Jord og jord er afgørende for livet, som mad og luft. Men overkommelige boligarealer er blevet sjældne i tyske byer. Politikere, byplanlæggere og engagerede borgere leder efter nye løsninger og er ikke bange for at stille meget grundlæggende spørgsmål.
Store investorer investerer høje tocifrede milliarder i tyske byers ejendomsmarked - år efter år. Dette fik jordpriserne til at skyde i luften og jorden blev knappe. Jo mere værdifuldt det bliver, jo mere opmærksomhed får det fra spekulanter, der tjener store overskud ved handel med fast ejendom. Ofte uden at skabe boligareal.
Nøglen til boligproblemet
Hvordan et samfund håndterer sit dyrebare land er på ingen måde en naturlov, men er baseret på de regler, som samfundet giver sig selv. I menneskehedens historie har der været adskillige modeller for dette, begyndende med Det Gamle Testamente: I den tredje bog af Moses står det, at jord ikke må sælges permanent og for evigt.
Hvem tilhører byen?
Dette spurgte Berlins byudviklingsafdeling sidste efterår på et møde med seks hundrede borgere, investorer og arkitekter. "Vi er nødt til at genvinde vores evne til at handle med hensyn til planlægning og finanspolitik," sagde senatoren for byudvikling og boliger, Katrin Lompscher, der. Nå endelig kunne borgeren svare. Fordi politik har forsømt at bygge og leve alt for længe. I det sidste årti betragtede mange mennesker, at boligproblemet var løst: der forventedes et fald i befolkningen, mange steder i Tyskland blev lejligheder endda revet uden erstatning. Mens bygningsministeriet i årtier var en vigtig afdeling med sin egen minister i den unge Forbundsrepublik Tyskland, har det siden 1998 kun været en afdeling i at skifte andre ministerier.Samtidig solgte økonomisk stive kommuner og føderale stater deres egne boligforeninger. Talrige udviklere, der var orienteret mod det fælles gode, der tidligere havde tilbudt billig bolig forsvandt. Samtidig er det politiske handlingsrum faldet dramatisk: kommunal jord er også solgt til private investorer med det højeste bud. Uden direkte adgang til din egen byggeplads vil suveræniteten over socialt acceptable jordpriser dog mærkbart falde.Kommunal jord blev også solgt til private investorer med det højeste bud. Uden direkte adgang til din egen byggeplads vil suveræniteten over socialt acceptable jordpriser dog mærkbart falde.Kommunal jord blev også solgt til private investorer med det højeste bud. Uden direkte adgang til din egen byggeplads vil suveræniteten over socialt acceptable jordpriser dog synke markant.
Mere boligareal
Det samlede antal lejligheder i Tyskland er steget støt i løbet af de sidste par årtier. Samtidig steg området, som hver tysker bor i: I dag tager hver borger i gennemsnit 45 kvadratmeter - i 1990 var det under 35. Flere og flere mennesker bor i enlige husstande. Med alt dette voksede efterspørgslen efter boligareal, hvilket gav anledning til spekulation. Især i de byer, som folk i stigende grad drages til. Konsekvensen: Andelen af byggepladsen i byggeomkostningerne er steget dramatisk. I nogle storbyprojekter er det allerede mere end halvtreds procent.
Som Berlins senator for byudvikling og bolig ønsker Katrin Lompscher at genvinde den offentlige sektors planlægning og økonomiske politik inden for jordpolitik.
Hvad skal der gøres?
I Schweiz sælger mange kommuner ikke deres jord, men yder det ofte under forpagtning. Dette er et "midlertidigt grundkøb" og et traditionelt alternativ til køb af byggegrund. Den arvelige bygningsret har to store fordele: det belaster ikke kunden med de undertiden uforholdsmæssigt store omkostninger ved at købe jorden, fordi han kun betaler sin årlige leje. Det forhindrer spekulation med jorden, og ejerskabet af det forbliver hos samfundet og dermed hos offentligheden. Den schweiziske oplevelse er positiv. Byen Berlin ønsker også at orientere sig mod en sådan model i fremtiden og kun leje kommunale områder. På lang sigt vil dette helt sikkert give byen mere spillerum til at skabe overkommelige boliger. På kort sigt vil priserne i hovedstaden dog sandsynligvis fortsætte med at stige,for da vil udbuddet til investorer blive endnu strammere.
En ny ejendomsskat
I april 2018 fandt forfatningsdomstolen, at ejendomsskat i Tyskland var forfatningsstridig med sin nuværende jordværdisamling. Den føderale regering skal derfor præsentere en ny form for beskatning inden udgangen af 2019. Eksperter er enige: i en ny form for ejendomsskat er der mulighed for en mere retfærdig beskatning af jord. En sådan jordværdiskat kunne også mobilisere tidligere brakjord og skubbe spillere tilbage på ejendomsmarkedet. For eksempel kan ubrugt jord beskattes mere tungt. Det er ubestridt, at det er netop her, politik kan hjælpe de bygningsejere, der ønsker at skabe nyt overkommeligt beboelsesrum.
Løsninger
Hvis bygningsarealer er dyre, ville det være fornuftigt at bruge det mere intensivt. En vej ud af dilemmaet er at opbygge tættere i byer. I praksis forstås dette at udfylde ledige partier, tilføje etager til huse eller fortætte byområder, der kun er løst opbygget. Især sidstnævnte er sjældent populær blandt lokale beboere. Fordi dette ofte lukker ledige rum, forhindrer synsakser, skyggefulde vinduer. Men tæthed er en del af byliv: uden den vil der ikke være nogen urbanitet, ingen livlig by.
Riverpark Tower skal bygges i Frankfurt fra det gamle Union Investment House: pensionat, ejerboliger og socialt subsidierede lejelejligheder på 23 etager, designet af Ole Scheeren.
Højhuse som overkommelig boligareal
En anden måde at imødegå problemet med høje jordpriser på ville være højhuse. De er dog dyre at konstruere og ikke særlig populære i dette land. Billedet af de flere etagers satellitbopladser, der opstod i forstæderne i 1960'erne og 1970'erne, er for dårligt. Frankfurt, kendt for sine højhuse kontorbygninger, skynder sig nu fremad og bygger boligtårne op til himlen: En af de første er det nybyggede Henninger Tower, stadig en enklave for folk med højere indkomst. Flere skal følge i det nye Europaviertel og andre distrikter. Arkitekten Ole Scheeren bygger også højhuse - i storbyerne Canada, Kina, Singapore og nu Riverpark Tower i Frankfurt.Men han er bekendt med kritikken af anonyme boligsiloer og har derfor integreret adskillige pladser til social udveksling i sine boligtårne - inklusive små parker. Disse mødearealer oprettes ofte ikke ved foden af husene, men i midten, højt over gadeniveau. Han lykkes også gang på gang med at minimere omkostningerne, så op til en tredjedel af pladsen kan tildeles som socialt subsidierede boliger.
Jordpolitik har et langsigtet perspektiv. Hvis planlægningen begynder i dag, vil resultaterne kun være synlige i år. Måske er sådanne perioder vanskelige at holde styr på i et demokrati med regelmæssige valg. Ikke desto mindre er en velkoordineret jordpolitik nøglen til en retfærdig og overkommelig boligpolitik.