Jordpriserne i Tyskland er steget dramatisk i den seneste tid. Det bliver stadig vanskeligere at bestemme en passende værdi. Hvilken indflydelse har placeringen? Er det værd at sælge? Hvilken jordpris er realistisk i hvilken region eller på hvilket sted? Du kan finde alle svarene her.
Hvis en ejendom skal sælges, er det ekstremt vigtigt at fastsætte en realistisk pris for den, der svarer til dens reelle værdi. For hvis prisen er for høj, vil der være mangel på interesserede parter. Hvis det er for lavt, opstår der unødvendigt tab, og det er meget sandsynligt, at der også vil mangle interesserede parter, da de frygter en fangst i sagen.
For at bestemme værdien af en ejendom i Tyskland er to aspekter afgørende:
- Jordværdien eller standard jordværdien
- Ejendommens individuelle egenskaber
Bestem ejendomspriserne i Tyskland: Sådan gør du
For at kunne fastsætte en rimelig pris for et stykke jord anvendes den såkaldte jordværdi eller standardværdien først.
Hvad er jordværdien?
Jordværdien bestemmes ved hjælp af den såkaldte sammenligningsværdimetode, hvilket betyder, at de salgspriser, der er opnået i den seneste tid for sammenlignelige ejendomme, overvejes, og at en realistisk pris for ejendommen udledes herfra.
Hvad er standardjordværdien?
Hvis der ikke er sammenlignelige egenskaber, der kan bruges til at estimere prisen, bruges standardjordværdien til at bestemme ejendommens værdi. Her betragtes de gennemsnitspriser, der er bestemt af et ekspertudvalg, som blev betalt for sammenlignelige ejendomme på bestemte placeringer og på sammenlignelige placeringer, de såkaldte "standard jordværdizoner".
Baseret på den faste grundværdi tages der så hensyn til de individuelle egenskaber ved den ejendom, der foreslås til salg, så en pris i sidste ende kan bestemmes. Ud over webstedets makroplacering spiller mikroplaceringen også en rolle, dvs. ikke kun det brede område, hvor ejendommen er beliggende, men også de umiddelbare omgivelser. På denne måde kan markant forskellige ejendomspriser være realistiske for tilsvarende store ejendomme på kort afstand. Men der er andre aspekter, der påvirker værdien af en ejendom.
Hvilke faktorer bestemmer jordpriserne?
I fast ejendom er det længe blevet en almindelig sætning, at prisen på en lejlighed, et hus eller en ejendom primært bestemmes af tre faktorer: placering, placering og placering. Faktisk er det område, hvor en ejendom er beliggende, og dens nøjagtige placering afgørende for at bestemme dens værdi. Men der er andre aspekter, der er vigtige, hvis værdien af en ejendom i Tyskland skal bestemmes.
Disse individuelle egenskaber ved en ejendom er vigtige, når man bestemmer ejendomsprisen:
1. placering
Som allerede nævnt er det vigtigste aspekt ved bestemmelse af værdien af en ejendom dens placering: I hvilken region finder du ejendommen? Hvor langt er det fra skoler, togstationer, kulturinstitutioner eller sportsfaciliteter? Er der nogen relevante virksomheder i nærheden, der kan tjene som arbejdsgivere? Jo bedre placeringen er, desto dyrere er ejendommen.
2. Bygbarhed
Den del af en ejendom, der kan bygges på, bestemmes individuelt og er en afgørende faktor i værdien af en ejendom. Jo større bygningsarealet er, jo højere skal ejendomsprisen opnås.
En god forbindelse til det offentlige transportnet er vigtig og øger ejendommens pris.
3. Udvikling
Hvis ejendommen allerede er udviklet, dvs. forbundet med vand-, gas- og elforsyningen samt til regnvand og spildevand, dræner det, at der ikke er nogen omkostninger for køberen. Salgsprisen kan derfor normalt indstilles højere. Hvis ejendommen endnu ikke er udviklet, reducerer den realiserbare ejendomspris.
4. Justering
Orienteringen af ejendommen har også indflydelse på dens værdi. Hvis det er placeret på en sådan måde, at et hus med en sydvendt altan eller terrasse kan bygges på det, øger dette værdien. Derudover bestemmer orienteringen ofte også udsigterne. En grund, der er orienteret, så den giver en uhindret udsigt over en sø, havet eller bjergene, har uundgåeligt en væsentlig højere værdi end en grund med en mindre spektakulær orientering
Udsigt over bjergene eller en sø er populært og har også en betydelig indvirkning på ejendommens pris.
5. snit
Størrelsen alene siger ikke nødvendigvis noget om ejendommens byggbarhed - layoutet er også afgørende. Et meget langt, men smalt stykke jord er mere problematisk at bygge på end et stykke jord, hvis område ligner mere en firkant. Jo billigere snit, jo højere værdi.
6. Jordtilstand
Derudover er det afgørende, hvilken jordtype ejendommen har. Også her gælder følgende: jo mindre problematisk det er at bygge videre på eller bruge på anden måde, jo højere er ejendommens værdi, og jo højere kan ejendomsprisen indstilles, når den sælges.
7. Størrelse
Med en pris pr. Kvadratmeter er det kun logisk, at større ejendomme har en højere værdi end mindre. Ud over placeringen er ejendommens størrelse en af de afgørende faktorer ved fastlæggelse af ejendomsprisen.
Inden du køber en grund, skal du finde ud af, hvad jorden er.
Hvad er funktionen af prisen pr. Kvadratmeter?
Prisen pr. Kvadratmeter på en ejendom hjælper med at sammenligne forskellige ejendomme i forskellige regioner eller forskellige steder bedre. Fordi prisen pr. Kvadratmeter, som navnet antyder, angiver nøjagtigt den værdi, der kræves pr. Kvadratmeter af ejendommen. Dette gør det lettere at fastsætte to ejendomspriser i forhold til hinanden.
Hvilken kvadratmeterpris er realistisk i hvilken region?
For at bestemme en rimelig pris pr. Kvadratmeter og endelig en realistisk ejendomspris, kan ekspertinformationen fra en ejendomsmægler hjælpe. LBS-ejendomsprisindekset giver for eksempel en dybere indsigt.
Brochuren viser de aktuelle priser på huse, ejerlejligheder og bygningsarealer i 960 byer og over 100 distrikter i de 14 største byer i Tyskland. Dette hjælper ikke kun ved salg af en ejendom, men giver også værdifuld indsigt i, hvilken region eller placering, og hvor mange penge der kan spares, når du køber en ejendom.
Hvis du sammenligner jordpriserne i udvalgte byer i 2018, bliver forskellene meget tydelige:
|
by |
Gennemsnitlig ejendomspris |
|
Berlin |
280 € |
|
Dresden |
190 € |
|
Frankfurt |
1.000 € |
|
Hamborg |
660 € |
|
Köln |
€ 560 |
|
München |
2.000 € |
|
Stuttgart |
1.200 € |
Jordpriserne i Stuttgart er steget støt i fortiden. De bedste placeringer i Stuttgart betaler du omkring 4.000 til over 8.000 euro pr. Kvadratmeter ejerlejlighed.
Hvorfor er jordpriserne så langt fra hinanden?
Som overalt i det frie marked spiller udbud og efterspørgsel også en afgørende rolle i prisen på jord: i områder, hvor flere mennesker flytter væk, falder jordpriserne. Samtidig øges de i de regioner, der oplever stærk tilstrømning. I de sidste par år har især landdistrikter været påvirket af udvandring, mens store byer og deres omgivelser har set og stadig oplever en stærk tilstrømning - blandt andet på grund af de mange arbejde, uddannelsesmæssige og kulturelle tilbud der.
Derudover er der det faktum, at mere jord normalt er tilgængelig i landlige omgivelser. I byer er dette stærkt begrænset af den begrænsede plads, der er tilgængelig, hvilket yderligere reducerer udbuddet.
Dette fører til de store forskelle i ejendomspriserne, skønt de er steget kraftigt i den seneste tid - det vil sige både i landdistrikter og i byer - og ikke kun i storbyområder.
Hvorfor stiger ejendomspriserne så meget?
Stigningen i jordpriserne har næppe undgået nogen i de senere år. Det er imidlertid ikke klart for alle, hvorfor priserne fortsætter med at stige. Og der er faktisk lidt mere til det end bare interaktionen mellem udbud og efterspørgsel. Dette er hovedårsagerne til, at jord fortsætter med at stige i værdi.
1. Lav rente
Renterne på lån er ret lave sammenlignet med tidligere år. Derfor har mange mennesker benyttet lejligheden til at optage et lån og købe et stykke jord billigere end tidligere muligt. Efterspørgslen er i øjeblikket meget høj, hvilket betyder, at priserne fortsætter med at stige.
2. Aldersbestemmelse
For at sikre sig i alderdommen er folk i Tyskland i stigende grad afhængige af deres egen lejlighed eller hus. Dette øger også priserne.
En ejendom betragtes stadig som en lovende pension i dag.
3. Investering
Mange mennesker bruger den nuværende situation til en investering. De køber fast ejendom for senere at sælge med overskud.
4. Ventende ejere
Da prisen på fast ejendom fortsat er steget for nylig, antages det også, at nogle ejendomsejere, der faktisk er klar til salg, stadig venter, da de spekulerer i endnu højere ejendomspriser og fortjenstmaksimering i den nærmeste fremtid. Parcellerne er derfor ikke på markedet, hvilket igen fører til en prisstigning.
5. Investorer
De stadigt stigende ejendomspriser er ikke holdt skjult for investorer. Mange områder blev derfor købt af opløsningsmiddelspekulanter og holdt med udsigt til højt afkast fra lejeindtægter.