dyrt plejehjem. Brugsretten fører til en højere rabat på ejendommen og reducerer livrenten. Der er meget mere at overveje: Hvem vil passe på vedligeholdelsen af ejendommen i fremtiden, hvem vil foretage kosmetiske reparationer? Vigtigt: Brugerfrugt skal bestilles af notaren og opføres i grundbogen.
Mange seniorer ønsker at undgå at flytte og beholde deres velkendte omgivelser. Det er muligt med livrenten.
Skat på fast ejendom
Finansieringsekspert Scobel anbefaler: "Det er umagen værd at gå til skatterådgiveren: modtageren skal muligvis betale skat på annuitetbetalinger. Og det afkom, der kan erhverve ejendommen, kan ikke trække vedligeholdelsesomkostninger fra skat så let som med en lejeejendom."
Hvad sker der med livrenten i tilfælde af død?
Hvis den enlige annuitet modtager dør inden den kontraktmæssigt fastsatte betalingsaftale udløber, kan køberen frit bortskaffe ejendommen, sælge den, udleje den eller bruge den selv. Når alt kommer til alt, opfyldte han kontrakten om fast ejendom. For par er det standard at fastsætte i kontrakten, at begge personer, der bor i husstanden, bevarer livslang opholdsret.
Beskyttelse med livrente
Livrenteaftalen kræver sikkerhed. Notaren vil foreslå en såkaldt reel byrde, som indføres i grundbogen. Det sikrer, at sælgeren i tilfælde af misligholdelse eller insolvens kan få adgang til og bruge den solgte ejendom. Sælgeren kan beskytte sig selv og sine arvinger gennem en pensionsgarantiperiode. Man kan også tænke på at tegne livsrenteforsikring, som f.eks. Dækker risikoen for en lang levetid for sælgeren. Kontaktpersonen til livrentekontrakten er notar. I samtalen finder han ud af, hvad de involverede værdsætter. Størrelsen på fast ejendomslenten kan knyttes til forbrugerprisindekset for det føderale statistiske kontor for at kompensere for inflationen.
Forbrugerforkæmpere advarer mod livrenten
Nogle forbrugereksperter er skeptiske over for denne model. Dit argument: livrenter og omvendte realkreditlån købes ofte til en høj pris og anbefales ikke for alle. Fordi:
- Beboerne modtager en månedlig pension, men lever ikke gratis. De skal stadig betale ekstraomkostninger, ofte også renovering og vedligeholdelse.
- Med den omvendte pension bestilles en takstmester af banken til at vurdere ejendommen. Til dette vil han altid sætte mindre end den faktiske markedsværdi for at buffere risici, for eksempel hvis beboeren er betydeligt ældre end forventet, eller ejendommen ikke let kan sælges efter døden.
- Renterne på lånet er høje plus gebyrer for lukning og genforsikring fra banken mod risikoen for lang levetid. Ofte er der ikke mere end en månedlig supplerende pension på 100 til 200 euro. Det omvendte pant er ofte kun umagen værd for børnløse husejere, der har brug for penge.
Forbrugeradvokater rådgiver omhyggeligt ved at beregne tilbud, sammenligne dem og få dem kontrolleret af en uafhængig part (for eksempel af forbrugerrådcentret eller en advokat).
Som et alternativ til en annuitet og omvendt pant anbefaler de at sælge dit hjem til den bedst mulige markedspris. Du kan derefter bruge provenuet til at købe en mindre ejendom. Eller invester pengene og lej dem. Imidlertid viger mange ældre væk fra at flytte igen og forlade deres velkendte omgivelser.