De, der lejer til slægtninge, bør ikke kun kende 66 procent-klausulen for at spare skat. Vi forklarer, hvad der skal overholdes i lejeaftalen for afhængige børn eller møblerede lejligheder, og hvad der ellers er vigtigt.
At købe en ejendom og leje den ud er attraktiv for mange, især da pengene er sikkert investeret, og skatter kan spares. De supplerende købsomkostninger såsom notar og grundafgift samt lånerenter, afskrivninger på hus og renovering er skattefradragsberettigede indkomstrelaterede omkostninger. Mindre køb såsom haveværktøj eller aktuelle emner som elektricitet og spildevand kan også trækkes fra skat.
Men vær forsigtig: Hvis du vil trække det fulde beløb af dine udgifter til lejeejendommen fra din skat, skal du også kræve mindst 66 procent af markedslejen fra pårørende. Hvis lejen er lavere, for eksempel kun 50 procent af den lokale sats, kan kun halvdelen af renter, omkostninger og afskrivninger trækkes fra skat.
Udlejere bør derfor altid holde øje med det lokale lejeniveau. Hvis dette stiger, skal huslejen også justeres. Ellers er skattefordelene tilsvarende lavere.
Rabat på leje: Bestem den lokale sammenlignende husleje
For at vide, hvor meget leje du kan bede pårørende om at betale, skal du kende de lokale huslejer. Du kan konsultere lejeindekset for dette eller ansætte en ekspert. Hvis der ikke er noget huslejeindeks for den tilsvarende placering, kan det også bruges af en nabokommune, ifølge Forbundsdomstolen.
Fordel ved leje til pårørende: Lejeindekset inkluderer også husleje af gamle kontrakter, som normalt ligger langt under huslejen for nye kontrakter. Det er dog fortsat uklart i retten, om beregningen af grænsen på 66 procent skal baseres på den øvre eller nedre værdi af et lejeområde. Det er dog klart, at den varme og ikke den kolde leje er afgørende.
Dette reguleres af en afgørelse trukket af den føderale finanspolitiske domstol: En mand lejede en lejlighed til sin mor, for hvilken han krævede en månedlig leje på 2.900 euro. Skattekontoret fandt hurtigt ud af, at lejen kun var omkring 62 procent af den lokale sammenlignelige husleje og ønskede, at udlejeren skulle skære skattebesparelsen. Men han insisterede på, at med de årlige ekstraomkostninger på 1.800 euro ville der opnås en varm leje på 4.700 euro, hvilket han nåede op på 80 procent. I sidste instans gav den føderale finanspolitiske domstol manden ret (ref.: IX R 44/15).
Vil du leje din lejebolig til pårørende? Så skal du helt sikkert bruge de lokale huslejer eller lejeindekset til sammenligning.
Leje til afhængige børn
Studerende kan godt lide at flytte ind i deres forældres lejede lejlighed og udligne lejen med deres vedligeholdelse. Men skattemyndighederne ser nærmere på: Hvis de ikke finder nogen udlejningslignende kontobevægelser, annullerer de forældrenes skattefordele. For selv med dine egne børn skal du underskrive en skriftlig lejeaftale, der opfylder de sædvanlige betingelser.
Der blev hørt en sag, hvor deres datters forældre havde lejet lejligheden i deres hus. En lejeaftale blev underskrevet, og huslejen blev registreret, men datteren foretog ingen månedlige overførsler. Da skattekontoret fulgte op, blev det sagt, at datteren betalte huslejen fra sine forældres kontante vedligeholdelse. Men da hun ikke havde nogen egen indkomst som studerende, dækkede hun faktisk sine leveomkostninger fra vedligeholdelsen. Den påståede modregning af kontant vedligeholdelse og husleje kunne ikke bevises, så den føderale skattedomstol var enig med skattekontoret.
Heraf følger, at skattekontoret kun skal anerkende familiemedlemmers lejekontrakter med børn i den lovlige alder, hvis de bestemmer husleje og vedligeholdelse, og beløbene betales særskilt og verificerbart. Dette gælder også, hvis afkom betaler deres husleje fra deres forældres kontante vedligeholdelse (BFH, Az. IX R 28/15 og BFH, Az. IX R 30/98).
Hvis du vil undgå problemer med skattemyndighederne, kan du også bruge et andet alternativ: Hvis børnene får et højere beløb (skattefritagelse op til 400.000 euro), kan de bruge det til at betale huslejen. Men pas på: Selv da må lejen ikke betales årligt eller i et samlet beløb i flere år, men skal betales månedligt, så lejekontrakten anerkendes af skattemyndighederne (BFH-dom af 19.6.1991, BStBl 1992 II s. 75).
Leje af møblerede lejligheder til pårørende
Vær forsigtig med møblerede eller delvist møblerede lejligheder: Her skal du angive et møbletillæg, selvom du lejer til pårørende. Dog kun hvis dette tillæg kan bestemmes ud fra det lokale huslejeindeks eller ud fra tillæg, der kan realiseres på markedet - andre kilder er ikke tilladt.
I en sag, der blev forhandlet for Federal Fiscal Court, lejede forældre deres søn en lejlighed med et nyt indbygget køkken, vaskemaskine og tørretumbler og opkrævede 66 procent af den lokale husleje. Men fordi skattekontoret forhøjede den lokale sammenlignende husleje med et møbletillæg for det udstyrede køkken, vaskemaskine og tørretumbler i størrelsen af den månedlige afskrivning, faldt 66 procent forhindringen under, og de krævede skatter blev reduceret.
Hvis du lejer en møbleret eller delvist møbleret lejlighed til dine pårørende, skal du angive et møbletillæg.
BFH aftalt med skattekontoret, fordi: Udlejere må kun anvende huslejen uden møbler, hvis nytteværdien for de leverede møbler ikke kan udledes af huslejeindekset, og heller ikke et lokalt lejemarkedsbaseret møbeltillæg kan bestemmes (BFH-dom af 6.2. 2018, IX R 14/17).
Tip: Det er ikke tilladt - selv om skattekontoret undertiden er uenig - at udlede et møbeltillæg fra det månedlige beløb for det lineære fradrag for slid på møbler eller møbler. Dette fremgår også af ovenstående dom.
For at undgå problemer og holde lejeprisen lav er det bedre at udleje tomme boligejendomme til pårørende. Hvis du vil være generøs, kan du selvfølgelig give familiemedlemmerne udstyret.