Ved opsigelse på grund af personlig brug har ejeren mulighed for at flytte ind i sin egen, tidligere lejede lejlighed. Forudsætningen er, at ejeren selv, en nær slægtning eller et familiemedlem har brug for boligarealet, og dette fremgår tydeligt i opsigelsesvarslen.
I praksis er der altid juridiske problemer på grund af opsigelsen til personlig brug. Lejere benægter for eksempel ofte, at der er reel interesse i eget brug. De formoder, at denne form for opsigelse af en lejekontrakt kun er et forskud for at kunne bruge ejendommen mere effektivt. Informationstjenesteloven og skatter fra LBS har samlet flere domme om opsigelse af personlig brug til sin ekstraudgave.
Opsigelse på grund af personlige behov, hvis du er for gammel
En meget gammel alder kan beskytte lejere mod at blive opsagt på grund af personlig brug, ifølge dommen fra Berlins regionale domstol (sagsnummer 67 S 345/18). En ejer mislykkedes med sin anmodning om at fjerne et par i alderen 87 og 84 fra sin lejlighed. De berørte påpegede, at de ikke kunne forventes at flytte ud på grund af deres helbredstilstand, deres alderdom og deres sociale rødder i området. Berlins regionale domstol accepterede disse vanskelighedsårsager. Hvis udlejeren ikke lider særlig alvorlige ulemper for sin del, hvis han ikke kan flytte ind i ejendommen, skal han undvære det. Det var ikke tilfældet her, trods alt havde han ikke engang til hensigt at bruge det hele året rundt.
Opsigelse på grund af personlig brug efter kun kort tid
På udlejningstidspunktet bør en ejer nøje overveje, om han måske kan bruge det selv i en overskuelig fremtid. En opsigelse på grund af personlig brug kan være juridisk ineffektiv, hvis den følger indgåelsen af kontrakten for hurtigt, og årsagen allerede var åbenbar på det tidspunkt. Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 233/12) måtte undersøge, om dette stadig kunne være tilfældet efter tre år. Dommerne benægtede dette, men gjorde det også klart, at den problematiske periode er mindre end tre år.
Forhåndsafslutning på grund af personlig brug
En opsigelse på grund af personlig brug er ikke berettiget, hvis ejeren kan vise en autoriseret person, men dette bruges naturligvis kun som pladsholder. I en sag for Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 214/15) handlede det om en sådan konstellation. Lejerne beskyldte ejeren for at have tænkt sig at sælge og kun overlade lejligheden til sin nevø for at gøre det lettere at sælge ejendommen senere. BGH var i stand til at forstå disse argumenter.
Opsigelse på grund af personlig brug med forståelig intention om at bruge
En professionel fodboldspiller, der arbejdede i udlandet, ønskede at bo sammen med sin familie i sin fritid (især i vinterferien, der varede flere måneder) i et ejerlejlighed, som han ejede, og gav derfor lejeren en opsigelse på grund af hendes eget brug. Sidstnævnte betragtede anmodningen som fremsat og forlod ikke lejligheden. Distriktsretten i München (sagsnummer 473 C 7411/714) hørte hustruen (mor til et barn, de for nylig havde født) og kom til den konklusion, at der virkelig var en forståelig tilsigtet anvendelse.
Ophør på grund af personlige behov efter rumlig adskillelse af ægtefællerne
En usædvanlig form for personlig brug opstår, når en adskillelse fra ægtefæller er årsagen. En mand - gift med to børn - meddelte sine lejere med den begrundelse, at han ønskede at flytte ind i sin egen lejlighed på grund af løbende forholdsproblemer. Han var i stand til at bevise dette for Heidelberg Regional Court (sagsnummer 5 S 42/12) med en erklæring fra still-konen. Dette bekræftede, at sameksistensen var "svær at bære". Derudover accepterede retten ejerens argument om, at den lejede lejlighed tjente ham lige under 400 leje om måneden, men at han kun kun kunne få sammenlignelig beboelsesareal for betydeligt flere penge.
Opsigelse på grund af personlig brug: Skriftligt afkald i lejeaftalen
Det er meget muligt, at en udlejer afstår fra at hævde sin egen brug overfor lejeren fra starten. I dette tilfælde skal dette frafald, ligesom selve lejeaftalen, dog tydeligt registreres skriftligt. Under alle omstændigheder besluttede Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 223/06), hvis retten til opsigelse er udelukket, ville dette være nødvendigt i en periode, der er længere end et år.
Opsigelse på grund af personlig brug: Udlejerens forpligtelse til at tilbyde
Hvis ejeren har en anden lejlighed i det samme hus eller i det samme kompleks, der i øjeblikket er ledigt, skal han tilbyde dette til den lejer, der er opsagt på grund af personlige behov. Dybest set er der en sådan "forpligtelse til at tilbyde", besluttede Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 311/02). Det gælder i det mindste, hvis en sådan lejlighed bliver ledig ved udløbet af den almindelige opsigelsesperiode. Dette er præcis, hvad ejeren ikke havde gjort, og i stedet lejet ejendommen til en anden. Dette førte til ineffektiviteten af opsigelsen til personlig brug.
Opsigelse på grund af personlige behov på grund af et familiemedlem
Ejerens svoger eller svigerinde tilhører faktisk ikke den gruppe af slægtninge, der berettiger en opsigelse til personlig brug. Dette inkluderer nære slægtninge som børn, forældre eller søskende. Men hvis udlejeren er i særlig tæt kontakt med sin svoger, er Forbundsdomstolen (sagsnummer VIII ZR 247/08) overbevist om, at et krav om personlig brug undtagelsesvis kan gøres gældende.
Forfalsket opsigelse på grund af personlig brug: kompensation
Nogle gange når parterne til en løsning inden for rammerne af en captive use-procedure. Men hvad sker der, hvis årsagen til opsigelsen oprindeligt efter en sådan sammenligning viser sig at være falsk? Ifølge distriktsretten i München (sagsnummer 474 C 19752/11) afhænger det derefter af, om sammenligningen faktisk skulle trække en linje uden at overveje sandfærdigheden. Hvis dette var beregnet, er senere krav om erstatning fra den opsagte lejer udelukket.
Modgangstest efter ophør på grund af personlig brug
Lejere kan forsvare sig mod opsigelse på grund af personlige behov med henvisning til en trængselssag. Hvis de ikke med rimelighed kan forventes at flytte, f.eks. Fordi de er meget gamle eller alvorligt syge, kan de blive i den lejede lejlighed på trods af at de får besked. I henhold til den nuværende retspraksis fra Forbundsdomstolen skal domstole nu undersøge nærmere, om der er en vanskelighedssag. For eksempel kan en ekspert tilkaldes for at undersøge lejers faktiske fysiske og mentale tilstand. Skematiske vurderinger, hvor en part automatisk afhænger af lejers alder eller sygdomstype tildeles større interesse for lejeboligen i fremtiden (filnumre: VIII ZR 180/18 og VIII ZR 167/17).
