Lejendes død er også en udfordring for udlejer. Læs her, hvordan du som udlejer bedst kan gå videre efter lejerens død, og hvilke rettigheder du har.
Hvad sker der, når lejeren dør?
Grundlæggende ophører en lejekontrakt ikke automatisk, når lejeren dør. Hvis lejemålet kontraktligt gennemføres med flere lejere - dvs. der er flere personer som lejere i lejekontrakten - skal det fortsættes med de resterende personer.
Det er også vigtigt at vide, at alle personer, der bor i husstanden, efter lejers død, selvom de ikke er indgået i lejeaftalen, har ret til at overtage lejemålet. For udlejeren betyder det at fortsætte lejekontrakten med de resterende medlemmer af husstanden. Det er vigtigt, at de tidligere betingelser fortsat skal eksistere. For eksempel kan lejen ikke blot øges efter lejers død.
Hvis der ikke er nogen lejere, skal arvingerne betale den leje, der stadig forfalder, samt uforholdsmæssige omkostninger og restancer. Arvingerne indgår også lejekontrakten på vegne af den afdøde. I henhold til afsnit 564 i den tyske civillov og 580 i den tyske civillov har du dog en særlig opsigelsesret: Du kan opsige kontrakten inden for en måned efter lejers død i overensstemmelse med de lovbestemte frister (dvs. tre måneder).
Hvis lejligheden ikke overtages af arvingerne, skal de sørge for at rydde og aflevere ejendommen, ellers skal de betale omkostningerne. Imidlertid behøver arvingerne ikke være ansvarlige for forpligtelserne med deres aktiver, men kan begrænse ansvaret over for boet.
Derudover har de overlevende pårørende mulighed for at afvise arven inden for seks uger. Hvis dette sker, kan de ikke holdes ansvarlige af udlejeren efter lejerens død.
Hvad regulerer huslejeloven efter lejers død?
Lejelov behandler i vid udstrækning lejendes død. Dybest set slutter en lejekontrakt ikke automatisk, når lejeren dør, men er en del af arven. Afhængigt af om der var flere lejere, familiemedlemmer boede i husstanden, eller lejligheden var beboet af lejeren alene, er der forskellige regler, der skal overholdes.
Du kan indgå lejeaftalen som arving, husstandsmedlem, ægtefælle eller livspartner og som medlejer, hvilket betyder, at den gamle lejeaftale forbliver på plads, og ingen ny lejeaftale skal indgås med nye betingelser.
Afsnit 563 i den tyske civillov (BGB) bestemmer, hvilke personer der kan indgå lejeaftalen efter lejers død. Vi har sammenfattet nedenfor, hvilke rettigheder og forpligtelser der er væsentlige i de forskellige tilfælde:
Sag 1: Begge ægtefæller (eller partnere) var lejere
En fælles husstand for ægtefæller eller partnere er særlig almindelig, hvor begge partnere er opført i lejeaftalen. I dette tilfælde fortsættes lejen automatisk efter en lejers død i overensstemmelse med § 563a, afsnit 1, BGB. Arvingerne og andre familiemedlemmer spiller ingen rolle her.
Selvom lejeaftalen ikke er underskrevet af begge partnere, og lejeren dør, er det muligt, at partneren allerede er hævet til status som lejer. Dette er f.eks. Muligt, hvis en partner repræsenterede den anden i henhold til § 164 BGB, da kontrakten blev indgået. Selvom udlejer har sendt et huslejebrev til begge partnere, når partneren flytter ind på et senere tidspunkt, er dette praktisk taget en lejer.
Hvis en sådan sag eksisterer, overføres lejekontrakten til den resterende partner. Han har dog ret til at udøve sin særlige opsigelsesret inden for en måned efter at være blevet opmærksom på dødsfaldet i overensstemmelse med § 563a, stk. 2, BGB med en lovbestemt periode på tre måneder. I dette tilfælde har udlejeren dog ingen særlig opsigelsesret.
Hvis ægtefællen eller livspartneren dør, overføres lejemålet til den levende partner.
Sag 2: Kun den afdøde ægtefælle eller partner var lejer
I henhold til § 563, stk. 1, BGB, indgår ægtefællen eller partneren, der boede i samme husstand med den afdøde lejer lejekontrakten som en lejer, selvom han ikke underskrev lejekontrakten og heller ikke status som før døden Lejer har fået. Også her er familiemedlemmer og arvinger ekskluderet, og lejeaftalen eksisterer fortsat i sin oprindelige form.
Hvis ægtefællen eller partneren beslutter ikke at indgå lejeaftalen efter lejers død, skal han underrette udlejeren herom inden for en måned efter at være blevet opmærksom på dødsfaldet i overensstemmelse med § 563, stk. 3, paragraf 1, BGB.
Det tilrådes at afgive en skriftlig erklæring. Hvis dette sker, overgår rettighederne og forpligtelserne til arvingen. Sidstnævnte kan derefter opsige eller fortsætte lejemålet i overensstemmelse med § 564, afsnit 1, BGB.
Det er vigtigt for udlejere, at en partner af samme køn har samme status som ægtefælle i henhold til Federal Law Gazette (BGBl.) I 2001, side 266.
Hvis partneren ikke indgår lejeaftalen, kan deres børn, der bor i husstanden, gøre det. Dette er reguleret i § 563, stk. 2, punkt 1, BGB.
Sag 3: Kun den afdøde ægtefælle var lejer, og der var yderligere familiemedlemmer, der boede i lejligheden
Hvis der er yderligere familiemedlemmer i lejligheden ud over den efterladte ægtefælle, og ægtefællen ikke ønsker at overtage lejemålet, kan de andre slægtninge, der bor i lejligheden, deltage i lejemålet og fortsætte det.
Som reguleret i § 563, stk. 3, BGB, skal ægtefællen underrette udlejeren om, at de ikke ønsker at fortsætte lejen. De resterende slægtninge, der bor i husstanden, har også mulighed for at afstå fra at fortsætte lejen. De skal dog også informere udlejeren om dette. Hvis hverken ægtefællen eller andre familiemedlemmer, der bor i husstanden, fortsætter lejemålet, overføres kontrakten igen til arvingerne.
Sag 4: Den afdøde var lejer sammen med en tredjepart og opbevarede husholdningsartikler i lejligheden sammen med sin ægtefælle og / eller familiemedlemmer
Efter lejerens død, der ledede en husstand sammen med sin ægtefælle i lejeboligen, men indgik lejeaftalen med en anden person, finder § 563, stk. 1, BGB også anvendelse. I dette særlige tilfælde kan ægtefællen overtage stillingen som medlejer. Igen gøres dette med udelukkelse af andre familiemedlemmer og mulige arvinger.
Sag 5: Andre flertal af lejere
Hvis en ejendom blev lejet sammen med flere personer, som det f.eks. Er almindeligt i delte lejligheder, ændrer lejerens død ikke rigtig meget i lejemålet. De resterende lejere fortsætter simpelthen lejemålet med udlejeren. I dette tilfælde har medlejerne heller ingen særlig opsigelsesret.
Andre regler gælder for underlejere, der ikke har indgået en lejeaftale med ejeren, men kun med den afdøde lejer. I dette tilfælde ses det som om udlejeren er død. Derfor følger arvingerne efter lejers død hans status som lejere og dermed også som udlejere af underlejerne.
Sag 6: Den afdøde lejer boede hos familiemedlemmer eller husstandsmedlemmer (uden ægtefælle)
Hvis de slægtninge, der bor i husstanden, underskrev lejeaftalen, vil den fortsætte med at eksistere, selv efter en lejers død. Hvis dette ikke er tilfældet, kan du overtage lejemålet i henhold til § 563, afsnit 2, sætning 2, BGB. Hvis flere familiemedlemmer er berørt, kan de også indgå lejemålet sammen og derefter være solidarisk skyld i henhold til § 421 BGB.
Det er vigtigt at vide, at lejemålet skal fortsættes på de oprindelige betingelser. Følgelig er forpligtelser og rettigheder for pårørende fortsat baseret på lejers lejeaftale.
Klausuler, der begrænser eller udelukker retten til at overleve efterladte og husstandsmedlemmer, er ikke gyldige i henhold til § 563, afsnit 5, BGB.
Det er også vigtigt at vide, at definitionen af familiemedlemmer og familiemedlemmer er bred, og at børnebørn eller plejebørn derfor også kan tælle blandt de mennesker, der bor i samme husstand. Det er altid vigtigt, at den fælles husstand er designet til at være permanent, som det fremgår af § 563, afsnit 2, sætning 3, BGB.
Reglerne gælder også for sociale boliger, men der kræves et husretningscertifikat for at overtage lejemålet efter lejers død.
Hvis den afdøde boede alene i lejeboligen, eller hvis ægtefællen og familiemedlemmerne, der boede i lejligheden ikke indgår lejemål, overføres alle rettigheder og forpligtelser til arvingerne.
Lejerens død: hvilke rettigheder har arvingerne?
Hvis den afdøde boede alene i lejeboligen, eller hvis ægtefællen og andre familiemedlemmer, der boede i husstanden, ikke indgik i lejeforholdet, overgår rettighederne og forpligtelserne i henhold til §§ 1922 og 1967 BGB til arvingen.
En undtagelse gælder for enlige lejere, der har underskrevet en lejekontrakt for livet: arvinger kan derefter enten gøre brug af den særlige opsigelsesret eller selv flytte ind i lejligheden.
I henhold til § 2087 BGB kan den lejede lejlighed også betragtes som en arv, hvis lejligheden kan ses som et væsentligt aktiv efter lejers død. Derudover kan arvinger efter lejerens død tildele deres andel af arven til en tredje person, som derefter kan indgå lejemålet.
Det er vigtigt, at arvingerne ikke har ret foran de familiemedlemmer, der bor i husstanden. Først når alle husstandsmedlemmer erklærer, at de ikke ønsker at overtage lejemålet, overgår retten til arvingen.
Hvor lang er opsigelsesperioden efter lejerens død?
Efter lejerens død har de personer, der er berettiget til at komme ind, eller arvingerne en måned til at gøre brug af deres særlige opsigelsesret. Hvis arvingerne ikke lærer om lejers død før senere, gælder fristen kun fra det øjeblik, man kender til det. Hvis arvingerne ikke bruger den særlige opsigelsesret, efterfølger de automatisk den afdøde lejer, så der ikke kræves en ny lejekontrakt.
Udlejerens særlige opsigelsesret efter lejerens død skal også udøves inden for en måned efter at være blevet opmærksom på dødsfaldet, ellers fortsætter lejeaftalen. Udlejerens særlige opsigelsesret gælder arvinger. Han kan ikke bruge det mod personer, der har ret til at komme ind (dem, der allerede har boet i husstanden).
Hvem skal forlade lejligheden efter lejers død?
Selv efter lejerens død slutter lejemålet først, når opsigelsen er givet i rette tid, og lejligheden er afleveret.
Hvis den særlige opsigelsesret udøves efter lejerens død, er arvingerne forpligtet til at forlade lejligheden i god tid og om nødvendigt at renovere den. De er også nødt til at foretage de udestående betalinger som husleje og supplerende omkostninger.
For udlejere opstår spørgsmålet, hvad der sker, hvis der ikke er nogen arv efter lejerens død. I sådanne tilfælde udpeger retten en kurator til at forsøge at finde potentielle arvinger. Hvis dette ikke lykkes, arver den føderale stat, hvor lejeren var hjemmehørende. I tilfælde af en overdreven gældsætning står udlejeren i sidste ende tilbage med åbne varer og skal også selv sørge for budgetlikvidering og renovering af lejligheden.
Lejendes død: Hvem modtager depositum?
Efter lejerens død er der også spørgsmålet om det deponerede depositum, for hvis lejeaftalen opsiges, forfalder depositumet også, efter at lejligheden er med succes afleveret (offentliggør på "lejlighedshåndteringsprotokol"?). I princippet skal depositum betales til arvingerne. Men hvis sidstnævnte afviser arven, går depositum til den næste i rækkefølgen.
For udlejere anbefales det at have et arveattest fremlagt inden udbetaling af lejedepositum. Dette undgår at betale til uautoriserede personer. Dette gælder også for udbetaling af eksisterende kredit efter afviklingen af de supplerende omkostninger.
Lejedepositummet skal betales til arvingerne. Men hvis sidstnævnte afviser arven, går depositum til den næste i rækkefølgen.
Den juridiske efterfølgers ansvar
Som juridisk efterfølger efter lejerens død påtager du dig ikke kun hans rettigheder, men også hans forpligtelser. Hvis den resterende partner, pårørende eller arvinger indgår lejekontrakten, er de også ansvarlige over for udlejer i henhold til § 563b, stk. 1, BGB.
Den juridiske efterfølger er følgelig ansvarlig for skader på lejeboligen, lejegæld, på grund af kosmetiske reparationer og yderligere omkostninger. Imidlertid kan arveansvar udelukkes kontraktligt i løbet af ens levetid. Hvis dette ønskes, anbefales det at tale med en specialadvokat.
Arv
Hvis arvingen afviser arven, kan han ikke holdes ansvarlig, og han skal heller ikke opsige lejekontrakten. I tilfælde af en fejlagtig accept af en arv eller manglende overholdelse af en frist gælder reglerne i arveloven i henhold til § 119, § 1954 og § 1956 BGB.
Opsigelse fra arvingen
Efter lejerens død har arvingen ret til at opsige lejligheden eller at bruge den selv. Hvis han beslutter at opsige, kan han udtale det inden for en måned efter, at han bliver opmærksom på, at en anden slægtning dør og ikke optræder. Hvis han gør det, slutter lejemålet efter en opsigelsesperiode på tre måneder.
Opsigelsen inden for en måned er meget vigtig, for med en tidsbegrænset lejekontrakt vil konsekvensen af den ikke rettidige opsigelse være, at lejekontrakten skal være opfyldt indtil udgangen.
Hvis der er flere arvinger, skal du sørge for, at opsigelsesbrevet er underskrevet af alle arvinger.
Opsigelse fra udlejer
En opsigelse uden en legitim grund efter lejerens død har været mulig siden 1. september 2001. Hvis arvingen beslutter at fortsætte lejemålet efter lejers død, kan udlejeren opsige kontrakten med en lovbestemt opsigelsesperiode på tre måneder. Ligesom arvingen har udlejeren en måned til at give besked om opsigelsen efter at være blevet opmærksom på døden. Dette gælder dog kun, hvis ingen af de pårørende, der bor i husstanden, indgår en lejekontrakt (§ 564, punkt 2, BGB).
Efter at have kendskab til lejerens død, kan udlejer naturligvis kun give besked om opsigelse, hvis han er opmærksom på arvingen. Til dette er det tilstrækkeligt, hvis han informeres om arvingen - ingen inspektion af arveattesten er nødvendig. Imidlertid skal udlejer også forsøge at finde ud af, hvem der overtager arven, da han ellers kan miste sin ret til opsigelse.
Hvis udlejeren ønsker at udøve sin særlige opsigelsesret, skal han give meddelelse om opsigelse til alle arvinger i et arvefællesskab. Han skal også aflevere opsigelsen til disse arvinger og ikke for eksempel rette dem til den afdøde lejer.
Hvis ægtefæller, slægtninge eller medlemmer af husstanden ønsker at indgå lejekontrakter, kan udlejer kun opsige kontrakten med kort varsel af god grund, for eksempel fordi de, der kommer ind, er insolvente eller tidligere har angrebet udlejeren fysisk. Her anbefales det at ty til professionel rådgivning, så små fejl ikke står i vejen for en endelig opsigelse.
