Det påvirker næsten alle, der ejer en lejlighed: Den nye lejlighedsejelov. Uanset om det er administration, renovering eller ejermøder, har spillereglerne for sameksistens i flerfamiliehus ændret sig betydeligt.
Uanset om du selv bor i det eller lejer det: Apartment Ownership Act (WEG) gælder for langt størstedelen af private lejerejere. For medmindre du er eneejer af boligkomplekset, træffes mange beslutninger omkring huset og gården af ejerskabet. De generelle betingelser for dette bestemmes af ejerloven, som nu er blevet væsentligt fornyet. "Strukturelle ændringer kan implementeres lettere, og både lederen og den administrative rådgivende bestyrelse får flere kompetencer," forklarer Edeltraud Reitzer, viceforbundschef hos Verband Wohneigentum eV
Et simpelt flertal er tilstrækkeligt fra nu af
Strukturelle ændringer, såsom installation af nye vinduer, facadeisolering eller installation af et solsystem, kan nu besluttes af ejerskabet med simpelt flertal. "Lovgiveren ønsker at opnå, at mere energiske renoveringer udføres i boligkomplekser," forklarer Reitzer. Indtil videre har det krævet større flertal, i mange tilfælde endda samtykke fra alle ejere. For at den enkelte ejer ikke er underlagt flertallet, skal strukturelle ændringer generelt kun betales af de ejere, der har stemt på dem. Men der er undtagelser: For eksempel, hvis de planlagte foranstaltninger ifølge ændringen “afskrives inden for en rimelig tidsperiode”. Selvom beslutningen blev vedtaget med mere end to tredjedele af stemmerne og halvdelen af medejeraktierne,alle bliver bedt om at betale. "I praksis burde dette føre til nogle konflikter", frygter ejendomsmægler Reitzer.
Disse anlægsforanstaltninger kan også gennemføres uden flertal
Visse byggeforanstaltninger kan endda udføres af en enkelt husejer mod flertals vilje. For eksempel kan enhver, der ejer en e-bil, anmode om, at der installeres en ladestation i boligkomplekset. Der er også ret til barrierereducerende konverteringer, foranstaltninger til beskyttelse mod indbrud og installationer, der giver adgang til det hurtige internet. Uanset om det er ladestation, trappelift i gangen eller fiberoptisk forbindelse: ”Kun ejerne, der bestiller en sådan foranstaltning, bærer omkostningerne. Og kun de har lov til at bruge installationen, ”forklarer foreningsekspert Reitzer.
Ejermødet kan beslutte hurtigere
Ejermøder er hurtigere beslutningsdygtige, fordi der i princippet nu kan træffes juridisk gyldige beslutninger uanset antallet af tilstedeværende personer. Før det måtte mindst halvdelen af ejerne være til stede. "Det er nu endnu vigtigere at deltage i ejermøderne, så et mindretal ikke træffer beslutninger," understreger Reitzer. Derfor blev invitationens periode forlænget fra to til tre uger. Lejlighedsejere kan også beslutte at aktivere online deltagelse i mødet ved hjælp af et videokonference-system. Der er dog intet juridisk krav på dette. ”Og den tekniske implementering vil sandsynligvis medføre problemer,” siger Reitzer.
Enfamiliehuse udgør den største andel i disse statistikker.
Innovationer vedrørende ejendomsadministrator
Der har været en masse diskussion om ejendomsadministratorers kvalifikationer. I henhold til den nye lov om boligejendomme kan hver ejer i et anlæg med mindst ni parter fra slutningen af 2022 insistere på en administrator, der har IHK-kvalifikation eller en lignende uddannelse. "Det styrker administrationernes kompetence", roser Reitzer. Samtidig udvider loven administratorens handlefrihed. Uden konsultation kan han indgå kontrakter på vegne af husfællesskabet (undtagen ejendomstransaktioner og lån). ”Dette gør det muligt for ham at reagere hurtigere, for eksempel hvis taget skal repareres efter en storm,” forklarer Reitzer. På den anden side kan ejersamfundet lettere adskilles fra lederen. Løbende kontrakter kan til enhver tid opsiges med en opsigelsesperiode på seks måneder.Tidligere var der en tvingende grund til at blive fjernet.
Advisory Board kontrollerer administratoren
For første gang er det lovbestemt, at det administrative rådgivende organ kontrollerer administratoren og ikke kun støtter den. Tidligere måtte tre medejere indtage denne æresstilling, antallet er nu ubegrænset. En engageret ejer i huset er nok. Edeltraud Reitzer fra boligselskabet: "Det bør derfor være lettere at besætte denne vigtige stilling."
