Basisarealnummeret (GRZ) bestemmer den maksimale procentdel af din ejendom, der kan bygges på. Vi forklarer, hvordan antallet beregnes, og hvad man skal overveje.
Beregning af basisarealnummer: et overblik over de vigtigste ting
- Basisarealnummeret, forkortet GRZ, beskriver forholdet mellem det maksimale byggeareal og det samlede ejendomsareal. Den er indeholdt i bygningsanvendelsesforordningen.
- I tilfælde af hjælpesystemer uden direkte forbindelse til hovedbygningen kan GRZ overskrides med maksimalt 50 procent op til en værdi på 0,8.
- Basisarealet er en afgørende faktor til bestemmelse af værdien af en ejendom. Det bestemmer også tætheden af bygninger i et givet område.
Hvad betyder basisarealnummeret (GRZ)?
Som ejer af en ejendom har du normalt ikke tilladelse til at bygge på hele området. Af økologiske grunde er det vigtigt, at nok uforseglede områder forbliver frie, så regnvandet kan sive væk. Derudover har en for høj bygningstæthed en negativ indvirkning på livskvaliteten og æstetikken.
GRZ udtrykker graden af udnyttelse af et ejendomsareal: Hvilken procentdel af arealet kan der bygges på? Det beregnes ud fra den maksimale størrelse på det byggbare område af ejendommens størrelse og gives med en decimalværdi, der varierer fra 0,2 til 1.
GRZ = maksimalt byggeareal (m²) / grundstørrelse (m²)
Oplysninger om beregning af basisarealet findes i afsnit 19 i bygningsforordningen (BauNVO), der trådte i kraft i 1962. Den sidste, aktuelt gyldige version er fra 2017. En ejendoms GRZ afhænger af typen af dens strukturelle anvendelse, som er specificeret i første afsnit af BauNVO. For eksempel er grundarealet i et landsbyområde 0,6, mens det i byområder er 0,8. En GRZ på 1.0 er kun tilgængelig for kerneområder. Dette betyder bymiljøer, hvor der overvejende er butikker, kontorer eller kulturinstitutioner.
Hvad er gulvarealnummeret?
Ud over gulvarealnummeret er gulvarealnummeret (GFZ) også en vigtig parameter i bygningsanvendelsesforordningen. Det beregnes ud fra det samlede areal af alle fulde etager gennem hele ejendomsområdet og er ligesom GRZ angivet som en decimalværdi.
I en ejendom på 1.000 kvadratmeter med en GFZ på 1.2 kan det samlede areal for de fulde etager være 1.200 kvadratmeter. Det betyder for eksempel, at der kan bygges tre etager med 400 kvadratmeter hver eller to med 600 kvadratmeter hver.
GFZ angiver ikke antallet af tilladte etager. Det såkaldte antal etager er indeholdt som et romersk nummer i udviklingsplanen, der bestemmes af kommunen eller byen.
Hvad er forskellen mellem GRZ I og GRZ II?
Under visse omstændigheder er det muligt at overskride basisarealtallet med 50 procent. Denne undtagelse påvirker dog ikke hovedbygningen, men kun supplerende strukturer såsom havehuse og garager samt underjordiske faciliteter.
Arealetallet for hjælpefaciliteterne kaldes GRZ II, arealet fra udviklingsplanen er GRZ I. Summen af GRZ I og GRZ II må aldrig overstige det absolutte loft på 0,8.
Hovedsystemerne (GRZ I) er:
- hovedbygning
- Carports, garager og underjordiske garager forbundet til hovedbygningen
- Vinterhaver og svømmebassiner forbundet med hovedbygningen
- Terrasser, altaner, karret, arkader
- Overjordiske udvendige trapper, indgangstrapper
Hjælpesystemer (GRZ II) er:
- Solsystemer
- fritstående garager og underjordiske garager, parkeringspladser og carports
- Havehuse, stalde
- Legepladser, puljer
- Aksler, grober, olietanke, rensningsanlæg
For supplerende strukturer såsom bassiner kan bygherrer overstige GRZ med op til 50 procent.
Beregn det tilladte basisareal med basisarealnummeret: beregningseksempler
Hvis du vil beregne det maksimale gulvareal for dit fremtidige hus med antallet af gulvarealer, gælder følgende formel:
maksimalt byggeareal (m²) = ejendomsstørrelse (m²) x GRZ
Køb en ejendom på 900 kvadratmeter med en GRZ på 0,6 , det maksimalt tilladte gulvareal i hovedbygningen er:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Hvis du planlægger en garage, en pool og et havehus, beregnes din gulvareal ud fra GRZ II, som er halvdelen af GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
I dette tilfælde vil summen af hovedbygningen og de supplerende faciliteter dog overstige det absolutte loft på 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Af denne grund er det maksimale areal for de supplerende faciliteter:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Hvorfor er basisnummeret vigtigt?
Beregning af GRZ er relevant for både køber og sælger af en ejendom. Køberen ønsker at vide, hvor stor en procentdel af ejendommen han har tilladelse til at bygge videre på. Hvis en eller flere bygninger allerede er på plads, bestemmer GRZ, om der kan planlægges yderligere supplerende faciliteter såsom garager eller havehuse.
Som køber skal du bemærke, at antallet af gulvarealer på ingen måde er det samme som boligarealet i et hus. Området inkluderer også de ydre vægge og eventuelle udendørs trapper. Derudover er ikke alle gulvarealer i modsætning til boligarealet tilføjet sammen.
For sælgeren øger et stort antal gulvarealer værdien af hans ejendom. For en grund i et byområde med en GRZ på 0,8 kan der opnås en højere pris end for en i et lille bosættelsesområde med en GRZ på 0,2.
