Ældre, ikke-renoverede huse er ofte billige at købe, eller de arves lejlighedsvis. For at bringe dem ajour, er en større renovering nødvendig. Omkostningstjekeksperten forklarer detaljeret, hvad dette kan koste i et interview.
Spørgsmål: Hvad betyder kernrenovering, hvilke foranstaltninger der skal træffes, og hvornår er det umagen værd?
Eksempel på omkostningskontrol: For at starte med den første del af spørgsmålet: En kernerenovering er nedtagningen af en bygning ned til dens kernestrukturer og den efterfølgende genopbygning. Dette er nødvendigt for ældre bygninger, hvor stort set intet er opdateret.
En kernerenovering er en omfattende renoveringsopgave, der berører alle væsentlige dele af huset:
- tagkonstruktion og tagdækning
- hele facaden
- Vinduer og døre
- kælderen (forsegling af kældervæggene, komplet renovering af kælderen, tørring af kælderen om nødvendigt)
- varmesystemet
- installationen i huset: VVS, elektrisk og muligvis også gasinstallationen
- opførelse af komplet varmeisolering til hele bygningen
Afhængig af bygningens tilstand kan enkelte områder kræve mindre renoveringsarbejde - med en klassisk grundrenovering skal alle de anførte områder dog faktisk fornyes.
Det betyder selvfølgelig meget høje omkostninger - i praksis kommer det næsten tæt på omkostningerne ved en ny bygning.
En større renovering er ikke altid umagen værd
Særligt problematisk i tilfælde af kernerenoveringer er det faktum, at der ifølge EnEVs lovbestemmelser skal opnås en minimumsenergistandard, for hvilken en høj renoveringsindsats er nødvendig for velbevarede gamle bygninger. I tilfælde af en kernerenovering gør det renoveringsomkostningerne endnu dyrere, for ud over den "tekniske" renovering skal de nuværende krav til varmeisolering også overholdes.
De fredede bygninger er endnu mere problematiske, med mange andre krav, der skal overholdes.
Her sparer du på varmeisolering i nogle områder, men en trofast genopbygning, som krævet af monumentbeskyttelse, kan være ekstremt dyr. Selv vinduer eller døre, der skal gengives i overensstemmelse med originalen, kan medføre enorme omkostninger, der ikke engang kan komme tæt på at blive sammenlignet med moderne plastvinduer.
Om en større renovering er umagen værd for en bygning, kan kun vurderes fra sag til sag. Dette kræver en intensiv og meget dybtgående vurdering af bygningen på forhånd. Den bedste ting at gøre er at diskutere kernerenoveringen med en specialist og først give en ekspertudtalelse om husets tilstand.
I løbet af rapporten kan der derefter opstå renoveringsforslag, som der allerede er et indledende groft omkostningsestimat for. På baggrund af dette omkostningsoverslag ved du i det mindste i hvilken størrelsesorden de mulige omkostninger for en kernerenovering vil være og i det mindste har et solidt grundlag til at beslutte for eller imod.
Efter den grove planlægning skal en detaljeret planlægning finde sted. Koordinering og overvågning af det enkelte arbejde, der kræves, skal bedst udføres af en specialist, løbende konstruktionstilsyn og dokumentation anbefales absolut.
I princippet kan en større renovering stadig være umagen værd i dag - trods alt koster nedrivning også et betydeligt beløb. I individuelle tilfælde skal du dog altid beslutte, om du kan og ønsker at rejse de nødvendige omkostninger. I sidste ende er det mere et personligt spørgsmål.
Spørgsmål: Hvilke omkostninger medfører kernrenoveringer?
Ekspert med omkostningskontrol: Det er umuligt at sige det over hele linjen - det afhænger meget af situationen på stedet, de eksisterende skader på bygningen og det faktiske behov for renovering.
I praksis kan du dog bruge et par grove vejledende værdier for at kunne orientere dig lidt.
Jo ældre bygningen er, jo dyrere er renoveringen
For at bringe en noget intakt bygning fra 70'erne og 80'erne opdateret, skal du bruge omkring 20% af købsprisen , for en bygning fra 50'erne og 60'erne er det omkring 40% af købsprisen for alle bygninger før krigen, der stadig er er rimeligt intakte, skal du normalt regne med 50% - 60% af købsprisen for en normal renovering.
I tilfælde af bygninger, der skyldes større renovering, vil de i de fleste tilfælde dog være næsten 100% af købsprisen eller endnu højere .
Det skal groft skitsere de investeringsudgifter, som man skal visualisere.
Et omkostningseksempel fra praksis:
Vi vil have en gammel bygning fra 1960'erne totalrenoveret. Det er et etagers hus med et beboelsesareal på 90 m² og et tagtag. Tagarealet er 127 m².
| Stolpe | pris |
|---|---|
| Forny tagkonstruktionen | 9.500 EUR |
| Forny tagbeklædningen med tagisolering | 15.240 EUR |
| Reparer facaden og forsyn den med ETICS | EUR 24.000 |
| Kældertætning helt udefra | 27.000 EUR |
| Isoler gulvet og kælderloftet | 9.000 EUR |
| Forny vinduet og døren helt | 5.500 EUR |
| Fornyelse af sanitære installationer | 8.500 EUR |
| Fornyelse af elektriske installationer | 5.400 EUR |
| ny gasopvarmning | 12.000 EUR |
| Udgifter i alt | 115.140 |
| Samlede omkostninger pr. M² boligareal | 1.279 EUR pr. M² |
| til sammenligning - gennemsnitlige nybygningsomkostninger | ca. 1.400 EUR pr. m² - 1.900 EUR pr. m² |
Naturligvis er dette kun et enkelt omkostningseksempel, der gælder for et bestemt hus i en bestemt tilstand. Omkostningerne i andre huse kan også være helt forskellige.
For at få en første grov orientering om kernenovationsomkostningerne i andre huse kan man helt sikkert bruge omkostningerne i vores eksempel - de er konsekvent ret gennemsnitlige og sædvanlige værdier for det enkelte renoveringsarbejde.
Efter den større renovering ville vi have bragt vores hus i en moderne, energisk perfekt stand med lave driftsomkostninger og en solid strukturel tilstand.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en kernerenovering normalt af?
Eksempel på omkostningskontrol: Her skal du tage et par ting i betragtning:
- husets generelle tilstand
- året for byggeriet af huset
- husets størrelse
- den allerede klart genkendelige skade
- mulighederne for personligt bidrag (hvis du kan overtage mindst en bygning, kan du ofte reducere omkostningerne betydeligt)
Som allerede nævnt er den individuelle analyse af tilstanden og planlægningen af foranstaltninger af en erfaren specialist afgørende. Uden dette grundlag bør ingen starte en større renovering.
