Den særlige boligpolitik og det hundrede år gamle koncept for sociale boliger i Wien bevarer beboelige boliger til overkommelige priser. Ikke desto mindre ønsker byen ikke at give afkald på ejendomsfremme.
Boligpolitikken i Wien: 5,80 euro grundleje (plus 10 procent skat) per kvadratmeter. I hundreder af tusinder. Uden de negative påvirkninger fra spekulation. Og det midt i en attraktiv storby med næsten to millioner indbyggere, en fantastisk historie, et køligt image og en fungerende økonomi. Universiteterne er fulde af unge mennesker fra hele verden. Og hvert år er Wien øverst på placeringen af de mest beboelige byer.
Wienerkonceptet for sociale boliger
Det levende mirakel i Wien blev skabt mellem 1919 og 1934. På det tidspunkt var livssituationen for mange borgere katastrofal. Som en modforanstaltning begyndte byen at bygge sociale boliger. De sociale bosættelser i Wien har aldrig været og er stadig ikke rettet mod fortjeneste. Frem for alt: byen har bevaret disse lejligheder - og har ikke, som mange tyske byer, solgt dem til private ejere.
Omfanget af sociale boliger i Wien
Byen ejer nu 220.000 lejligheder. Cirka 500.000 borgere - det vil sige hver fjerde Wiener - bor i en sådan fælles lejlighed. Byen er involveret i yderligere 200.000 lejligheder. Det faktum, at mange mennesker bor i lejligheder med begrænset husleje, påvirker hele lejemarkedet og bremser priserne. Det koster meget: Østrigs kapital bruger årligt omkring 600 millioner euro på sin boligpolitik og boligtilskud. ”Vores mål er lejligheder af høj kvalitet til overkommelige priser - ikke kun for socialt udsatte indkomstgrupper, men for den bredere befolkning,” forklarer byrådet i Wien, Kathrin Gaal.
Middelklassen i Wien drager faktisk fordel af denne boligpolitik: Indkomstgrænsen for en lejlighed i kommunale boliger for en enkelt person er langt over 40.000 euro om året. Grænserne for ægtepar og familier med børn er endnu højere. De, der søger en byejet lejlighed, bør dog ikke forvente stor luksus. En enkelt kan kun flytte ind i en et-værelses lejlighed. Et værelse tilføjes for hver person i husstanden. Og efter måneder eller års ventetid modtager interesserede maksimalt to lejlighedstilbud. Boligtilskuddet finansieres med 0,5 procent af bruttolønnen, både fra ansatte og arbejdsgivere. Det er social konsensus. Wien har bevaret sine lejligheder og tilpasset dem til nutidens behov. Fire tusind nye lejligheder planlægges eller er allerede under opførelse.
En sådan forpligtelse fra kommunen fjerner ikke kun presset fra lejemarkedet. Som ejer har byen direkte kontrol over boligkompleksernes energiske udstyr. Det afhænger ikke af velvilje hos private husejere.
Sociale boliger i Tyskland
Den tyske model for sociale boliger eller sociale boliger blev designet helt anderledes. Lejlighedenes sociale engagement varede ofte kun 15 år. I 1990'erne, da mange kommuner stønnede under deres gæld, kastede de tusinder af kommunale lejligheder på markedet. Fordi: de ansvarlige hørte fra demograferne, at befolkningen ville krympe, og at nye lejligheder ikke var nødvendige. Som et resultat nærmest stoppede de sociale boliger.
Da situationen ændrede sig i de senere år, og boliger blev knappe i mange regioner, lykkedes det ikke med boligpolitikken at give lejeboliger til overkommelige priser i tilstrækkeligt antal. Mange tyske kommuner er også i stigende grad afhængige af ejendomsfremme. Inden for rammerne af kommunale finansieringsprogrammer, såsom i Regensburg, kan familier med børn købe overkommelig byggegrund og også modtage tilskud til husfinansiering.
I 1980'erne udviklede Regensburg det nye Burgweinting-distrikt med 400 hektar beboelses- og erhvervsarealer for at holde jordpriserne under kontrol. Unge familier fik præference i tildeling af ejendom og fik også tilskud.
Byen Wien er også fortrolig med fremme af ejendomsejendom: Enhver, der har boet i en andelslejlighed i lang tid, kan overtage den på gunstige vilkår. Kommunen har også finansieringsprogrammer til oprettelse af nyt boligareal. Fordi ikke alle mennesker ønsker at betale husleje for evigt. Ikke engang i Wien.
Ekspertinterview: At eje fast ejendom fører ofte til lavere boligomkostninger
Prof. Dr. Michael Voigtländer leder kompetenceområdet for ejendomsøkonomi ved Institut for tysk økonomi i Köln. Med hensyn til boligpolitik underviser han på flere universiteter og er forfatter til bogen "Luxusgut Wohnen: Hvorfor vores byer bliver mere dyre og hvad man skal gøre nu". I et interview med Your-Best-Home.net forklarer eksperten inden for boligpolitik og sociale boliger forholdet mellem boligejerskab, renter og ejendomspriser.
Påvirker en boligpolitik som i Wien eller et sådant billigt lejemarked priserne på fast ejendom?
Det har allerede indflydelse: når leje er billig, er det mindre attraktivt at investere i boligejendomme - hvilket afspejles i ejendomsprisindekset. Dette kan føre til en lavere efterspørgsel efter ejendom. Ofte er priserne også lavere. Men man må spørge: hvorfor er huslejen så lav? Hvis de er reguleret, men der stadig er mangel på boligareal, betyder det i sidste ende, at eksisterende lejemål er begunstiget: Folk bor derefter billigt der - resten af dem finder intet.
Hvad sker der så på markedet?
I et sådant tilfælde er efterspørgslen efter lejligheder fortsat stor. Og det er præcis, hvad der sker i Wien. Hvis du er en af de heldige, der får en chance for at få et rådsråd, så er alt godt. Men huslejen er fortsat høj på det åbne boligmarked, og der er stadig en efterspørgsel efter boligejendomme.
Hvad er argumenterne for at købe et hus i dag?
En af grundene er bestemt det lave renteniveau. Man er ofte chokeret over, hvor meget priserne er steget. Men hvis du sammenligner det med renteudviklingen og beregner finansieringen, ser du: Du kan finansiere billigere i dag og have en lavere byrde end for et par år siden. Det er ofte billigere at bruge et fastlån end at betale husleje. Boligomkostningerne i ejendommen er derfor billigere.
En anden årsag er aldersbestemmelse: vi har store problemer med den lovpligtige pensionsforsikring. Dette gælder også virksomhedspensionsordninger eller nedsatte betalinger fra livsforsikringspolicer. Årsagen er det lavere renteniveau. Din egen ejendom sikrer din pension. I store byer er der en tredje grund: Mange er bekymrede for at blive tvunget ud af deres nabolag eller for gentrifikering. At eje et ejerlejlighed beskytter naturligvis mod dette.
Wien fortsætter med at vokse: 3.700 nye sociale boliger planlægges i øjeblikket.
Er det billigere at købe end leje i storbyen, selv på trods af de høje priser?
Dette gælder også der, fordi huslejen også er steget kraftigt der. Med undtagelse af München: Der er du ikke mindre belastet som køber end lejer på grund af ekstremt høje priser. Men hvis du har betalt din lejlighed, har du et tilsvarende værdifuldt hjem. I de store byer handler det også om spørgsmålet: Hvem drager fordel af de store prisstigninger der? Det ville bestemt være socialt ønskeligt, hvis en bred del af mennesker kunne drage fordel af det.
Vil de høje prisstigninger i metropolerne fortsætte?
Sandsynligvis ja. Fordi byerne fortsætter med at vokse. Men stigningstakten kan falde noget.
Renterne er lave i dag. Skal det være sådan?
Nej, men der er nogle tegn på, at renten ikke vil ændre sig dramatisk. Vi ser altid på Den Europæiske Centralbanks pengepolitik. Men rentepolitikken gør det ikke alene. På det globale kapitalmarked bestemmes renten i sidste ende af samspillet mellem udbud og efterspørgsel. Udbydere er opsparerne. Og her har vi en spændende udvikling: I alle lande i Vesten bliver folk ældre, men pensionsalderen justeres ikke. Derfor skal der foretages flere private hensættelser, dvs. flere besparelser. På efterspørgselssiden investeres der relativt lidt på trods af de lave renter. Dette har at gøre med, at arbejdsstyrken er faldende, og at digitalisering kræver mindre investeringer.
Masser af penge i udbuddet af sparere og ringe efterspørgsel efter lån, så det får renten til at falde?
Dette vil fortsætte i løbet af de næste par årtier. Derfor er renterne efter mange økonomers opfattelse relativt lave. Jeg tror ikke, vi ser en fire eller en fem før decimaltegnet i renterne for opfølgningsfinansiering.
Er det stadig værd at eje fast ejendom i dag som en investering i betragtning af de høje priser?
For at gøre dette skal du også se på investeringsalternativerne: en masse andre ting giver kun meget lave renter.
Hvad vil du anbefale private ejendomsinvestorer?
I øjeblikket er der mange, der prøver at tilbyde ejendomme for dyre. Derfor skal du helt sikkert have kendskab til boligpolitik og markedet. Jeg ser muligheder i udkanten af de store metropoler, i universitetsbyer, men også på steder, hvor folk er velbevandrede. Mange mindre investorer har den fordel, at de kender deres bopæl godt og kan vurdere mikroplaceringer godt. Det er det, du skal fokusere på. Dette er en fordel i forhold til de store investorer.
Kan du fortælle os nogle interessante regioner?
Når det kommer til perifere placeringer, tænker jeg på Offenbach i Frankfurt-området eller måske Neuss i Düsseldorf-området. Eller til mellemstore byer som Bonn eller Münster. Dette er steder, hvor en fast ejendominvestering stadig kan være umagen værd.
Hvordan investerer du dig selv som ekspert?
Forskere investerer ikke så mange penge. Jeg diversificerer og kigger efter ejendomme i mit afvandingsområde, hvor jeg er fortrolig. Ved at gøre det indså jeg imidlertid: Det er ikke så let - rækkevidden er ikke længere så bred.
