Vejret, servitutter og bygningsbelastninger er et kompliceret emne. Det handler også om omkostninger på mange forskellige områder, fra? Registrering op til årlige betalinger. I vores interview forklarer ekspert på omkostningskontrol, hvilke omkostninger der kan opstå i forbindelse med forkøbsret.
Spørgsmål: Hvad er omkostningerne ved forkørselsret?
Ekspert med omkostningskontrol: Du kan ikke sige det over hele linjen . For det første har omkostningerne indflydelse på meget forskellige områder - inklusive ejendommens værdi - og for det andet spiller værdien af en forkøbsret eller servitut også en rolle i de afholdte omkostninger. Vurderingen af værdien af en forkøbsret er en kompliceret sag, men når det kommer til at beregne det resulterende værditab på en ejendom, bliver den endnu mere kompliceret.
Først og fremmest skal man skelne mellem:
- om det er en ret til at gå
- om det er en servitut eller
- om det er en konstruktionsbelastning
Baggrunden er altid den samme: en ejendomsejer skal stille en del af sin ejendom til rådighed, så en anden endda kan nå sin egen ejendom.
Spørgsmål: I hvilke tilfælde er der overhovedet aftalt en forkøbsret?
Vejret aftales primært, når ejendommen er opdelt
Ekspert med omkostningskontrol: Dette er ofte tilfældet ved opdeling af grunde: den del af ejendommen bagpå har normalt ikke længere forbindelse til det offentlige rum eller til en offentlig adgangsvej undtagen via den anden del af ejendommen. I dette tilfælde oprettes der noget, der juridisk kaldes en "rørstammede egenskab".
Spørgsmål: Er det altid en automatisk gyldig registrering i grundbogen?
Ekspert med omkostningskontrol: I praksis er der flere muligheder for at blive enige om og lovligt definere en ret til at gå:
- en kontraktlig aftale
- udnævnelse af en såkaldt servitut eller
- registrering af en bygningsbelastning (hvis det er en ret til offentlig brug).
Kontraktlige aftaler indgås som en privat ret mellem to personer med en kontrakt. I dette tilfælde er der ingen registrering i grundbogen, så der er ingen gebyrer for notar.
Problemet med en kontraktlig aftale er, at hvis en af ejendommene skifter hænder, bliver kontrakten automatisk ugyldig. Da det kun blev indgået mellem to specifikke personer, er det kun gyldigt som en aftale mellem disse to personer, men ikke automatisk for hver efterfølgende ejer.
Det yderligere problem med en aftale i henhold til loven om forpligtelser er, at i tilfælde af en aftale indgået med gensidigt samtykke, har grundejeren, der giver forkørselsret , ikke automatisk ret til kompensation . Der er ingen omkostninger for brugeren af fortrydelsesretten .
Den Udnævnelsen af en servitut , på den anden side, er offentliggjort i tingbogen og er permanent gyldige for hver efterfølger ejer af begge egenskaber. Servitut er en såkaldt "ret in rem" og således - i modsætning til kontrakten - ikke personlig.
Notaren påtager sig formuleringen af servituttet, indførelsen i grundbogen finder sted med den såkaldte "betjeningsejendom" - det vil sige med den ejendom, der giver ret til forkørsel. Grundarealet, der nyder godt af forkørselsret, kaldes en grundgrund (Pfeifenstiel-parti). Der er ingen registrering i matrikelregistret for denne ejendom, men forkøbsretten påvirker også ejendommens værdi for denne ejendom.
Hvis en offentlig sti fører over privat ejendom, oprettes der ingen servitut der, men der indføres en konstruktionsbelastning . Bygningslast er ikke i grundbogen, men i byggebelastningsindekset.
Spørgsmål: Er der andre rettigheder forbundet med forkørselsret?
Ekspert med omkostningskontrol: Ud over den faktiske forkørselsret skal andre relaterede rettigheder også overholdes. Disse relaterede rettigheder kan også resultere i omkostninger på et senere tidspunkt.
Dette er følgende mulige rettigheder:
Vejretten kommer ofte med andre rettigheder
- linjen til højre (retten til at få linjer lagt på den del, hvor der findes en forkørselsret)
- bygningsret (ikke nødvendigvis forbundet, men mulig)
- ret til vej
- kørselsret
I tilfælde af bygningsrettigheder er det aftalt, at en bygning også kan opføres på den dominerende ejendom (den, der nyder godt af forkøbsretten), der stikker ud over den betjenende ejendom. Dette er dog ikke altid tilfældet, men det skal forhandles særskilt.
Med nødrettighederne skal en sådan situation eksistere, at ejendommen bag kun kan nås via den betjenende ejendom. Hvis dette er tilfældet, har ejeren af grunden automatisk ret til forkørselsret. Ejeren af den betjenende ejendom kan ikke benægte ham dette.
Til gengæld har ejeren af den betjente ejendom ret til den såkaldte nødpension - kompensation for brug for at give en defineret forkørselsret. Ejeren af ejendommen bag ejendommen afholder omkostninger med nødpensionen . Disse omkostninger skal betales årligt. De måles i henhold til de begrænsninger, der pålægges forkyndelsesretten til den betjente ejendom.
Nødretten til vej er ikke optaget i grundbogen - så der er ingen omkostninger til notar og jordbøger.
Ud over nødretten kan en ret til at køre (retten ikke kun til at krydse den betjente ejendom til fods, men også at køre videre med køretøjer) også opstå af samme grund. I dette tilfælde gælder det samme for kørselsrettigheder som for nødret. I alle andre tilfælde behandles det som den sædvanlige ret til vej.
Omkostningseksempel fra praksis
Omkostningerne skal bestemmes af en forkørselsret efter opdeling af en grund. Den oprindelige grund på 1.000 m² er opdelt i to lige store dele på hver 500 m². Ejendommens markedsværdi er 300 EUR pr. M².
En strimmel på i alt 60 m² er udpeget i udkanten af den betjenende ejendom som et middel til adgang til ejendommen bagved.
| Omkostningsfaktor | omkostninger | Mød omkostningerne |
|---|---|---|
| årlig kontant pension | 500 EUR | Bageste plot |
| Årligt brugsgebyr (dette dækker også vedligeholdelsesomkostningerne) | 250 EUR | Bageste plot |
| Afskrivninger | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (kontant værdi af den kontante pension) | betjener ejendom |
| Afskrivninger | 16.665 EUR + 8.333 EUR fra årlige betalinger (kontant værdi af kontant leje eller brugsgebyr) | Bageste plot |
Dette er et individuelt omkostningseksempel for et specifikt eksempel. I andre tilfælde kan de resulterende omkostninger og tab i værdi være meget forskellige. I dette tilfælde er fradragene og betalingerne kun baseret på en individuelt foretaget vurdering.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger omkostningerne til en forkørselsret af?
Ekspert med omkostningskontrol: Her er et par ting at overveje:
- om det er en forkørselsret
- om der er registreret servitut
- hvilke notaromkostninger, der er afholdt til registrering af servitut
- om der registreres en konstruktionsbelastning
- hvilke andre rettigheder er knyttet til forkørselsretten (f.eks. linieret, kørselsret)
- om der kun indgås en aftale i henhold til loven om forpligtelser mellem to ejendomsejere
- hvilken begrænsning der skal tages i betragtning for den betjenende ejendom
- markedsværdien af de to ejendomme (betjener og hersker ejendom)
- hvor stort området er, på hvilken forkørselsret og i givet fald kørerettigheder og andre rettigheder
- hvor stor vedligeholdelsesindsatsen er på det område, hvor der gives en forkørselsret
De resulterende omkostninger kan kun beregnes i specifikke individuelle tilfælde ved hjælp af flere evalueringsfaktorer. Der er ingen generelt anvendelige tæppeoplysninger eller tabeller.
Spørgsmål: Hvad er notargebyret for registrering af servitut?
Notargebyrer varierer afhængigt af værdien af forkøbsretten
Ekspert med omkostningskontrol: I individuelle tilfælde kan det være lidt anderledes, afhængigt af notarens indsats og værdien af den registrerede forkøbsret.
Gebyrplanen for notar gælder for beregningen af notargebyrer, som det er tilfældet med alt notarialt arbejde (f.eks. Overdragelse af ejerskab). De tilsvarende gebyrsatser kan udledes af tabellerne i gebyrplanen.
Med en ret til en værdi på EUR 5.000 ville dette resultere i gebyrer på omkring EUR 30 - EUR 40 hos notaren. Derudover kan der være omkostninger til yderligere udgifter til notaren (inspektion af grundbogen, telefonomkostninger osv.), Der stadig skal tages i betragtning.
Spørgsmål: Spiller afskrivningen på grund af en forkørselsret en rolle i købsprisen på en ejendom?
Ekspert med omkostningskontrol: Ja, i hvert fald. Jord, hvor en forkørselsret gælder, er mindre værd - og sælges derfor også til en lavere pris.
At beregne det individuelle værditab er imidlertid ikke altid let og skal udføres af en erfaren ekspert, især når det gælder køb eller salg af ejendommen.
Spørgsmål: Betyder det, at servicegenskaber kan erhverves billigt?
Ekspert med omkostningstjek: Det er for let at tænke.
Købsprisen på en betjenende ejendom er naturligvis lavere på grund af den eksisterende forkøbsret - ejendomsområdet kan dog ikke bruges fuldt ud på grund af forkøbsretten. Så der er faktisk ingen reel fortjeneste, prisnedsættelsen medfører også en tilsvarende "mindre" ejendom.
Hvis ejendommen finansieres, kan forkørselsretten endda have en negativ indvirkning: Banker har ofte tendens til at anvende en højere sikkerhedshårklipning end normalt, da ejendommen med den nuværende forkørselsret kan være sværere at sælge senere. Den højere sikkerhedsrabat kan også forværre finansieringsbetingelserne og dermed øge interessen for finansiering af fast ejendom.
Spørgsmål: Er der også ulemper på grund af forkørselsret for dominerende ejendomme?
Ekspert med omkostningskontrol: Så længe forkørselsretten er lovligt sikret ved en registreret servitut, er der ingen væsentlige ulemper.
Det bliver imidlertid problematisk, når der ikke er angivet nogen forkøbsret i grundbogen, men kun en aftale i henhold til loven om forpligtelser. I dette tilfælde kan der være problemer med finansieringen af ejendommen, da der ikke er nogen retssikkerhed. Chancerne for at sælge en sådan ejendom er også ofte væsentligt dårligere end ved en registreret servitut.
