Udlejerens ret til adgang skaber gentagne gange usikkerhed blandt lejere såvel som ejendomsejere. Når alt kommer til alt er han en af beboerne på lejeboligen, har sin husstand i lejligheden og er derfor i et meget privat område. På den anden side er udlejer ejer af ejendommen og har en legitim interesse i at besøge lejligheden i ny og næ. Men hvornår har udlejeren ret til at komme ind i lejligheden? Hvor ofte kan han gøre dette? Af hvilke grunde som helst? Og hvor længe? Vi har alle svarene om emnet “Udlejers adgangsret”.
Er der ret til adgang for udlejere?
Udlejerens rettigheder, som er dækket af almindelig retspraksis, giver ejendomsejere nogle muligheder. Imidlertid har udlejere generelt ikke ret til at inspicere deres lejede lejlighed.
Hvis der imidlertid er en gyldig grund, der gør det absolut nødvendigt at komme ind i eller se lejligheden, har udlejer ret til adgang til lejligheden. Lejeren skal derefter tillade ham at komme ind i lejligheden. Hvis en eller flere af disse grunde findes, kan udlejer ikke nægtes adgang til lejligheden:
- Lejligheden skal sælges eller genudlejes og vises til interesserede parter.
- Skader i lejligheden skal overvejes for at kunne reparere den.
- Der er en mistanke om, at skaden er nært forestående. For at forhindre dette skal lejligheden inspiceres.
- Moderniseringer eller vedligeholdelse er planlagt eller skal kontrolleres for at se, om de er nødvendige.
- Lejligheden skal måles.
- Måleraflæsninger (gas, vand, elektricitet …) skal læses.
- Reparationer skal udføres.
- Udlejer har mistanke om, at lejligheden ikke bruges i overensstemmelse med kontrakten.
Hvis ingen af disse grunde eksisterer, har udlejer ingen ret til adgang til lejligheden. Dette bekræftes også af en dom afsagt af Forbundsdomstolen (BGH, dom af 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Det hedder, at udlejeren ikke har ret til adgang til lejligheden, selvom dette er angivet i lejeaftalen. Da en sådan regulering er i strid med artikel 13, stk. 1, i grundloven (hjemmets ukrænkelighed), er en sådan klausul ugyldig.
Men selvom ovennævnte grunde findes, er udlejer forpligtet til at udøve sin ret til adgang til lejligheden i betragtning. Han bør holde antallet af husinspektioner lavt ved at behandle flere spørgsmål i en aftale. Hvis lejligheden skal måles inden for de næste par uger, og måleraflæsningerne skal læses på samme tid, skal disse to datoer kombineres.
Det er vigtigt, at udlejeren på forhånd meddeler adgang til lejligheden. Ideelt set skal dette ske skriftligt og med tilstrækkelig varsel. Domstole anser en meddelelse mellem 24 timer og 14 dage før udnævnelsen for at være passende. Et prøvebrev, der annoncerer en lejlighedskontrol, kan downloades her:
Hvor ofte kan udlejeren komme ind i lejligheden?
Hvor ofte udlejeren har ret til at få adgang til lejligheden, kan ikke besvares klart, da der ikke kan gives noget specifikt nummer. Hvis der er gentagne grunde til at se lejligheden, kan udlejer have adgang til lejligheden flere gange om året. Som allerede nævnt ovenfor skal lejer overvejes, idet udlejer sammenlægger flere aftaler, hvis det er muligt.
Hvis lejligheden skal udlejes eller sælges, skal de nuværende lejere tillade visninger op til tre gange om måneden i henhold til gældende lovgivning. Disse aftaler må derefter ikke vare længere end 45 minutter og skal finde sted på “normale tidspunkter” (LG Frankfurt / Main, dom af 24. maj 2002, Az. 2/17 S 194/01). De sædvanlige tidspunkter er:
- hverdage fra 10 til 13
- hverdage fra 15:00 til 18:00
- hverdage fra 19:00 til 20:00
Lørdag er normalt en arbejdsdag, så lejere skal også tillade besøg på deres normalt gratis weekenddag. Udlejer har kun adgang søndage og helligdage, hvis der er overhængende fare (for eksempel fordi der er et sprængt vandrør).
I øvrigt må udlejere kun oprette og offentliggøre fotos til en eksponering med tilladelse fra lejeren, da dette påvirker lejers privatliv. Billeder af skader eller mangler er dog generelt tilladt, selvom lejeren ikke er enig.
Uanset de ovennævnte gyldige grunde, der giver udlejeren ret til adgang til lejligheden, har han også ret til at se sin ejendom hvert femte år uden særlig grund. Dette blev besluttet af München Local Court (AG München, dom af 8. januar 2016, Az. 461 C 19626/15). Ifølge retten skal ejendomsejeren være i stand til at inspicere sin ejendoms tilstand med jævne mellemrum.
Hvis der ikke er gyldige grunde til en inspektion, kan lejeren nægte udlejeren ret til adgang.
Kan lejere nægte indrejse til udlejeren?
Hvis der ikke er nogen gyldige grunde, eller hvis visningsaftaler skal afholdes uden for de sædvanlige tidspunkter, kan lejeren nægte udlejeren ret til adgang. Dog tilrådes forsigtighed her: Hvis lejere nægter udlejerens anmodning om at se ejendommen uden begrundelse, har udlejeren ret til at få adgang ved en domstolsafgørelse og et påbud. På den anden side har udlejer derefter ret til at opsige kontrakten uden varsel (BGH, dom af 5. oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09).
Hvis lejeren nægter adgang til lejligheden, skal udlejere under ingen omstændigheder få adgang til lejligheden uden samtykke. I stedet for anbefales det at søge juridisk rådgivning og få en advokat til at fastsætte en frist for mulige udnævnelsesforslag. Først når dette ikke hjælper, skal vejen til retten tages.
Overhængende fare: hvornår kan udlejeren komme ind i lejligheden?
Hvis der er en væsentlig risiko i den lejede lejlighed, kan udlejer komme ind i lejligheden uden lejers samtykke. Dette vil f.eks. Være tilfældet, hvis der er et sprængt vandrør, en brand er brudt ud eller gas slipper ud.
Selv i sådanne situationer tilrådes det at få lejerens samtykke til at komme ind i lejligheden på forhånd - men hvis dette ikke er muligt, har udlejer ret til at åbne og gå ind i lejligheden uden forudgående varsel.
Kan udlejer komme ind i lejligheden uden lejers samtykke?
At komme ind i lejligheden af udlejeren uden forudgående samtykke fra lejeren er kun tilladt i de ovennævnte nødsituationer. Hvis lejeren nægter at lade udlejer komme ind i en sådan situation, kan han holdes ansvarlig for eventuelle deraf følgende skader.
Samtidig skal udlejere dog altid sørge for, at det virkelig er en nødsituation, der gør det obligatorisk at komme ind i lejligheden. Hvis dette ikke er tilfældet, kan lejer rapportere ejendomsejeren for overtrædelse i overensstemmelse med afsnit 123 StGB.
Hvad er den juridiske situation, hvis udlejeren hemmeligt kommer ind i lejligheden?
Hvis udlejeren får adgang til lejligheden uden lejers samtykke, begår han overtrædelse, som kan retsforfølges. Ud over meddelelsen har lejeren derefter mulighed for at opsige lejeaftalen uden varsel.
Kan udlejer have en nøgle til lejligheden?
Det er en udbredt misforståelse, at udlejer har ret til at opbevare en duplikatnøgle til lejligheden. Dette er dog kun tilladt med udtrykkelig tilladelse fra lejeren. Hvis han stadig har en nøgle og dermed får adgang til lejligheden uden tilladelse, kan lejeren anmelde ham for overtrædelse, opsige lejeaftalen uden varsel og endda få udskiftet dørlåsen.
Udlejerens ret til adgang: Hvad ændrer sig efter opsigelsen?
Hvis lejer eller udlejer opsiger kontrakten, men lejeren endnu ikke er flyttet ud af lejligheden, gælder de samme regler for udlejerens adgangsret, der også gælder for den igangværende lejeaftale.
Hvis det derimod stadig er uklart, om opsigelsen (f.eks. På grund af personlig brug) er lovlig, og hvornår den kan blive gyldig, vil dette have indflydelse på mulige visningsdatoer. Fordi disse kun skal tolereres af lejeren, når opsigelsen er effektiv, og det er klart, hvornår lejligheden kan lejes til en anden part eller også sælges.
